Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht - Meervoudige kamer
zaaknummer / rolnummer: 117151 / HA ZA 05-1309
Vonnis van 25 juli 2007
in de zaak van
[38 eisers],
eisers,
procureur mr. M. Middeldorp,
tegen
1. de stichting
STICHTING ALGEMEEN PENSIOENFONDS KLM,
statutair gevestigd te Amstelveen,
2. de stichting
STICHTING PENSIOENFONDS VLIEGEND PERSONEEL KLM,
statutair gevestigd te Amstelveen,
3. de stichting
STICHTING WONINGEN DEN HELDER,
statutair gevestigd te Amstelveen,
4. de naamloze vennootschap
ALTERA VASTGOED N.V.,
statutair gevestigd te Haarlem,
gedaagden,
procureur mr. P. Ingwersen.
Eisers zullen hierna ook ‘de bewoners’ genoemd worden. Gedaagden sub 1 en 2 zullen hierna gezamenlijk ook ‘KLM Pensioenfondsen’ genoemd worden. Gedaagden sub 3 en 4 zullen hierna afzonderlijk ook ‘Stichting Woningen’ en ‘Altera’ genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 februari 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 26 april 2006
- de brief aan de zijde van eisers d.d. 24 oktober 2006, met bijlagen
- de brief aan de zijde van gedaagden d.d. 30 oktober 2006, met bijlagen
- het proces-verbaal van voortzetting van comparitie van 2 november 2006
- de conclusie van repliek, met producties
- de conclusie van dupliek.
Ter rolle van 13 december 2006 is de zaak ten aanzien van de in de inleidende dagvaarding onder 17 vermelde eisers doorgehaald.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
In de jaren 1987 en 1988 hebben eisers enerzijds en KLM Pensioenfondsen en Stichting Woningen anderzijds een regeling getroffen met betrekking tot de aankoop van bouwkavels en “kroonwoningen” aan de Kruiszwin te Den Helder en de financiering daarvan. De overeenkomsten zijn neergelegd in de tussen KLM Pensioenfondsen en eisers (telkens afzonderlijk) opgemaakte koopakten, akten van financieringsovereenkomst en akten van economische eigendomsoverdracht. De constructie komt, samengevat, op het volgende neer.
Eisers als (afzonderlijke) kopers hebben de economische eigendom van een kavel bouwgrond gekocht van (de rechtsvoorgangers van) KLM Pensioenfondsen. Voor de op de kavels te bouwen woningen hebben eisers (afzonderlijke) aannemingsovereenkomsten gesloten met SSN Bouw B.V. te Schiedam. KLM Pensioenfondsen hebben (telkens) de economische eigendom van de grond aan eisers geleverd. Ter voldoening van de koopsom van de kavel en de aanneemsom voor de woning hebben eisers (telkens afzonderlijk) een financieringsovereenkomst met KLM Pensioenfondsen gesloten. De door KLM Pensioenfondsen aan eisers (afzonderlijk) geleende bedragen variëren in omvang. KLM Pensioenfondsen hebben eisers de mogelijkheid geboden om het risico van waardedaling van de woningen bij haar te verzekeren. Een aantal eisers heeft hiervan gebruik gemaakt. De juridische eigendom van de bouwkavels en de woningen wordt bewaard door Stichting Woningen en door haar aan eisers overgedragen na volledige aflossing van hun leningen aan KLM Pensioenfondsen.
De partijen zijn, zakelijk weergegeven, een volledige financiering overeengekomen onder - onder meer - de volgende voorwaarden: een looptijd van 30 jaar, een jaarlijkse indexering van de hoofdsom op basis van de prijsindex gezinsconsumptie, een maandelijkse rentebetaling van 5% over de jaarlijks geïndexeerde hoofdsom, een mogelijkheid tot vervroegde aflossing na 15 jaar en verkrijging van de juridische eigendom onder bepaling dat eisers de op dat moment geïndexeerde hoofdsom betalen aan KLM Pensioenfondsen, de verplichting van eisers om de oorspronkelijke (dus niet geïndexeerde) hoofdsom na de looptijd van 30 jaar af te lossen en geen (maandelijkse) aflossingen gedurende de eerste 15 jaar.
