Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 103661 / HA ZA 04-954
Vonnis van 26 maart 2008
in de zaak van
1. [Eiser],
wonende te Oosthuizen,
2. [Eiseres],
wonende te Oosthuizen,
eisers,
procureur mr. H. Oomen,
advocaat mr. F. Riezebos te Hoorn,
tegen
1. [Gedaagde 1],
wonende te Zuidoostbeemster,
2. [Gedaagde 2],
wonende te Zuidoostbeemster,
gedaagden,
procureur mr. R.J. Wiebosch,
advocaat mr. H.H.Q. Abeln te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 mei 2005
- het deskundigenbericht
- de conclusie na deskundigenbericht van [eisers]
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagden].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij tussenvonnis van 11 mei 2005 heeft de rechtbank een deskundigenonderzoek gelast. Als ongediertedeskundige is benoemd T. Hakbijl (hierna te noemen: Hakbijl) en als deskundige makelaar/taxateur C.J. Wesseling (hierna te noemen: Wesseling). Op 17 januari 2007 is rapport uitgebracht. Het rapport bestaat uit twee delen.
2.2. Het eerste deel betreft de bevindingen van Hakbijl. Het concept van Hakbijl is op 20 oktober 2005 aan partijen verzonden. Beide partijen hebben op 1 november 2005 op het concept gereageerd. Vervolgens heeft Hakbijl het rapport grotendeels herschreven en anders ingedeeld. De hoofdredenering is gehandhaafd, maar er is ook een aantal inhoudelijke veranderingen opgenomen. Het technische deel over de horren is geheel uitbesteed aan een specialist. Als bouwkundige is bij het onderzoek betrokken ing. Numan avb bna, p/a Wiegerinck Architecten, Arnhem.
2.3. Het tweede deel betreft de bevindingen van Wesseling. Het concept van Wesseling is op 29 januari 2007 aan partijen verzonden. [gedaagden] heeft laten weten geen vragen of opmerkingen te hebben. [eisers] heeft op 6 maart 2007 gereageerd. Niet alle vragen van [eisers] zijn door Wesseling beantwoord, maar met nagenoeg alle vragen of opmerkingen is iets gedaan in de uiteindelijke tekst, aldus Wesseling. De hoofdredenering is gehandhaafd, zo stelt hij.
2.4. Aan Hakbijl is allereerst de vraag voorgelegd of de herfstvlieg volledig bestreden en/of geweerd kan worden. Hakbijl stelt in zijn rapport dat volledig bestrijden of weren niet mogelijk is. Het mooiste zou zijn als de aantrekkelijkheid van het huis voor de vliegen ongedaan gemaakt zou kunnen worden, maar helaas weet men niet precies wat het is dat de vliegen aantrekt. Hoogte, vorm, ligging van het huis en expositie ten opzichte van de zon lijken belangrijke factoren te zijn, maar die zijn nagenoeg onveranderbaar. Een alternatieve of aanvullende hypothese is dat de vliegen afkomen op een geur die in het vorig seizoen is achtergelaten. Mogelijkheden om het huis minder aantrekkelijk te maken zijn echter nog niet ontwikkeld, als dat al mogelijk zou zijn. Het binnendringen achter de gevelbetimmering, ook al is die geheel vernieuwd, is waarschijnlijk niet met zekerheid te voorkomen. Het meest fundamentele probleem is echter dat het huis ook nog bewoond moet worden. Ramen en deuren moeten open kunnen, aldus Hakbijl.
