Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 428945 / CV EXPL 09-6508
datum uitspraak: 25 november 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KONINKLIJKE TNT POST B.V.
te ‘s-Gravenhage
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen: TNT
gemachtigde: mr. M.J. Woodward
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WESTERGRACHT VASTGOED B.V.
te Amsterdam
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
hierna te noemen: Westergracht
gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons
In conventie en in reconventie
De procedure
TNT heeft Westergracht op 12 januari 2008 (de kantonrechter begrijpt dat bedoeld is: 2009) gedagvaard voor de sector civiel van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) en gevorderd conform de dagvaarding.
Westergracht heeft geantwoord en een tegenvordering (in reconventie) ingesteld.
Op 29 mei 2009 is een comparitie van partijen gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Bij vonnis van 24 juni 2009 heeft de rechtbank zich onbevoegd verklaard en de zaak verwezen naar de sector kanton van de rechtbank Haarlem.
Bij rolbeschikking van 22 juli 2009 heeft de kantonrechter beslist de procedure schriftelijk te laten voortzetten. TNT heeft vervolgens gerepliceerd in conventie. Daarna hebben partijen over en weer nog schriftelijk gereageerd, TNT als laatste.
De feiten
a. In december 1998 heeft TNT in het kader van een “sale and lease back”overeenkomst van Westergracht gehuurd een expeditieknooppunt aan de Westergracht 70 te Haarlem tegen een huurprijs van ƒ 500.000,= per jaar. De huur is aangegaan per
31 december 1998 en zou uiterlijk expireren op 31 maart 2001.
b. Omdat TNT ten tijde van het aangaan van deze huurovereenkomst voornemens was te verhuizen naar hetzij een door haar nieuw te bouwen bedrijfsgebouw ter plaatse van het expeditieknooppunt hetzij een locatie elders, is in de huurovereenkomst onder artikel
2 lid 3 opgenomen:
Na ontvangst bouwvergunning voor nieuwbouw op het P-terrein zal de huur minimaal
1 jaar maximaal 2 jaar voortduren.
c. In de loop van 2000 heeft TNT aan Westergracht verzocht om verlenging van de huurtermijn na 1 april 2001.
d. Bij brief van 11 september 2000 schrijft Westergracht aan TNT onder meer:
1. De huurovereenkomst wordt […] verlengd met één jaar te rekenen vanaf 1 april 2001 en eindigt derhalve op 31 maart 2002.
2. Met ingang van 1 april 2001 wordt de huurprijs ƒ 650.000,- per jaar. [...]
7. In tegenstelling tot de onder 2. genoemde huurprijs is de huurprijs [...] met ingang van 1 april 2001 [...] ƒ 800.000,-, als partijen vóór 1 april 2002 geen overeenstemming bereiken omtrent de herhuisvesting door verhuurder van huurder op een andere locatie dan op de Westergracht te Haarlem.
e. Op 5 januari 2001 schrijft Westergracht aan TNT onder meer:
U heeft de aanbieding zoals aan u gedaan in mijn brief d.d. 11 september 2000 niet onvoorwaardelijk aanvaard [...] Hiermee is dit aanbod [...] vervallen.
f. Op 29 maart 2001 heeft TNT aan Westergracht bericht dat de bouwvergunning voor de geplande nieuwbouw aan de Westergracht was afgegeven, zodat de huurovereenkomst op de voet van artikel 2 lid 3 was Pro verlengd.
g. TNT heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2002, waarna zij is verhuisd naar nieuwbouw in de Waarderpolder.
h. TNT heeft tot het einde van de huurovereenkomst ƒ 500.000,= per jaar aan huur betaald.
i. In december 2006 heeft Westergracht bij de kantonrechter te Haarlem een vordering ingesteld tegen TNT tot betaling van (onder andere) het verschil tussen de betaalde huurprijs (ƒ 500.000,= per jaar) en de huurprijs die volgens Westergracht nader tussen partijen was overeengekomen (ƒ 800.000,= per jaar) over de periode van 1 april 2001 tot 31 oktober 2002. Dit verschil bedroeg € 203.411,78.
