Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 138282 / HA ZA 07-1058
Vonnis van 23 april 2008
in de zaak van
[Eiseres],
wonende te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. G.J. Wilschut,
tegen
1. [Gedaagde 1],
wonende te Haarlem,
2. [Gedaagde 2],
wonende te Zaandam, gemeente Zaanstad,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. L. Koning,
advocaat mr. D. Bode te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] (dan wel afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]) genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 november 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 13 februari 2008
- de conclusie van antwoord in reconventie
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [zwager] en [zuster], de zwager en zuster van [eiseres], hierna gezamenlijk aan te duiden als [de zwager], hebben een bloemenwinkel geëxploiteerd in het pand […] te […], dat hun eigendom was.
2.2. Op 2 juni 1994 heeft [de zwager] van [verkoper] geleverd gekregen het aan de […] grenzende perceel […]. De koopprijs bedroeg
fl. 285.000,- In de leveringsakte wordt het verkochte als volgt omschreven:
“het woonhuis met afzonderlijke bovenwoningen, kelder, naastgelegen winkelruimte, ondergrond en verdere toebehoren, plaatselijk bekend als […], hoek […]) te […] ([…]) kadastraal bekend gemeente […], groot tweëennegentig centiare (0.92 are).”
2.3. Vervolgens heeft [de zwager], eveneens op 2 juni 1994, het woonhuis van het door hem verworven perceel […] aan [eiseres] geleverd. De koopprijs bedroeg fl. 200.000,-.
In de notariële akte van 2 juni 1994 wordt het verkochte als volgt vermeld: “het woonhuis met afzonderlijke bovenwoningen en kelder, ondergrond en verdere toebehoren, plaatselijk bekend als […] te […], uitmakende een ter plaatse voldoende afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente […] (totaal groot 0,92 are) ter grootte als zal blijken na uitmeting door of vanwege het kadaster.”
Onder 3 staat in deze akte:
“Ten aanzien van de kelderruimte die deel uitmaakt van het verkochte zijn verkoper en koper overeengekomen dat deze in gebruik blijft bij verkoper ten titel van huur”.(..)
Onder 4. staat in deze akte:
“Het is partijen bekend dat de keuken die deel uitmaakt van de woning […] uitsteekt in het gedeelte van het kadastrale perceel gemeente […], dat eigendom blijft van de verkoper.
Partijen zijn overeengekomen dat verkoper (..) het recht heeft de keuken op zijn kosten te verwijderen en de grensmuur derhalve gelijk te trekken met de te zijner tijd vast te stellen kadastrale grens, welke gelijk zal lopen met de thans aanwezige buitenmuur van de bovenverdieping.”
2.4. [de zwager] maakte voor het bewerken van bloemen en voor de opslag van materialen gebruik van de kelder, gelegen onder […] en een iets hoger gelegen ruimte tussen […] en […], hierna te noemen de toilettenruimte. De toilettenruimte is uitsluitend toegankelijk vanuit […].
2.5. Nadat [de zwager] de exploitatie van de bloemenwinkel had gestaakt, heeft hij […] en de winkelruimte verkocht aan de besloten vennootschap Uitzendbureau Zeker Werk B.V, waarvan [gedaagde 1] bestuurder was/is. Op 11 maart 2003 is de leveringsakte gepasseerd, waarbij [gedaagde 1] in eigendom heeft verkregen:
A. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de benedenverdieping, bestaande uit garage, gang, kast, keuken, toilet, schuur en tuin, plaatselijk bekend als […], kadastraal bekend […], uitmakende het een/derde onverdeeld aandeel in de gesplitste gemeenschap, bestaande uit grond en opstallen, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend […], groot een are negen centiare (01.09 are)
B. De tuin met ondergrond staande en gelegen te […], plaatselijk bekend als […], kadastraal bekend […], groot negentien centiare (19 ca.)
