Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
Vonnis in kort geding in gevoegde zaken van 27 augustus 2008
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 146966 / KG ZA 08-323 van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FUJI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MONTECORONA PROPERTIES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLAVOR II B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MODALFA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen,
procureur mr. L. Koning,
advocaat mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,
tegen
[GEDAAGDE SUB 1],
wonende te [p], gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
procureur mr. B.P. van Overeem,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 146967 / KG ZA 08-324 van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FUJI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MONTECORONA PROPERTIES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLAVOR II B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MODALFA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen,
procureur mr. L. Koning,
advocaat mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,
tegen
[GEDAAGDE SUB 2],
wonende te [p], gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
procureur mr. B.P. van Overeem,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 147068 / KG-ZA 08-328 van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FUJI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MONTECORONA PROPERTIES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLAVOR II B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MODALFA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen,
procureur mr. L. Koning,
advocaat mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,
tegen
[GEDAAGDE SUB 3],
wonende te [p], gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
procureur mr. B.P. van Overeem.
Partijen zullen hierna Fuji c.s. en [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling op 2 juli 2008
- de pleitaantekeningen voor die zitting van mr. Flesseman
- de pleitnotities voor die zitting van mr. Van Overeem
- de aanhouding ten behoeve van overleg
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 13 augustus 2008
- de pleitaantekeningen voor die zitting van mr. Flesseman
- de pleitnotities voor die zitting van mr. Van Overeem.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten in alle zaken
2.1. [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn huurders van woningen gelegen aan het [a-plein] 248, respectievelijk 246 en 252 te [p]. Deze woningen maken, tezamen met 8 andere woningen en 37 winkels, deel uit van woon-winkelcentrum “[…]” te [p] (hierna te noemen: het complex). Het complex is in de jaren ’80 ontwikkeld.
2.2. Fuji c.s. zijn sinds 2 juni 2005 eigenaars/verhuurders van het complex. Fuji c.s. hebben besloten over te gaan tot renovatie van het complex in de vorm van sloop en nieuwbouw. Daarbij hebben ze de start van de renovatie, te beginnen met de sloop van het bestaande complex, vastgesteld op 1 september 2008.
2.3. In 2006 zijn Fuji c.s. in gesprek getreden met alle huurders van het complex. Naar aanleiding hiervan is met alle commerciële huurders en met zes van de negen in het complex nog resterende woninghuurders overeenstemming bereikt over beëindiging van de huurovereenkomst dan wel over terugkeer als huurder na de renovatie, waarbij door de huurders is toegezegd dat zij het complex zullen hebben ontruimd voor 1 september 2008. Met gedaagden is geen overeenstemming bereikt over beëindiging van de huurovereenkomst danwel tijdelijke ontruiming van de woningen.
2.4. Bij brief van 12 december 2007 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en bij brief van 10 maart 2008 aan [gedaagde sub 3] hebben Fuji c.s. een voorstel in de zin van artikel 7: 220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gedaan (hierna: het 1e voorstel). Het 1e voorstel bevat onder meer de volgende passages:
“Algemeen
1. het gehuurde wordt gerenoveerd conform bijlage 1;
2. de verbouwingswerkzaamheden starten naar verwachting rond juni 2008, een en ander is afhankelijk van het bestuursrechtelijke traject;
3. de verwachte duur van de renovatie bedraagt twee jaar. Het gaat hier steeds om een planning en niet om een fatale termijn;
4. het gehuurde zal na renovatie qua plaats, omvang en functie (nagenoeg) gelijk blijven;
5. partijen zetten de huurrelatie na de renovatie onder dezelfde voorwaarden voort, voor zover hieronder niet anders is bepaald;