In de akten van financieringsovereenkomst onder B. is een bepaling opgenomen voor het geval van “wanprestatie”. Bepaald is - zakelijk weergegeven - dat, indien de desbetreffende bewoner in gebreke blijft aan zijn verplichtingen uit deze overeenkomst te voldoen, KLM Pensioenfondsen gerechtigd zijn het contract te beëindigen met een opzegtermijn van drie maanden, dat zij dan de economische eigendom van de bewoner kopen voor een koopsom gelijk aan de taxatiewaarde van het onroerend goed per de dag van oplevering en dat deze koopsom nimmer meer zal bedragen dan de oorspronkelijke hoofdsom van de lening. Voorts is bepaald dat de bewoner op de dag van de overdracht van de economische eigendom aan KLM Pensioenfondsen de hoofdsom van de lening moet voldoen.
In de akten van financieringsovereenkomst onder C. “juridische levering” is, zakelijk weergegeven, onder meer het volgende bepaald. Indien de bewoner de overeenkomst vervroegd wenst te beëindigen na afloop van de eerste 15 jaar dan is deze gerechtigd de juridische eigendom van Stichting Woningen over te nemen. De bewoner dient dan aan KLM Pensioenfondsen te voldoen de oorspronkelijke hoofdsom en “als boete wegens vervroegde aflossing” een bedrag gelijk aan het verschil tussen de oorspronkelijke hoofdsom en de geïndexeerde hoofdsom.
Voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomsten is eisers een verkoopbrochure verstrekt van P.J. Bosch Makelaardij Onroerend Goed te Den Helder. Daarin is, zakelijk weergegeven, onder meer het volgende vermeld. Er is een koop-financieringsformule ontwikkeld met onder meer een vaste rente van 5%, maandelijkse lasten afhankelijk van inflatie en een dertigjarig contract. Deze formule is in een voorbeeld toegelicht (hoofdstuk III onder 1). Het verschuldigde rentebedrag gaat jaarlijks met de inflatie mee omhoog of omlaag. Dat wil zeggen dat de vaste basisrente van 5% wordt berekend over de zogenaamde geïndexeerde hoofdsom. Deze wijzigt met het (CBS-) prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie. Natuurlijk vormt deze indexatie een onzeker element. De indexering is met een voorbeeld toegelicht (hoofdstuk III onder 3). Na 15 jaar kan men vervroegd algeheel aflossen. In dat geval moet de geïndexeerde hoofdsom worden betaald. Bij veel inflatie is deze hoog, maar in dat geval is ook juist de eerste 15 jaar in sterke mate geprofiteerd van de lage rente (hoofdstuk III onder 5). De woning/financiering kan te allen tijde, na toestemming, worden doorverkocht, dus ook gedurende de eerste 15 jaar (hoofdstuk III onder 6). Gekozen is voor de vorm van een economische eigendoms-overdracht. Dit betekent dat de koper de economische eigendom verwerft doch de juridische levering wordt uitgesteld. Dit heeft onder meer als consequentie dat bij verkoop van de woning geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, geen tweede hypotheek gevestigd kan worden en alle eigenaarlasten voor rekening komen van de kopers. Hoewel er dus enige voor- en nadelen in deze vorm van eigendom schuilen, betekent het toch dat de koper alle lusten en lasten van het eigendom verwerft (hoofdstuk III onder 7).
Er zijn uiteindelijk 51 woningen gerealiseerd.
In 2000 hebben KLM Pensioenfondsen de financieringsovereenkomsten met de bewoners gecedeerd aan Altera. Aan de bewoners is mededeling gedaan van de cessie. Het beheer van Stichting Woningen is op Altera overgegaan.
De bewoners hebben een vereniging opgericht met het doel de belangen van de eigenaren van de kroonwoningen te behartigen, de Eerste Vereniging van Economisch Huiseigenaren in Nederland geheten (hierna ook: de vereniging).
Bij brief van 12 juli 2002 heeft de vereniging, zakelijk weergegeven, Altera een voorstel gedaan tot collectieve beëindiging van de gesloten overeenkomsten tegen vergoeding door Altera van een nader vast te stellen afkoopsom. Partijen hebben hierover nader met elkaar gecorrespondeerd, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen.
