Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 120603 / HA ZA 06-84
Vonnis van 2 april 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WILLE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. A.G.A. van Rappard te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VERMEER (HOLLAND) BEHEER B.V.,
gevestigd te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. W. Schellart.
Partijen zullen hierna Wille Vastgoed en Vermeer genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 maart 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 31 mei 2006
- het proces-verbaal van voortzetting van comparitie van 14 februari 2007
- het proces-verbaal van voortzetting van comparitie van 6 juni 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 24 maart 2005 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij Wille Vastgoed aan Vermeer heeft verkocht het fabrieksgebouw met ondergrond, erf en verder aanbehoren aan de Graftermeerstraat 37 en 39 te (2131 AA) Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer (hierna: het verkochte) voor het bedrag van € 740.000,00. Op de koopovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.2. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
Opgaven door verkoper
Artikel 2
Verkoper garandeert:
v. Het verkochte uitsluitend te hebben gebruikt voor verhuur/belegging.
w. Verkoper heeft nimmer het verkochte in eigen gebruik gehad.
Mededelingsplicht
Artikel 3
Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.
Verklaringen van verkoper inzake gebruik en eventuele verontreiniging
Artikel 4
Verkoper verklaart vervolgens:
a. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van:
- eigen deskundigheid;
- publicaties in (locale) bladen;
- een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;
- het gebezigde gebruik van het verkochte;
waaruit blijkt dat het verkochte in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen.
b. Het is hem voorts niet bekend dat zich in het verkochte (ondergrondse) opslagtanks, zoals olie- en septictanks bevinden
c. Het is hem niet bekend dat zich in het verkochte asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden.
[…]
Verklaringen van koper
Artikel 6
Koper verklaart:
a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract vermelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor Pro hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden kunnen zijn.
[…]
d. Hij is voornemens het verkochte te gebruiken zoals in artikel 2 onder Pro v. vermeld, e.e.a. geheel voor risico van koper.
2.3. In artikel 7 van Pro de koopovereenkomst is bepaald dat de leveringsakte zal worden verleden op 6 september 2005. In artikel 8 van Pro de koopovereenkomst staat dat koper tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen een waarborgsom van 10% van de totale koopprijs zal voldoen op de kwaliteitsrekening van de notaris dan wel een schriftelijke bankgarantie zal doen stellen ten belope van 10% van de totale koopprijs. Er is geen datum bepaald voor het stellen van deze zekerheid.
2.4. Bij brief d.d. 8 juni 2005 heeft de gemeente Haarlemmermeer (hierna: de gemeente) aan Wille Vastgoed een conceptbeschikking toegezonden. Daarin staat onder meer dat uit verkennend bodemonderzoek is gebleken dat op de percelen van het verkochte drie ondergrondse tanks aanwezig zijn. Daarnaast staat in de conceptbeschikking dat uit onderzoeksrapporten van de Provincie Noord-Holland (hierna: de Provincie) naar voren is gekomen dat op het verkochte perceel bodemverontreiniging aanwezig is en dat de Provincie heeft aangegeven dat zij tot aanschrijving zal overgaan. In de conceptbeschikking wordt Wille Vastgoed gelast om onder meer binnen drie maanden na verzending van de definitieve beschikking de drie ondergrondse tanks te verwijderen.
2.5. Bij brief van 6 juli 2005 heeft de makelaar van Vermeer aan de makelaar van Wille Vastgoed onder meer geschreven:
Opdrachtgever heeft tezamen met ondergetekende het niet verhuurde bedrijfspand opgenomen en geïnspecteerd ten behoeve van de aankoop van het bedrijfspand met ondergrond en bijgelegen terrein. Tijdens deze opname was het niet mogelijk om het door uw opdrachtgever verhuurde buitenterrein te betreden.
Vermeer […] is bij een recent bezoek aan het terrein […] gebleken dat er zich in de door haar gekochte onroerende zaak ondergrondse opslagtanks bevinden. Dit is in strijd met de verklaring van verkoper, uit artikel 4 sub b van Pro de genoemde koopovereenkomst tussen partijen. De ondergrondse opslagtanks zijn zo evident aanwezig dat de aanwezigheid van de tanks bij de verkoper bekend verondersteld kunnen worden. Indien de opslagtanks niet alsnog worden verwijderd vóór de levering is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen.