6. verhuurders hebben het recht de rechten en verplichtingen uit het onderhavige renovatievoorstel over te dragen aan een andere partij;
Huidige gehuurde
7. zodra de tijdelijke ruimte beschikbaar is en de renovatiewerkzaamheden met zich mee brengen dat het huidige gehuurde wordt ontruimd, zal het huidige gehuurde moeten worden opgeleverd;
8. resterende zaken die in het huidige gehuurde achterblijven zullen met de sloop van het pand worden verwijderd en worden afgevoerd zonder dat u daarop enig recht van schadevergoeding kan doen gelden. Alle eventuele extra kosten in verband met het slopen, afvoeren, en verwerken van de door u aangebrachte (milieubelastende) materialen zullen bij u in rekening worden gebracht;
Tijdelijke woonruimte
9. aan u wordt een tijdelijke woonruimte gedurende de renovatie aangeboden, welk object niet volledig vergelijkbaar hoeft te zijn o.a. qua oppervlakte, voorzieningen, ligging, uitstraling en woongenot. Als bijlage 2 treft u aan een lijst met thans beschikbare en in aanmerking komende woonruimten in [p]. Zoals aangegeven, zullen wij dit graag in een gesprek nader bespreken;
10. de huurprijs voor de tijdelijke woonruimte kan maximaal gelijk zijn aan de huidige huur van € 771,72 exclusief servicekosten en btw. Eventueel hogere kosten zullen in beginsel niet door eigenaressen worden gecompenseerd. Uiteraard blijft u de geldende huurprijs aan verhuurders verschuldigd;
Definitieve woonruimte
11. u bent vrij in uw keuze voor de definitieve woonruimte. Op dit moment zijn alle 49 woonappartementen nog beschikbaar. Daarvoor geldt echter wel dat de eerste gegadigde ook het eerst mag kiezen. Een overzicht van de beschikbare appartementen zenden wij toe als bijlage 3;
12. de definitieve woonruimte wordt opgeleverd in opleverstaat met een stelpost voor de keuken van € 3.000,-. Indien wordt gekozen voor een duurdere inrichting komen de extra kosten hiermee verbandhoudend voor uw rekening;
13. de definitieve woonruimte is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. U zult het gehuurde uitsluitend als zodanig kunnen gebruiken;
14. de definitieve woonruimte zal eerst aan u ter beschikking worden gesteld indien u alle verplichtingen uit de vigerende huurovereenkomst bent nagekomen, alsmede de huurpenningen voor de eerste huurperiode van de definitieve woonruimte heeft voldaan en u aan uw eventuele garantieverplichting – welke gelijk is aan de verplichting in uw huidige contract- heeft voldaan;
15. overige voorwaarden gelden zoals in het overeen te komen meest recente ROZ-woonruimte contract;
Vergoeding
16. eigenaressen zullen tegen finale kwijting aan u een bedrag betalen van € 30.000,- voor alle directe en indirecte gevolgen die samenhangen met de herontwikkeling van het winkelcentrum in de ruimste zin des woords (met uitzondering van de hiervoor genoemde verhuiskosten), waaronder doch niet uitsluitend, afbouwkosten en de inrichtingskosten met betrekking tot zowel de tijdelijke als de definitieve woonruimte, verhuis- en herinrichtingskosten, schade, overlast c.q. hinder en andere nadelen die samenhangen met de gehele herontwikkeling;
17. de voornoemde bijdrage wordt reeds volledig voldaan op het moment dat u de huidige woonruimte verlaat conform de gemaakte afspraken;
18. eigenaressen hebben het recht de bijdrage als hierboven bedoeld te verrekenen met eventuele opeisbare vorderingen op u.
Indien u beslist om het gehuurde te verlaten en niet meer terug te keren in het nieuwe centrum, waardoor de huurovereenkomst eindigt, kan ik namens eigenaressen een vergoeding van € 40.000,- aanbieden (welk bedrag uiteraard ook ziet op verhuis- en inrichtingskosten en alle overige kosten en schade). Dit bedrag zal dan worden betaald nadat u de huidige woning verlaat conform de gemaakte afspraken. Voor het overige gelden dezelfde voorwaarden als genoemd onder punt 16 tot en met 18.“
2.5. Bij dagvaarding van 5 en respectievelijk 8 februari 2008 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] Fuji c.s. gedagvaard voor de kantonrechter te Haarlem met een eis - samengevat - primair inhoudende afwijzing van de vordering omdat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 7: 220 BW en subsidiair verklaring voor recht dat het 1e voorstel onredelijk is. In die procedures hebben Fuji c.s. in reconventie een vordering ingesteld tot verklaring voor recht dat het 1e voorstel van Fuji c.s. redelijk is in de zin van artikel 7: 220 lid 2 BW en tot medewerking aan de renovatie, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bij dagvaarding van 6 mei 2008 hebben Fuji c.s. bij genoemde kantonrechter een zelfde vordering tegen [gedaagde sub 3] ingesteld.
