Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 418423 / CV EXPL 09-2960
datum uitspraak: 23 september 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KOPAL BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ BV
te Amstelveen
eiseres
hierna te noemen Kopal
gemachtigde: mr. R.M. Berendsen
tegen
de stichting STICHTING DE HARTEKAMP GROEP
te Heemstede
gedaagde
hierna te noemen De Hartekamp Groep
gemachtigde: mr. E. van der Hoeden
De procedure
Kopal heeft De Hartekamp Groep gedagvaard op 19 maart 2009. De Hartekamp Groep heeft schriftelijk geantwoord. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 17 juni 2009 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 15 juli 2009. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.
De feiten
1. Met ingang van 1 augustus 2001 heeft Kopal (s rechtsvoorgangster) in het haar in eigendom toebehorende kantoorgebouw De Houthof aan de Claus Sluterweg 125 te Haarlem een aantal kantoorruimten en parkeerplaatsen aan De Hartekamp Groep verhuurd (hierna: de kantoorruimte). Van de huurovereenkomst maken Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (hierna: de Algemene Bepalingen) deel uit. De Hartekamp Groep heeft de huurovereenkomst op 27 maart 2007 opgezegd per 31 maart 2008, welke opzegging Kopal heeft geaccepteerd.
2. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
1.1.(…) hierna ‘de kantoorruimte’ genoemd en nader is aangegeven op de aan deze akte gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening en/of omschrijving van de kantoorruimte, die deel uitmaakt van deze overeenkomst.
9.3 Opleveringsniveau
Huurder krijgt de kantoorruimte in de huidige staat opgeleverd. De aanwezige voorzieningen zoals systeemwanden, pantry en vloerbedekking zullen om niet aan huurder worden overgedragen.
9.4 Opleveringsniveau einde huurperiode
Huurder dient de ruimte aan het einde van de huurperiode geheel ontruimd van bekabeling (behoudens elektra) en overige zaken die niet tot de kantoorruimte behoren aan verhuurder op te leveren. Huurder draagt zorg voor herstel van schade aan de kantoorruimte behoudens normale slijtage.
3. Artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
5.7 Over de tijd die met herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.
4. De Hartekamp Groep heeft de kantoorruimte op 5 februari 2008 ontruimd en Kopal daarvan op de hoogte gesteld; daarbij heeft zij Kopal verzocht om een afspraak te maken voor inspectie.
5. Op 11 maart 2008 heeft een inspectie plaatsgevonden, waarbij partijen afspraken dat Kopal, die liet weten een aantal opmerkingen over de oplevering te hebben, deze punten schriftelijk zou bevestigen. Kopal heeft dit niet voor het einde van de huurovereenkomst gedaan. Bij brief van 31 maart 2008 heeft De Hartekamp Groep aan Kopal laten weten het gehuurde in overeenstemming met de daartoe strekkende bepalingen te hebben opgeleverd; bij de brief heeft zij de sleutels en toegangspassen gevoegd.
6. Kopal heeft De Hartekamp Groep op 7 april 2008 een brief gezonden, waarin zij dertien punten van herstel heeft vermeld. De Hartekamp Groep heeft de hiervoor bedoelde punten niet hersteld.
7. De Hartekamp Groep heeft op 11 december 2008 een brief van DTZ Zadelhoff ontvangen, waarin onder meer het volgende staat:
Hierbij nodigen wij u uit voor de verkoop van de (her) ontwikkelingslocatie “De Houthof” in Haarlem. (…)Samen met Dam & Partners architecten heeft de eigenaar een stedenbouw-kundig plan ontwikkeld. Deze is bij de gemeente getoetst en goed ontvangen. In de toekomst is op de locatie ruimte voor ruim 9.000 m2 (her)ontwikkeling. De gedachten gaan uit naar 85% wonen en 15 % commerciële invulling.
8. In een persbericht van HBB Groep van 11 juni 2009 is vermeld dat de kantoorlocatie “De Houthof” is verkocht aan de HBB Groep en inmiddels is ondergebracht bij de ontwikkelingsmaatschappij van de ontwikkelaar/bouwer. In een krantenartikel is vermeld dat projectontwikkelaar Huib Bakker Bouw (HBB) recentelijk de kantoorlocatie De Houthof heeft gekocht en dat het deels leegstaande kantoor volgens de nieuwe eigenaar tegen de vlakte moet en moet worden vervangen door woningen, terwijl op de begane grond ruimte zou blijven voor kantoren.