Tussen partijen werd overeengekomen dat de levering zal plaatsvinden in september 2005. Koper stelt verkoper daarom nu voor alsdan in gebreke indien de ondergrondse opslagtanks niet uiterlijk op de dag van levering uit de gekochte zaak zijn verwijderd. De schade die koper lijdt indien de opslagtanks alsdan niet zijn verwijderd zal zij op grond van tekortkoming in de nakoming van verkoper verhalen, alsmede daarmee verband houdende verontreiniging.
2.6. Bij brief van 20 juli 2005 heeft de advocaat van Wille Vastgoed aan Vermeer geschreven dat zij niet gehouden is de ondergrondse tanks te verwijderen. Wille Vastgoed heeft zich daarbij beroepen op artikel 6 sub a juncto Pro artikel 3 en Pro op artikel 2 sub w van Pro de koopovereenkomst en heeft Vermeer verzocht en voor zover nodig gesommeerd om op 6 september 2005 voor de aangewezen notaris te verschijnen en onverkort mee te werken aan de eigendomsoverdracht, bij gebreke waarvan Vermeer bij voorbaat in gebreke is gesteld. Tevens is Vermeer in de gelegenheid gesteld om binnen 14 dagen na 20 juli 2005 een waarborgsom te storten dan wel een bankgarantie te stellen, zoals overeengekomen in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst.
2.7. In artikel VI.2 van de algemene voorwaarden is bepaald dat indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen, deze partij in verzuim is en dat de wederpartij dan onder meer de keus heeft de uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs.
2.8. Bij deurwaardersexploit d.d. 12 augustus 2005 heeft Wille Vastgoed Vermeer gesommeerd om uiterlijk 17 augustus 2005 de in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst bedoelde bankgarantie te stellen dan wel de aldaar bedoelde waarborgsom te storten met de mededeling dat indien aan de sommatie geen gevolg wordt gegeven, Vermeer reeds voor alsdan in gebreke wordt gesteld.
2.9. Bij deurwaardersexploit d.d. 1 september 2005 heeft Wille Vastgoed Vermeer gesommeerd om op 6 september 2005 mee te werken aan de eigendomsoverdracht met de mededeling dat indien aan de sommatie geen gevolg wordt gegeven, Vermeer reeds voor alsdan in gebreke wordt gesteld.
2.10. Bij brief van 2 september 2005 heeft de advocaat van Vermeer aan de advocaat van Wille Vastgoed geschreven dat Vermeer uit een faxbrief van Wille Vastgoed van 1 september 2005 opmaakt dat Wille Vastgoed niet in staat zal zijn om het verkochte conform de koopovereenkomst te leveren aan Vermeer en dat Vermeer om die reden de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt.
2.11. Met daartoe verkregen verlof heeft Wille Vastgoed op 22 december 2005 in conservatoir beslag laten nemen de onroerende zaak van Vermeer aan de Graftermeerstraat 29 te Hoofddorp.
2.12. In de bodem van het verkochte bleken uiteindelijk twee ondergrondse tanks aanwezig te zijn, welke beiden in opdracht van Wille Vastgoed zijn verwijderd naar aanleiding van een aanschrijving van de gemeente Haarlemmermeer.
2.13. De bodem van het verkochte is verontreinigd als gevolg van verontreiniging van de bodem van perceel Graftermeerstraat nummer 41 die is doorgesijpeld naar het verkochte. De geschatte kosten van het saneren van de bodem van Graftermeerstraat 37 tot en met 41 bedragen minimaal € 500.000,00 en maximaal € 1.200.000,00. 70% van de saneringskosten moet worden gemaakt op het perceel Graftermeerstraat 41.