2.6. Op 16 mei 2008 is aan Fuji c.s. een sloopvergunning voor het complex afgegeven. Het verzoek van gedaagden tot schorsing van de sloopvergunning is afgewezen. Op de aanvraag voor een bouwvergunning is nog niet beslist.
2.7. Ter zitting van 2 juli 2008 is, nadat partijen in 1e termijn waren gehoord, de behandeling van de zaak aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot een minnelijke regeling te komen en is een eventuele voortzetting van de behandeling bepaald op 13 augustus 2008. Daarbij is door de voorzieningenrechter vastgesteld dat tussen partijen vast staat dat het met deze onderhandelingen gemoeide tijdsverloop er niet toe kan leiden dat gedaagden met succes een beroep kunnen doen op het verweer dat de geplande ontruimingstermijn niet meer kan worden gehaald.
2.8. Op 1 augustus 2008 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgevonden, waarbij Fuji c.s., gedaagden en hun raadslieden aanwezig waren.
2.9. Bij brief van 6 augustus 2008 hebben Fuji c.s. aan [gedaagde sub 1] (en zijn echtgenote), [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] een gewijzigd voorstel in de zin van artikel 7: 220 lid 2 BW gedaan (hierna: het 2e voorstel).
Het 2e voorstel bevat ten aanzien van hen allen onder meer de volgende passages:
“Algemeen
1. het complex, waaronder het gehuurde, wordt gerenoveerd conform de reeds in uw bezit zijnde tekeningen, opgenomen in het bewonersboekje;
2. de verbouwingswerkzaamheden starten op 1 september 2008;
3. de verwachte duur van de renovatie bedraagt twee jaar. Het gaat hier steeds om een planning en niet om een fatale termijn;
4. het gehuurde zal na renovatie qua plaats, omvang en functie (nagenoeg) gelijk blijven;
5. partijen zetten de huurrelatie na de renovatie onder dezelfde voorwaarden voort, voor zover hieronder niet anders is bepaald;
6. verhuurders hebben het recht de rechten en verplichtingen uit het onderhavige renovatievoorstel over te dragen aan een andere partij;
Huidige gehuurde
7. het huidige gehuurde zal op uiterlijk 31 augustus 2008 moeten worden opgeleverd;
8. resterende zaken die in het huidige gehuurde achterblijven zullen met de sloop van het pand worden verwijderd en worden afgevoerd zonder dat u daarop enig recht van schadevergoeding kan doen gelden. Alle eventuele extra kosten in verband met het slopen, afvoeren, en verwerken van de door u aangebrachte (milieubelastende) materialen zullen bij u in rekening worden gebracht;
(…)
Vergoeding
17. verhuurders zullen tegen finale kwijting aan u een bedrag betalen van € 30.000,- voor alle directe en indirecte gevolgen die samenhangen met de herontwikkeling van het winkelcentrum in de ruimste zin des woords, waaronder doch niet uitsluitend, afbouwkosten en de inrichtingskosten met betrekking tot zowel de tijdelijke als de definitieve woonruimte, verhuis- en herinrichtingskosten, schade, overlast c.q. hinder en andere nadelen die samenhangen met de gehele herontwikkeling;
18. Eventuele huursuppletie voor de tijdelijke ruimte (zie punt 10) valt buiten het bestek van deze vergoeding, en zal voor rekening van verhuurder komen tot het genoemde maximumbedrag.
19. de voornoemde bijdrage wordt reeds volledig voldaan op het moment dat u de huidige woonruimte verlaat conform de gemaakte afspraken;
20. verhuurders hebben het recht de bijdrage als hierboven bedoeld te verrekenen met eventuele opeisbare vorderingen op u.