2.6. Uitzendbureau Zeker Werk BV, hierna: het uitzendbureau, heeft […] en de winkelruimte vervolgens verkocht aan [koper] en bij akte van 18 mei 2005 geleverd. In deze akte is dezelfde omschrijving van het verkochte gebruikt als in de transportakte van 11 maart 2003. [koper] heeft genoemde onroerende zaak weer verkocht aan [gedaagde 1], die door levering op 16 maart 2007 eigenaar is geworden. [gedaagde 2] huurt de winkelruimte van [gedaagde 1] en exploiteert daar een zonnestudio.
2.7. [eiseres] en [de zwager] hebben na de eigendomsoverdracht in 1994 bij het kadaster de grens vastgesteld tussen het perceel van [eiseres] en het perceel van [de zwager]. Daarbij is het kadastrale perceel […] gesplitst en hernummerd als nr […] en […]. Blijkens een door het kadaster in 2005 uitgevoerde grensreconstructie, waarbij de grens van 1994 werd bevestigd, loopt de huidige grens tussen de kadastrale percelen […] en […].
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiseres] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van de toilettenruimte met verwijdering van de daarin aangebrachte voorzieningen en een veroordeling om te gedogen dat door [eiseres] een tussenmuur wordt aangebracht op de door het kadaster aangegeven grens, op straffe van een dwangsom van EUR 1.000,- per dag, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagden] vordert samengevat – een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] eigenaar is van het betwiste gedeelte van het perceel 17981 alsmede veroordeling van [eiseres] om de instekende keuken te ontruimen en te gedogen dat [gedaagde 1] deze vervangt door een scheidingsmuur op de perceelsgrens, op straffe van een dwangsom van EUR 500,- per dag, vermeerderd met rente en kosten.
3.4. [eiseres] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1. In geschil is wie van partijen de eigenaar is van het gedeelte van het huidige kadastrale perceel […], waar zich, naast de keuken van het woonhuis […], de bij de zonnestudio in gebruik zijnde toilettenruimte bevindt.
in conventie
4.2. In conventie moet worden beoordeeld of de in 4.1. bedoelde ruimte bij de leveringsakte van 2 juni 1994 door [de zwager] in eigendom is overgedragen aan [eiseres].
4.3. [eiseres] stelt dat [de zwager] –die al eigenaar was van het pand […]- tot de aankoop van het perceel […] en de tussenliggende winkelruimte is overgegaan omdat hij plannen had zijn bloemenwinkel uit te breiden en op de winkelruimte een appartement te bouwen. Het destijds verhuurde pand […] had hij niet nodig en [eiseres] wilde dit pand wel van hem kopen.
In verband met [de zwager]s plannen om boven de winkelruimte een appartement te bouwen zijn hij en [eiseres] overeengekomen dat [de zwager] een persoonlijk recht zou behouden om de keuken en de toilettenruimte te zijner tijd bij zijn perceel te betrekken om aldaar een toegang naar de bovenverdieping te maken. Deze overeenkomst tussen partijen is volgens [eiseres] in de notariële akte verkeerd weergegeven: het is nooit de bedoeling geweest dat het recht van [de zwager] zou overgaan op diens rechtsopvolgers, zoals in de akte staat. Ook was het niet de bedoeling dat [de zwager] zich de eigendom van de betreffende ruimte voorbehield.
4.4. De rechtbank stelt voorop dat een notariële akte dwingend bewijs oplevert dat de titel van overdracht (de koopovereenkomst) inhoudt hetgeen in de notariële akte daaromtrent is opgenomen. Bij de uitleg van de notariële leveringsakte komt het aan op de in de desbetreffende akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
4.5. De rechtbank stelt vast, dat in de notariële leveringsakte van 2 juni 1994 niet is vermeld welke grootte het te verkopen gedeelte van het kadastrale perceel […] had: slechts is vermeld dat het gaat om “een ter plaatse voldoende afgebakend gedeelte” van genoemd –in totaal 0.92 are groot- perceel. De grootte van het verkochte zal volgens de akte “blijken na uitmeting door of vanwege het kadaster”.