2.14. Wille Vastgoed heeft het verkochte tezamen met ander onroerend goed in januari 2001 gekocht en geleverd gekregen van Henri Fetter Holding B.V. (hierna: Fetter). In artikel 4 sub a van Pro de desbetreffende koopovereenkomst heeft Fetter als verkoper verklaard dat haar niet bekend is dat er feiten zijn waaruit blijkt dat het verkochte in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de op dat moment geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen. In artikel 4 sub b heeft Pro Fetter verklaard dat haar niet bekend is dat zich in het verkochte (ondergrondse) opslagtanks bevinden.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Wille Vastgoed vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. Vermeer te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis ten kantore van de notaris te verschijnen en medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van het verkochte op de in de koopovereenkomst van 24 maart 2005 overeengekomen voorwaarden, op straffe van een dwangsom;
2. Vermeer te veroordelen tot betaling aan Wille Vastgoed van de verbeurde contractuele boetes van € 2.200,00 voor iedere dag dat Vermeer in gebreke is gebleven aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen, te berekenen vanaf primair 21 augustus 2005 en subsidiair vanaf 1 september 2005 tot aan de dag van de sub 1 bedoelde eigendomsoverdracht;
3. Vermeer te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de beslagkosten.
3.2. Vermeer voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. Vermeer vordert – samengevat – bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij vooraad,
- primair
1. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst van 24 maart 2005 is ontbonden, althans de overeenkomst tussen partijen te ontbinden, met ingang van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
2. Wille Vastgoed als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst te
veroordelen tot betaling aan Vermeer van € 33.768,13, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 2 september 2005, althans 15 maart 2006, alsmede te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten (artikel 6:96 sub c BW Pro) ad € 7.773,41;
3. Wille Vastgoed te veroordelen tot betaling aan Vermeer van € 5.771,50 op grond
van artikel 6:96 sub b BW Pro;
- subsidiair
1. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst van 24 maart 2005 op grond
van dwaling is vernietigd, althans de overeenkomst tussen partijen op grond van dwaling te vernietigen;
2. Wille Vastgoed te veroordelen tot betaling aan Vermeer van € 7.773,41 op
grond van artikel 6:96 sub c BW Pro;
3. Wille Vastgoed te veroordelen tot betaling aan Vermeer van € 5.771,50 op
grond van artikel 6:96 sub b BW Pro;
- zowel in conventie als in reconventie Wille Vastgoed te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.4. Wille Vastgoed voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Wille Vastgoed heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Vermeer tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door te weigeren mee te werken aan de levering aan haar van het verkochte op de overeengekomen datum van levering.
Non-conformiteit
4.2. Vermeer heeft primair het verweer gevoerd dat zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat het verkochte geen ondergrondse tanks of bodemverontreiniging bevatte. Nu dat wel het geval blijkt te zijn, bezit het verkochte niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn en is er sprake van non-conformiteit. Wille Vastgoed is door Vermeer in gebreke gesteld en heeft desondanks niet kunnen leveren conform de overeenkomst. Gelet op de tekortkoming heeft Vermeer de overeenkomst op grond van artikel 6:265 BW Pro rechtmatig ontbonden, zodat Wille Vastgoed volgens Vermeer nu geen nakoming van de overeenkomst meer kan vorderen.
4.3. Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW Pro dient een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In het vijfde lid van voormeld artikel is bepaald dat de koper zich er niet op kan beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn.
4.4. Vast staat dat Wille Vastgoed in artikel 4 sub a en Pro b van de koopovereenkomst (zie 2.2) heeft aangegeven dat hem niet bekend is dat sprake is van enige verontreiniging dan wel van ondergrondse tanks. Volgens Vermeer was Wille Vastgoed echter ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid wel op de hoogte van de aanwezigheid van zowel de ondergrondse tanks als de bodemverontreiniging, althans had Wille Vastgoed daarvan op de hoogte behoren te zijn. Aldus rustte op Wille Vastgoed volgens Vermeer dienaangaande een mededelingsplicht.
In het licht van voormelde verklaring van Wille Vastgoed in de koopovereenkomst had het op de weg van Vermeer gelegen haar stelling dat Wille Vastgoed ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de aanwezigheid van de ondergrondse tanks en de bodemverontreiniging concreet te onderbouwen.
Vermeer heeft geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat Wille Vastgoed bekend was met de aanwezigheid van ondergrondse tanks vóór het sluiten van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is immers gesloten vóór april 2005, de datum waarop Wille Vastgoed volgens Vermeer in ieder geval bekend was met de aanwezigheid van de tanks.