De vordering
Kopal vordert (samengevat) naast nevenvorderingen veroordeling van De Hartekamp Groep tot betaling van € 66.391,00.
Kopal legt aan de vordering ten grondslag dat de kantoorruimte niet conform de bepalingen uit de huurovereenkomst is opgeleverd. Op grond van artikel 9.4 van de huurovereenkomst had De Hartekamp Groep alles wat niet tot de kantoorruimte behoorde moeten verwijderen, waaronder de in artikel 9.3 aan De Hartekamp Groep om niet overgedragen zaken. Het herstel van deze gebreken komt blijkens een offerte neer op € 26.290,00.
Kopal vordert tevens de contractuele boete van artikel 5.7 van de algemene bepalingen. De Hartekamp Groep is deze boete tot 8 juli 2008 verschuldigd, omdat zij op dat moment de vordering inhoudelijk heeft betwist, aldus Kopal. Deze boete bedraagt € 38.313,00.
Ten slotte maakt Kopal op grond van de huurovereenkomst aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.788,00 en de wettelijke handelsrente.
Het verweer
De Hartekamp Groep betwist de vordering.
Zij voert aan dat de punten die Kopal heeft genoemd in de brief van 7 april 2008 niet tijdens de inspectie op 11 maart 2008 zijn besproken. Zij had gevraagd deze punten schriftelijk te bevestigen maar dat heeft Kopal niet gedaan. De besproken punten heeft De Hartekamp Groep voorafgaand aan de oplevering in orde gemaakt. De databekabeling en de inventaris heeft zij verwijderd en de door haar aangebrachte veranderingen heeft zij ongedaan gemaakt.
De voorzieningen waarvan sprake is in artikel 9.3 van de huurovereenkomst, te weten de systeemwanden, een pantry en de vloerbedekking, behoorden tot het gehuurde. De rechtsvoorganger van Kopal en De Hartekamp Groep zijn bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurder voor deze voorzieningen geen extra investering behoefde te plegen. Anders dan Kopal stelt is niet bedongen dat die voorzieningen niet tot het gehuurde zouden behoren. Dat zij dat wel doen blijkt ook uit de aan de huurovereenkomst gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening van het gehuurde. Daarop zijn bijvoorbeeld de scheidingswanden die Kopal nu verwijderd wenst te hebben, aangegeven. Indien die - bij aanvang van de huur reeds aanwezige - scheidingswanden, vloerbedekking en bekabeling al moeten worden gekwalificeerd als veranderingen en toevoegingen, dan is De Hartekamp Groep ingevolge artikel 7:216 BW Pro niet verplicht tot ongedaanmaking van die toevoegingen, aldus voert De Hartekamp Groep subsidiair aan.
Het gaat niet aan, pas na afloop van de huurovereenkomst eisen te stellen betreffende de oplevering, waar per definitie niet meer voor het einde van de huurperiode aan kan worden voldaan, aldus De Hartekamp Groep.
Meer subsidiair voert De Hartekamp Groep aan dat het kantoorgebouw De Houthof door de nieuwe eigenaar is bestempeld als herontwikkelingslocatie. De kosten verbonden aan deze herontwikkeling kunnen niet op De Hartekamp Groep worden verhaald.
De Hartekamp voert ten slotte aan dat voor de boete van artikel 5.7 van de algemene bepalingen geen plaats is nu Kopal al vanaf 5 februari 2009 de tijd had om de kantoorruimte te laten herstellen, maar zij pas na afloop van de huurovereenkomst met de door haar gestelde opleverpunten kwam, terwijl het pand is betrokken in een sloop- of herontwikkelingsplan.
De beoordeling van het geschil
1. Ter onderbouwing van haar vordering beroept Kopal zich op een lijst van opleverpunten, opgesomd in haar brief van 7 april 2008. Zij heeft niet weersproken dat De Hartekamp Groep al op 5 februari 2008 om een inspectie heeft verzocht en evenmin dat deze ter gelegenheid van de inspectie, die uiteindelijk op 11 maart 2008 heeft plaatsgevonden, haar heeft verzocht de punten die zij in het kader van de oplevering nog in orde gemaakt wilde zien, schriftelijk aan De Hartekamp Groep te bevestigen. Vast staat dat Kopal dit niet voor de datum van oplevering, 31 maart 2008, heeft gedaan.
