Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr. 348690/AL VERZ 07-2232
datum uitspraak: 25 januari 2008
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[verzoekster]
wonende te [woonplaats]
verzoekster
hierna te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: mr. S.J. Bruins Slot
tegen
1. [verweerder 1]
2. [verweerder 2]
3. de stichting Stichting De Olmenhorst
wonende/gevestigd te Lisserbroek
verweerders
hierna gezamenlijk te noemen: [verweerders]
en afzonderlijk: [verweerder 1], [verweerder 2] en de Stichting
gemachtigde: mr. R.W. Karskens
De procedure
Op 31 mei 2007 is ter griffie een verzoekschrift ontvangen van [verzoekster]. [verweerders]
hebben een verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2007. Partijen hebben hun standpunten op de zitting
nader toegelicht. Hiervan heeft de griffier aantekening gehouden. De gemachtigde van [verzoekster] heeft zich bediend van een pleitnota.
Op 10 oktober 2007 heeft een descente plaatsgevonden. De griffier heeft een proces-verbaal van de descente opgemaakt. Door beide partijen zijn producties in het geding gebracht.
De uitspraak is (nader) bepaald op vandaag.
De feiten
a. [verzoekster] is beeldend kunstenares. Zij houdt zich onder meer bezig met het in opdracht van derden vervaardigen van beelden, vazen, schalen en andere (kunst)objecten van brons, keramiek, aardewerk en glas. Ook geeft zij workshops en onderwijs op haar vakgebied.
b. [verzoekster] oefent haar beroep al meer dan 20 jaar uit in door haar (tot omstreeks 1994 samen met haar ex-echtgenoot [XXX]) gehuurde onroerende zaken die zich bevinden op landgoed De Olmenhorst in Lisserbroek (hierna: De Olmenhorst).
c. [verzoekster] en [XXX] zijn de huur aangegaan om daarin een pottenbakkerij en bronsgieterij te vestigen. De huurovereenkomst is nooit op schrift gesteld.
d. Het gehuurde bestaat uit:
- een zolderruimte op de eerste verdieping met toegangsruimte op de begane grond
in het hoofdgebouw van De Olmenhorst en
- een op circa 500 meter van het hoofdgebouw gelegen perceel grond van ± 100m².
e. Op die grond hebben [verzoekster] en [XXX] met toestemming van de verhuurder (destijds de heer [YYY], eigenaar van het landgoed en de vader van [verweerder 2] en [verweerder 1]) een ovenschuur gebouwd, waarin zij ovens en apparatuur hebben geplaatst voor de verwerking van brons, aardewerk en glas.
f. Omstreeks 1985 heeft de heer [YYY] de Stichting opgericht en nadien het beheer van De Olmenhorst bij de Stichting ondergebracht.
De heer [YYY] is overleden in 1989 en zijn echtgenote in 2002.
g. [verweerders] hebben [verzoekster] in 2003 laten weten de huur (op termijn) te willen (gaan) beëindigen.
h. In het kader van de scheiding en deling van de nalatenschap van de heer en mevrouw [YYY] is de eigendom van De Olmenhorst bij notariële akte van 28 december 2006 overgegaan op hun zoons [verweerder 2] en [verweerder 1], in dier voege dat [verweerder 2] eigenaar is geworden van (onder meer) het hoofdgebouw en [verweerder 1] van (onder meer) het perceel grond waarop de ovenschuur staat.
i. De huidige exploitatie van De Olmenhorst bestaat onder andere uit: het telen van fruit,
het produceren van appelsap en kaas, horeca, detailhandel, het verhuren van ruimten/ateliers en het organiseren en verzorgen van culturele/educatieve activiteiten
en evenementen. De Olmenhorst is geopend voor het publiek. Voor een rendabele exploitatie achten [verweerders] een uitbreiding van de activiteiten alsmede een aantal verbouwingen noodzakelijk.
j. Bij aangetekende brieven van 28 december 2006 hebben [verweerders] - ieder afzonderlijk - de huur aan [verzoekster] opgezegd tegen 31 maart 2007 op grond van dringend eigen gebruik, waarbij [verzoekster] tevens de ontruiming is aangezegd.
k. [verzoekster] heeft niet met de beëindiging van de huur ingestemd en het gehuurde niet ontruimd.
l. De huurprijs bedroeg per 1 januari 2007 € 285,79 per maand. [verzoekster] betaalt de huur aan de Stichting.
