Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 411272/CV EXPL 09-695
datum uitspraak: 13 mei 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
’S WINTERS BINNEN VASTGOED II BV
te Amsterdam
eiseres
hierna te noemen ‘s Winters Binnen
gemachtigde mr. A. van Dorsten
tegen
1. [gedaagde sub 1]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde sub 1]
gemachtigde mr. H.M. Meijerink
2. [gedaagde sub 2]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde sub 2]
niet verschenen
De procedure
‘s Winters Binnen heeft [gedaagde sub 1] gedagvaard op 1 september 2008 voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton locatie Amsterdam. [gedaagde sub 1] heeft schriftelijk geantwoord. [gedaagde sub 2] is niet verschenen en tegen haar is verstek verleend.
Vanwege familiaire betrekkingen tussen [gedaagde sub 1] en een kantonrechter werkzaam binnen die sector kanton is de zaak verwezen naar de rechtbank Haarlem sector kanton.
De kantonrechter te Haarlem heeft bij tussenvonnis van 11 februari 2009 een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 14 april 2009 waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
a. ‘s Winters Binnen verhuurt sinds 15 december 1999 aan [gedaagde sub 1] en zijn toenmalige vriendin [gedaagde sub 2], die beiden als huurder staan vermeld in de schriftelijke huurovereenkomst, de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats].
b. De huur is steeds stipt betaald.
c. In 2003 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gehuwd en in 2005 zijn zij uit elkaar gegaan.
d. In 2005 heeft [gedaagde sub 1] de woning verlaten, zonder daarvan mededeling te doen aan ‘s Winters Binnen.
e. [gedaagde sub 1] heeft een woning aan [adres] te [woonplaats] betrokken en hij heeft zich op het adres van die woning laten inschrijven.
f. [gedaagde sub 2] is met haar kinderen in de woning [adres] blijven wonen.
g. [gedaagde sub 2] heeft [gedaagde sub 1] begin 2008 meegedeeld dat zij naar een andere woning zou verhuizen. Per 5 maart 2008 heeft zij zich laten uitschrijven van het adres [adres].
h. De huurovereenkomst is door geen van de huurders opgezegd.
i. [gedaagde sub 1] heeft begin 2008 toestemming verkregen voor woningruil. Sinds januari 2008 heeft hij op die grond een huisvestingsvergunning voor het adres [adres]. Hij heeft deze woning nooit betrokken.
j. [gedaagde sub 1] is in januari 2008 weer gaan wonen in de woning [adres] en hij woont daar nog steeds.
k. ‘s Winters Binnen heeft onder meer bij brief van 26 februari 2008 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gemeld dat ‘s Winters Binnen vernomen had dat zij de woning metterwoon hadden verlaten en hen is verzocht de huurovereenkomst per omgaande op te zeggen en de woning leeg en ontruimd aan ‘s Winters Binnen op te leveren.
l. Aan dat verzoek hebben [gedaagde sub 1] noch [gedaagde sub 2] gevolg gegeven.
De vordering
‘s Winters Binnen vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van de woning ‘s Winters Binnen stelt daartoe onder meer het volgende.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn op grond van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden verplicht de woning daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken.
Door het gehuurde jarenlang niet te gebruiken en elders woonachtig te zijn alsook door daarvan ‘s Winters Binnen geen mededeling te doen, heeft [gedaagde sub 1] in strijd met de huurovereenkomst gehandeld. [gedaagde sub 2] bewoont de woning ook niet meer, zodat ook zij in strijd met de huurovereenkomst handelt. Voor de woning is een huisvestingsvergunning noodzakelijk. Die vergunning is voor [gedaagde sub 1] vervallen doordat hij zijn hoofdverblijf niet heeft gehouden in de woning. Hij heeft zelfs voor een andere woning zo’n vergunning ontvangen. Dat verblijf elders is niet “tijdelijk” geweest zoals wel gebeurt in het kader van echtscheidingen. De woningruilkwestie is inmiddels een schimmig verhaal geworden, nu die ruilwoning aan de [adres] niet meer bewoond wordt en aangemeld is voor renovatie.
De vergunning van [gedaagde sub 2] is vervallen doordat zij uit de woning vertrokken is. Nu woont [gedaagde sub 1] wel weer in de woning, maar zonder vergunning. ‘s Winters Binnen is daarover al aangeschreven door de gemeente [woonplaats].
Omdat er geen legale bewoning meer plaatsvindt, moet die woning door ‘s Winters Binnen beschikbaar worden gesteld aan een woningzoekende en zij moet een kandidaat daarvoor voordragen aan de gemeente. ‘s Winters Binnen riskeert een dwangsom van de zijde van de gemeente als zij niet tegen de “leegstand” optreedt.
Door de ernstige toerekenbare tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dreigt dus nu schade te ontstaan voor ‘s Winters Binnen. Zij heeft dan ook belang bij haar vordering.
Het verweer
[gedaagde sub 1] betwist de vordering. Hij voert daartoe onder meer het volgende aan. De woning is steeds bewoond gebleven, voor een periode door beide huurders, en voor de rest van de tijd door één van hen. Bij de scheiding heeft [gedaagde sub 1] de woning verlaten en tussen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] is de afspraak gemaakt dat [gedaagde sub 2] in de woning zou blijven wonen tot zij een andere woning zou hebben gevonden, waarna [gedaagde sub 1] de woning weer zou betrekken. [gedaagde sub 1] heeft inderdaad de woning weer betrokken, toen [gedaagde sub 2] deze eind 2007 had verlaten. Hij heeft zich ook op dat adres laten inschrijven. De woning is steeds bewoond geweest. Er is geen sprake van een tekortkoming van de zijde van [gedaagde sub 1] of [gedaagde sub 2].
