Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 139838 / HA ZA 07-1265
Vonnis van 4 juni 2008
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN LA MER,
gevestigd te Zandvoort,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. S.I. van der Staal,
tegen
[gedaagde],
wonende te Zandvoort,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. M. Middeldorp.
Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 december 2007
- het proces-verbaal van comparitie gehouden op 21 maart 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het complex “La Mer”aan het Stationsplein in Zandvoort, gesplitst in appartementsrechten, kent een vereniging van eigenaren (VvE). [gedaagde] is eigenaar van een van de appartementsrechten en dus lid van de VvE.
2.2. De akte van splitsing van 14 juli 1982 kent een reglement als bedoeld in artikel 5:111 BW Pro. Dit reglement houdt, voor zover in dit geding van belang, het volgende in:
“Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend(…) de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen (…).
Artikel 8
De vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde Pro.
Artikel 17
1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875f (nu: 5:112), 1e lid onder a BW worden gerekend (…) die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten (…).
Artikel 18
1. Van de gezamenlijke schulden en kosten genoemd in het vorige artikel alsmede van een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de kosten verbonden aan het periodiek schilderwerk en noodzakelijke vernieuwingen wordt jaarlijks door de administrateur een begroting ontworpen en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.
2. Met ingang van een nader in te akte te bepalen datum zal door de eigenaars ten behoeve van de vereniging bij wijze van voorschot-bijdragen maandelijks aan de administrateur worden overgemaakt 1/12 gedeelte van hun na te vermelden aanslag in het onder 1 bedoelde bedrag(…), alsmede een in de akte te bepalen percentage van het totale bedrag van de begroting zulks tot het vormen van het reservefonds, hierna in artikel 31 omschreven Pro.
Artikel 31
1. Er wordt een reservefonds gevormd, waaruit buitengewone uitgaven kunnen worden bestreden. (…)
Artikel 37
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen.
2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelte en de gemeenschappelijke zaken berust bij de administrateur. Deze kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een nader in de akte te bepalen bedrag [een half promille van de verzekerde som van de uitgebreide opstalverzekering] te boven gaan, indien hij daartoe niet vooraf door de vergadering is gemachtigd.
(…)
4. Ieder der eigenaars of gebruikers is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. Lijdt hij als gevolg hiervan schade dan wordt deze hem door de vereniging vergoed.
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan [vijf procent van de jaarbegroting], kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (…)
(…)
7. Indien door de vergadering overeenkomstig het in het vijfde lid bepaalde tot het doen van een uitgave wordt besloten, wordt tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door de administrateur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.
(…)”
2.3. Op 24 maart 2007 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Op deze vergadering is het onderwerp renovatie van het complex aan de orde geweest. Die renovatie betreft het vervangen van de kozijnen en het treffen van constructieve maatregelen om lekkages op de bovenste verdiepingen tegen te gaan. Een door de VvE ingeschakelde architect, Kimsma, heeft toegelicht dat de onderhoudstoestand van het complex slecht (stationszijde) tot zeer slecht (zeezijde) is en dat reparatie geen optie is. Uitstel van de renovatie zal leiden tot hogere kosten. De totale kosten van de eerste fase van de renovatie – de hoogst noodzakelijke onderdelen – zijn begroot op € 700.000, als volgt te financieren: € 120.000 uit de kas van de VvE, € 100.000 te lenen bij een financieringsinstelling en een eigen bijdrage ad € 20.000 van elk van de eigenaars. Een voorstel om de renovatieplannen voort te zetten wordt door de leden afgewezen met 17 stemmen voor en 6 tegen, bij een vereiste meerderheid van ¾ van de aanwezige stemmen.
2.4. Op 21 april 2007 heeft een bijzondere vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarop de renovatieplannen opnieuw aan de orde zijn geweest. Een voorstel tot een doorlopende machtiging voor incassoprocedures wordt aangenomen, alsmede een voorstel tot renovatie van het complex. De kosten voor de renovatie waren inmiddels begroot op € 800.000, met als voorstel om een bedrag van € 200.000 te lenen.