Het geschil
Eisers vorderen na wijziging van hun eis - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. Primair:
1. Te verklaren voor recht dat de door KLM Pensioenfondsen en Stichting Woningen in het leven geroepen constructie, die thans mede door Altera gehandhaafd wordt, nietig dan wel vernietigbaar is, welke nietigheid of vernietiging in ieder geval betreft de in het petitum van de dagvaarding nader omschreven bepalingen van de overeenkomsten van economische eigendomsoverdracht en de financieringsovereenkomsten;
2. Gedaagden te veroordelen om binnen een redelijke termijn volledige medewerking te verlenen aan de overdracht van de juridische eigendom aan iedere eigenaar, die daartoe de wens te kennen geeft, onder verplichting van die eigenaar aan gedaagden af te lossen de door hem/haar in oorsprong geleende hoofdsom;
Subsidiair:
De constructie partieel nietig te verklaren, althans delen daarvan, met instandhouding van de overige bepalingen;
II. Primair:
Voor zover de nietigheid en vernietiging hebben geleid tot gevolgen die bezwaarlijk ongedaan gemaakt kunnen worden, de gevolgen in goede justitie te beperken en de gesloten overeenkomst(en) van economische eigendomsoverdracht en de financieringsovereen-komst(en) in die zin te wijzigen dat de overeenkomsten voldoen aan de daaraan door de wet en de redelijkheid en billijkheid te stellen eisen en de in de overeenkomst(en) vastgestelde boete te matigen danwel in die zin dat deze boete in overeenstemming is met de in de financiële sector gangbare codes;
Subsidiair:
De inhoud van de tussen de eigenaren en KLM Pensioenfondsen en Stichting Woningen gesloten overeenkomsten – en voorzover noodzakelijk thans ook in de relatie met Altera – te wijzigen en in overeenstemming te brengen met de daaraan door de wet te stellen eisen en verdere gangbare codes;
III. Gedaagden te veroordelen om op verbeurte van een dwangsom volledige medewerking te verlenen aan de overdacht van de juridische eigendom aan de economische eigenaren op voorwaarden zoals nader in de gewijzigde overeenkomst zal worden bepaald, dan wel nader door de rechtbank in goede justitie te bepalen, en gedaagden te verplichten om samen met de desbetreffende eigenaar een akte op te maken onder bepaling - bij gebreke aan medewerking door gedaagden - dat de uitspraak van de rechtbank in de plaats van de op te maken akte zal treden, dan wel voor gedaagden een dwangvertegenwoordiger te benoemen;
IV. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om wegens ongerechtvaardigde verrijking dan wel door eisers verrichte onverschuldigde betalingen, aan eisers ieder afzonderlijk te voldoen hetgeen zij vanaf het aangaan van de overeenkomst tot de datum van de beslissing van de rechtbank aan rente hebben voldaan over een bedrag dat hoger is dan het door hen oorspronkelijk geleende bedrag;
V. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen aan eisers ieder afzonderlijk een schadevergoeding te betalen op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
VI. Zodra de rechtbank oordeelt dat de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken van toepassing is:
1. in goede justitie en naar billijkheid te bepalen welk deel van de maandelijks door eisers betaalde bedragen op grond van de financieringsconstructie als aflossing aangemerkt dient te worden en welk gedeelte als rente;
2. schriftelijke vastlegging tussen partijen van de gesloten huurkoopovereenkomst, waarbij de nietige bedingen in de tussen partijen reeds gesloten overeenkomsten in overeenstemming gebracht dienen te worden met de wet;
3. de tussen partijen gesloten overeenkomsten vanaf de data van sluiting met terugwerkende kracht al dan niet ambtshalve te wijzigen in de in het petitum van de wijziging van eis nader omschreven zin;
4. voor zover daartoe nog noodzaak bestaat, gedaagden te veroordelen in het geding te brengen dan wel ter inzage te geven een afschrift van het door hen aan de notaris gevraagde advies ten aanzien van de mogelijke toepasselijkheid van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken op de litigieuze constructie en het antwoord van de notaris daarop;
