Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 372613 VV EXPL 08-30
datum uitspraak: 25 februari 2008
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
WONINGBOUWVERENIGING BREDERODE
te Bloemendaal
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen Brederode
gemachtigde mr. S.H.J.M. Linthorst
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. S. Akkas
IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
De procedure
Brederode heeft [gedaagde] op 8 februari 2008 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 februari 2008. [gedaagde] heeft, voorafgaande aan de mondelinge behandeling, een schriftelijke conclusie van antwoord tevens eis in reconventie genomen. Partijen hebben producties in het geding gebracht. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is verhandeld.
De feiten
1. Brederode verhuurt vanaf 22 november 2005 aan [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2. Op de huurovereenkomst zijn de door Brederode gehanteerde Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. Artikel 9 lid 3 van deze voorwaarden luidt als volgt:
“De huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.”
3. Sedert de aanvang van de huurovereenkomst heeft Brederode klachten ontvangen van omwonenden van [gedaagde] omtrent door [gedaagde] (en zijn toenmalige vriendin) veroorzaakte overlast.
4. Op 27 juli 2006 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Brederode en [gedaagde] naar aanleiding van diverse klachten over het gedrag van [gedaagde], te weten:
- het zeer bedreigend, agressief en intimiderend gedrag naar omwonenden;
- het langdurig, ook ’s-avonds of ’s-nachts, stationair laten lopen van zijn auto;
- het stichten van vuurtjes;
- het met een telelens voor ramen van buurtbewoners staan;
- het los laten lopen van zijn hond;
- het in de nacht buiten timmeren en met spullen gooien.
5. [gedaagde] heeft bij het gesprek op 27 juli 2006 toegezegd zich te zullen onthouden van de gedragingen die tot de meldingen aanleiding hebben gegeven. Bij brief van dezelfde datum heeft Brederode deze afspraken aan [gedaagde] bevestigd en hem gewaarschuwd voor juridische stappen indien [gedaagde] de overlast gevende gedragingen zou hervatten. [gedaagde] heeft de brief voor akkoord ondertekend.
6. Bij brief van 10 november 2006 heeft Brederode [gedaagde] medegedeeld klachten te hebben ontvangen over
“1. Bedreigend, agressief en intimiderend gedrag naar omwonenden.
2. Uw auto stationair laten lopen
3. De auto parkeren op het grasveld.”
7. Op 21 november 2006 heeft wederom een gesprek plaatsgevonden tussen Brederode en [gedaagde]. Bij brief van dezelfde datum heeft Brederode [gedaagde] onder meer het volgende medegedeeld:
“U gaf in het gesprek aan dat de klachten niet terecht zijn […] Om een objectieve inschatting te kunnen maken van de situatie hebben we afgesproken dat er een buurtonderzoek zal plaatsvinden bij de bewoners van [andere adressen nabij adres gedaagde].”
8. Op 2 januari 2007 heeft de politie [gedaagde] bezocht naar aanleiding van een melding over het door [gedaagde] stationair laten lopen van zijn auto.
9. Bij brief van 16 januari 2007 heeft Brederode onder meer het volgende aan [gedaagde] medegedeeld:
“Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de klachten […] door omwonenden wel zijn ervaren de afgelopen periode. Bovendien klaagde men over het volgende:
• Het los laten lopen van de hond, die op omwonenden bedreigend overkomt
• Het in de nacht buiten aan het werk/bezig zijn met spullen en timmeren”
10. Bij brief van 4 februari 2007 heeft Brederode [gedaagde] verzocht respectievelijk gesommeerd om een “houten bouwwerk” alsook “een bouwwerk van dekzeilen” en “een grote hoeveelheid materiaal” uit zijn tuin te verwijderen.
11. Op 2 maart 2007 heeft de politie de hond van [gedaagde] in beslag genomen naar aanleiding van diverse meldingen van omwonenden dat [gedaagde] zijn hond tegen hen probeert op te zetten.
12. Op 6 juli 2007 heeft de politie aan [gedaagde] een gele kaart uitgereikt in verband met door hem veroorzaakte geluidsoverlast.
13. Op 17 augustus 2007 en 25 september 2007 heeft de politie bij [gedaagde] geluidsoverlast geconstateerd.
14. In oktober 2007 heeft Brederode [gedaagde] een vervangende woning aangeboden. [gedaagde] heeft het aanbod niet geaccepteerd.
15. Op 2 januari 2008 heeft de politie naar aanleiding van een melding van stank /rookoverlast de woning van [gedaagde] bezocht en daar het gebruik van een ondeugdelijke potkachel door [gedaagde] geconstateerd.
16. Op 23 januari 2008 heeft een aantal omwonenden van [gedaagde] bij de politie aangifte gedaan van diefstal en/of vernieling van aan hen in eigendom toebehorende zaken op 22 en 23 januari 2008. Een aantal van hen heeft daarbij aangegeven [gedaagde] van de diefstal/vernieling te verdenken.
