Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 09 - 1760
uitspraak van de voorzieningenrechter van 21 april 2009
in de zaak van:
Pro Dev B.V.,
gevestigd te Haarlem,
verzoekster,
gemachtigde: mr. M.F.A. Dankbaar, advocaat te Haarlem,
tegen:
het college van burgemeester en wethouders van Haarlem,
verweerder,
1. Procesverloop
Bij besluit van 13 maart 2009 heeft verweerder verzoekster gelast de bouwwerkzaamheden, inhoudende het bouwen van drie appartementen, op het perceel [locatie] per direct te staken en gestaakt te houden. Indien niet aan deze last wordt voldaan, verbeurt verzoekster € 25.000,-- voor de eerste geconstateerde overtreding, € 50.000,-- voor de tweede geconstateerde overtreding en € 100.000,-- voor de derde geconstateerde overtreding. Het maximum van de totaal te verbeuren dwangsommen bedraagt € 175.000,--.
Tegen dit besluit heeft verzoekster bij brief van 3 april 2009 bezwaar gemaakt. Daarbij is tevens verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
Het verzoek is behandeld ter zitting van 17 april 2009, alwaar eiseres is verschenen bij [naam] en bijgestaan door gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. P.L. Bos vergezeld van C.J. Hoogenboom, werkzaam bij de gemeente Haarlem.
2. Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 8:81, eerste lid, Awb kan de voorzieningenrechter van de rechtbank die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak, op verzoek een voorlopige voorziening treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist. Daarbij gaat het om een afweging van belangen van de verzoekende partij bij een onverwijlde voorziening tegen het belang dat is gemoeid met onmiddellijke uitvoering van het besluit. Voorzover deze toetsing een beoordeling van de hoofdzaak meebrengt, is dat oordeel voorlopig van aard.
2.2 Op grond van artikel 125, eerste lid, Gemeentewet is het gemeentebestuur bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang
2.3 Op grond van artikel 100d van de Woningwet, voor zover hier van belang, kan een besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom gericht op naleving van het bepaalde bij of krachtens hoofdstuk I, II, III of IV inhouden dat het bouwen wordt gestaakt.
2.4 Artikel 11.1, aanhef en onder a van de Haarlemse Bouwverordening bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is de bouw stil te leggen als er gebouwd wordt zonder een bouwvergunning.
2.5 Op grond van artikel 5:32 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan het bestuursorgaan dat bevoegd is bestuursdwang toe te passen, in plaats daarvan aan de overtreder een last onder dwangsom opleggen.
2.6 Ingevolge artikel 40, eerste lid, Woningwet is het verboden te bouwen zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende bouwvergunning. Ingevolge artikel 43, eerste lid, onder c, van de Woningwet is geen bouwvergunning vereist voor - voor zover hier van belang - het bouwen dat bij algemene maatregel van bestuur is aangemerkt als van beperkte betekenis.
Ingevolge artikel 3, eerste lid sub k, Besluit Bouwvergunningsvrije en licht-bouwverguningsplichtige bouwwerken (Bblb) wordt als bouwen van beperkte betekenis aangemerkt het aanbrengen van veranderingen van niet ingrijpende aard aan een bestaand bouwwerk.
2.7 Aan het bestreden besluit ligt ten grondslag het standpunt van verweerder dat door toezichthouders van de gemeente Haarlem op 12 maart 2009 is geconstateerd dat in het pand [locatie], kadastraal bekend onder [nummer] zonder bouwvergunning bouwwerkzaamheden worden verricht. De bouwwerkzaamheden bestaan uit het bouwen van drie appartementen in de oorspronkelijke bovenwoning. Verweerder heeft hierin aanleiding gezien de bouw direct stil te leggen ex artikel 100d Woningwet. Het besluit tot stillegging is mondeling genomen.
2.8 Op 13 maart 2009 heeft verweerder het besluit op schrift gesteld en aan verzoekster doen toekomen. Verweerder heeft daarbij het besluit tot stillegging van de bouw ingetrokken en een last onder dwangsom opgelegd. In het besluit is als motivering neergelegd dat de stillegging verweerder in staat stelt om de bouwwerkzaamheden te toetsen op veiligheid, welstand en het beoogde gebruik, voordat er verder wordt gebouwd. Voorts blijkt uit informatie van de gemeente dat sinds de bouw van het pand omstreeks 1892 geen vergunning voor verbouwing in drie zelfstandige appartementen is verleend.
2.9 Verzoekster heeft de bovenwoning begin 2009 aangekocht. De bedoeling van verzoekster is de drie appartementen op te knappen en vervolgens te verkopen.
