Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 406288 / CV EXPL 08-14565
datum uitspraak: 6 mei 2009
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eisers]
gemachtigde mr. E.M. Bloemink
tegen
Woonstichting DE KEY,
voorheen Woningstichting Eendracht Maakt Macht
te Zandvoort
gedaagde partij
hierna te noemen De Key
gemachtigde mr. G.S. Geurts
De procedure
[eisers] hebben De Key gedagvaard op 20 november 2008. De Key heeft schriftelijk geantwoord.
Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, hebben [eisers] schriftelijk op het antwoord gereageerd, waarna De Key nog een schriftelijke reactie heeft gegeven.
De feiten
1. [eiser 1] huurt vanaf 19 juli 1991 van (de rechtsvoorgangster van) De Key de garage gelegen aan de Van Lennepweg 40A te Zandvoort.
2. [eiser 2] huurt vanaf 1 juni 1979 van (de rechtsvoorgangster van) De Key de garage gelegen aan de Lorentzstraat nummer N te Zandvoort.
3. Beide huurovereenkomsten zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, met de mogelijkheid tot opzegging door zowel verhuurster als huurder met inachtneming van een opzegtermijn van één kalendermaand.
4. [eisers] zijn lid van de Zandvoortse Vereniging van Huurders (hierna: ZVH)
5. De rechtsvoorgangster van de Key, Woningstichting Eendracht Maakt Macht (hierna: EMM) heeft met ZVH een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarvan artikel 6.1 de verhuurder voorschrijft ZVH te informeren “over de voorgenomen beleidswijzigingen, zijn beweegredenen ertoe en de gevolgen die er voor huurders uit voortvloeien”.
6. Artikel 8.2 van de samenwerkingsovereenkomst luidt als volgt:
“De Verhuurder vraagt advies aan of voert overleg met de Huurdersorganisatie over de onderwerpen genoemd in artikel 6.1 indien hij voornemens is het door hem gevoerde beleid te wijzigen.”
7. Artikel 8.4 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt dat de verhuurder, indien deze een advies van ZVH niet opvolgt, de redenen daarvoor binnen 14 dagen na ontvangst van het schriftelijk advies aan ZVH meedeelt.
8. Ingevolge artikel 8.5 kan de verhuurder een voornemen tot wijziging van zijn beleid uitvoeren “a. na ontvangst van een schriftelijke mededeling van de Huurdersorganisatie dat deze geen bezwaar heeft tegen het voornemen” of “c. drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoel in artikel 8.4 door de Huurderorganisatie is ontvangen”.
9. Ingevolge artikel 14.1 van de samenwerkingsovereenkomst kunnen geschillen over “de toepassing, uitvoering en/of interpretatie” van de overeenkomst aan een geschillencommissie worden voorgelegd.
10. In een memo van 14 november 2006 heeft EMM aan ZVH voorgelegd een “concept verhuur beleid garages, parkeerplaatsen en bergingen (g, p, b)”, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“In eerste instantie verhuurt EMM g, p en b voor haar eigen huurders. Daarom worden alle vrijkomende objecten allereerst aangeboden aan huurders van EMM . [...] Om te bepalen wie het eerst in aanmerking komt, worden eerst alle ‘g, p, b, zoekenden’ uit de betreffende wijk geselecteerd. Zijn er geen kandidaten uit de eigen wijk, dan komen de ingeschrevenen uit de andere wijken in aanmerking [...]”.
11. Bij brief van 12 maart 2007 heeft ZVH aan EMM medegedeeld een positief advies uit te brengen over het nieuwe beleid ten aanzien van de verhuur van garages en boxen.
12. Op 30 september 2008 heeft De Key de huurovereenkomsten met [eisers] opgezegd tegen 1 december 2008.
13. Bij brief van 12 oktober 2008 heeft ZVH onder meer het volgende aan De Key geschreven:
“In het beleid waaraan het bestuur van de ZVH haar goedkeuring heeft gegeven is geen sprake van het opzeggen van de huur van garages [...] zoals nu blijkbaar gebeurt [...]Net als [...] wijs ik u erop dat u het beleid alleen kunt wijzigen, nadat u overleg heeft gepleegd met de ZVH en een nieuw gekwalificeerd advies heeft gevraagd. ”
14. Op 14 oktober 2008 heeft [eiser 1] bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de huurovereenkomst.
15. Op 16 oktober 2008 heeft EMM onder meer het volgende aan ZVH geantwoord:
“De actie die nu is ondernomen is een eenmalige actie en is geen wijziging van beleid. Daarom is er naar ons idee ook geen sprake van een adviesplicht.”
16. Bij brief van 23 oktober 2008 heeft [eiser 2] bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de huurovereenkomst.
