Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 370105 / VV EXPL 08-9
datum uitspraak: 1 februari 2008
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
[eiseres]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde F. Herben
tegen
LCG REAL ESTATE 15 BV
te Vught
gedaagde partij
hierna te noemen LCG
gemachtigde mr. E.E. van der Kamp
De procedure
[eiseres] heeft LCG op 17 januari 2008 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 januari 2008, tegelijk met de mondelinge behandeling van de vordering in kort geding die LCG tegen [eiseres] heeft ingesteld (zaaknummer 370270). De gemachtigde van LCG heeft zich daarbij bediend van pleitnotities. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht.
De feiten
a. Sinds 25 april 1988 huurt [eiseres] van (de rechtsvoorgangers van) LCG de winkelruimte Brinkmann Passage 12 te Haarlem. Zij drijft daarin een winkel in bijouterie, modeaccessoires en lederwaren.
b. (De rechtsvoorgangster van) LCG heeft de huurovereenkomst op 31 januari 2007 opgezegd tegen 31 januari 2008, tegen welke opzegging [eiseres] heeft geprotesteerd.
c. Partijen zijn vervolgens in onderhandeling getreden. [eiseres] heeft zich in de onderhandeling laten vertegenwoordigen door F. Herben en LCG is merendeels vertegenwoordigd door haar makelaar. Zij hebben daarop op 10 augustus 2007 een huurbeëindigings¬overeenkomst gesloten. In die overeenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“De huurovereenkomst wordt per 31 januari 2008 tussentijds beëindigd onder de nadrukkelijke voorwaarden dat huurder aan al zijn verplichtingen voortvloeiende uit de Huurovereenkomst heeft voldaan, waaronder met name te noemen de correcte oplevering door huurder van het gehuurde uiterlijk op de tussentijdse beëindigings¬datum. (…)
6. Huurster heeft het recht om een koper voor haar onderneming te zoeken en te vinden voor voortzetting van haar bestaande onderneming of andere onderneming in het gehuurde. Deze koper zal dan met de verhuurder in overleg moeten treden voor een nieuwe huurovereenkomst.”
d. Op 12 oktober 2007 heeft [eiseres] met een derde, handelend onder de naam Dodici (hierna: Dodici), een intentieovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiseres] zich in de periode tot 1 november 2007 zou inspannen voor de medewerking van LCG voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met Dodici.
e. Bij e-mail van 3 november heeft [eiseres] LCG het cv van deze kandidaat huurder toegestuurd. In reactie daarop heeft LCG [eiseres] onder meer laten weten: “Om de huurder serieus te kunnen beoordelen hebben wij meer informatie nodig van deze partij. (…) Als wij deze informatie van u hebben ontvangen zullen wij uw cliënt een huuraanbieding doen.”
f. Bij e-mail van 25 november 2007 heeft [eiseres] LCG onder meer laten weten:
“Ik heb via Hanson makelaardij een koper gevonden met die voorwaarden en een overnamesom van 20.000 euro. Dit bedrag is voor haar (Minou) een aanvullende oude dagvoorziening bovenop haar AOW.(…)Jij heb een kandidaat Hensen en Maurits die tijdelijk in de Barteljorisstraat zit en zit af te wachten tot haar verbouwing in de Grote Houtstraat voor de eerste etage voor circa 6 maanden en een profileringsruimte in de winkel van Minou. Ingaande begin januari 2008. De kapitaalkrachtige ondernemingen als de eigenaar en H?M hebben geen zin om de overname som van Minou te betalen omdat het maar voor een maand zou zijn (juridisch).”
g. Bij e-mail van 12 december heeft LCG [eiseres] onder meer meegedeeld:
“Naar aanleiding van uw mail van 25 november 2007 en de daarop volgende telefoongesprekken hebben wij u de afgelopen weken meerdere malen op verschillende tijdstippen getracht te bereiken.(..) U heeft ons, ondanks ons verzoek, tot op de dag van vandaag niet in het bezit gesteld van voldoende bedrijfsinformatie van de door u voorgedragen kandidaat huurder, om deze te kunnen beoordelen. Zoals eerder met u besproken hebben wij een kandidaat huurder die het gehuurde in tegenstelling tot de gemaakte afspraak van 1 februari 2008, al per 1 januari 2008 zou willen betrekken.”
