Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/7708
Uitspraakdatum: 17 december 2009
als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X B.V., gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Z (hierna: de bedrijfsruimte) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 8.064.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2008 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 november 2008 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Een afschrift van deze stukken is verstrekt aan verweerder.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2009.
Namens eiseres is daar verschenen A, bijgestaan door B, taxateur. Namens verweerder is verschenen C, bijgestaan door D, taxateur.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is krachtens een beperkt recht genothebbende van de bedrijfsruimte.
2.2. De bedrijfsruimte betreft een bedrijfshal met distributiefaciliteiten en koelcellen alsmede kantoren op de begane grond en eerste verdieping.
2.3. De bedrijfsruimte omvat een aanbouw, welke in 2006 in gebruik is genomen als hal met koelcellen, hierna: de aanbouw. De aanbouw ligt binnen de invloedssfeer van de uitbreiding Parallelle Kaagbaan, welke in het geldende bestemmingsplan is voorzien.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is de waarde van de bedrijfsruimte op de waardepeildatum 1 januari 2007.
3.2. Eiseres bepleit een waarde van € 6.895.000. Eiseres heeft haar standpunt onderbouwd met de brief van 12 januari 2009 van haar adviseur E v.o.f., taxateur F.
3.3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt in februari 2009 door D. In dit taxatierapport is de waarde van de bedrijfsruimte getaxeerd op € 8.064.000. Blijkens dat rapport is in het kader van de taxatie met de volgende kengetallen gewerkt:
omschrijving bouwlaag oppervlak in m² huurwaarde per m² kapitalisatiefactor
kantoor 0 809 135 10
kantoor 1 1.718 135 10
bedrijfshal 0 2.844 80 10
koelcellen 0 1.274 85 10
koelcellen 0 1.524 85 10
De in deze tabel opgenomen oppervlaktematen betreft het verhuurbare vloeroppervlak.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Bij de berekening van de door hen verdedigde WOZ-waarden gaan zowel verweerder als eiseres uit van de huurwaardekapitalisatiemethode.
4.3. Het is aan verweerder om in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Kapitalisatiefactor
4.4. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor 10 gebruikt. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat deze factor voor de aanbouw niet opgaat.
4.5. Eiseres heeft gesteld dat in verband met de planning van de Parallelle Kaagbaan de aanbouw voor een periode van 10 jaar is gebouwd. Daarvan resteren vanaf 1 januari 2007 nog 8 jaar. Het is waarschijnlijk dat de aanbouw na ommekomst van deze periode moet worden afgebroken, althans, het is ongewis of en hoe lang de aanbouw daarna nog kan blijven bestaan. Deze beperkte levensduur leidt volgens eiseres tot een lagere kapitalisatiefactor.
4.6. Eiseres heeft haar stelling dat de aanbouw in beginsel voor 10 jaar is gebouwd aannemelijk gemaakt door een print van een email van G B.V. te overleggen waaruit blijkt dat G B.V. als eigenaresse van de grond voor een periode van 10 jaar heeft ingestemd met de aanwezigheid van de aanbouw.
4.7. Verweerder heeft aangevoerd dat de tijdelijkheid berust op een privaatrechtelijke overeenkomst en dat daarmee in het kader van de waardering geen rekening behoort te worden gehouden. Dit argument gaat niet op omdat de tijdelijkheid niet ziet op het gebruik van de aanbouw maar op het bestaan daarvan. Bovendien houdt het voorbehoud dat G B.V. heeft gemaakt verband met de te verwachten aanleg van de Parallelle Kaagbaan, zodat niet kan worden gezegd dat het een puur privaatrechtelijke aangelegenheid tussen eiseres en G B.V. betreft.
4.8. Een potentiële koper zal er rekening mee houden dat de aanbouw mogelijk na 8 jaar of eventueel kort daarna zal moeten worden afgebroken. Hiermee moet bij de waardebepaling rekening worden gehouden en dit dient tot uitdrukking te komen in de kapitalisatiefactor. Verweerder heeft met deze omstandigheid geen rekening gehouden.
4.9. De huurwaarde van € 85 per m² voor de aanbouw is niet in geschil. Eiseres heeft voor de aanbouw een kapitalisatiefactor voorgesteld van 5,5. Zij heeft de huurwaarde ad € 129.540 van de aanbouw vermenigvuldigd met 8 en de aldus verkregen waarde contant gemaakt tegen 7,5%. Op deze wijze heeft eiseres echter geen rekening gehouden met andere omstandigheden welke van invloed zijn op de kapitalisatiefactor. Derhalve heeft eiseres de door haar voorgestelde kapitalisatiefactor niet aannemelijk gemaakt.
4.10. Nu de rechtbank noch de door verweerder voorgestelde noch de door eiseres voorgestelde kapitalisatiefactor zal volgen, zal de rechtbank in goede justitie een kapitalisatiefactor voor de aanbouw vaststellen. Zij stelt deze, het hiervoor overwogene en alle door partijen naar voren gebrachte omstandigheden in aanmerking nemend, in goede justitie vast op 7.
Archiefruimte
4.11. Eiseres heeft aangevoerd dat de kantoorruimten op de begane grond en de eerste verdieping mede archiefruimte en ruimten zonder daglicht omvatten. Dit betreft 190 m² op de begane grond en 309 m² op de eerste verdieping. Deze ruimten kunnen niet als werkplek worden gebruikt en hebben daarom een lagere huurwaarde dan de overige kantoorruimte, aldus eiseres. Eiseres heeft voor deze gedeelten ter zitting een huurwaarde van € 100 per m² verhuurbaar vloeroppervlak voorgesteld.