4.6. Tevens stelt de rechtbank vast dat in artikel 2 van de leveringsakte is opgenomen, dat de keuken die deel uitmaakt van de woning […] uitsteekt in het gedeelte van het kadastrale perceel […], dat eigendom blijft van verkoper. Verkoper ([de zwager]) heeft volgens overeenkomst tussen partijen het recht om, zodra de huurovereenkomst met de huidige huurder is geëindigd, de instekende keuken te verwijderen en de grensmuur gelijk te trekken met de te zijner tijd vast te stellen kadastrale grens, die gelijk zal lopen met de thans aanwezige buitenmuur van de bovenverdieping.
4.7. Uit de bewoordingen van de akte blijkt, dat de bewuste keukenruimte en de toilettenruimte eigendom blijven van [de zwager], die het recht krijgt de keukenruimte zodra dat mogelijk is bij de uitbreiding van zijn winkel te betrekken. De rechtbank acht deze bewoordingen duidelijk en in overeenstemming met de eveneens niet mis te verstane bepaling dat de eigendomsgrens gelijk zal lopen met de buitenmuur van de bovenverdieping. De rechtbank voegt hier aan toe, dat in het licht van de destijds bestaande concrete plannen om de bloemenwinkel uit te breiden en op de laagbouw een verdieping te bouwen het ook niet logisch voorkomt dat [de zwager] de daarvoor benodigde ruimte eerst zou hebben overgedragen, om deze vervolgens weer teruggeleverd te krijgen.
4.8. Naar objectieve maatstaven heeft het voorgaande te gelden als de in de akte vastgelegde bedoeling van partijen. Indien, zoals [eiseres] stelt, de omvang van het over te dragen gedeelte van het kadastrale perceel […] in de leveringsakte minder groot is dan partijen beoogden, dan is daarvan de consequentie dat met betrekking tot dit meerdere nog een verplichting tot overdracht bestaat. Omdat met betrekking tot de toilettenruimte niet is voldaan aan de vereisten voor levering van onroerende zaken, is [eiseres] geen eigenares geworden van de toilettenruimte.
4.9. Aan de kadastrale grens, zoals deze op aanwijzing van [de zwager] en [eiseres] in 1994 is vastgelegd kan, nu deze niet strookt met de omschrijving van de eigendomsgrens in de leveringsakte geen betekenis worden gehecht.
4.10. [eiseres] heeft bewijs aangeboden van haar stelling dat de akte niet de partijbedoeling weergeeft. Nu dit bewijs, gelet op hetgeen in 4.8. is overwogen, er niet toe kan leiden dat anders moet worden geoordeeld over de eigendomssituatie op grond van de akte, gaat de rechtbank aan dit aanbod wegens gebrek aan belang voorbij.
4.11. Nu [eiseres] geen eigenares is van de toilettenruimte is de vordering tegen [gedaagden] niet toewijsbaar.
4.12. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht 251,00
- salaris procureur 904,- (2 punt × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.155,00
in reconventie
4.13. [gedaagde 1] is bij de leveringsakte van 11 maart 2003 als bestuurder van het uitzendbureau en –na een tussentijdse overdracht aan [koper] - op 16 maart 2007 als privépersoon eigenaar geworden van het in de akte vermelde appartementsrecht […] en een perceel omschreven als “De tuin met ondergrond staande en gelegen te […], plaatselijk bekend als […], kadastraal bekend […], groot negentien centiare (19 ca.)”.
4.14. Met deze tuin is onmiskenbaar bedoeld de naast het pand […] gelegen –oorspronkelijk onbebouwde- winkelruimte, op de bestektekening “bestaande toestand” d.d. 15 maart 1994 ten behoeve van de verbouwingsaanvraag bij de gemeente […] (productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie) aangeduid als “winkel”. Genoemde ruimte heeft, naar niet is weersproken, een omvang van 19 centiare en heeft als kadastrale aanduiding nummer […]. De toilettenruimte en de keuken vallen buiten deze ruimte.