Ten aanzien van de bodemverontreiniging heeft Vermeer aangevoerd dat gelet op het feit dat de bodemrapportages zien op de periode 1993-1996 en dat deze zijn vervaardigd in opdracht van de rechtsvoorganger van Wille Vastgoed, Fetter, er van moet worden uitgegaan dat Fetter van de verontreiniging mededeling heeft gedaan ten tijde van de verkoop aan Wille Vastgoed. Wille Vastgoed heeft in reactie op deze stelling de koopovereenkomst met Fetter overgelegd. Daarin verklaart Fetter niet bekend te zijn met de bodemverontreiniging of met de aanwezigheid van ondergrondse tanks (zie 2.14) Ook heeft Wille Vastgoed er op gewezen dat zij het verkochte destijds heeft verkregen als onderdeel van een aanzienlijk pakket vastgoed, verspreid over het hele land. Gelet hierop had Vermeer de gestelde bekendheid van Wille Vastgoed met de bodemverontreiniging nader moeten onderbouwen. Nu Vermeer dit heeft nagelaten, heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht, waardoor aan bewijslevering niet wordt toegekomen.
Voorts staat als onbetwist vast dat Wille Vastgoed het verkochte uitsluitend in eigendom heeft ten behoeve van verhuur en belegging en dat zij het verkochte nooit in eigen gebruik heeft gehad, zodat Wille Vastgoed de aanwezigheid van de ondergrondse tanks en van de bodemverontreiniging ook niet behoefde te kennen. Vermeer heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Het enkele feit dat Wille Vastgoed bij de verkoop is bijgestaan door een makelaar is daarvoor onvoldoende.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat op Wille Vastgoed geen mededelingsplicht rustte.
4.5. Daarentegen rustte op Vermeer op dit punt een onderzoeksplicht. Vast staat dat ten tijde van de bezichtiging op 14 februari 2005 op het niet toegankelijke buitenterrein van het verkochte de ontluchtingspijpen van de ondergrondse tanks boven de grond uitstaken. Wat er ook zij van de vraag of deze pijpen ook zonder het betreden van het terrein zelf van buitenaf te zien waren ten tijde van de bezichtiging van het verkochte, zou Vermeer deze ontluchtingspijpen hebben moeten zien indien zij het buitenterrein op een later moment alsnog had bezichtigd. Vermeer heeft er echter voor gekozen om over te gaan tot het sluiten van de koopovereenkomst zonder daaraan voorafgaand het buitenterrein te inspecteren. Het risico van de aanwezigheid van de ondergrondse tanks komt daarmee voor haar rekening. Dit geldt te meer daar Vermeer haar bedrijf heeft naast het verkochte en zij zelf bij monde van haar directeur ter comparitie verklaard heeft dat op het industrieterrein waar zowel het verkochte als het huidige bedrijfspand van Vermeer deel van uitmaken, in het verleden olietanks gebruikt werden. Op navraag van Vermeer heeft de gemeente in een brief aan Vermeer d.d. 1 februari 2005 (productie G.1) geschreven dat uit haar informatiesysteem blijkt dat in het verkochte twee tanks aanwezig waren en dat deze zijn verwijderd. Tevens wijst de gemeente er in deze brief op dat er voor wat betreft de eventuele aanwezigheid van een ondergrondse brandstoftank geen volledige zekerheid kan worden gegeven, omdat in het verleden registratie van ondergrondse brandstoftanks niet heeft plaatsgevonden. Aldus was niet uitgesloten dat er meer tanks op het terrein van het verkochte aanwezig waren dan er destijds zijn verwijderd. Dit had voor Vermeer aanleiding moeten zijn om daar onderzoek naar te doen. Voor wat betreft eventuele bodemverontreiniging is in de bedoelde brief aangegeven dat geen gegevens over de bodemkwaliteit op de locatie bekend zijn en is in de bij de brief behorende bijlage aangegeven dat in het kader van het onderzoek ‘Bodemsanering in gebruik zijnde bedrijfsterreinen’ de toenmalige eigenaar van het verkochte is aangemerkt als ‘weigeraar met reden’ en dat dit betekent dat het benaderde bedrijf niet bereid blijkt te zijn aan het onderzoek deel te nemen, maar daarvoor een reden heeft. Gelet daarop bestond ook voor wat betreft de mogelijkheid van bodemverontreiniging voldoende reden tot twijfel aan de afwezigheid daarvan en had Vermeer daar onderzoek naar moeten doen. Dit geldt te meer nu de directeur van Vermeer, zo maakt de rechtbank op uit diens uitlatingen ter comparitie, bekend was met saneringswerkzaamheden op het bedrijventerrein in 1995. Bij dit alles is tevens van belang dat Vermeer op dit punt ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst meer kennis had dan Wille Vastgoed, omdat Wille Vastgoed onweersproken heeft aangevoerd dat zij op dat moment niet van het bestaan of van de inhoud van voormelde brief van de gemeente op de hoogte was.