Voorwaarde bij acceptatie van het voorstel is wel dat u alle bestuursrechtelijke (bezwaarschrift)procedures intrekt en verhuurder het schriftelijk bewijs van deze intrekking ter hand stelt. Ook zult zich onthouden van het direct danwel indirect instellen van nieuwe bestuursrechtelijke procedures, zodat verhuurders na uw (tijdelijke) vertrek ook daadwerkelijk tot uitvoering van de werkzaamheden kunnen overgaan.
Verhuurders zijn van mening u met dit voorstel op elke denkbare wijze tegemoet te zijn gekomen, zodat acceptatie door u in de rede ligt. Ik verzoek u uiterlijk vrijdag 8 augustus 2008 om 17.00 uur te laten weten of u het voorstel accepteert.”
Ten aanzien van [gedaagde sub 2] bevat het 2e voorstel tevens onder meer de volgende passages:
“Tijdelijke woonruimte
9. aan u wordt één tijdelijke woonruimte gedurende de renovatie aangeboden, welk object niet volledig vergelijkbaar hoeft te zijn o.a. qua oppervlakte, voorzieningen, ligging, uitstraling en woongenot. Tijdens de bespreking op 1 augustus 2008 is u een map met het meest actuele aanbod ter hand gesteld. Naar aanleiding hiervan kunt u een afspraak maken voor bezichtigen van geschikte woningen met de heer [A] van [Vastgoedadviseurs B.V.]
10. de huurprijs voor de tijdelijke woonruimte zal volledig worden gecompenseerd, met dien verstande dat de huurprijs maximaal 100 % meer mag bedragen dan de huidige huurprijs ad € 746,61 exclusief servicekosten en btw excl. BTW en servicekosten. De kosten daarboven zullen door u zelf moeten worden voldaan.
Definitieve woonruimte
11. Verhuurders hebben voor u een woning van 120 m2 gerealiseerd, hetgeen overeen komt met het thans door u gehuurde oppervlak. In bijlage 1 treft u aan een plattegrond waarop bedoelde woning (in kleur) is ingetekend.
12. De woning wordt opgeleverd met een open haard en bevindt zich op de bovenste woonlaag;
13. de definitieve woonruimte wordt opgeleverd in opleverstaat met een stelpost voor de keuken van € 3.000,-. Indien wordt gekozen voor een duurdere inrichting komen de extra kosten hiermee verbandhoudend voor uw rekening;
14. de definitieve woonruimte is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. U zult het gehuurde uitsluitend als zodanig kunnen gebruiken;
15. de definitieve woonruimte zal eerst aan u ter beschikking worden gesteld indien u alle verplichtingen uit de vigerende huurovereenkomst bent nagekomen, alsmede de huurpenningen voor de eerste huurperiode van de definitieve woonruimte heeft voldaan en u aan uw eventuele garantieverplichting – welke gelijk is aan de verplichting in uw huidige contract- heeft voldaan;
16. de huurprijs voor de definitieve woonruimte van 120 m2 zal gelijk zijn aan de thans geldende huurprijs ad € 746,61 (huurprijspeil 1 juli 2008) exclusief servicekosten en btw.”
Ten aanzien van [gedaagde sub 3] bevat het 2e voorstel tevens onder meer de volgende passages:
“Tijdelijke woonruimte
9. u heeft zelf reeds tijdelijke woonruimte gevonden, te weten een appartement in woonzorgcentrum “De Horizon” te [p].
10. de huurprijs voor de tijdelijke woonruimte zal door verhuurders volledig worden gecompenseerd;
11. Verhuurders dragen zorg voor opslag van dat gedeelte van uw meubels dat niet in de tijdelijke woning past tot het moment dat de definitieve ruimte aan u zal worden opgeleverd;
Definitieve woonruimte
12. Verhuurders hebben voor u een woning van 129 m2 gerealiseerd, hetgeen overeen komt met het thans door u gehuurde oppervlak. In bijlage 1 treft u aan een plattegrond waarop bedoelde woning (in kleur) is ingetekend.