j. Bij vonnis van 23 mei 2007 heeft de kantonrechter de vordering van Westergracht toegewezen.
k. Ter uitvoering van dit vonnis heeft TNT op 11 september 2007 € 253.997,29
(hoofdsom vermeerderd met de tot dat tijdstip verschuldigde wettelijke rente) aan Westergracht voldaan.
l. TNT heeft hoger beroep tegen het vonnis ingesteld. In de appelprocedure heeft een pleidooi plaatsgevonden. In het proces-verbaal van dat pleidooi is onder meer opgenomen:
[…] Op daartoe strekkende vragen van het hof antwoordt mr. Moons: dat artikel
2 lid 3 van de huurovereenkomst ziet op de situatie dat de bouwvergunning zou worden verleend en er daadwerkelijk gebouwd zou worden en dat in de situatie als in de bepaling omschreven:
* TNT wanprestatie pleegt door niet te bouwen; […]
m. Bij arrest van 30 september 2008 heeft het Gerechtshof te Amsterdam het bestreden vonnis vernietigd. De vordering van Westergracht is alsnog afgewezen en zij is veroordeeld in de proceskosten, bestaande uit € 321,85 aan verschotten en € 9.789,=
aan salaris.
n. Het hof heeft in zijn arrest onder meer het volgende overwogen:
[…] 4.4 Westergracht heeft gesteld dat TNT de verstrekte bouwvergunning in haar beleving slechts heeft gebruikt om met een oneigenlijk beroep daarop de huur voor
de oorspronkelijke, niet marktconforme huurprijs te kunnen voortzetten en dat TNT
niet met recht een beroep kan doen op artikel 2 lid 3 van Pro de overeenkomst. TNT is immers, aldus Westergracht, in strijd met de strekking van die bepaling niet met gebruikmaking van de verkregen bouwvergunning daadwerkelijk tot oprichting van
haar nieuwbouw ter plaatse overgegaan. Op die grond meent Westergracht dat TNT voor de duur van de verlenging de - tenminste in beginsel - overeengekomen nadere huurprijs van NGL 800.000, = is verschuldigd.
4.5 Nog daargelaten dat Westergracht, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door TNT […] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat TNT oneigenlijk gebruik heeft gemaakt van de eind maart 2001 afgegeven bouwvergunning, stuit haar stelling ook af op de omstandigheid dat partijen, zoals gezegd, geen overeenstemming hebben bereikt over wijziging van de huurovereenkomst van december 1998. Westergracht kan dan ook niet zonder meer aanspraak maken op de tijdens de onderhandelingen over die wijziging aan de orde gekomen huurprijs.
Ook overigens heeft Westergracht geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat het beroep van TNT op het bepaalde in artikel 2 lid 3 van Pro de tussen partijen geldende huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid
en billijkheid onaanvaardbaar is en dat TNT in plaats van de overeengekomen (geïndexeerde) huurprijs van NLG 500.000,= vanaf 1 april 2001 een bedrag van
NLG 800.000, = per jaar aan huur verschuldigd zou zijn.
o. Westergracht heeft geen cassatieberoep ingesteld.
p. Ondanks diverse verzoeken van TNT heeft Westergracht het bedrag van € 253.997,29 niet terugbetaald.
q. In december 2008 heeft TNT, na verkregen verlof, conservatoir (derden)beslag gelegd onder de bankrelatie en op onroerende zaken van Westergracht.
In conventie
De vordering van TNT
TNT vordert (samengevat) veroordeling van Westergracht tot terugbetaling van € 253.997,29 en betaling van € 10.110,85 een en ander vermeerderd met de wettelijke rente.
TNT stelt daartoe (samengevat) het volgende.
