Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/58
Uitspraakdatum: 14 december 2009
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 42.445.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2008 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 november 2008 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen bij brief van 30 december 2008, ontvangen bij de rechtbank op 31 december 2008, beroep ingesteld. Eiseres heeft bij brief van 30 januari 2009 de gronden van het beroep aangevuld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Met toestemming van partijen heeft de rechtbank bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een hotelgebouw met restaurants, bars, vergader- en congreszalen, zwembad, sportgelegenheid en een parkeergarage in het souterrain.
2.2. Het gebouw bestaat uit een souterrain, begane grond, tussenverdieping en eerste tot en met zesde verdieping. Het hotel heeft een 4-sterrenclassificatie. Het complex is gebouwd omstreeks de jaren 2003/2004.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak (hierna ook: het hotel) op de waardepeildatum 1 januari 2007. Eiseres bepleit een waarde van € 39.829.230. Daartoe wijst eiseres op een tweetal brieven van A van B B.V. van 8 april 2008 en 8 januari 2009. In de brief van 8 januari 2009 is onder meer het volgende overzicht opgenomen:
Bouwlaag / eenheid Prijs per eenheid Factor Waarde
Overige ruimte -1 / 1222 € 85,- 10,5 € 1.090.635,-
Parkeerdek -1 / 6530 € 27,- 10,5 € 1.851.255,-
Restaurant 0 / 5825 € 150,- 10,5 € 9.174.375,-
Overige ruimten 1 / 1124 € 145,- 10,5 € 1.711.290,-
Hotels 1-6 / 16509 € 150,- 10,5 € 26.001.675,-
Technische installatie 0 / 2600 10,5
€ 39.829.230,-
3.2. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt in maart 2009 door C, taxateur te R. In dit taxatierapport is de waarde van het hotel aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 42.445.000. De waardebepaling is als volgt opgebouwd:
Omschrijving Bl BVO Hw/m² Huurwaarde Kf Waarde
Parkeergarage -1 6.530 27 176.310 10,5 1.851.255
Housekeeping en bergingen -1 1.222 130 158.860 10,5 1.668.030
Entree/lobby/restaurant/etc 0 5.825 155 902.875 10,5 9.480.187
Fitness en zwembad 1 1.124 145 162.980 10,5 1.711.290
Hotelkamers 2-6 16.509 160 2.641.440 10,5 27.735.120
TR, liften, schachten etc div 2.600 0
Totaal 38.810 4.042.465 42.445.882
Totaal afgerond 42.445.000
3.3. Gelet op de overeenkomsten en de verschillen in de onder 3.1. en 3.2. weergegeven overzichten verstaat de rechtbank het beroep van eiseres aldus dat de kapitalisatiefactor en het aantal m² per ruimte niet in geschil is en dat het beroep zich richt tegen de huurwaarde per m² van de ruimten die door eiseres in het onder 3.1. weergegeven overzicht zijn aangeduid als 'overige ruimte (bouwlaag -1)', 'restaurant' en 'hotels' en die door verweerder in de onder 3.2. opgenomen tabel worden omschreven als respectievelijk ‘housekeeping en berging’, ‘entree/lobby/restaurant/etc’ en 'hotelkamers'. Voorts heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
3.4. Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de vergelijkingsmethode of de discounted-cash-flowmethode.
4.3. Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat de waarde van het hotel niet te hoog is vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal zich bij dit gezamenlijk standpunt van partijen aansluiten. De huurwaardekapitalisatiemethode houdt in essentie in dat de waarde van de niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. Om de bruto huurwaarde te bepalen dient verweerder te beschikken over marktgegevens van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft blijkens het door hem overgelegde taxatierapport de door hem gehanteerde huurwaarde gebaseerd op onder meer de betaalde huurwaarde, de ligging, de kwaliteit en het voorzieningenniveau van andere hotels in de gemeente Haarlemmermeer. Op basis van die gegevens ligt de huurwaarde per m² voor het hotelgedeelte in de marge van € 130 tot € 160 en voor overige ruimten ligt de huurwaarde tussen € 110 en € 140 per m². Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling als hiervoor weergegeven. Met het onder 3.2. genoemde taxatierapport heeft verweerder dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
4.4. Eiseres heeft naar voren gebracht dat zij per prijspeildatum 1 januari 2007 marktconforme huurtransacties tussen de € 135 en € 150 heeft geconstateerd in de gemeente Haarlemmermeer. Zij stelt zich op het standpunt dat voor de door haar als restaurant en hotelkamers aangeduide ruimtes de huurwaarde op € 150 per m² dient te worden gesteld. Ten aanzien van de door haar als restaurant omschreven ruimte heeft eiseres erop gewezen dat van het totale oppervlak van 5.825 m² ruim 1.913 m² uit gang en hallengebied bestaat en van de resterende 3.912 m² ‘is de gang opslag ruim 49%’. De rest van de ruimte bestaat uit het restaurant, een bar, conferencerooms en kantoorruimte. Wat betreft de hotelkamers heeft eiseres erop gewezen dat het hotel op een kantoorlocatie is gesitueerd. Zij stelt zich voorts op het standpunt dat de ‘overige ruimte (bouwlaag -1)’ op € 85 per m² moet worden gewaardeerd, omdat dit de kelderruimte betreft die voor 275,2 m² oftewel 29% uit gangruimte bestaat. De rest van de kelderruimte is niet licht-doorlatend en wordt als opslag en werkplaats gebruikt.