2.5. Op 23 juni 2007 heeft opnieuw een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Op die vergadering is gestemd over de financiering van de eerste fase van de renovatie van La Mer in de vorm van het afsluiten van een annuïtair dalende lening met een looptijd van 120 maanden. Het voorstel wordt aangenomen met 19 stemmen voor en één stem tegen. De notulen van deze vergadering houden voorts onder meer het volgende in:
“Indien door de vergadering van de VvE La Mer op 21 juli 2007 aan de administrateur de opdracht gegeven wordt tot uitvoering van de eerste fase van de renovatie, dienen alle eigenaren er voor zorg te dragen dat vóór 24 juli 2007 12:00 uur, hun individuele bijdrage van € 20.000 (twintig duizend) euro) staat bijgeschreven op de rekening van de VvE (…).
2.6. Op de bijzondere vergadering van eigenaars van 21 juli 2007 wordt met 22 stemmen tegen 1 het op 23 juni genomen besluit tot afsluiting van een annuïtaire lening omgezet in een doorlopend krediet met een lineaire aflossing in 15 jaar. Voorts wordt gestemd over een voorstel tot opdracht aan de administrateur tot uitvoering van het renovatieplan. Het desbetreffende stemformulier houdt het volgende in:
“hierbij geeft ondergetekende (…) aan […], administrateur van de VvE La Mer (…) WEL/GEEN opdracht tot het uitvoeren van het renovatieplan volgens het voorstel van architect A.E. Kimsma.
De administrateur krijgt hierbij toestemming om ter financiering van de uitvoering van deze renovatie een bedrag van maximaal € 800.000,= van de rekening van de VvE La Mer uit te geven.
Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- eigen bijdrage van de 24 eigenaren x 20.000 per eigenaar is: 480.000
- bijdrage vanuit de reserve van de VvE: 120.000
-maximale lening d.m.v. een doorlopend krediet: 200.000
totaal 800.000”
Dit voorstel wordt met 21 stemmen voor, 1 stem tegen en 1 stem blanco aangenomen.
2.7. De VvE beschikt over een reservefonds van € 120.000.
2.8. [gedaagde] heeft een bedrag van € 10.000 betaald aan de VvE.
3. Het geschil
in conventie
3.1. De VvE vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 11.680,82, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagde] vordert – zakelijk weergegeven –
I. dat het de VvE wordt verboden het besluit tot renovatie uit te voeren tot dat het reservefonds toereikend is om de renovatie te financieren en voor zover de renovatie reeds is aangevangen die te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom,
II. een extra maandelijkse voorschotbijdrage vast te stellen op € 30,00,
III. terugbetaling door de VvE aan [gedaagde] van het bedrag van € 10.000, vermeerderd met rente,
IV. veroordeling van de VvE tot vergoeding van de door [gedaagde] geleden schade ad voorlopig € 4.194,14,
een en ander met kosten veroordeling van de VvE.
3.4. De VvE voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1. Het gaat in deze procedure naar de kern genomen om de vraag of de VvE haar renovatieplannen kan doorzetten en [gedaagde] als eigenaar van een van de appartementsrechten dan wel als lid van de VvE kan verplichten mee te betalen aan die renovatieplannen bij gebreke van voldoende middelen in het reservefonds van de VvE.
4.2. Die plannen bestaan in renovatie van gemeenschappelijke gedeelten van het complex. Uit de notulen van de vergadering van eigenaars van 24 maart 2007 blijkt dat de onderhoudstoestand slecht tot zeer slecht is en dat reparatie geen optie is. Dit is door [gedaagde] niet bestreden, zodat ook de rechtbank de noodzaak tot renovatie van gemeenschappelijke gedeelten tot uitgangspunt neemt. Een besluit tot renovatie van gemeenschappelijke gedeelten valt onder het beheer over de gemeenschap.
4.3. Het beheer over de gemeenschap wordt ingevolge het bepaalde in artikel 5:126 BW Pro en in artikel 8 juncto Pro 37 van het reglement gevoerd door de VvE. Gelet op de omvang van de kosten gemoeid met de renovatie is de vergadering van eigenaars bevoegd te beslissen, waarbij met gekwalificeerde meerderheid moet worden besloten. In de vergadering van eigenaars van 21 juli 2007 is met de vereiste meerderheid van stemmen besloten tot uitvoering van de renovatieplannen. Dat besluit is rechtsgeldig genomen.