4.6. Gegeven het feit dat Wille Vastgoed in de koopovereenkomst niet heeft gegarandeerd dat het verkochte vrij was van ondergrondse tanks en bodemverontreiniging en Vermeer heeft nagelaten aan haar onderzoeksplicht dienaangaande te voldoen, mocht Vermeer, in tegenstelling tot hetgeen zij daaromtrent heeft aangevoerd, op grond van het bepaalde in de koopovereenkomst niet verwachten dat het verkochte geen ondergrondse tanks of bodemverontreiniging bevatte. Nu Vermeer daar als gevolg van het voorgaande redelijkerwijs mee bekend had kunnen zijn, kan zij zich er, gezien het bepaalde in artikel 7:17 lid 5 BW Pro, niet op beroepen dat het verkochte als gevolg van de aanwezigheid van tanks en bodemverontreiniging niet beantwoordt aan de koopovereenkomst.
4.7. Vermeer heeft nog een beroep gedaan op artikel II lid 3 van de algemene voorwaarden, waarin - kort gezegd - is bepaald dat verkoper koper onverwijld in kennis moet stellen van het feit dat hij wegens andere dan geringe schade aan het gebouw zijn verplichtingen slechts gedeeltelijk kan nakomen, in welk geval de koopovereenkomst dan van rechtswege ontbonden is, tenzij koper niettemin uitvoering daarvan verlangt. Dit beroep faalt. Daargelaten of de ondergrondse tanks of bodemverontreiniging kwalificeren als “schade aan het gebouw” is in het voorgaande al overwogen dat er geen sprake is van non-conformiteit. Wille Vastgoed kan dus haar verplichtingen uit de overeenkomst nakomen, zodat er voor haar geen aanleiding was Vermeer in bovengemelde zin te berichten.
4.8. Ook het betoog van Vermeer dat Wille Vastgoed gelet op de publiekrechtelijke aanschrijving tot verwijdering van de tanks niet kan voldoen aan het bepaalde in artikel 7:15 BW Pro treft geen doel. Daargelaten of de aanschrijving tot verwijdering van de tanks als last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW Pro moet worden beschouwd, staat immers als onbetwist vast dat Wille Vastgoed inmiddels aan deze aanschrijving heeft voldaan en dus vrij van lasten of beperkingen kan leveren. Voor het (moment van intreden van) het verzuim is de aanschrijving niet van belang, nu deze ziet op de verwijdering van de ondergrondse tanks en ten aanzien van de aanwezigheid daarvan in het verkochte geen sprake is van non-conformiteit.
Dwaling
4.9. Vermeer heeft subsidiair aangevoerd dat indien komt vast te staan dat Wille Vastgoed geen wetenschap had van de aanwezigheid van ondergrondse tanks en de bodemverontreiniging, er sprake is geweest van wederzijdse dwaling. In dat verband heeft Vermeer zich beroepen op het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder c BW. Vermeer zou de overeenkomst naar haar stelling niet hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden, indien zij op de hoogte was geweest van de aanwezigheid van ondergrondse tanks en de bodemverontreiniging, zodat de overeenkomst volgens Vermeer op die grond vernietigbaar is.
4.10. In deze procedure moet, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, als vaststaand worden aangenomen dat zowel Wille Vastgoed als Vermeer bij het aangaan van de overeenkomst van de onjuiste voorstelling van zaken zijn uitgegaan dat er zich geen tanks en bodemverontreiniging in het verkochte bevonden. Hiervoor is echter al overwogen dat Vermeer voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse tanks en bodemverontreiniging een onderzoeksplicht had. Nu Vermeer niet aan deze onderzoeksplicht heeft voldaan, dient de omstandigheid dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst van een onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan, voor haar rekening te blijven. Vermeer kan dan ook geen gegrond beroep doen op dwaling, zodat de overeenkomst op die grond niet vernietigbaar is.