17. Op 6 november 2008 heeft ZVH onder meer het volgende aan EMM geschreven:
“Uit alle notulen en de schriftelijke weergave van het nieuwe verhuurbeleid garages en boxen blijkt, dat er sprake is van vrijkomende garages. Nergens is sprake van een actief beleid van EMM om de huur van garages op te zeggen.
Het bestuur van de ZVH beschouwt uw eenmalige actie derhalve in strijd met artikel 6.1 en 8.2 van onze samenwerkingsovereenkomst en verlangt een uitspraak van de geschillencommissie [...].”
18. Op 16 april 2009 heeft de behandeling van de kwestie door de geschillencommissie plaatsgevonden.
De vordering
[eisers] vorderen (samengevat) dat de kantonrechter zal bepalen dat de opzegging van de huurovereenkomsten tussen [eiser 1] respectievelijk [eiser 2] en De Key geen doel treffen en dat de huurovereenkomsten in stand blijven.
Zij stellen daartoe het volgende.
Voor de opzegging van de huurovereenkomsten bestaat geen basis, omdat de noodzakelijke beoordeling en goedkeuring daarvan door ZVH ontbreekt. Het positief advies van ZVH betrof slechts het nieuwe beleid van De Key ten aanzien van de verhuur van vrijkomende garages, niet het actief vrijmaken door De Key van garages door opzegging van bestaande huurovereenkomsten. EMM had dit als essentieel onderdeel van haar beleid in het aan ZVH voorgelegde voorstel dienen op te nemen. Nu zij dat niet heeft gedaan, heeft ZVH gedwaald bij het geven van haar goedkeuring.
[eisers] mochten er van uitgaan dat het nieuwe beleid ten aanzien van reeds bestaande huurovereenkomsten door natuurlijk verloop gestalte zou krijgen. Met het opzeggen van de huurovereenkomsten met [eisers] handelt De Key dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid, althans de goede trouw.
Het verweer
De Key betwist de vordering. Zij voert daartoe, kort samengevat, het volgende aan.
Het staat zowel de verhuurder als de huurder vrij de huurovereenkomst op te zeggen. Voor opzegging door De Key is geen advies van ZVH vereist. De Key heeft alle huurovereenkomsten van garages die niet pasten binnen het thans door haar gevoerde beleid, op de in artikel 7:228 BW Pro voorgeschreven wijze opgezegd. De huurovereenkomst met [eiser 1] is opgezegd, omdat zij geen huurster is van De Key. De huurovereenkomst met [eiser 2] is opgezegd, omdat [eiser 2] in een andere wijk woont dan waarin de door hem gehuurde garage ligt.
Voor zover al juist zou zijn dat ZVH niet positief heeft geadviseerd over de opzegging van huurovereenkomsten, dan doet dit niet af aan de rechtsgeldigheid van die opzeggingen, nu voor opzegging van huurovereenkomsten geen andere regels dan de wettelijke regels gelden. Daar komt bij dat het De Key, ingevolge de samenwerkingsovereenkomst, ook bij een negatief advies van ZVH vrijstaat beleidswijzigingen door te voeren. ZVH heeft immers slechts een adviesrecht.
De aan de geschillencommissie voorgelegde kwestie betreft een geschil over de naleving van de samenwerkingsovereenkomst en ziet niet op de relatie tussen De Key en individuele huurders.
De beoordeling van het geschil
[eisers] baseren hun vordering op een tweetal grondslagen, te weten
1) het ontbreken van de noodzakelijke beoordeling en goedkeuring van ZVH van de opzegging van de huurovereenkomsten en
2) het in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, althans goede trouw, van het door De Key gevoerde beleid.
Ook indien de stelling van [eisers] dat ZVH heeft gedwaald bij het verlenen van positief advies over het nieuwe beleid van De Key juist is, brengt dat nog niet mee dat de onderhavige opzeggingen van de huurovereenkomsten met [eiser 1] respectievelijk [eiser 2] zonder effect zijn. In de huurovereenkomsten is immers bepaald dat ieder van partijen de huurovereenkomst met inachtneming van een kalendermaand kan opzeggen.
Voor de rechtsgeldigheid van zodanige opzegging is de beoordeling en goedkeuring van ZVH geen vereiste.
Dit brengt mee dat de primaire grondslag aan de vordering komt te ontvallen.
Het beroep van [eisers] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan geen doel treffen, nu zij geen feiten en omstandigheden hebben aangevoerd op grond waarvan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is hen aan de gevolgen van de opzegging van de huurovereenkomsten te houden.
De subsidiaire grondslag kan derhalve de vordering evenmin dragen.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering zal worden afgewezen.
De proceskosten komen voor rekening van [eisers] omdat deze in het ongelijk worden gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van De Key tot en met vandaag worden begroot op € 500,00 aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten-van Smaalen en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.