VII. Gedaagden te veroordelen in de kosten van de procedure.
Eisers leggen, naast hetgeen onder de feiten is vermeld, de volgende stellingen aan hun vorderingen ten grondslag. De door KLM Pensioenfondsen en Stichting Woningen in het leven geroepen financieringsconstructie is voor hen zeer nadelig. In de nog resterende looptijd van de constructie nemen de effectieve woonlasten van de bewoners toe. Het is weliswaar mogelijk om de lening tussentijds af te lossen, maar alleen tegen betaling van de geïndexeerde koopsom. De nominale afkoopsom wordt dus steeds hoger, terwijl bij voortgaande inflatie ook het maandelijks verschuldigde toeneemt. Dit dwingt eisers ertoe te blijven participeren in de financieringsconstructie terwijl dat steeds onbillijker voor hen en voordeliger voor gedaagden uitpakt. Deze constructie is in strijd met verschillende wettelijke bepalingen en gedragscodes. De tussen partijen gesloten overeenkomsten zijn derhalve - op verschillende gronden - nietig of vernietigbaar. Daarnaast is sprake van misbruik van omstandigheden door gedaagden en dwaling van eisers. De bewoners wisten bij het aangaan van de overeenkomsten totaal niet wat hen te wachten stond. KLM Pensioenfondsen en Stichting Woningen hebben hen niet goed voorgelicht en geen juiste voorstelling van zaken gegeven. De overeenkomsten zijn ook om die reden vernietigbaar. Bovendien is de boete die eisers in geval van vervroegde aflossing verschuldigd zijn, buitenproportioneel. Het boetebeding is een onredelijk bezwarende algemene voorwaarde die moet worden vernietigd, althans de boete dient te worden gematigd. De constructie is voorts - op een aantal andere gronden - nietig althans onredelijk. De bewoners kunnen daaraan in redelijkheid niet langer worden gehouden. Eisers hebben er belang bij om alle gedaagden in rechte te betrekken. KLM Pensioenfondsen hebben de constructie in het leven geroepen en daarvan ook door de overdracht aan Altera profijt gehad. Stichting Woningen is bewaarder van de juridische eigendom. Altera is als gevolg van cessie partij bij de overeenkomsten geworden.
Gedaagden voeren - gezamenlijk - gemotiveerd verweer. Op het verweer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
De rechtbank zal in het navolgende veronderstellenderwijze aannemen dat in de door eisers gestelde grondslagen en de daarachter schuil gaande regelcomplexen aanknopingspunten te vinden zijn voor ingrijpen in de contractuele verhouding tussen partijen, indien de gekozen constructie - mede gelet op hetgeen daaromtrent voor de afsluiting van de contracten is meegedeeld - dusdanige nadelen met zich brengt dat het niet redelijk is om eisers daaraan te houden. Eisers noemen een aantal nadelen die volgens hen aan de constructie zijn verbonden, waaronder de lange looptijd van 30 jaar, de gedwongen 100% financiering, de onevenredig hoge boete, de onmogelijkheid om een tweede hypotheek te vestigen, de voortdurend stijgende en onzekere lasten door de indexering, het waardedrukkende effect van de constructie op de woningen en de omstandigheid dat de woningen nauwelijks te verkopen zijn door de lage marktrente. Deze nadelen vormen voor de rechtbank echter geen reden om in te grijpen. De rechtbank licht dit als volgt toe.
De constructie biedt de bewoners de mogelijkheid om er tussentijds - na een looptijd van 15 jaar - uit te stappen door de lening af te lossen tegen betaling van de geleende som vermeerderd met de verhoging die resteert door toepassing van de werkelijke indexering. Deze vermeerdering moet binnen de constructie in ieder geval over de eerste 15 jaar worden gezien als een vergoeding die ertoe strekt om het verschil tussen de nominaal betaalde rente (van 5% over de geïndexeerde hoofdsom) en het nagestreefde rendement voor de financier te dekken. De hoogte van deze rente is tussen partijen overeengekomen en als beoogd rendement naar gangbare maatstaven niet - zonder meer - onredelijk te achten, in ieder geval niet zo onredelijk dat de bewoners daaraan niet mogen worden gehouden. Dit brengt met zich dat het evenmin onredelijk is om bij de berekening van de vergoeding in geval van tussentijdse aflossing de werkelijke indexering te volgen. Naarmate die hoger is dan de gemiddelde indexering van 2%, waarmee tussen partijen op de comparitie is gerekend, is immers de inflatie ook hoger geweest en de reële rente dus lager.