Conclusie
4.11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Vermeer het bepaalde in de koopovereenkomst dient na te komen en dient mee te werken aan de eigendomsoverdracht van het verkochte. Nu geen sprake is van een tekortkoming van Wille Vastgoed heeft Vermeer haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet rechtsgeldig opgeschort en is de koopovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden. Het gevorderde sub 1 zal daarom worden toegewezen. Om executiegeschillen te voorkomen zal het dictum evenwel anders worden geformuleerd, waarbij in verband met de voorbereiding door de notaris een langere termijn zal worden gegund dan gevorderd om de levering te realiseren.
4.12. Voor aanpassing van de koopprijs in verband met de waardevermindering van het verkochte als gevolg van achterstallig onderhoud, zoals Vermeer heeft gevraagd, is geen grond. Ook als het verkochte als gevolg van achterstallig onderhoud in waarde is gedaald - Vermeer heeft haar stelling op geen enkele wijze onderbouwd - dient dit voor rekening van Vermeer te blijven, aangezien zij het verkochte niet op de overeengekomen datum heeft willen afnemen.
Boetes
4.13. Wille Vastgoed heeft gesteld dat Vermeer op grond van artikel VI lid 2 sub a van de algemene voorwaarden (zie 2.7) boetes heeft verbeurd voor iedere dag dat zij in gebreke is gebleven aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. Vermeer heeft als verweer aangevoerd dat geen sprake is van verzuim, zodat de door Wille Vastgoed gevorderde contractuele boetes niet zijn verbeurd. Dit verweer gaat niet op. Hoewel Vermeer terecht heeft opgemerkt dat in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst geen uiterlijke datum is bepaald voor het stellen van de daarin bedoelde zekerheid, zijn partijen wel overeengekomen dat Vermeer als koper aan die voorwaarde zou moeten voldoen. Deze verplichting diende derhalve op enig moment door Vermeer te worden nagekomen. Wille Vastgoed heeft Vermeer eerst bij brief van 20 juli 2005 een termijn gegeven om zekerheid te stellen. Vervolgens heeft Wille Vastgoed bij deurwaardersexploit van 12 augustus 2005 Vermeer ter zake haar verplichting om zekerheid te stellen in gebreke gesteld. Gezien het bepaalde in artikel VI lid 2 sub a van de algemene voorwaarden is Vermeer, nu zij niet binnen acht dagen na het uitbrengen van het deurwaardersexploit zekerheid heeft gesteld, met ingang van 21 augustus 2005 in verzuim. Vermeer is derhalve op grond van de koopovereenkomst vanaf 21 augustus 2005 de contractuele boete verschuldigd van drie pro mille van de koopprijs, zijnde € 2.220,00 per dag tot aan de dag van nakoming. Daarnaast is Vermeer op grond van het deurwaardersexploit d.d. 1 september 2005 voor wat betreft het meewerken aan de levering eveneens in verzuim vanaf acht dagen ná de overeengekomen leveringsdatum van 6 september 2005.
4.14. Vermeer heeft een beroep gedaan op het bepaalde in de artikelen 6:2 en 6:248 BW en gesteld dat het gezien de omstandigheden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om de boetes te vorderen. Ter onderbouwing daarvan heeft Vermeer aangevoerd dat wanneer zij veroordeeld wordt om mee te werken aan de eigendomsoverdracht van het verkochte terwijl dat vervuilde grond betreft waarvan de saneringskosten anderhalf keer zo hoog zijn als de koopprijs, een veroordeling tot het betalen van verbeurde boetes zeer onredelijk is.