4.4. Voorts is besloten over de wijze van financiering van de renovatie, waaronder de door de eigenaars te betalen eigen bijdrage. Hoewel niet valt uit te sluiten dat reeds eerder dan op 21 juli 2007 daaromtrent een besluit is genomen – de rechtbank beschikt niet over voldoende stukken om dat te kunnen beoordelen – brengt een redelijke uitleg van het besluit van 21 juli 2007 mee dat in elk geval toen met de vereiste meerderheid van stemmen is ingestemd met de wijze van financiering door middel van onder meer de eigen bijdrage ad € 20.000 per eigenaar.
4.5. Naar de stellingen van [gedaagde] is deze gang van zaken in strijd met de wet, het reglement en de splitsingakte. Kern van haar betoog is dat de eigen bijdrage van € 20.000 niet kan worden aangemerkt als een extra voorschotbijdrage als bedoeld in artikel 37 lid 7 van Pro het reglement, omdat het een eenmalige betaling betreft. Als dat juist is, is het in geding zijnde besluit nietig en zou de vordering in conventie moeten worden afgewezen en die in reconventie (deels) moeten worden toegewezen.
4.6. Het betoog is echter niet juist, omdat het uitgaat van een verkeerde lezing van artikel 37 lid 7 van Pro het reglement. Daarin staat immers niet méér dan dat bij een besluit over een grote uitgave ook besloten wordt tot een extra voorschotbijdrage en dat het geld niet eerder kan worden uitgegeven dan dat de bijdragen zij geïncasseerd. Het artikellid dwingt niet tot het oordeel dat die extra voorschotbijdrage een (relatief gering) periodiek bedrag betreft en staat dus niet in de weg aan een eenmalige extra voorschotbijdrage als verlangd.
Evenmin geeft de tekst van de wet (artikel 5:126 lid Pro 1) aanleiding voor het oordeel dat uitsluitend periodieke betalingen als voorschotbijdrage kunnen worden aangemerkt.
4.7. Ook de strekking van de wettelijke en reglementaire regeling van het reservefonds behoort niet tot een ander oordeel te leiden. Weliswaar heeft [gedaagde] met juistheid aangevoerd dat de ratio van het reservefonds is gelegen in bescherming tegen onverwachte of grote uitgaven als de onderhavige, maar die ratio brengt niet zonder meer mee dat andere dan gewone jaarlijkse kosten uitsluitend uit een met periodieke voorschotbijdragen gevuld reservefonds mogen worden voldaan. Bij de totstandkoming van de wet van 19 februari 2005, waarbij de wettelijke verplichting tot instandhouding van een reservefonds werd ingesteld, is welbewust afgezien van het opnemen van sancties op niet naleving ervan, waaronder begrepen het instandhouden van een ontoereikend fonds.
4.8. [gedaagde] heeft voorts betoogd dat de VvE de eigenaars onder druk heeft gezet bij de besluitvorming en dat de eigenaars onvoldoende zijn geïnformeerd over de inhoud van de werkzaamheden en de financiële onderbouwing. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Van een ongeoorloofde druk is de rechtbank niet gebleken. De omstandigheid dat een eerste besluit – bij nader inzien – niet rechtsgeldig was genomen en opnieuw moest worden geagendeerd levert geen druk op, terwijl ook de in de notulen opgenomen waarschuwing om tijdig te betalen, als verwoord in 2.5, niet als ongeoorloofd kan worden beschouwd.
4.9. Evenmin kan de omstandigheid dat in het verleden geen begroting en geen meerjaren onderhoudsplan zijn gemaakt, wat daar overigens van zij, niet leiden tot het oordeel dat van de eigenaars thans geen eigen bijdrage van de in geding zijnde omvang kan worden gevergd.
4.10. [gedaagde] acht het besluit tot de eigen bijdrage in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de VvE jegens de eigenaars/leden in acht heeft te nemen en beroep zich op artikel 2:8 BW Pro. Daaromtrent wordt het volgende overwogen. Vast staat dat renovatie noodzakelijk is en dat uitstel tot kostenverhoging leidt. Anderzijds leidt de voorliggende besluitvorming tot financiële problemen voor [gedaagde], die, blijkens haar eigen, onbetwist gebleven stelling, niet in staat is tot de forse investering die van haar wordt gevergd; voorts wordt haar investering in de vorm van isolatieglas teniet gedaan.