h. Bij e-mail van woensdag 12 december 2007 heeft [eiseres] LCG onder meer gemeld dat Dodici bij de Rabobank is geweest waar zijn plan met open armen is ontvangen, dat de cijfers klopten en dat die ondernemer vrijdag uitsluitsel zou krijgen van die bank, terwijl hij ook op de tussenliggende donderdag gesprekken zou hebben met andere banken. Eveneens op 12 december 2007 heeft [eiseres] LCG onder meer laten weten: “Ik ben soms moeilijk telefonisch bereikbaar vanwege diverse zaken. Aan de andere kant weet jij mij te bereiken via de e-mail zoals onderstaand. Je had mij kunnen mailen. Ik ga niet akkoord met jullie overeenstemming met die derde kandidaat zonder overname.”
i. Op 14 december 2007 heeft LCG met H&M Hennes en Mauritz Netherlands B.V. (hierna: H&M) een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor zes maanden met betrekking tot deze winkelruimte en winkelruimte elders in het complex op de eerste verdieping, dit met ingang van 1 januari 2008. In die huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“9.16 ontbindende voorwaarde(…) indien de zittende huurder van de unit op de begane grond niet mee wil werken aan een oplevering van 7 januari 2008, dan zal de ruimte op 1 februari 2008 aan huurder ter beschikking worden gesteld. (…)”
j. Bij brief van 7 januari 2008 van haar gemachtigde heeft [eiseres] LCG onder meer laten weten:
“Op 31 januari 2008 wordt de winkel leeg en bezemschoon opgeleverd. Aan wie is een andere zaak.”
k. Dodici heeft zich kort voor de mondelinge behandeling van deze zaak als kandidaat teruggetrokken.
De vordering
[eiseres] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat en na vermindering van eis) veroordeling van LCG tot betaling van een schadeloosstelling van € 20.000,00 exclusief btw, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 februari 2008 en met verdere kosten en/of schade indien geen huurovereenkomst kan worden of wordt gesloten met een huurkandidaat van [eiseres]. Ook vordert [eiseres] € 5.000 exclusief btw voor kosten voor bemiddeling, onderhandeling, begeleiding en juridische bijstand. [eiseres] stelt daartoe het volgende.
[eiseres] had met de beëindigingsovereenkomst het recht verkregen van LCG om een opvolgend huurder aan te wijzen. Op die manier kon [eiseres] zich inkomsten verwerven die onder meer dienen ter (aan)vulling van het inkomensgat dat zich voordoet voor de periode vanaf de sluiting van haar winkel tot het moment waarop zij AOW zal ontvangen vanaf mei 2008. Zonder die overeenkomst zou [eiseres] de huurovereenkomst hebben verlengd.
[eiseres] heeft een koper gevonden die bereid was [eiseres] daarvoor € 20.000,00 te betalen. Vanwege met name deze procedure en de verwikkelingen daaromheen heeft die koper zich teruggetrokken, waardoor [eiseres] dat bedrag misloopt.
LCG heeft onzorgvuldig tegenover [eiseres] gehandeld door de beëindigingsovereenkomst niet na te komen en in zee te gaan met een andere huurder dan door [eiseres] aangewezen. Daarmee heeft LCG [eiseres] schade berokkend, welke LCG aan [eiseres] dient te vergoeden. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat het bedrag van € 20.000,00 had moeten dienen als aanvulling op haar inkomen.
Het verweer
LCG heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
1. De gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een soortgelijke vordering van [eiseres] tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit ten dele het geval is.
2. Het verweer van LCG dat [eiseres] geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft, wordt verworpen. [eiseres] heeft onbetwist gesteld dat zij voor haar levensonderhoud tot aan het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd in mei 2008 en voor de aanvulling op haar AOW nadien van die vergoeding afhankelijk is. Dat is voldoende om aan te nemen dat [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vordering heeft.
3. LCG heeft voorts betoogd dat de beëindigingsovereenkomst niet de verplichting op LCG heeft gelegd een door [eiseres] aangewezen kandidaat als (opvolgend) huurder te accepteren; het stond LCG naar haar mening vrij de winkelruimte aan een derde te verhuren, zeker nadat [eiseres] ondanks herhaalde verzoeken daartoe te weinig financiële informatie over haar kandidaat had verstrekt.
4. Ook dat verweer wordt verworpen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter was het doel van het opnemen van artikel 6 in de beëindigingsovereenkomst [eiseres] het recht te geven een opvolgend huurder aan te wijzen. [eiseres] had immers zonder die bepaling al de mogelijkheid een opvolgend huurder te zoeken en te vinden die in onderhandeling zou kunnen treden met LCG.
Het verweer van LCG dat dat artikel in de overeenkomst was opgenomen enkel om het al bestaande recht te bevestigen is niet overtuigend. LCG heeft ook zelf ter zitting erkend dat indien [eiseres] met een aanvaardbare kandidaat was gekomen die voldoende waarborgen had geboden voor de correcte nakoming van de huurovereenkomst, LCG in redelijkheid niet had kunnen weigeren met die kandidaathuurder te contracteren.