4.15. Dit beroep wordt niet gevolgd. Zoals al eerder is overwogen dient voor rekening van Vermeer te blijven dat zij een koopovereenkomst heeft gesloten zonder nader onderzoek te doen naar de aanwezigheid van ondergrondse tanks en bodemverontreiniging, terwijl er voldoende reden was om te twijfelen aan de afwezigheid daarvan. Vervolgens heeft Vermeer door het niet stellen van zekerheid en het niet afnemen van het verkochte de mogelijkheid aanvaard dat Wille Vastgoed haar daarvoor in rechte zou aanspreken en dat Wille Vastgoed daarbij tevens aanspraak zou maken op de contractueel overeengekomen boetes. Onder die omstandigheden heeft Wille Vastgoed niet gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid door de verbeurde boetes te vorderen.
4.16. Ten slotte heeft Vermeer verzocht om de verbeurde boetes te matigen. Op grond van artikel 6:94 BW Pro kan de bedongen boete wordt gematigd indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarvan is in dit geval sprake. Partijen hebben immers ter comparitie van 31 mei 2006 verzocht de zaak aan te houden voor minnelijk overleg, welk overleg uiteindelijk niet (voldoende) van de grond is gekomen, kennelijk omdat partijen tevergeefs lange tijd hebben gewacht op uitsluitsel van de provincie Noord-Holland over de bodemsanering. Gelet hierop eist de redelijkheid dat vanaf het moment dat partijen in overleg zijn getreden over een minnelijke regeling voor hun geschil, geen boete meer is verbeurd. De gevorderde boete zal daarom worden gematigd tot € 628.260,00 (€ 2.220,00 per dag over de periode 21 augustus 2005 tot 31 mei 2006). Gelet op de matiging is uitgegaan van het contractuele boetebedrag van drie promille van de koopprijs (€ 2.220,00) en niet van het door Wille Vastgoed genoemde boetebedrag (€ 2.200,00) per dag dat als kennelijke verschrijving wordt beschouwd.
4.17. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd als na te melden.
4.18. Wille Vastgoed vordert Vermeer te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 285,11 voor verschotten en € 452,00 voor salaris procureur (1 rekest x € 452,00).
4.19. Vermeer zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Wille Vastgoed worden begroot op:
- dagvaarding € 71,32
- vast recht 244,00
- salaris procureur 1.808,00 (4,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 2.123,32
in reconventie
4.20. Het primair gevorderde zal worden afgewezen. In 4.6 is al overwogen dat er geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Wille Vastgoed. De buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door Vermeer bij de in 2.10 genoemde brief is dus zonder rechtsgevolg gebleven en er bestaat geen grond om de overeenkomst alsnog te ontbinden. Gelet hierop is er ook geen grond voor toewijzing van het primair sub 2 en 3 gevorderde.
4.21. Gezien het feit dat in 4.10 is geoordeeld dat de dwaling aan de zijde van Vermeer voor haar rekening dient te blijven, kan niet worden geoordeeld dat de overeenkomst op die grond is vernietigd en bestaat er evenmin grond om de koopovereenkomst op grond van dwaling alsnog te vernietigen. Het subsidiair gevorderde wordt daarom afgewezen. Daarmee ontbreekt tevens enige grond voor toewijzing van het subsidiair sub 2 en 3 gevorderde.
4.22. Vermeer zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Wille Vastgoed worden begroot op:
- salaris procureur € 1.788,00 (4,0 punten × factor 0,5 × tarief € 894,00)
Totaal € 1.788,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt Vermeer om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis al dan niet bij volmacht ten kantore van de notaris te verschijnen en medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van het verkochte op de in de koopovereenkomst van 24 maart 2005 overeengekomen voorwaarden,
5.2. bepaalt dat Vermeer voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1 bepaalde, aan Wille Vastgoed een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 tot een maximum van € 500.000,00,
5.3. veroordeelt Vermeer om aan Wille Vastgoed te betalen een bedrag van € 628.260,00 in verband met door haar verbeurde boetes.
5.4. veroordeelt Vermeer in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 737,11,
5.5. veroordeelt Vermeer in de proceskosten, aan de zijde van Wille Vastgoed tot op heden begroot op € 2.123,32,
5.6. verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8. wijst de vorderingen af,
5.9. veroordeelt Vermeer in de proceskosten, aan de zijde van Wille Vastgoed tot op heden begroot op € 1.788,00,
5.10. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Veldhuijzen van Zanten, mr. P.M. Wamsteker, mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2008.?