4.15. [gedaagde 1] heeft hier tegen ingebracht dat [de zwager] [gedaagde 1] de door het uitzendbureau gehuurde ruimte te koop heeft aangeboden. Tot de gehuurde ruimte behoorde ook de toilettenruimte, zodat [gedaagde 1] er van uit is gegaan (en ook heeft mogen gaan) dat ook de toilettenruimte is overgedragen. Daarnaast heeft [gedaagde 1] tijdens de comparitie aangevoerd dat uit de akte blijkt dat de toilettenruimte is overgedragen, omdat onder A. in de akte bij de omschrijving van het appartementsrecht een toilet staat genoemd, terwijl op de benedenverdieping van het pand Kloosterstraat geen toilet aanwezig is.
4.16. De rechtbank stelt voorop dat het ook hier bij de uitleg van de notariële transportakte aankomt op de in de desbetreffende akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
4.17. De akte is voor wat betreft de omvang van het overgedragen perceel duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Ook al zou, zoals [gedaagde 1] stelt, de toilettenruimte in de onderliggende koop zijn begrepen geweest (welke gedachte op zichzelf begrijpelijk is, omdat [gedaagde 1] deze ruimte in gebruik had), dan is dit niet als de bedoeling van partijen in de akte tot uitdrukking gebracht. Uit de akte kan naar objectieve maatstaven niet anders worden afgeleid dan dat de toilettenruimte niet mee is overgedragen. Ditzelfde geldt voor de keukenruimte, die zich eveneens buiten het kadastrale perceel […] bevindt. [gedaagde 1] is dan ook geen eigenaar geworden van deze ruimten. Dit houdt in dat hij zich ook niet kan beroepen op enig recht als rechtsopvolger van [de zwager].
4.18. Voor zover [gedaagde 1] zich er op beroept dat het woord “toilet” in de omschrijving van het overgedragene wordt genoemd, kan dit argument niet slagen. Het “toilet’ in de akte staat immers genoemd onder A. als onderdeel van het overgedragen appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van de benedenverdieping van […] (kadastraal nummer […]). Er kan dan ook geen toilet liggend buiten dit appartement mee worden bedoeld. Dat de notaris bij de omschrijving van het overgedragen appartementsrecht is uitgegaan van een kennelijk niet meer actuele situatie maakt dit niet anders.
4.19. [gedaagde 1] heeft voorts, voor het geval de rechtbank mocht oordelen dat [gedaagde 1] geen eigenaar is geworden van het bewuste gedeelte van het perceel […], met betrekking tot de toilettenruimte een beroep gedaan op horizontale natrekking ex artikel 5:20 BW.
De toilettenruimte is echter constructief en feitelijk zowel met het pand […] als met de winkelruimte verbonden. [eiseres] heeft verklaard dat er oorspronkelijk een doorgang is geweest vanuit het pand […] naar de toilettenruimte, hetgeen in het pand nog te zien zou zijn. Dat de toilettenruimte momenteel alleen toegankelijk is vanuit de winkel en in gebruik is bij [gedaagde 1] c.q. [gedaagde 2] is onvoldoende om te oordelen dat de toilettenruimte een bestanddeel is van de winkelruimte in de zin van artikel 5:20 onder e BW, op grond waarvan de hoofdregel dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van hetgeen er op is gebouwd zou moeten worden doorbroken.
4.20. Uit het voorgaande volgt dat er geen grondslag is voor de gevraagde verklaring voor recht en de ontruiming van de keuken, zodat de reconventionele vordering niet toewijsbaar is.
4.21. [gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- salaris procureur EUR 452,- (2 punt × factor 0,5 × tarief EUR 452,00)
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 1.155,-
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4. wijst de vorderingen af,
5.5. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op EUR 451,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.C. Hofman en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2008.?