Uit het arrest van 30 september 2008 volgt dat TNT onverschuldigd € 253.997,29 aan Westergracht heeft betaald. Westergracht is vanaf 11 september 2007 van rechtswege in verzuim met de terugbetaling van dat bedrag, zodat zij vanaf die dag tevens wettelijke rente is verschuldigd. Westergracht heeft tot nu toe ook de proceskosten van de appelprocedure
ad totaal € 10.110,85 niet betaald. Hierover is zij wettelijke rente verschuldigd vanaf
30 september 2008.
Het verweer van Westergracht
Westergracht betwist de vordering. Zij voert daartoe (samengevat) het volgende aan.
Artikel 2 lid 3 is Pro in de huurovereenkomst opgenomen om TNT, indien en zodra zij de bouwvergunning zou verkrijgen, de tijd te geven de nieuwbouw op het P-terrein aan de Westergracht te realiseren. Westergracht zou TNT daartoe een 30 jaar durend recht van opstal verlenen, waarvoor TNT een retributie van € 34.033,52 per jaar aan Westergracht
zou zijn verschuldigd. Uit (de strekking van) artikel 2 lid Pro 3, bezien in samenhang met
de overige bepalingen van de huurovereenkomst, waaronder met name de duur van
die overeenkomst, de sale en lease back overeenkomst en het door TNT bedongen opstalrecht, kan niet anders volgen dan dat TNT, indien zij een beroep zou doen op de verlenging van de huurovereenkomst in verband met de ontvangst van de bouwvergunning, ook daadwerkelijk tot oprichting van de nieuwbouw op het Westergracht-terrein zou overgaan. Door wel eerst met een beroep op de bouwvergunning de huurovereenkomst te verlengen, maar vervolgens niet tot realisatie van de nieuwbouw over te gaan, is TNT toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Westergracht. Hierdoor heeft Westergracht schade geleden ter grootte van de gederfde retributie voor het opstalrecht. Die schade bedraagt € 468.465,66. De vernietiging van het vonnis van de kantonrechter laat onverlet dat TNT wegens haar wanprestatie schadeplichtig is jegens Westergracht. Na verrekening van die schade met het bedrag dat Westergracht op grond van het arrest aan TNT moet terugbetalen, is Westergracht niets meer aan TNT verschuldigd.
TNT heeft geen belang bij de vordering tot betaling van de proceskosten van de appelprocedure, omdat zij hiervoor al een titel heeft verkregen.
In reconventie
De vordering van Westergracht
Westergracht vordert (samengevat) veroordeling van TNT tot betaling van € 468.465,66 althans € 214.468,37. Westergracht stelt daartoe (samengevat) het volgende.
Westergracht heeft door het toerekenbaar tekortschieten van TNT een schade van
€ 468.465,66 geleden. De schade bestaat uit de gederfde retributie voor het opstalrecht gedurende 30 jaar. Indien de vordering in conventie wordt afgewezen, kan op de
vordering het al door TNT betaalde bedrag van € 253.997,29 in mindering strekken,
zodat € 214.468,37 resteert.
Het verweer
TNT betwist de vordering. Zij voert daartoe (samengevat) het volgende aan.
Uit het proces-verbaal van de zitting van 1 september 2008 bij het hof blijkt, dat Westergracht zich in de appelprocedure al op het standpunt heeft gesteld, dat artikel 2 lid 3 van Pro de huurovereenkomst ziet op de situatie dat TNT daadwerkelijk nieuwbouw zou plegen op het Westergrachtterrein en dat TNT, door dit niet te doen, wanprestatie heeft gepleegd.
Het hof heeft geoordeeld dat TNT niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in r.o. 4.5 te overwegen dat Westergracht: [...] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat TNT oneigenlijk gebruik heeft gemaakt van de eind maart 2001 afgegeven bouwvergunning.