De vergunningenkwestie staat op zich buiten de contractuele verhouding tussen partijen. Dat betreft een bestuursrechtelijke kwestie. De gemeente kan de huurder zelf aanschrijven als die geen huisvestingsvergunning heeft en eventueel die huurder een boete opleggen. Tegen de verhuurder kan alleen worden opgetreden als de verhuurder een verwijt treft. Van een medewerker van de gemeente heeft [gedaagde sub 1] begrepen dat de gemeente de huidige situatie gedoogt.
Er is dus geen sprake van een toerekenbare tekortkoming, laat staan een ernstige, en ‘s Winters Binnen lijdt ook geen schade. De vordering moet daarom worden afgewezen.
De beoordeling van het geschil
1. [gedaagde sub 2] heeft in de onderhavige procedure geen verweer gevoerd, zodat de vordering tegen haar in beginsel kan worden toegewezen. Nu echter vast staat dat zij de woning heeft verlaten, heeft ’s Winters Binnen bij de gevorderde ontruiming door [gedaagde sub 2] geen belang. Daarom zal slechts de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] worden uitgesproken. [gedaagde sub 2] wordt, als in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van ’s Winters Binnen.
2. Ten aanzien van het verweer van [gedaagde sub 1] wordt het volgende overwogen. In de huurovereenkomst is niet de verplichting opgenomen dat de huurder steeds beschikt over een huisvestingsvergunning. De huurovereenkomst vermeldt wel dat die wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de woonvergunning verstrekt wordt door de gemeente, maar aan die voorwaarde is bij aanvang van de huur voldaan zodat die geen rol meer speelt. De (bestuursrechtelijke) kwestie van de huisvestingsvergunning doet verder in deze procedure niet ter zake.
3. De vraag die beantwoord moet worden is of [gedaagde sub 1] zo ernstig toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst dat van ‘s Winters Binnen niet gevergd kan worden de huurovereenkomst met hem nog langer in stand te laten. Die vraag moet ontkennend worden beantwoord op grond van de volgende vaststellingen en overwegingen.
4. Vast staat dat [gedaagde sub 1] ruim twee jaar zijn hoofdverblijf niet in de gehuurde woning maar elders heeft gehad. Ook staat vast dat [gedaagde sub 2], ook contractspartij, in die periode wel in de woning haar hoofdverblijf heeft gehouden. Na haar vertrek heeft [gedaagde sub 1] deze woning weer tot zijn hoofdverblijf gemaakt. Daarmee heeft steeds minstens één van de huurders in de woning zijn hoofdverblijf gehad, zodat moet worden aangenomen dat steeds als “goed huisvader” voor het gehuurde is gezorgd. Noch in de huurovereenkomst noch in de algemene voorwaarden, waarvan [gedaagde sub 1] de toepasselijkheid overigens betwist, is uitdrukkelijk de verplichting opgenomen dat alle huurders steeds hun hoofdverblijf in de woning hebben. Als uit die bepalingen al moet worden geconcludeerd dat die verplichting toch bestaat, dan is deze tekortkoming gelet op de omstandigheden van het geval, die enige gelijkenis vertonen met de situatie na een echtscheiding als bedoeld in artikel 7:266 lid 4 BW Pro, niet ernstig genoeg.
5. Vast staat voorts dat [gedaagde sub 1] geen melding van zijn vertrek had gedaan aan ‘s Winters Binnen zoals wel is verplicht in de huurovereenkomst onder de artikelen 7.1 tot en met 7.3. Met een dergelijke melding wordt ‘s Winters Binnen de mogelijkheid geboden zich te bezinnen over eventueel te nemen stappen zoals het aanschrijven van [gedaagde sub 1] om de overeenkomst wat hem betreft op te zeggen. Met het achterwege laten van die melding is [gedaagde sub 1] toerekenbaar tekort geschoten in zijn verplichting uit de overeenkomst. Dat [gedaagde sub 1] huurder is gebleven hield anderzijds ook een potentieel voordeel voor ‘s Winters Binnen doordat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is gebleven voor eventuele achterstallige huurtermijnen.
6. Al met al is ook deze tekortkoming noch op zichzelf noch in combinatie met de onder 4 gestelde tekortkoming voldoende ernstig om tot de conclusie te komen dat van ‘s Winters Binnen niet gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te zetten. Dit laat onverlet dat ’s Winters Binnen zou kunnen overwegen ten gevolge van mogelijke tekortkomingen van [gedaagde sub 1] geleden of nog te lijden schade op hem te verhalen.
7. De conclusie luidt dat de vordering jegens [gedaagde sub 1] als ongegrond moet worden afgewezen.
8. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
9. De proceskosten van [gedaagde sub 1] komen voor rekening van ‘s Winters Binnen omdat deze voor wat betreft haar vordering jegens [gedaagde sub 1] in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 2] en ’s Winters Binnen.;
- veroordeelt [gedaagde sub 2] in de kosten van dit geding aan de zijde van ’s Winters Binnen welke tot op heden worden begroot op € 85,44 aan dagvaardingskosten, € 297,-- voor griffierecht en € 150,-- voor salaris gemachtigde;
- wijst de vordering jegens [gedaagde sub 1] af;
- veroordeelt ‘s Winters Binnen tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde sub 1] tot en met vandaag worden begroot op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. Boom en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.