Het verzoek
[verzoekster] verzoekt primair niet ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek omdat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op bedrijfsruimte waarop artikel 7:230a BW
van toepassing is. Subsidiair verzoekt zij verlenging van de ontruimingstermijn tot
31 maart 2008.
Ter toelichting op het primaire verzoek stelt [verzoekster] onder meer het volgende. Zij gebruikt
het gehuurde voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf. Zij vervaardigt (vaak in opdracht) op ambachtelijke wijze (kunst)objecten van brons, aardewerk, keramiek en glas, zoals schalen, vazen, beeldjes, grafmonumenten en herdenkingsobjecten (waaronder urnen).
Het gaat niet om kunst op galerieniveau. Hetgeen zij maakt is meer decoratief van aard.
Zij ontvangt ook klanten in het gehuurde. De toegangsruimte beneden is vrij toegankelijk; aldaar kunnen door haar en derden gemaakte objecten (zoals schalen, vazen, kopjes, beeldjes e.d.) rechtstreeks worden gekocht. Bezoekers van De Olmenhorst kunnen zo binnenlopen. Verder geeft zij workshops aan cursisten, zowel in het atelier op de zolder als in de ovenschuur, hetgeen zij als dienstverlening aanmerkt. De ovenschuur is aan te merken als een onroerende aanhorigheid van het atelier in het hoofdgebouw. Omdat de huurovereenkomst onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW valt, hebben de opzeggingen van 28 december 2006 niet geleid tot beëindiging van de huur.
Ter toelichting op haar subsidiaire verzoek stelt [verzoekster] onder meer dat voor haar geen
andere passende atelierruimte beschikbaar is en dat zij zich een verhuizing ook niet kan veroorloven. Haar belang bij ontruimingsbescherming weegt zwaarder dan dat van
[verweerders] bij ontruiming, aldus [verzoekster].
Het verweer
[verweerders] concluderen tot afwijzing van zowel het primaire als het subsidiaire verzoek. Daartoe voeren zij onder meer het volgende aan. Er bestaat niet één huurovereenkomst maar twee, namelijk één voor het zolderatelier, die dateert van 1983 en één voor de ovenschuur, die dateert van 1987. Op beide huurovereenkomsten is artikel 7:230a BW van toepassing.
Het zolderatelier was en is nog steeds uitsluitend bestemd voor de vervaardiging van kunstwerken. Het is nooit de bedoeling geweest, en evenmin toegestaan, dat [verzoekster] rechtstreeks vanuit die ruimte kunstwerken zou gaan verkopen. De term ‘atelier’ impliceert een bepaalde beslotenheid; het is dus geen voor het publiek toegankelijk lokaal van waaruit de kunstenaar rechtstreeks goederen levert. [verweerders] betwisten dat er een verkooppunt aanwezig is, en zo dat er al zou zijn, dan heeft [verzoekster] dat alleen ingesteld met het oog op het huurgeschil. De kernactiviteiten van [verzoekster] zijn het in opdracht vervaardigen van kunstobjecten en het geven van workshops. De vrije verkoop van kunstobjecten is daaraan (qua omzet) volledig ondergeschikt. Evident is dat de ovenschuur in ieder geval geen bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW is. De ovenschuur is een schoolvoorbeeld van een ‘overige onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW.
De belangenafweging op grond van dat artikel behoort in het voordeel van [verweerders]
te worden beslist. Om de exploitatie van De Olmenhorst te verbeteren moet onder meer de gehele zolder in het hoofdgebouw worden aangepast. Het door [verzoekster] gehuurde deel moet worden verbouwd tot kantoorruimte voor de Stichting. [verweerder 1] heeft dringend behoefte aan opslag-, archief- en werkruimte. Daartoe zal de ovenschuur moeten gaan dienen.
De beoordeling van het geschil
1. Op de comparitie heeft de kantonrechter [verweerders] gevraagd welke verweerder(s) als verhuurder moet(en) worden aangemerkt. De gemachtigde van [verweerders]
heeft de kantonrechter bij brief van 28 september 2007 bericht dat (en waarom)
[verweerder 2] de verhuurder van het zolderatelier is, [verweerder 1] de verhuurder van de ovenschuur is en dat de Stichting als beheerder optreedt. [verzoekster] heeft dit niet weersproken, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat dit juist is. Aangezien de Stichting dus geen verhuurder is, moet [verzoekster] niet ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek jegens de Stichting.