Het eigenaardige, en in toenemende mate onrechtvaardige, van de constructie is door de comparitierechter al in de processen-verbaal uiteengezet. Kort gezegd komt het erop neer dat de verplichtingen van de bewoners gedurende de looptijd van de geldleningen, in ieder geval tot de afloop, jaarlijks toenemen in plaats van - zoals bij gangbare hypothecaire geldleningen het geval is - gelijk te blijven of af te nemen. Bij het aangaan van de leningen had dit voordelen voor de bewoners, nu zij voor relatief lage lasten woonruimte konden verkrijgen. Thans heeft het nadelen omdat zij in de laatste jaren van de looptijd relatief zeer hoge lasten dragen om het voordeel dat in de eerste jaren is verkregen te compenseren. Dit aspect kan er evenwel niet toe leiden dat de constructie als zodanig niet rechtsgeldig of aantastbaar moet worden geacht. De rechtbank acht daarvoor de volgende vaststellingen doorslaggevend.
Het staat de bewoners vrij om de bestaande financieringsovereenkomsten op te zeggen en door die opzegging en betaling van de afkoopsom juridisch eigenaar van de woning te worden. Voor zover zij in dat geval andere financiering moeten regelen, zal dat gezien de waardestijging van de betrokken woningen en de stand van de hypotheekrente op dit moment geen probleem zijn.
Aannemelijk is dat eisers medio 2004, zoals zij stellen, en in ieder geval ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding, volstrekt op de hoogte waren van de structuur van de constructie en op die basis - op dat moment - een afweging hebben kunnen maken van de aan voortzetting van de financieringsrelatie verbonden voor- en nadelen.
Dat gedurende de looptijd van een financiering voor het bezit van de eigen woning de opportuniteit van voortzetting van die financiering wordt heroverwogen, is niet ongebruikelijk. De omstandigheid dat voortzetting van een in het verleden gekozen constructie tot maandlasten kan leiden die aanzienlijk hoger liggen dan de lasten die aanwending van andere op dat moment in de markt beschikbare constructies meebrengen, is dat evenmin.
De rechtbank passeert in dit verband het betoog van eisers dat de waarde-ontwikkeling van de woningen geen rol mag spelen, dat de constructie juist een waardedrukkend effect heeft, omdat de effectieve rente nu, althans ten tijde van hun verweer, circa 7,4% bedraagt terwijl de hypothecaire rente (ten tijde van hun verweer) ongeveer 4,2% bedraagt en dat de lage rente gedurende de eerste 18 jaar waarin de constructie is toegepast teniet wordt gegaan door de indexering. In het licht van het voorgaande kan - mede gezien de voordelen die eisers bij aanvang van de regeling hadden - niet worden gezegd dat de huidige rente van 7,34% zonder meer onredelijk is. De stellingen van eisers en de door hen overgelegde renteberekeningen maken dit niet anders.
De rechtbank overweegt tegen deze achtergrond omtrent de andere grondslagen het volgende.
Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken
Eisers stellen dat de financieringsconstructie een vorm van huurkoop is en - ook naar haar strekking - onder de werking van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (hierna ook: Tijdelijke wet) valt. Voor toepassing van de Tijdelijke wet is echter vereist dat de overeengekomen koopprijs in termijnen wordt betaald en dat de eigendomsoverdracht plaatsvindt na voldoening van twee of meer termijnen nadat de koper in het genot van het goed is gesteld. In de onderhavige constructie hebben de bewoners de koopprijs niet in termijnen, maar in één keer voldaan. Zij hebben immers de economische eigendom van een bouwkavel gekocht en de koopprijs daarvan gefinancierd door middel van een door KLM Pensioenfondsen verstrekte lening. Deze lening is ineens aan de bewoners verstrekt, waarna de economische eigendom van de grond door KLM Pensioenfondsen aan hen is geleverd. Daarbij is overeengekomen dat de bewoners, alvorens zij de juridische eigendom kunnen verkrijgen, gedurende minimaal 15 jaar rente of compensatie moeten betalen. In deze constructie staat het financieringsaspect centraal en zijn de door de bewoners te betalen bedragen eerder een vergoeding voor de investering die KLM Pensioenfondsen hebben gedaan (vgl. rechtsoverweging 4.2), dan een tegenprestatie voor het gebruik van de grond of de woning. De maandelijkse betalingen van de rente over de (geïndexeerde) hoofdsom zijn dan ook niet als huurkooptermijnen aan te merken. Weliswaar is overeengekomen dat de overdracht van de juridische eigendom uiteindelijk eerst zal plaatsvinden na betaling van de hoofdsom (van de lening) en is in ieder geval een deel van de koopprijs al betaald bij de levering van de economische eigendom, maar de overeenkomst houdt niet in dat na de verschaffing van het (uit de economische eigendom voortvloeiend) genot door de bewoners twee of meer termijnen moet worden betaald. De rechtbank knoopt in dit verband aan bij hetgeen Gerechtshof Amsterdam heeft geoordeeld in NJ 1985/458. Anders dan eisers stellen was in die zaak een soortgelijke casus aan de orde.
De tussen partijen overeengekomen financieringsconstructie valt naar inhoud en strekking dus niet onder de werking van de Tijdelijke wet. Het is de rechtbank voorts niet gebleken dat gedaagden de Tijdelijke wet hebben ontdoken of willen ontduiken, zoals eisers stellen. De enkele omstandigheid dat gedaagden de constructie in de onderhavige vorm hebben toegepast terwijl zij op de hoogte waren van de nadelen voor de bewoners, is
- indien juist - onvoldoende om tot die slotsom te komen. De rechtbank passeert op dit onderdeel derhalve het standpunt van eisers.
Fiduciaverbod
Eisers stellen voorts dat de financieringsconstructie in strijd is met het fiducia-verbod en het gesloten stelsel van het goederenrecht. Volgens eisers wordt in de constructie een afgesplitst deel van de eigendom (de juridische) niet overgedragen met als doel op die wijze zekerheid te verkrijgen, maar is de constructie een creatie van een goederenrechtelijk
- niet bij de wet voorzien - recht dat dient om zekerheid en inkomsten te genereren voor de financier. De rechtbank volgt eisers niet in dit betoog. De eigenaars van de bouwkavels hebben de economische eigendom aan de bewoners verkocht en geleverd. Overeengekomen is dat de juridische eigendom na ommekomst van de bepaalde tijd van 30 jaar of eerder na betaling van de geïndexeerde hoofdsom aan de bewoners wordt geleverd. De constructie kenmerkt zich dus niet door juridische eigendomsoverdracht tot zekerheid van terugbetaling van geleende gelden, maar door het voorbehouden van die eigendom met dat doel. Van strijd met het fiduciaverbod of een andere goederenrechtelijke regeling is geen sprake.
Toe-eigeningsverbod
Volgens eisers vertoont het behouden van de juridische eigendom bij Stichting Woningen parallellen met het hypotheekrecht en is de regeling voor wanprestatie, zoals hiervoor onder 2.4 weergegeven, aan te merken als een toe-eigeningsregeling ten gunste van gedaagden. Dat is volgens eisers in strijd met artikel 3:235 BW. Gedaagden stellen hier tegenover dat genoemd artikel toepassing mist buiten de gevallen van pand en hypotheek. Bovendien is de regeling volgens gedaagden slechts van toepassing als sprake is van een toerekenbare tekortkoming van een bewoner en behoort deze de overeenkomst niet “ongesanctioneerd” niet na te komen.
De rechtbank overweegt als volgt. De overeengekomen regeling voor wanprestatie is in de huidige markt zo eenzijdig bevoordelend voor de juridische eigenaar dat niet valt uit te sluiten dat toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten. Immers, de wanprestatie kan alleen zien op de maandelijkse rentebetalingen. Indien de regeling wordt toegepast incasseert de eigenaar echter niet alleen de achterstallige rente en de op dat moment geldende geïndexeerde koopsom, zoals bij tussentijdse aflossing na 15 jaar het geval is, maar de volledige overwaarde op het goed. Dit gevolg wordt weliswaar enigszins verlicht doordat een opzegtermijn van drie maanden geldt en een in gebreke zijnde bewoner drie maanden de tijd heeft voor pogingen om uit verkoop of herfinanciering middelen te genereren om van de afkoopmogelijkheid gebruik te kunnen maken, maar dat doet aan het ongebruikelijke, eenzijdige en onrechtvaardige van dit gedeelte van de regeling niet af.