13. De woning bevindt zich op de eerste woonlaag;
14. Alle eventuele aanpassingen aan de woning, welke noodzakelijk zijn in verband met uw handicap, zullen op kosten van verhuurders worden uitgevoerd. Bij indeling van de woning wordt waar mogelijk reeds rekening gehouden met uw specifieke behoeften, opdat na oplevering zo min mogelijk nadere werkzaamheden nodig zijn. Voorwaarde bij deze bereidheid van verhuurders is wel dat u voorafgaand aan de door verhuurders uit te voeren werkzaamheden een aanvraag op grond van de WMO doet en verhuurders hiervan een afschrift doet toekomen. Indien blijkt dat de benodigde voorzieningen van overheidswege zullen worden vergoed hetgeen verhuurders menen- dan dient u het in dit kader te ontvangen bedrag aan verhuurder te restitueren;
15. De toegang van de woning voldoet aan de eisen van het huidige Bouwbesluit, hetgeen betekent dat de woning per scootmobiel bereikbaar is. De precieze route naar de woningen is aangegeven op aangehechte bijlage 2;
16. de definitieve woonruimte wordt opgeleverd in opleverstaat met een stelpost voor de keuken van € 3.000,-. Indien wordt gekozen voor een duurdere inrichting komen de extra kosten hiermee verbandhoudend voor uw rekening;
17. de definitieve woonruimte is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. U zult het gehuurde uitsluitend als zodanig kunnen gebruiken;
18. de definitieve woonruimte zal eerst aan u ter beschikking worden gesteld indien u alle verplichtingen uit de vigerende huurovereenkomst bent nagekomen, alsmede de huurpenningen voor de eerste huurperiode van de definitieve woonruimte heeft voldaan en u aan uw eventuele garantieverplichting – welke gelijk is aan de verplichting in uw huidige contract- heeft voldaan;
19. de huurprijs voor de definitieve woonruimte van 129m2 zal gelijk zijn aan de thans geldende huurprijs ad 771,72 (huurprijspeil juli 2008) exclusief servicekosten en btw. “
Ten aanzien [gedaagde sub 1] en zijn echtgenote bevat het 2e voorstel tevens onder meer de volgende passages:
“Tijdelijke woonruimte
9. aan u wordt één tijdelijke woonruimte gedurende de renovatie aangeboden, welk object niet volledig vergelijkbaar hoeft te zijn o.a. qua oppervlakte, voorzieningen, ligging, uitstraling en woongenot. Tijdens de bespreking op 1 augustus 2008 is u een map met het meest actuele aanbod ter hand gesteld. Naar aanleiding hiervan kunt u een afspraak maken voor bezichtigen van geschikte woningen met de heer [A] van [Vastgoedadviseurs B.V.]
10. de huurprijs voor de tijdelijke woonruimte zal volledig worden gecompenseerd, met dien verstande dat de huurprijs maximaal 100 % meer mag bedragen dan de huidige huurprijs ad € 1.082,78 exclusief servicekosten en btw exc. BTW en servicekosten. De kosten daarboven zullen door u zelf moeten worden voldaan.
Definitieve woonruimte
11. Verhuurders hebben voor u een woning van 181 m2 gerealiseerd, hetgeen overeen komst met het thans door u gehuurde oppervlak. In bijlage 1 treft u aan een plattegrond waarop bedoelde woning (in kleur) is ingetekend.
12. De woning wordt opgeleverd met twee badkamers en een open haard en bevindt zich op de bovenste woonlaag;
13. de definitieve woonruimte wordt opgeleverd in opleverstaat met een stelpost voor de keuken van € 3.000,-. Indien wordt gekozen voor een duurdere inrichting komen de extra kosten hiermee verbandhoudend voor uw rekening;
14. de definitieve woonruimte is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. U zult het gehuurde uitsluitend als zondanig kunnen gebruiken;
15. de definitieve woonruimte zal eerst aan u ter beschikking worden gesteld indien u alle verplichtingen uit de vigerende huurovereenkomst bent nagekomen, alsmede de huurpenningen voor de eerste huurperiode van de definitieve woonruimte heeft voldaan en u aan uw eventuele garantieverplichting – welke gelijk is aan de verplichting in uw huidige contract- heeft voldaan;
16. de huurprijs voor de definitieve woonruimte van 181 m2 zal gelijk zijn aan de thans geldende huurprijs ad € 1.082,78 (huurprijspeil 1 juli 2008) exclusief servicekosten en btw.”