2.5. Voorts is aan Hakbijl de vraag voorgelegd welke maatregelen getroffen kunnen worden om de overlast te verminderen. Hakbijl is van mening dat, met het oog op gezondheid, milieu en regelgeving en om praktische redenen, weren de voorkeur heeft boven chemische bestrijding. De belangrijkste maatregel is het installeren van horren. Eén type hor is de ideale voor deze situatie, de rolhor. Voorts dienen naden en kieren afgedicht te worden. De verwachting van Hakbijl is dat door de door hem voorgestelde maatregelen de situatie binnenshuis genormaliseerd kan worden. Bij grote druk van vliegen kunnen er vast nog exemplaren naar binnen glippen, maar dit behoeft niet tot een abnormale toestand te leiden. Het kan blijken dat in een jaar met zeer veel vliegen er toch vliegen een insluiproute kunnen vinden. In dat geval moet een nieuwe inspectie de overgebleven insluiproutes aan het licht brengen. Het succes wordt mede bepaald door het daadwerkelijk gebruik van de horren in de kritieke periode (vliegenrijk najaar). Als de horren eenmaal geïnstalleerd zijn, kunnen ze met weinig moeite effectief gebruikt worden. De overlast in de tuin in voor- en najaar zal door de ingrepen nauwelijks minder worden. Er blijven overwinteringsmogelijkheden voor vliegen buiten de leefruimtes. De kosten van de door hem geadviseerde maatregelen worden door Hakbijl geraamd op € 6.930,--, waarvan een gedeelte van € 1.460,-- voorwaardelijk omdat tevoren niet bekend is of die noodzakelijk zullen zijn. Hakbijl geeft voorts nog aan dat najaar 2003 een extreem jaar was voor herfstvliegen. Ook afgelopen jaar zijn er weer vliegen, nu voornamelijk clustervliegen, in huis geconstateerd, zodat geconstateerd moet worden dat het probleem doorgaans minder erg zal zijn dan in het topjaar, maar ook dat het vliegenprobleem aan de buitenkant van het huis zich in dezelfde heftigheid zou kunnen herhalen.
2.6. Aan Wesseling is de vraag voorgelegd wat de waarde van de woning ten tijde van de koop was, gegeven de aanwezigheid van herfstvliegen. Wesseling is van mening dat, ook na het uitvoeren van de door Hakbijl voorgestelde weringsmaatregelen, de waarde van de woning gereduceerd dient te worden voor het mindere gebruiksgenot van de zolderverdieping en in mindere mate van de 1e verdieping, alsmede een periode in het voorjaar waarin overlast wordt ervaren in de tuin. De waarde van de woning bedroeg volgens Wesseling in juli 2003 € 359.000,--.
2.7. [eisers] heeft bij conclusie na deskundigenbericht aangegeven zich te kunnen vinden in het rapport van Hakbijl, maar zich niet te kunnen vinden in het rapport van Wesseling. De schade ligt naar de mening van [eisers] vanwege een onjuiste berekeningsgrondslag, namelijk de compensatiemethode, veel te laag. Ook had er zeker een schadebedrag aan gekoppeld moeten worden wegens het niet aanwezig zijn van hardhouten kozijnen, zo stelt [eisers]
2.8. [gedaagden] heeft bij conclusie van antwoord na deskundigenbericht aangegeven dat uit de conclusie van Hakbijl volgt dat, na uitvoering van de door hem geadviseerde maatregelen, de situatie binnenshuis is genormaliseerd, zodat geen sprake meer is van een gebrek aan het huis in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. [gedaagden] is bereid om de kosten van de door Hakbijl geadviseerde maatregelen ad € 5.750,-- te voldoen. Er bestaat geen grond (meer) die een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt, aldus [gedaagden]
Subsidiair betwist [gedaagden] de bevindingen van Wesseling, dat de woning in juli 2003 € 359.000,-- zou hebben bedragen. Indien en zover [eisers] daadwerkelijk het standpunt zou willen handhaven, dat de woning in 2003 slechts € 359.000,-- (of zelfs minder) waard zou zijn, zijn [gedaagden] bereid in te stemmen met ontbinding van de koopovereenkomst, in welk geval zij de door gedaagden betaalde koopprijs van € 395.000,-- zullen restitueren per de datum dat eisers de woning terugleveren, waarvan [gedaagden] akte vragen.
2.9. Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.10. Gelet op de bevindingen van Hakbijl is de rechtbank van oordeel dat aan de woning een dermate groot gebrek kleeft, dat in elk geval een gedeeltelijke ontbinding is gerechtvaardigd. Het standpunt van [gedaagden], dat er, na het uitvoeren van de door Hakbijl geadviseerde werkzaamheden, geen sprake meer zal zijn van een gebrek, deelt de rechtbank niet. De overlast in de tuin zal door de ingrepen immers nauwelijks minder worden. Bovendien kunnen volgens Hakbijl, in een jaar met veel vliegen, er toch vliegen een insluiproute vinden waardoor een nieuwe inspectie nodig zal zijn. Bovendien heeft Hakbijl in zijn opmerkingen vooraf aangegeven dat de talrijkheid van de vliegen en enige complexiteit van het huis onzekerheden opleveren over de resultaten.