2.10 Verzoekster betoogt dat de bouwwerkzaamheden ten onrechte zijn stilgelegd. In haar optiek is voor de interne bouwactiviteiten geen bouwvergunning nodig omdat de appartementen al sedert de kadastrale splitsing in 1997 in het pand aanwezig zijn. Van het bouwen van appartementen is zodoende geen sprake.
2.11 De voorzieningenrechter deelt dit standpunt van verzoekster niet.
2.12 Niet in geschil is dat de bovenwoning in 1997 kadastraal gesplitst is en dat er drie appartementsrechten zijn gevestigd. Daarmee staat vast dat er sinds 1997 sprake is van drie juridische eenheden in de oorspronkelijke bovenwoning.
2.13 Door verzoekster is niet weersproken verweerders standpunt ter zitting dat ten tijde van de schouw op 12 maart 2009 de bovenwoning in oorspronkelijke staat is aangetroffen. Op grond van de stukken, waaronder foto’s, en het verhandelde ter zitting moet worden geconstateerd dat verzoekster is aangevangen met een forse inpandige verbouwing waarbij alles wat aan de eerder reeds aanwezige appartementen herinnerde, is verwijderd. De stelling van verzoekster dat de appartementen bij de aankoop begin 2009 in het pand aanwezig waren, is daarmee niet meer relevant. Bovendien is sinds de bouw van het pand omstreeks 1892 geen vergunning voor verbouwing verleend, zodat de na de splitsing in 1997 aangebrachte appartementen illegaal, zonder de vereiste bouwvergunning zijn gerealiseerd.
2.14 Met betrekking tot de stelling van verzoekster dat de appartementen worden opgeknapt op basis van de tekening behorende bij de splitsingsakte overweegt de voorzieningenrechter dat een tekening behorend bij een splitsingsakte niet in de plaats gesteld kan worden van een tekening die behoort bij een af te geven bouwvergunning. Deze grond faalt derhalve.
2.15 De voorzieningenrechter stelt vast dat de bouwactiviteiten bestaande ondermeer uit het aanbrengen van scheidingswanden in de appartementen in aanbouw, het maken van nieuwe plafonds het doorvoeren van leidingen en het aanbrengen van nieuwe keukens en badkamers werkzaamheden betreffen waarmee beoogd wordt de appartementen bouwkundig te realiseren. Het aanbrengen van deze voorzieningen kan niet worden aangemerkt als bouwen van beperkte betekenis als bedoeld in artikel 43, eerste lid, onder c van de Woningwet gelezen in samenhang met artikel 3, eerste lid sub k Bblb. Verweerder heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat er in dit geval sprake was van bouwvergunningsplichtige activiteiten. Nu vaststaat dat geen bouwvergunning is verleend, is gehandeld in strijd met artikel 40, eerste lid van de Woningwet en is verweerder bevoegd handhavend op te treden.
2.16 In geval van overtreding van een wettelijk voorschrift zal, gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie dient te worden afgezien.
2.17 Van dergelijke bijzondere omstandigheden respectievelijk onevenredigheid is niet gebleken. Verzoekster stelt als gevolg van de stillegging schade te lijden doordat het personeel van het werk is gehaald en de werkzaamheden aan de appartementen niet tijdig kunnen worden voltooid. Verzoekster komt, indien de verkoop en oplevering niet binnen een termijn van zes maanden plaatsheeft, niet in aanmerking voor teruggave van de overdrachtsbelasting. Dit alles hoefde voor verweerder geen aanleiding te zijn om af te zien van handhavend optreden. Verzoekster had zich, nu zij ervaring heeft met meerdere bouwprojecten, voor de aanvang van de werkzaamheden moeten vergewissen van de wettelijke (on)mogelijkheden.
2.18 De rechtbank merkt ten overvloede op dat verweerder ter zitting heeft aangegeven ten volle bereid te zijn mee te werken aan de realisatie van de drie appartementen indien verzoekster daartoe een volledige aanvraag voor een bouwvergunning doet.
2.19 Gelet op het vorenstaande bestaat geen aanleiding voor het treffen van een voorlopige voorziening. Het verzoek wordt derhalve afgewezen.
2.20 Voor een proceskostenveroordeling zijn geen termen aanwezig.
3. Beslissing
De voorzieningenrechter:
wijst het verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F. Miedema, voorzieningenrechter, en op 21 april 2009 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van M.J.E. de Jong, griffier.
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat geen rechtsmiddel open.