4.12. Verweerder heeft niet betwist dat 190 m² respectievelijk 309 m² van de als kantoorruimte aangeduide delen geen daglichttoetreding hebben, maar heeft wel gemotiveerd bestreden dat voor die gedeelten een lagere huurwaarde per m² zou moeten gelden. Elk kantoorgebouw heeft ruimten waar geen daglichttoetreding is. Die ruimten worden gebruikt voor andere noodzakelijke doelen, zoals vergaderzalen en archiefruimten. Verweerder stelt dat in de prijs van € 135 per m² de aanwezigheid van dergelijke ruimten is verwerkt.
4.13. Eiseres heeft erkend dat in de waarde van € 135 per m² een bepaalde mate van archiefruimte is begrepen, maar dat in de bedrijfsruimte van eiseres de archiefruimte een meer dan gemiddelde omvang heeft, namelijk 30% van de totale kantoorruimte. Dat het onderhavige object over meer archiefruimte beschikt dan de gemiddelde kantoorruimte wordt door verweerder bestreden.
4.14. Nu uit de gegeven oppervlaktematen volgt dat niet 30% maar 19,75% van de totale kantoorruimte geen daglichttoetreding heeft en eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit meer dan gemiddeld is, heeft zij haar stelling op dit punt onvoldoende onderbouwd. Reeds om die reden faalt haar grief.
4.15. Nu vast staat dat in de waarde van € 135 per m² een deel archiefruimte is begrepen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij voor de kantoorruimten inclusief de archieven de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Koelcellen
4.16. Verweerder heeft voor de koelcellen een huurwaarde van € 85 per m² gebruikt dat volgens hem als gemiddelde voor verschillende soorten koelcellen kan gelden. Eiseres heeft deze huurwaarde voor wat betreft de lage koelcellen, waarvan de oppervlakte 889 m² bedraagt, bestreden. Een lagere koelcel heeft immers minder opslagcapaciteit; eiseres stelt voor de lage koelcellen een huurwaarde van € 75 per m² voor.
4.17. Tussen partijen staat vast dat de niet-gekoelde opslagruimte (hiervoor onder 3.3. aangeduid als bedrijfshal) een huurwaarde heeft van € 80 per m². Verweerder heeft voorts onweersproken gesteld dat de koelcellen een hogere huurwaarde hebben dan de niet-gekoelde opslagruimte. Bezien in het licht van deze gegevens heeft eiseres haar stelling dat voor lage koelcellen een huurwaarde van € 75 per m² heeft te gelden, niet voldoende onderbouwd. Aannemelijk is dat de door verweerder voorgestelde huurwaarde voor de koelcellen van € 85 per m² niet te hoog is.
Bereikbaarheid
4.18. Eiseres heeft aangevoerd dat haar bedrijfsruimte slecht bereikbaar is. Niet gesteld of aannemelijk is dat die bereikbaarheid slechter is dan voor de andere bedrijfsruimten op hetzelfde terrein en voor het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject. Deze stelling van eiseres treft derhalve geen doel.
Motiveringsgebrek
4.19. Eiseres heeft geklaagd over de gebrekkige motivering van de uitspraak op bezwaar.
De rechtbank stelt voorop dat de loop van de procedure in belastingzaken medebrengt dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming of de motivering van de bestreden uitspraak op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak en vermindering van de vastgestelde WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag kunnen leiden.
De door eiseres in dit verband aangevoerde klachten geven de rechtbank geen reden om in dezen anders te oordelen.
Conclusie
4.20. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond dient te worden verklaard. De rechtbank stelt de waarde van de bedrijfsruimte in goede justitie vast op het afgeronde bedrag van € 7.675.000.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 322,- (1 punt voor het instellen van beroep, met een waarde van € 322 per punt en wegingsfactor 1). De door eiseres gemaakte kosten voor haar taxateur zal de rechtbank forfaitair vaststellen. Voor deze kosten geldt dat ze zijn aan te merken als kosten van een deskundige in de zin van artikel 1, onder b, van het Besluit. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit wordt de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van een deskundige vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de Wet tarieven in strafzaken. In artikel 3, eerste lid onder a, van die Wet is bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur tarieven voor de vergoedingen voor werkzaamheden worden vastgesteld. Die algemene maatregel van bestuur is het Besluit tarieven strafzaken 2003. Nu in het Besluit tarieven strafzaken 2003 geen speciaal tarief is bepaald voor de werkzaamheden van een taxateur is het in artikel 6 van Pro het Besluit tarieven strafzaken 2003 genoemde tarief van toepassing. De rechtbank gaat daarbij uit van het maximale uurtarief van € 81,23 per uur. Het aantal uren van de taxateur dat voor vergoeding in aanmerking komt, inclusief de aanwezigheid ter zitting, stelt de rechtbank in goede justitie vast op 10 uur. Voor het overige dienen de reiskosten van eiseres, eveneens met toepassing van het Besluit, te worden vergoed ten bedrage van € 7.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 7.675.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een bedrag berekend naar een waarde van € 7.675.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1141,30;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 288 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 17 december 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M. Koole, voorzitter, mr. M.H.L.C. Bijvoet en mr. A. van Dongen, rechters, in tegenwoordigheid van mr. W. Kuik, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.