Dit alles is voor de rechtbank echter geen reden om de overeenkomsten voor het overige - en met name voor wat betreft de toepassing van de afkoopregeling - onredelijk te achten. Het zou bijvoorbeeld wel reden kunnen zijn om te bepalen dat ook bij wanprestatie en toe-eigening of verkoop door gedaagden aldus wordt afgerekend dat de opbrengst uit de verkoop, dan wel de getaxeerde waarde per de dag van toe-eigening, na aftrek van het totaal van de historische koopsom en het bedrag dat nodig is om een reëel rendement van 5% over de gehele looptijd te bereiken, ten goede komt aan de bewoner. De vorderingen van eisers zien daar echter niet op. Voor toewijzing van de vorderingen van eisers op deze grond is derhalve geen plaats.
Wet op het consumentenkrediet
Eisers stellen verder dat niet is voldaan aan artikel 26 Wet op het consumenten-krediet (WCK), omdat de vermelding van het effectieve kredietvergoedingspercentage op jaarbasis achterwege is gebleven. Gedaagden voeren terecht aan dat deze wet toepassing mist, omdat hij na de totstandkoming van de onderhavige financieringsconstructie in werking is getreden en bovendien artikel 26 WCK inmiddels weer is komen te vervallen. Het verdere betoog van eisers, dat gedaagden hebben gekozen voor een onevenredig lange looptijd en daarmee het risico op zich hebben genomen dat wetten, regelingen en normen veranderen, behoeft dus geen nadere bespreking. De rechtbank passeert derhalve ook op dit onderdeel het standpunt van eisers.
Gedragscodes
Volgens eisers is de financieringsconstructie in strijd met diverse gedragscodes van de financiële instellingen, zoals neergelegd in de “Gedragsregels inzake hypothecaire financieringen”. Vaststaat echter dat deze regeling eerst op 1 oktober 1990 in werking is getreden. Zij is in beginsel dus niet van toepassing op de onderhavige financierings-constructie die dateert van 1987 of 1988. De omstandigheid dat de code is gedateerd op 1 november 1988, zoals eisers stellen, maakt dat niet anders. De stelling van eisers dat de codes desondanks beschouwd moeten worden als een richtlijn en toets van wat in de wereld van pensioenfondsen als acceptabel wordt beschouwd, gaat evenmin op. Gedaagden hebben weersproken dat de financieringsconstructie gelijk te stellen is met een hypothecaire financiering zoals bedoeld in de gedragscodes. Eisers hebben dit verweer onbesproken gelaten. Gebleken is derhalve niet dat de onderhavige financieringsconstructie wegens strijd met de gedragscodes ontoelaatbaar is. Het standpunt van eisers gaat op dit punt niet op.
Voorlichting
Eisers stellen voorts het volgende. Er is sprake van een gebrekkige voorlichting van de zijde van gedaagden. Gedaagden (en de notaris) waren bekend met de aan de constructie verbonden twijfels maar hebben hen daarover nooit ingelicht. Gedaagden hebben zich slechts in positieve zin over de regeling uitgelaten. Eisers hebben zich nooit gerealiseerd dat na 15 jaar de geïndexeerde lening met 50% gegroeid zou kunnen zijn. Voor een leek is het ook onmogelijk om in te schatten welke uitwerking de renteconstructie en de niet gefixeerde boete voor vervroegd aflossing zou kunnen hebben. Van eisers kon niet worden verwacht dat zij zelf alles zouden doorberekenen. Gedaagden hadden hen hierover moeten voorlichten, aldus nog steeds eisers.