Daarmee is onherroepelijk komen vast te staan dat TNT niet heeft gehandeld in strijd met (de strekking of bedoeling van) artikel 2 lid 3 van Pro de huurovereenkomst. Voor schadevergoeding is dan ook geen grondslag. Daar komt bij dat het opstalrecht nooit is gevestigd.
In conventie en in reconventie
De beoordeling van het geschil
1. De vorderingen in conventie en in reconventie zijn op hetzelfde feitencomplex gebaseerd en zodanig met elkaar verbonden, dat een gezamenlijke behandeling in de rede ligt.
2. Westergracht beroept zich in conventie op verrekening van de vordering van TNT met een schadevergoeding die TNT wegens toerekenbare tekortkoming aan haar is verschuldigd. In reconventie vordert Westergracht veroordeling van TNT tot betaling van die schadevergoeding.
3. TNT heeft gemotiveerd betwist toerekenbaar te zijn tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens Westergracht. Zij verwijst daarbij naar het arrest van
het hof te Amsterdam en met name naar hetgeen daarin over de grondslag van de (oorspronkelijke) vordering van Westergracht is overwogen. Westergracht heeft
daarop aangevoerd, dat de beslissing van het hof alleen ziet op het beroep van TNT op de verlenging van de huurovereenkomst en de hoogte van de huurprijs, terwijl het volgens Westergracht in deze procedure gaat om een heel andere kwestie, namelijk dat TNT in strijd met de (strekking van) artikel 2 lid 3 van Pro de huurovereenkomst, niet is overgegaan tot nieuwbouw.
4. Dit verweer faalt. Vast staat dat Westergracht op de zitting van 1 september 2008 desgevraagd heeft geantwoord dat aan haar vordering (mede) ten grondslag ligt, dat TNT wanprestatie pleegt door in strijd met artikel 2 lid 3 van Pro de huurovereenkomst niet tot nieuwbouw over te gaan. Vast staat tevens dat het hof (mede) op deze grondslag heeft beslist. Dit blijkt voldoende uit de volgende overwegingen van het hof:
[...] Westergracht heeft gesteld dat TNT de verstrekte bouwvergunning in haar beleving slechts heeft gebruikt om met een oneigenlijk beroep daarop de huur voor de oorspronkelijke, niet marktconforme, huurprijs te kunnen voortzetten [...] TNT is immers, aldus Westergracht, in strijd met de strekking van die bepaling niet met gebruikmaking van de verkregen bouwvergunning daadwerkelijk tot oprichting van haar nieuwbouw ter plaatse overgegaan.
[…]) Nog daargelaten dat Westergracht, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door TNT […] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat TNT oneigenlijk gebruik heeft gemaakt van de eind maart 2001 afgegeven bouwvergunning, [...]
Ook overigens heeft Westergracht geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat het beroep van TNT op het bepaalde in artikel 2 lid 3 van Pro de tussen partijen geldende huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is [...]
5. Het voorgaande brengt mee dat op grond van het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 30 september 2008 onherroepelijk is komen vast te staan, dat de beslissing van TNT om niet tot nieuwbouw op het Westergrachtterrein over te gaan, niet betekent of impliceert dat TNT jegens Westergracht is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
6. Het beroep op verrekening van Westergracht wordt daarom verworpen, zodat de vordering in conventie tot betaling van € 253.997,29 als voor het overige niet betwist, voor toewijzing gereed ligt.
7. De vordering tot betaling van de proceskosten in hoger beroep zal bij gebreke van belang worden afgewezen, nu TNT ter zake reeds over een titel beschikt.
8. Aan de vordering in reconventie komt de grondslag te ontvallen, zodat deze zal worden afgewezen.
9. Westergracht zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- veroordeelt Westergracht tot betaling aan TNT van € 253.997,29 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 september 2007 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt Westergracht tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van TNT tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 72,25
vastrecht € 4.784,00
salaris gemachtigde € 1.600,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Westergracht tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van TNT tot en met vandaag worden begroot op € 1.000,00 aan salaris van de gemachtigde en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.