2.10. Binnen de (in de brief van 6 augustus 2008 gestelde) termijn van 8 augustus 2008 is door gedaagden niet gereageerd.
3. Het geschil in alle zaken
3.1. Fuji c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagden zal veroordelen de door hen gehuurde appartementen aan het [a-plein] 248, 246 respectievelijk 252 uiterlijk op 1 september 2008, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, met alle daarin van hunnentwege aanwezige personen en/of goederen bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van Fuji c.s. te stellen, met machtiging van Fuji c.s. om, indien gedaagden daarmee in gebreke blijven, de tenuitvoerlegging van de ontruiming zelf te bewerkstelligen zo nodig met de hulp van de sterke arm en op kosten van gedaagden, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,-- per dag of gedeelte daarvan dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan.
3.2. Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in alle zaken
Spoedeisend belang
4.1. Gedaagden stellen zich allereerst op het standpunt dat Fuji c.s. geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Dit standpunt kan niet worden gevolgd. Fuji c.s. hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat uitstel van de geplande (sloop)werkzaamheden zal leiden tot vertraging in de uitvoering van de bouwplannen, hetgeen zal leiden tot aanzienlijke schade, omdat de te realiseren nieuwe huurruimten hierdoor pas op een later tijdstip huurinkomsten zullen kunnen opbrengen. Daarbij heeft te gelden dat het grootste deel van de thans bestaande huurruimten in het complex inmiddels door de huurders is ontruimd en daarmee dat die ruimten op dit moment voor Fuji c.s. geen huurinkomsten opleveren. Weliswaar zijn door Fuji c.s. niet alle stukken waaruit kan blijken dat op 1 september 2008 daadwerkelijk met de renovatie kan en zal worden begonnen, in het geding gebracht, wel is door Fuji c.s. aannemelijk gemaakt dat op die datum in ieder geval met de sloopwerkzaamheden gestart kan worden - en (gezien de financiële belangen van Fuji c.s. bij een op zo kort mogelijke termijn realiseren van de voorgenomen renovatie) ook zal worden begonnen - indien het complex dan is ontruimd. Nu door de gemeente een sloopvergunning voor het complex is afgegeven, Fuji c.s. het onderhavige project in nauwe samenwerking met de gemeente hebben ontwikkeld en ter zitting aannemelijk is geworden dat de afgifte van de bouwvergunning aanstaande is, is niet aannemelijk dat Fuji c.s. niet op de kortst mogelijke termijn met de renovatiewerkzaamheden een aanvang zal maken. Zij kunnen geen enkel goed denkbaar belang hebben om dat niet te doen.
4.2. De stelling van gedaagden dat met het eventueel spoedeisend belang van Fuji c.s. geen rekening gehouden mag worden omdat Fuji c.s. de onderhavige situatie zelf gecreëerd hebben en de omstandigheid dat het complex nog niet is ontruimd derhalve voor eigen rekening en risico van Fuji c.s. komt, kan evenmin worden gevolgd. Al in 2006 zijn Fuji c.s. in gesprek getreden met alle huurders van het complex (en dus ook met gedaagden) over beëindiging van de huurovereenkomst dan wel tijdelijke ontruiming in verband met de geplande renovatie. Door Fuji c.s. is in januari 2008 aan de huurders kenbaar gemaakt dat de start van de renovatie gepland was op 1 juni 2008. Deze datum is kort daarop nog verschoven naar 1 september 2008. Gedaagden zijn door Fuji c.s. meermalen uitgenodigd in gesprek te treden en aan hen is in december 2007 respectievelijk maart 2008 een voorstel gedaan, welk voorstel begin augustus 2008 is aangepast. In het licht van deze omstandigheden kan niet geoordeeld worden dat de omstandigheid dat het complex nog niet volledig is ontruimd voor eigen risico en rekening van Fuji c.s. moet komen.