17. Op 30 januari 2008 heeft Brederode een informatiebijeenkomst voor de bewoners van de [andere adressen nabij adres gedaagde], [en aangrenzende adressen] georganiseerd naar aanleiding van de incidenten van de voorafgaande week. Op deze bijeenkomst zijn circa 50 bewoners verschenen. In het door Brederode opgestelde verslag van deze bijeenkomst wordt onder meer het volgende opgemerkt:
“Mevrouw Dekker legt uit dat het woongenot van de huurders en de overige bewoners voorop staat. De bewoners moeten zich veilig en prettig kunnen voelen in hun eigen woonomgeving. […] Er is naar aanleiding van de aanhoudende klachten […] door Brederode nog een schriftelijk buurtonderzoek ingesteld, maar daar is weinig reactie op gekomen. Bovendien waren de gemelde klachten niet zodanig ernstig dat maatregelen als woningontruiming op dat moment noodzakelijk waren. […]
Het is een periode rustiger geweest in de buurt, niet alleen toen de heer [gedaagde] in detentie zat, maar ook een tijdje daarna. De zaal geeft aan het daar niet eens mee te zijn. Mevrouw Dekker zegt dat die onrust haar in die periode dan niet bereikt heeft. […]
De naaste buren zijn erg bang voor brand. Mevrouw Dekker geeft aan dat er tot voor kort niet voldoende grond is geweest om tot ontruiming van de woning over te gaan.
De heer Salman […] kondigt aan dat naar aanleiding van de weergegeven informatie door de bewoners […] Brederode alsnog een kort geding tot ontruiming van de woning gaat aanvragen.”
IN CONVENTIE
De vordering
Brederode vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning. Brederode stelt daartoe het volgende.
Ondanks schriftelijke en mondelinge waarschuwingen en ingebrekestellingen is [gedaagde] doorgegaan met het veroorzaken van overlast. Dit blijkt onder meer uit de door een aantal omwonenden ingevulde overlastformulieren. De situatie is zodanig geëscaleerd, dat de omwonenden zich niet meer veilig voelen in hun eigen woonomgeving. De politie heeft het nodig geacht extra in de buurt te surveilleren.
De pogingen van Brederode om de situatie ten goede te keren zijn tevergeefs gebleken. [gedaagde] veroorzaakt nog steeds structurele overlast aan de omwonenden. Hij gedraagt zich niet als een goed huurder en schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Brederode kan de overlast niet langer gedogen. De bewoners voelen zich door het gedrag van [gedaagde] onveilig. De wanprestatie van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Brederode heeft, vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereen-komst in een bodemprocedure, een spoedeisend belang bij de ontruiming van de woning.
Het verweer
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering. [gedaagde] voert daartoe het volgende aan.
De klachten waarop Brederode haar vordering baseert zijn deels onterecht, deels overdreven. [gedaagde] heeft nooit met een telelens zijn buren begluurd, hij wilde slechts een nieuwe camera testen. [gedaagde] laat zijn auto niet meer stationair lopen en hij heeft geen hond meer. In 2006 zijn per ongeluk twee brandjes in zijn tuin ontstaan. In januari 2008 heeft [gedaagde] een allesbrander getest. Daarbij is wat zwarte rook uit de afvoer, die [gedaagde] buiten had gehangen, gekomen. Er was geen sprake van brand. [gedaagde] heeft geen vernielingen aangericht of gestolen. De aangiften van de bewoners zijn nergens op gebaseerd. Het gaat alleen om vermoedens. Voor de gevoelens van angst die volgens Brederode bij de bewoners leven, heeft [gedaagde] geen enkele aanleiding gegeven. Hij heeft nooit iemand kwaad gedaan of met een vinger aangeraakt.
De klachten dateren uit 2006, zodat van een spoedeisend belang bij ontruiming geen sprake is.
Er is een hetze tegen [gedaagde] gaande, opgezet door een buurman van [gedaagde], die [gedaagde] uit het verleden kent en nooit heeft gemogen. Deze buurman heeft zoveel kwaad over [gedaagde] gesproken, dat nu iedereen tegen [gedaagde] is. Bij het minste of geringste wordt met de beschuldigende vinger naar [gedaagde] gewezen. Door de bewoners aan te sporen om [gedaagde] in de gaten te houden en een dagboek van zijn gedragingen bij te houden, heeft Brederode zich onrechtmatig gedragen jegens [gedaagde] en zijn privacy geschonden.
Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming van de woning is daarom geen grond.
IN RECONVENTIE
De vordering
[gedaagde] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van Brederode om primair de gebreken van de woning te herstellen zodat deze weer bewoonbaar wordt, subsidiair [gedaagde] een nieuwe woning aan te bieden die in goede staat van onderhoud verkeert.
[gedaagde] stelt daartoe het volgende.