2. In geschil is onder meer of het zolderatelier en de ovenschuur afzonderlijk zijn verhuurd, zoals [verweerders] stelt, maar [verzoekster] betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit geschilpunt in wezen niet van belang, nu in ieder geval onomstreden is dat de ovenschuur met medeweten en instemming van [YYY] door [verzoekster] is bestemd en ingericht om tezamen met het door haar van hem gehuurde zolderatelier te
worden gebruikt voor de vervaardiging van kunstwerken. Alleen al wegens die samenhang vallen beide onroerende zaken (ook al zouden zij apart zijn verhuurd) onder hetzelfde huurregime.
3. Kern van het geschil is de vraag of het gehuurde als middenstandsbedrijfsruimte moet worden aangemerkt of als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
[verzoekster] stelt zich - kort gezegd - op het standpunt dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk ambachtsbedrijf. Overwogen wordt als volgt.
Onder ‘ambacht’ verstaat de kantonrechter (conform Van Dale) handwerk dat aangeleerd moet worden en als broodwinning wordt beoefend. Onweersproken is
dat [verzoekster] de ruimten (samen met [XXX]) in de loop van de jaren ’80 heeft gehuurd om daarin een pottenbakkerij en bronsgieterij te vestigen. De kantonrechter heeft bij
de bezichtiging geconstateerd dat [verzoekster] zich in het gehuurde met name bezig houdt met het handmatig maken van de door haar genoemde (kunst)objecten van klei, aardewerk, brons, keramiek en glas. Waar deze vormen van kunstnijverheid een sterk ambachtelijk karakter hebben en zij zijn aan te merken als kernactiviteiten van [verzoekster] in het gehuurde, komt de kantonrechter tot de conclusie dat sprake is van de uitoefening van een ambachtsbedrijf.
4. Een ander belangrijk geschilpunt tussen partijen is of er in het gehuurde een voor
het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig is. De kantonrechter is op grond van de bezichtiging van het gehuurde van oordeel dat daarvan sprake is. Doorslaggevend is hiervoor dat het - zich in het hoofdgebouw bevindende - atelier van [verzoekster] naar de bevindingen van de kantonrechter niet slechts bestaat uit een besloten werkruimte, maar dat daarvan ook een voor het publiek vrij toegankelijk gestelde ruimte op de begane grond deel uitmaakt, waarin tal van objecten (zoals glazen schalen, beeldjes en aardewerk) staan uitgestald en te koop worden aangeboden. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat die rechtstreekse verkoop ook daadwerkelijk plaatsvindt. Daaraan kan niet in voldoende mate afdoen dat de omzet van [verzoekster] voornamelijk bestaat uit verkoop van in opdracht vervaardigd werk en het geven van workshops in pottenbakken, bronsgieten, steen- bewerking en dergelijke.
5. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het gehele gehuurde (dus het gedeelte in het hoofdgebouw samen met de elders staande ovenschuur) als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is te beschouwen. Dat [YYY] en [verzoekster] bij het aangaan van de huurovereenkomst enkel de bedoeling hadden dat er een besloten atelier in het gehuurde zou worden gevestigd en dat [verzoekster] daarin geen publiek mocht ontvangen, zodat er derhalve sprake zou zijn van een ongeoorloofde wijziging van het gebruik van het gehuurde, acht de kantonrechter onvoldoende aannemelijk. Partijen hebben niets over de (grenzen van de) bestemming op schrift gesteld, zodat bezwaarlijk van een wijziging van de overeengekomen bestemming kan worden gesproken. Feit is verder dat De Olmenhorst zich in de loop der jaren heeft ontwikkeld tot een publiekstrekker. Zij draagt dit ook duidelijk uit. Aan te nemen valt dat [verzoekster] met die ontwikkeling is ‘meegelift’. Gesteld noch gebleken is dat daartegen van de zijde van de verhuurder ooit enig bezwaar is geuit.
6. De slotsom moet dus luiden dat er geen sprake is van een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte waarop het bepaalde in artikel 7:230a BW van toepassing is.
[verzoekster] is daarom evenmin ontvankelijk in haar verzoek voor zover dat is gericht tegen
[verweerder 2] en [verweerder 1]. Hetgeen partijen over en weer nog over de belangenafweging hebben aangevoerd behoeft, gezien de slotsom, geen bespreking.
7. Er is aanleiding om in deze procedure de proceskosten te compenseren.
Beslissing
De kantonrechter:
- verklaart [verzoekster] niet ontvankelijk in haar verzoek;
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven en uitgesproken op 25 januari 2008 door mr. E.P. Stolp, kantonrechter te Haarlem, en door deze en de griffier ondertekend.