Artikel 7: 220 lid 2 BW
4.3. Gedaagden stellen zich - in tegenstelling tot Fuji c.s. - op het standpunt dat artikel 7:220 lid 2 BW Pro niet van toepassing is. Volgens gedaagden moet op grond van dit artikel sprake zijn van “noodzakelijke” renovatie, hetgeen volgens hen hier niet aan de orde is. Omdat de kantonrechter zich nog moet uitlaten over de vraag of artikel 7: 220 lid 2 BW hier van toepassing is en op de uitkomst daarvan niet met grote mate van waarschijnlijkheid vooruit kan worden gelopen, kan volgens gedaagden de ontruiming in dit kort geding niet worden toegewezen.
4.4. Dit betoog faalt. Niet valt in te zien waarom artikel 7: 220 lid 2 BW hier niet van toepassing is. Op grond van deze bepaling “moet een verhuurder, die tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak (waarop de huurovereenkomst die hij wil voortzetten betrekking heeft) wil overgaan, aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doen”. Uit de bewoordingen van dit artikellid en de samenhang van de andere leden van dit artikel kan, anders dan gedaagden stellen, niet worden afgeleid dat het zou moeten gaan om “noodzakelijke” renovatie. Dat de wetgever dit wel zo heeft bedoeld, zoals gedaagden stellen, is de voorzieningrechter niet aannemelijk geworden. Alleen voor wat betreft lid 1 van artikel 7: 220 BW moet het gaan om “dringende werkzaamheden” aan het gehuurde (het gaat daar om werkzaamheden aan de woning, waaronder reparaties, die zonder nadeel niet kunnen worden uitgesteld). De maatstaf in artikel 7: 220 lid 2 BW sluit aan bij de jurisprudentie over renovatie die zich onder het oude recht heeft ontwikkeld en die er op neer komt dat een huurder de renovatie heeft te gedogen, zeker als het een complex woningen betreft waarbij de overgrote meerderheid reeds heeft ingestemd met het voorstel van de verhuurder. Dat is hier het geval. Dat een renovatie niet noodzakelijk hoeft te zijn, blijkt ook uit de samenhang van lid 2 en lid 3 van artikel 7: 220 BW, nu in lid 3 ten aanzien van “een complex met tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen wordt bepaald dat een voorstel vermoed wordt redelijk te zijn indien meer dan 70 % van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.” Ook dit is hier het geval.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene valt te verwachten dat de kantonrechter zal beslissen dat artikel 7: 220 lid 2 BW van toepassing is. In dat licht kan de vordering tot ontruiming, mits hiertoe voldoende grond bestaat, vooruitlopend op het eindvonnis van de kantonrechter in de bodemprocedure in beginsel in kort geding worden toegewezen.
Redelijk aanbod in de zin van artikel 7: 220 lid 2 BW
4.6. Gedaagden stellen zich op het standpunt dat het voorstel van Fuji c.s., gelet op de belangen van de verhuurder en de belangen van de huurder, niet redelijk is. Deze stellingname kan niet worden gevolgd.
4.7. Bij de beoordeling van de vraag of het voorstel van Fuji c.s. redelijk is, zal worden uitgegaan van het 2e voorstel. Dit is immers het voorstel dat thans voorligt en bovendien voor gedaagden het meest gunstige voorstel. Het 2e voorstel kan, nu het op hoofdlijnen overeenkomt met het 1e voorstel en alleen wijzigingen in voor gedaagden voordelige zin bevat, wel beschouwd worden als een aangepast voorstel op het 1e voorstel (dat al in december 2007 respectievelijk maart 2008 aan gedaagden is voorgelegd). Bovendien hebben Fuji c.s. ter zitting verklaard dat zij het 2e voorstel, ondanks dat gedaagden de termijn om het te aanvaarden hebben laten verlopen, tot de kantonrechter heeft gesproken ongewijzigd gestand blijven doen.