4.5. Aan de door eiseres ingebrachte huurtransacties gaat de rechtbank voorbij, omdat deze in het geheel niet zijn onderbouwd en met name onduidelijk is of dit huurtransacties inzake hotels betreft.
4.6. Verweerder heeft niet weersproken de stelling van eiseres dat de door eiseres als restaurant omschreven ruimte naast een restaurant ook een bar, conferencerooms en kantoorruimte behelst en dat in die ruimte een hallengebied en gangen aanwezig zijn. Blijkens de hiervoor onder 3.2. opgenomen tabel heeft verweerder deze ruimte ook aangeduid als ‘entree/lobby/restaurant/etc’. Eiseres heeft niet onderbouwd waarom dit tot een lagere huurwaarde van die ruimte zou moeten leiden. Deze grief faalt derhalve. Nu zonder nadere doch ontbrekende toelichting onduidelijk is wat eiseres bedoelt met haar opmerking ‘is de gang opslag ruim 49%’ verwerpt de rechtbank deze grief.
4.7. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat de huurwaarde van de hotelkamers lager moet worden vastgesteld omdat het hotel op een kantoorlocatie is gesitueerd overweegt de rechtbank dat verweerder blijkens het door hem overgelegde taxatierapport bij het bepalen van de huurwaarde voor het hotelgedeelte rekening heeft gehouden met de ligging. Nu eiseres niet heeft onderbouwd waarom die ligging tot verlaging van de door verweerder gebezigde huurwaarde zou moeten leiden, faalt ook deze grief.
4.8. De rechtbank laat de stelling van eiseres dat de huurwaarde van ‘overige ruimte (bouwlaag -1)’ op € 85 moet worden vastgesteld in plaats van de door verweerder gehanteerde huurwaarde van € 130 onbesproken omdat eiseres hier geen belang bij heeft. Op grond van het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ, kan bezwaar en beroep tegen een WOZ-beschikking alleen tot vermindering van de vastgestelde waarde leiden indien de bij beschikking vastgestelde waarde wezenlijk afwijkt van de waarde, die overeenkomstig hoofdstuk III van de Wet WOZ wordt vastgesteld. Uit artikel 26a van de Wet WOZ volgt voor de onderhavige zaak dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 42.455.000 geacht wordt juist te zijn indien de werkelijke waarde daarvan niet meer dan 2%, zijnde € 848.900, afwijkt. Ook indien het gelijk op dit punt aan eiseres zou zijn, zou dit neerkomen op een vermindering van € 577.395 (1.222 m² x (€ 130 - € 85) per m² x 10,5), zodat artikel 26a van de Wet WOZ aan een verlaging van de waarde in de weg staat en de door de gemeente vastgestelde waarde in zoverre wordt geacht juist te zijn.
4.9. De grief van eiseres dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, acht de rechtbank terecht. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak slechts volstaan met een algemene omschrijving van de methode aan de hand waarvan door de taxateur de waarde wordt bepaald en de mededeling dat naar aanleiding van het bezwaarschrift de vastgestelde waarde opnieuw is beoordeeld en juist is bevonden. Een nadere motivering waarin op de argumenten van eiseres om tot een lagere waarde te komen is ingegaan, is achterwege gelaten. Gelet hierop kleeft aan de bestreden uitspraak een motiveringsgebrek als bedoeld in artikel 7:12, eerste lid van de Awb. Dit behoeft – gelet op het bepaalde in artikel 6:22 van Pro de Awb – niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak te leiden. De rechtbank ziet geen aanleiding om dit gevolg daar in deze zaak wel aan te verbinden. Wel ziet de rechtbank hierin aanleiding om te gelasten dat verweerder het betaalde griffierecht aan eiseres vergoedt en om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
4.10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het hotel alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Zoals hiervoor onder 4.9. overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb maar uitsluitend omdat er terecht over is geklaagd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. Nu hieraan geen complexe fiscaaljuridische standpunten ten grondslag liggen en het hiermee gemoeide belang relatief gering is, is de rechtbank van oordeel dat de wegingsfactor op zeer licht (factor 0,25) moet worden gesteld. De kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, stelt de rechtbank op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 80,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 0,25).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 80,50;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 288 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 14 december 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.H.L.C. Bijvoet, voorzitter, mr. M. Koole en mr. A. van Dongen, rechters, in tegenwoordigheid van mr. W. Kuik, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.