De woning verkeert in een zeer slechte staat van onderhoud. Het vocht staat op alle muren en er is geen afvoer voor de douche. Dit zorgt voor veel ongedierte, zoals zilvervisjes, en bedreigt de gezondheid van [gedaagde]. [gedaagde] heeft Brederode diverse malen verzocht in te grijpen, maar Brederode weigert iedere medewerking.
Het verweer
Brederode betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. Nu er aanleiding is voor toewijzing van de vordering tot ontruiming, heeft [gedaagde] geen belang bij zijn (primaire en subsidiaire) vordering.
Daarbij komt dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud en dat [gedaagde] Brederode ter zake niet in gebreke heeft gesteld. Indien bewoners klachten hebben over de staat van hun woning, wordt daar altijd door Brederode op gereageerd. [gedaagde] heeft nimmer bij Brederode over gebreken aan de woning geklaagd.
IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
De beoordeling van het geschil
De vorderingen hangen zodanig met elkaar samen dat gezamenlijke behandeling in de rede ligt.
Vooropgesteld dient te worden dat voor de toewijzing van een voorlopige voorziening moet komen vast te staan, dat sprake is van een spoedeisend belang.
[gedaagde] heeft het spoedeisend belang van de ontruiming van de woning gemotiveerd betwist. Brederode heeft ter adstructie van haar stellingen verwezen naar de ingevulde overlast-formulieren, de mutatiegegevens van de politie en de processen-verbaal van aangifte.
Anders dan Brederode is de kantonrechter van oordeel dat in deze stukken onvoldoende steun te vinden is voor het door Brederode gestelde spoedeisende belang. De overlastformulieren betreffen voornamelijk klachten uit 2006. Blijkens de mutatiegegevens van de politie is op
25 september 2007 voor de laatste keer door de politie geconstateerd dat [gedaagde] geluids-overlast veroorzaakte. De processen-verbaal van aangifte dateren weliswaar van recentere datum, maar kunnen op zichzelf niet als bewijs dienen van de door de bewoners gestelde vernieling en diefstal door [gedaagde]. [gedaagde] ontkent immers elke betrokkenheid en geen van de aangiftes maakt melding van een constatering op heterdaad. Het feit dat de politie op 2 januari 2008 naar de woning van [gedaagde] is gegaan in verband met een brandmelding is op zichzelf niet voldoende om het spoedeisend belang uit af te leiden. Nog daargelaten dat [gedaagde] van dit incident een andere lezing geeft dan Brederode, was het klaarblijkelijk op dat moment – de kantonrechter verwijst naar hetgeen daaromtrent in het verslag van de informatiebijeenkomst van 30 januari 2008 is opgenomen - voor Brederode geen aanleiding om stappen te nemen teneinde de ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van de woning te bewerkstelligen.
Buiten kijf is dat een woningbouwvereniging als Brederode niet kan gedogen dat zij door toedoen van één van haar huurders haar verplichting jegens de andere huurders om hen het ongehinderd woongenot van hun woning te bieden, niet kan nakomen. Het had dan ook op de weg van Brederode gelegen om, nadat haar poging om het probleem op te lossen door [gedaagde] een andere woning aan te bieden was mislukt, de nodige stappen te ondernemen om de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen en niet te wachten totdat de omwonenden zich op 30 januari 2008 unaniem ontevreden betoonden over de wijze waarop Brederode met het probleem was omgegaan.
Nu Brederode haar stelling dat de bewoners zich niet meer veilig voelen in hun eigen woonomgeving, zodat haar thans niets anders rest dan in kort geding ontruiming te vorderen, niet met andere stukken dan de hiervoor genoemde heeft onderbouwd, is van het spoedeisend belang onvoldoende gebleken. Het door Brederode overgelegde e-mail bericht van 6 februari 2008 ter zake van twee overlastmeldingen op 5 en 6 februari 2008 noch de overgelegde handgeschreven verklaringen van na de dagvaarding zijn voldoende om het spoedeisend belang uit af te leiden.
Het voorgaande brengt mee dat voor toewijzing van de vordering tot ontruiming van de woning in de onderhavige procedure geen grond is. Deze zal daarom worden geweigerd.
Hetzelfde lot treft de vordering in reconventie. Wat er ook zij van de door [gedaagde] gestelde onderhoudsgebreken van de woning, vooralsnog is niet komen vast te staan dat [gedaagde] met betrekking tot die gebreken bij Brederode heeft geklaagd dan wel heeft aangedrongen op herstel daarvan. Van een spoedeisend belang bij de gevorderde primaire en subsidiaire voorlopige voorziening is dan ook niet gebleken, zodat voor de toewijzing daarvan geen valide grondslag bestaat.
De proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, zullen worden gecompenseerd, nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- weigert de voorlopige voorziening;
In reconventie
- weigert de voorlopige voorziening;
In conventie en in reconventie
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Smits en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.