4.11. De rechtbank heeft begrip voor de belangen van [gedaagde]. Desondanks kan niet worden gezegd dat de VvE handelt in strijd met de door haar te betrachten redelijkheid en billijkheid door de besluitvorming over de wijze van financiering van de renovatie of over de renovatie zelf. Vast staat immers dat de staat van onderhoud van het complex slecht tot zeer slecht is, terwijl uitstel van de renovatie totdat voldoende is gespaard in het reservefonds – bij de door [gedaagde] voorgestelde verhoging van de eigen bijdrage met € 30,00 – tot een vertraging van vele jaren zou leiden. Bovendien hebben de eigenaars, waaronder [gedaagde] in het verleden een financieel voordeel genoten in de vorm van lagere servicekosten dan bij een toereikende fondsvorming en/of een geringere koopprijs van hun appartementsrecht. Voorts moge juist zijn dat de door [gedaagde] gedragen kosten van het aanbrengen van isolatieglas nog niet hun volle rendement hebben opgeleverd, maar dat behoort geen gewicht in de schaal te leggen, aangezien [gedaagde] tot die investering heeft besloten in strijd met hetgeen het reglement bepaalt over gemeenschappelijke gedeelten, waaronder de gevel. Ten slotte acht de rechtbank het van belang dat de wettelijke verplichting tot instandhouding van een reservefonds - per 1 mei 2005 met uitgestelde werking tot 1 mei 2008 - nog slechts kort bestaat, zodat onvoldoende tijd is verstreken voor vorming van toereikende fondsen in het licht van de gebrekkige staat van onderhoud.
4.12. De voorgaande overwegingen leiden tot de slotsom dat het besluit van 21 juli 2007 in beginsel rechtsgeldig is genomen en [gedaagde] dus verplicht is tot betaling van de eigen bijdrage ad € 20.000. De VvE kan nakoming door [gedaagde] van haar betalingsverplichting van het nog niet betaalde gedeelte van € 10.000 vorderen. Voor zover [gedaagde] zich verweert met een beroep op onrechtmatig handelen van de VvE faalt het, omdat het een zelfstandige onderbouwing mist.
4.13. De vordering in conventie zal, gelet op het voorgaande, worden toegewezen tot een bedrag van in hoofdsom € 10.000. Tegen de gevorderde rente is geen zelfstandig verweer gevoerd, zodat ook deze zal worden toegewezen. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. De VvE heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.14. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van de VvE op:
- dagvaarding EUR 70,85
- vast recht 303,00
- salaris procureur 904,00 (2 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.277,85
4.15. De vordering in reconventie zal worden afgewezen. Voor een verbod tot uitvoering of gebod tot staking van de renovatie, voor de vordering tot het vaststellen van een extra periodieke voorschotbijdrage en voor restitutie van het reeds betaalde bedrag van € 10.000 bestaat, gelet op het voorgaande, geen grond.
4.16. [gedaagde] heeft vergoeding gevorderd van haar schade ad € 4.194,14 op grond van het bepaalde in artikel 37 lid 4 van Pro het reglement. Dit bedrag is opgebouwd uit de kosten van het plaatsen van isolatieglas ad € 2.533,61 en uit makelaarskosten ad € 1.660,53. De kosten van het plaatsen van isolatieglas moeten weliswaar worden aangemerkt als een investering die zich nog niet ten volle heeft terugverdiend en bij vervanging van de kozijnen ook niet meer zal worden terugverdiend, maar die schade is het gevolg van het handelen van [gedaagde] in strijd met het reglement door in de als gezamenlijk gedeelte aan te merken gevel zelfstandig te investeren, en vormt geen schade tengevolge van het besluit tot renovatie. Wat de makelaarskosten betreft overweegt de rechtbank het volgende. Het moge zo zijn dat [gedaagde] heeft besloten om haar woning niet langer te koop aan te bieden na het besluit tot renovatie, maar dat heeft te maken met de tegenvallende verkoopopbrengst in het licht van haar eigen schuldpositie; aangenomen moet worden dat de kosten van de renovatie zich zullen vertalen in een hogere verkoopopbrengst evenals de besparingen bij het achterwege laten van renovatie tot een verminderde verkoopopbrengst zullen leiden. Aldus heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat deze kosten schade vormen als gevolg van het besluit tot renovatie. Ook de vordering tot schadevergoeding zal dus worden afgewezen.
4.17. [gedaagde] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- salaris procureur 452,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 452,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van EUR 10.000,00 (tienduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 24 juli 2007 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op EUR 1.277,85,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5. wijst de vorderingen af,
5.6. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op EUR 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2008.?