Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/3449 en 06/3450
Uitspraakdatum: 13 juli 2007
Uitspraak in het geding tussen
X en Y, wonende te Z, eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij afzonderlijke beschikkingen van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 en per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 537.000. In desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Eisers hebben hiertegen afzonderlijke bezwaarschriften ingediend, die door verweerder zijn ontvangen op 31 maart 2005. Verweerder heeft bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 17 februari 2006 de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 329.000 en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
Eisers hebben heeft daartegen een beroepschrift ingediend, dat door de rechtbank is ontvangen op 22 februari 2006.Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2007 te Haarlem.
X is daar in persoon verschenen. Y is vertegenwoordigd door haar echtgenoot, X. Namens verweerder zijn verschenen A en B, taxateur .
2. De vaststaande feiten
2.1. X is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. Y is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelpand.
2.2. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de zogenoemde brutohuurwaarde kapitalisatiemethode en een vergelijking met de huurprijzen en kapitalisatiefactoren van de onroerende zaken gelegen aan de b-straat 1, 2, 3, 4 en 5, de c-straat 1 en de d-straat 1 ( de vergelijkingsobjecten). Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder ter zitting een taxatierapport met dagtekening 25 januari 2007 overgelegd. In het taxatierapport zijn onder meer gegevens opgenomen betreffende de huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de onderhavige oroerende zaken en de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft, onder verwijzing naar de vergelijkingsobjecten, aangegeven dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 € 340.000 dient te bedragen.
2.3. Eisers hebben een taxatierapport van NVM-makelaar C, gedagtekend 20 april 2007, overgelegd. In dit rapport is de onderhandse verkoopwaarde van de woning - vrij van huur en gebruik - vastgesteld op € 278.000.
3. Geschil
In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2003.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17,eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3. Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is.
4.4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt het onder 2.2. genoemde taxatierapport overgelegd. In dit rapport is voor de onroerende zaak een huurwaarde per vierkante meter variërend tussen de € 65 en € 115 opgenomen. Voorts is in het rapport voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 9,0 te lezen. Verweerder heeft voornoemde waarden onderbouwd door te verwijzen naar marktgegevens, in het bijzonder naar de transactieprijs en huurprijzen van de onder 2.2. genoemde vergelijkingsobjecten. In weerwil van hetgeen eisers hieromtrent hebben aangevoerd is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 4.1. bedoelde waarde en is deze werkwijze niet in strijd met de waarderingsregels krachtens de Wet woz.
4.5. De rechtbank is van oordeel dat de - in het rapport omschreven - vergelijkingsobjecten voldoende met de in geding zijnde onroerende zaak overeenkomt om aan de hand daarvan, met behulp van de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde, de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. De relevante verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak zijn wat betreft objectsoort, indeling en oppervlakte in het taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van zodanige aard en omvang dat het door verweerder ingebrachte objecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient voorts bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden dan wel huurprijzen te vergelijken en dat de verkopen dan wel huurprijzen van zodanige vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten lopen uiteen van € 107 tot € 273. Hiervan uitgaande zijn de door verweerder gehanteerde huurprijzen - zoals genoemd onder 4.4. - niet te hoog. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat eventuele waardedrukkende invloeden in de waardevaststelling zijn verdisconteerd.
4.6. Eisers hebben bij de berekening van de door hen voorgestane waarde van onder meer de in het taxatierapport van C van 20 april 2007 genoemde waarde van € 278.000 als uitgangspunt genomen. Daargelaten dat de vervolgens door eisers uitgevoerde berekening niet inzichtelijk is, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van € 278.000 als onvoldoende onderbouwd niet aannemelijk is geworden.
4.7. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal de beroepen van eisers ongegrond verklaren.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 13 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.W.J. Harten, rechter, in tegenwoordigheid van mr. S.A. Carter, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.