2.11. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 9 maart 2005 onder r.o. 2.6. overwogen dat, bij de vraag of een gehele ontbinding gerechtvaardigd is, nog andere omstandigheden van belang zijn, zoals het feit dat het in het onderhavige geval een onroerend goed transactie betreft. Het geheel ontbinden van een dergelijke overeenkomst brengt immers verregaande consequenties met zich, mogelijk ook voor derden. Bij voormeld tussenvonnis heeft de rechtbank aangegeven dat zij partijen in de gelegenheid zal stellen om zich daarover bij comparitie, dan wel bij akte, nader uit te laten
2.12. Ter comparitie van 25 april 2005 heeft [eisers] bij monde van mr. Riezebos aangegeven dat hij bij de vordering tot ontbinding blijft en dat hij zich daarbij realiseert dat een volledig terugdraaien van de koop ook betekent dat partijen daarvoor opnieuw naar de notaris zullen moeten gaan.
2.13. [gedaagden] heeft ter comparitie bij monde van mr. Den Houting aangegeven eerst het deskundigenonderzoek te willen afwachten, alvorens zich uit te laten over de consequenties van een algehele ontbinding. Bij conclusie van antwoord na deskundigenbericht heeft [gedaagden] zich (subsidiair) op het standpunt gesteld dat, indien en voor zover [eisers] daadwerkelijk het standpunt zou willen handhaven dat de woning in juli 2003 slechts € 359.000,-- (of zelfs minder) waard zou zijn, zij bereid zijn in te stemmen met ontbinding van de koopovereenkomst, in welk geval zij de door [eisers] betaalde koopprijs ad € 395.000,-- zal restitueren per de datum dat [eisers] de woning teruglevert.
2.14. De rechtbank begrijpt de stelling van [gedaagden] aldus dat, indien de rechtbank de conclusie van Wesseling dat de woning € 359.000,-- of minder waard is volgt, [gedaagden] de voorkeur geeft aan een algehele ontbinding boven een gedeeltelijke ontbinding, waarbij [gedaagden] een bedrag van ten minste € 36.000,-- aan [eisers] zal moeten voldoen vanwege een vermindering van de koopprijs. Gelet op hetgeen [eisers] bij conclusie na deskundigenbericht naar voren heeft gebracht, ziet de rechtbank niet in waarom [eisers] het standpunt dat de woning in juli 2003 slechts € 359.000,-- (of zelfs minder) waard zou zijn, niet zou handhaven. [eisers] hebben zich immers van meet af aan op het standpunt gesteld dat de woning tijdens de verkoop slechts € 250.000,-- waard zou zijn en stellen dat Wesseling de schade te laag heeft ingeschat.
2.15. [gedaagden] heeft de conclusie van Wesseling, dat de waarde van de woning in juli 2003 € 359.000,-- bedroeg, onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank gaat derhalve uit van een waarde van € 359.000,-- of minder. De rechtbank komt niet meer toe aan de vraag of de bezwaren van [eisers] tegen de waardevaststelling door Wesseling slagen, nu haar primaire vordering strekkende tot algehele ontbinding van de koopovereenkomst, gelet op het voorgaande kan worden toegewezen. Nu de rechtbank de koopovereenkomst zal ontbinden, is voor een schadevergoeding in vermand met de kozijnen geen plaats meer.
2.16. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 83,78
- vast recht 4.441,00
- deskundigen 1.142,40
- salaris procureur 10.320,00 (4,0 punten × tarief EUR 2.580,00)
Totaal EUR 15.987,18
2.17. [eisers] vordert [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op EUR 316,53 voor verschotten en EUR 2.580,00 voor salaris procureur (1 rekest x EUR 2.580,00).
2.18. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eisers] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
2.19. De gevorderde rente over de hoofdsom zal eveneens worden afgewezen. De ontbinding mist terugwerkende kracht. Eerst het moment van ontbinding ontstaat voor beide partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds ontvangen prestatie. Nadien ontstane tekortkomingen worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:74 BW.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. verklaart voor recht dat [gedaagden] (toerekenbaar) tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst d.d. 10 juli 2003;
3.2. ontbindt de koopovereenkomst en veroordeelt [gedaagden] om [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting de koopprijs van € 395.000,-- terug te betalen per de datum dat [eisers] de woning teruglevert,
3.3. veroordeelt [gedaagden] in de beslagkosten, tot op heden begroot op EUR 2.896,53,
3.4. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 15.987,18,
3.5. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2, 3.3 en 3.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell, mr. C.A.M. van de Rest-van der Heijden en mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2008.?