4.8. Het belang van Fuji c.s. is erin gelegen dat zij grote schade zullen lijden als zij niet volgens planning (starten met de sloopwerkzaamheden op 1 september 2008) kunnen renoveren. Hoewel een getalsmatige onderbouwing van de te lijden schade ontbreekt, is door Fuji c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat uitstel van de renovatie tot aanzienlijke schade zal leiden, omdat, zoals hiervoor reeds vastgesteld, bij vertraging van de bouwplannen de te realiseren huurruimten pas op een later tijdstip huurinkomsten kunnen opbrengen.
4.9. Dit belang weegt naar het oordeel van de voorzieningenrechter op tegen de belangen van huurders om na 1 september 2008 ongestoord in hun huidige woningen te kunnen blijven wonen. Tegenover het nadeel dat gedaagden ondervinden doordat zij gedurende twee jaar tijdelijk andere woonruimte moeten huren, staat immers dat zij na de renovatie tegen betaling van dezelfde huurprijs kunnen terugkeren in even grote huurwoningen als hun huidige woningen, in het complex gelegen op een plek van hun keuze, terwijl deze woningen dan wel geheel zijn vernieuwd. Bij het ontwerp voor de nieuwe te realiseren woningen van gedaagden is voorts waar mogelijk rekening gehouden met hun persoonlijke wensen (zoals een open haard in de woning [gedaagde sub 1] en aan haar fysieke toestand gerelateerde aanpassingen in de woning van [gedaagde sub 3]). De eventueel hogere huurprijzen van de tijdelijke woningen worden door Fuji c.s. tot een (maximumbedrag) vergoed en daarnaast krijgen gedaagden allen een vergoeding van € 30.000,- voor kosten die samenhangen met de herontwikkeling van het complex.
Tijdstip ontruiming
4.10. Los van het antwoord op de vraag of het 1e voorstel redelijk is, oordeelt de voorzieningenrechter dat, nu thans moet worden uitgegaan van het 2e voorstel, het niet redelijk is om vast te houden aan de in dit voorstel bepaalde ontruimingstermijn van 1 september 2008. Het 2e voorstel is immers pas gedaan op 6 augustus 2008, zodat nadien voor gedaagden maar enkele weken tijd overbleef om de vervangende woonruimte daadwerkelijk te realiseren. Ter zitting hebben Fuji c.s. te kennen gegeven dat gedaagden tot uiterlijk 22 september 2008 respijt kan worden gegeven, zodat dienovereenkomstig zal worden beslist.
Dwangsom
4.11. De voorzieningenrechter zal de gevorderde dwangsom ambtshalve maximeren tot € 100.00,--
Proceskosten
4.12. In de omstandigheid dat het 2e voorstel, waarvan thans bij de beoordeling van de vordering van Fuji c.s. wordt uitgegaan, eerst is gedaan nadat dit geding aanhangig was gemaakt, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
5. De beslissing in alle zaken
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] om uiterlijk 21 september 2008 de woning aan het [a-plein] 248 te [p] met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en /of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van Fuji c.s. te stellen,
veroordeelt [gedaagde sub 2] om uiterlijk 21 september 2008 de woning aan het [a-plein] 246 te [p] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en /of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van Fuji c.s. te stellen,
veroordeelt [gedaagde sub 3] om uiterlijk 21 september 2008 de woning aan het [a-plein] 252 te [p] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en /of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van Fuji c.s. te stellen,
5.2. machtigt Fuji c.s. om, indien gedaagden of een van hen daarmee in gebreke blijven/blijft, de tenuitvoerlegging van de ontruiming zelf te bewerkstelligen, waarbij artikel 556 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering heeft te gelden, zo nodig met de hulp van de sterke arm en op kosten van de gedaagde(n) die in gebreke is/zijn gebleven,
5.3. veroordeelt elk van de gedaagden tot betaling van een dwangsom van € 2.000,-- voor iedere dag of gedeelte van de dag dat hij of zij in gebreke blijft met de jegens hem of haar uitgesproken veroordeling onder 5.1 tot een maximum van € 100.000,-- per gedaagde,
5.4. compenseert de kosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt,
5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op
27 augustus 2008.