2. Kopal heeft ter comparitie gesteld dat de lijst van 13 punten van oplevering waarop zij zich beroept, genoemd in de brief van 7 april 2008, dezelfde punten bevat als op 11 maart 2008 zijn besproken. De Hartekamp Groep heeft dit gemotiveerd betwist en aangevoerd dat deze lijst een opsomming van nieuwe punten betreft. Het is aan Kopal, die zich op de rechtsgevolgen van haar stelling beroept, deze te bewijzen.
3. Reeds nu wordt overwogen dat - ook indien komt vast te staan dat de lijst van 7 april 2008 een of meer reeds op 11 maart 2008 besproken punten bevat - Kopal, nu zij pas na het eindigen van de huurovereenkomst bedoelde lijst heeft verstrekt, reeds om deze reden geen aanspraak kan maken op de contractuele boete vanaf 1 april 2008. Dit klemt temeer, nu De Hartekamp Groep al op 5 februari 2008 had verzocht om een afspraak voor de inspectie met het oog op de oplevering. Het is Kopal geweest die daarmee tot 11 maart 2008 heeft gewacht en evenzeer Kopal die pas na ommekomst van de huur aan het verzoek tot het verstrekken van zodanige inspectielijst heeft voldaan.
4. De Hartekamp Groep heeft aangevoerd dat de kantoorruimte is verkocht, of in elk geval zal worden herontwikkeld, ofwel zal worden gesloopt, in welke gevallen geen sprake is van enige schade voor Kopal, zelfs als juist zou zijn dat De Hartekamp Groep niet conform de huurovereenkomst zou hebben opgeleverd.
Zij heeft daartoe verwezen naar een door haar ter comparitie overgelegd persbericht en een krantenartikel. Zoals Kopal op zichzelf bezien terecht heeft aangevoerd, berusten krantenartikelen niet altijd op waarheid, maar De Hartenkamp Groep heeft ook verwezen naar de brief van DTZ Zadelhoff van 11 december 2008, waarin deze haar een aanbod tot koop van kantoorruimte doet in de “(her)ontwikkelingslocatie De Houthof in Haarlem”.
5. Kopal heeft de gestelde verkoop ter zitting betwist maar heeft de inhoud van bedoelde brief van Zadelhoff niet gemotiveerd weersproken. Voor de beoordeling van de vordering van Kopal zijn eventuele herontwikkelings- of sloopplannen echter wel van belang. Indien sprake is van sloop of herontwikkeling van het pand leidt Kopal immers geen, althans niet de door haar gestelde, schade. Kopal heeft tijdens de comparitie van partijen betoogd dat er met HBB weliswaar een samenwerkingsverband bestaat, maar dat er nog geen concreet plan aanwezig is.
6. Dat betekent dat op grond van de thans vaststaande feiten nog niet kan worden beoordeeld of Kopal schade lijdt en waaruit die eventuele schade concreet bestaat. Voor vergoeding van abstract berekende schade is hier geen plaats. De vordering van Kopal is derhalve prematuur. De vraag of De Hartekamp Groep de kantoorruimte daadwerkelijk conform de bepalingen van de huurovereenkomst heeft opgeleverd kan daarom onbeantwoord blijven en voor een bewijsopdracht aan Kopal is geen plaats.
De schadevordering dient te worden afgewezen.
De vordering van de contractuele boete deelt dit lot; zelfs indien na bewijsvoering zou komen vast te staan dat niet conform de overeenkomst is opgeleverd zodat de boete in beginsel verschuldigd zou zijn, maar Kopal geen schade leidt omdat het pand waarin de kantoorruimte zich bevindt wordt gesloopt respectievelijk herontwikkeld, zouden de redelijkheid en billijkheid zich tegen toewijzing van deze boetevordering verzetten. Wat partijen in dit verband over en weer verder nog hebben betoogd kan daarom onbesproken blijven.
7. Op grond van bovenstaande moet de vordering worden afgewezen. De proceskosten komen voor rekening van Kopal omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Kopal tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van De Hartekamp Groep tot en met vandaag worden begroot op € 1.200,00 aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten- van Smaalen en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.