5. LCG heeft verder betoogd dat [eiseres] haar te laat en te weinig financiële informatie over haar kandidaat heeft gegeven voor een goede beoordeling van de geschiktheid van die kandidaat, waardoor het LCG vrij stond en ook bedrijfseconomisch nodig was zelf een huurder te vinden.
De gemachtigde van [eiseres] heeft daartegenover gesteld dat hij, anders dan LCG betoogt, voldoende bereikbaar was per e-mail, dat hij LCG heeft gevraagd om aan te geven welke specifieke financiële informatie over welke periode LCG wenste te ontvangen maar dat hij daarop geen antwoord heeft ontvangen.
6. Wat daarvan zij, in ieder geval staat vast dat [eiseres] een aantal malen LCG heeft bericht dat het de goede kant op ging ten aanzien van de financiering van de gevonden kandidaat.
Uit de stukken is niet gebleken dat LCG tegenover [eiseres] heeft aangegeven welke specifieke financiële gegevens zij nodig had voor haar beoordeling van de kandidaat. Het had naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter en zeker met het oog op de kenbare belangen hierbij van [eiseres], op de weg van LCG gelegen om [eiseres] een redelijke en duidelijke termijn te stellen waarbinnen zij de door LCG verlangde specifieke gegevens diende te verstrekken. Daarbij had de aanzegging voor de hand gelegen dat indien die gegevens niet voor het einde van die termijn zouden zijn verstrekt, LCG met een andere huurder een huurovereenkomst voor die winkelruimte zou sluiten. Uit de thans voorhanden feiten en omstandigheden concludeert de kantonrechter dat LCG dat niet heeft gedaan, terwijl zij wel al op 14 december 2007, dus zeer kort na de melding op 12 december 2007 dat zij die huurovereenkomst zou gaan sluiten met H & M, die overeenkomst heeft getekend. Ook blijkt op grond van de stukken dat die overeenstemming er al op 12 december 2007 was. Aldus is LCG naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in verzuim gekomen met betrekking tot de beëindigingsovereenkomst met [eiseres].
7. LCG heeft ook nog betoogd dat het bestemmingsplan ter plaatse niet toestaat dat daar een horeca-onderneming wordt gevestigd, maar [eiseres] heeft daartegenover betoogd en met stukken gestaafd dat de gemeente Haarlem niet onwelwillend tegenover daghoreca is op die plek en dat de daarvoor benodigde ontheffing inmiddels is aangevraagd en in behandeling genomen. Indien LCG deze bezwaren ook tijdig aan [eiseres] had kenbaar gemaakt, dan had [eiseres] wellicht een andere kandidaat naar voren kunnen schuiven. In dit stadium echter komt LCG daarop geen beroep toe.
8. Gelet op het voorgaande is LCG naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de beëindigingsovereenkomst en daarmee jegens [eiseres] schadeplichtig geworden.
In deze procedure wordt als voorschot op de door LCG aan [eiseres] te betalen schadevergoeding een bedrag van € 15.000,00 toegewezen. Dat bedrag wordt nog vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten die [eiseres] heeft moeten maken doordat LCG, zoals hiervoor overwogen, haar verplichtingen uit de beëindigingsovereenkomst niet is nagekomen. Voor de bepaling van de hoogte daarvan wordt aansluiting gezocht bij de staffel behorende bij het rapport Voorwerk II van de Nederlandse Vereniging voor de Rechtspraak; de kantonrechter komt daarbij uit op € 800,00 exclusief btw.
9. LCG heeft ook nog gewezen op het restitutierisico. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft LCG niet aanne¬me¬lijk gemaakt dat er in dit geval jegens haar sprake is van een onac¬ceptabel restitutierisico voor het geval [eiseres] uiteinde¬lijk het nu toe te wijzen voorschot terug zou dienen te betalen. Bij dit oordeel heeft de kantonrech¬ter ener¬zijds gelet op de belangen van [eiseres] die nu verstoken is van inkomen om in haar le¬vens¬onderhoud te voorzien, en anderzijds op de belangen van LCG.
10. De vordering als vermeld onder e in de dagvaarding moet als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
11. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
12. De proceskosten komen voor rekening van LCG omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt LCG bij wijze van voorlopige voorziening om aan [eiseres] te betalen:
a. € 15.000,00 als voorschot zoals hiervoor onder 8 bedoeld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2008 tot aan de dag van de algehele voldoening;
b. € 800,00 voor buitengerechtelijke kosten;
- veroordeelt LCG tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 71,80
vastrecht € 199,00
salaris gemachtigde € 400,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. de Rooij en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.