De rechtbank oordeelt dat eisers de - in 2.6 vermelde - verkoopbrochure hebben ontvangen. In die brochure is de regeling, waaronder de thans door eisers genoemde punten, voldoende duidelijk toegelicht. De tekst is helder en van voorbeelden voorzien. Het moet eisers dan ook duidelijk zijn geweest, althans gemaakt, dat zij rente moeten betalen over de geïndexeerde hoofdsom van de lening en bij vervroegde aflossing een hoge geïndexeerde lening dienen terug te betalen, zoals gedaagden ook aanvoeren. In de verkoopbrochure wordt er overigens ook op gewezen dat dit bepaalde risico’s met zich brengt.
De rechtbank verwijst in dit verband voorts naar hetgeen hiervoor in rechtsover-weging 4.4 is overwogen. Eisers moeten zich in ieder geval thans bewust zijn van het cumulatieve effect van de renteconstructie. De jaren waarin dat effect zich in steeds meer betekenende zin zal manifesteren, liggen nog in de toekomst en het staat eisers op zich vrij om op ieder gewenst moment uit de constructie stappen. Op dit onderdeel gaat het standpunt van eisers derhalve evenmin op.
Dwaling / misbruik van omstandigheden
Eisers stellen voorts dat zij hebben gedwaald ter zake van de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting bij tussentijdse verkoop. In de verkoopbrochure is vermeld dat bij verkoop van een woning geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn en dit de koper 6% van de koopsom zou besparen, terwijl thans wettelijk is bepaald dat ook in geval van levering van economisch eigendom van onroerende zaken overdrachtsbelasting wordt geheven. Dit betreft echter, zoals gedaagden terecht aanvoeren, een uitsluitend toekomstige omstandigheid waarop geen beroep op dwaling kan worden gegrond. De stelling van eisers gaat reeds daarom niet op.
Van dwaling van eisers omtrent de nadelen of risico’s van de constructie en/of misbruik van omstandigheden door gedaagden wegens een gebrekkige voorlichting of het verzaken van een mededelingsplicht is niet gebleken (vgl. rechtsoverweging 4.15 t/m 4.17). De door eisers voorts gestelde omstandigheden, namelijk dat zij graag in aanmerking wilden komen voor een woning en daarbij volstrekt afhankelijk waren van gedaagden, gedaagden geen ruimte boden voor wijzigingen in de door hen geboden constructie, de bewoners geen enkel alternatief hadden om in aanmerking te komen voor een woning ter plekke en zij de constructie derhalve dienden “te slikken”, zijn eveneens onvoldoende om tot die slotsom te komen. Van enige “contractsdwang”, zoals eisers stellen, is overigens in het geheel niet gebleken. Het betoog van eisers gaat derhalve ook op dit onderdeel niet op.
Algemene voorwaarden
Eisers stellen dat het “boetebeding”, zoals hiervoor onder 2.5 weergegeven, deel uitmaakt van algemene voorwaarden en onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:237 sub i BW. De rechtbank is echter (met gedaagden) van oordeel dat de regeling van afdeling 6.5.3 BW in deze toepassing mist, omdat sprake is van een kernbeding als bedoeld in artikel 6:231 onder a BW. Het lijdt geen twijfel dat het beding in de structuur van de regeling essentieel is. Gedaagden hebben kennelijk een bepaald gemiddeld rendement beoogd. Het beding strekt er toe te bewerkstelligen dat zij dit rendement ook in geval van tussentijdse aflossing door de bewoners zullen behalen. Het door eisers als boete aangeduide gedeelte van de afkoopsom strekt tot schadeloosstelling of compensatie voor de omstandigheid dat gedurende de eerste 15 jaar voor gedaagden feitelijk een lager reëel rendement is of wordt gerealiseerd dan het gemiddeld over de gehele looptijd van de constructie beoogde - op zichzelf niet onredelijk geachte - rendement (vgl. rechtsoverweging 4.2). Een dergelijk beding houdt verband met de kern van de regeling en is reeds om die reden niet vernietigbaar in de door eisers gestelde zin. De rechtbank passeert derhalve ook op dit onderdeel het standpunt van eisers.
Boete en matiging
Eisers doen voorts een beroep op matiging van de volgens hen overeengekomen boete. De rechtbank passeert dit beroep onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.2 t/m 4.4 is overwogen. De regeling voor tussentijdse aflossing komt de rechtbank niet onredelijk voor. De omstandigheid dat gedaagden de hoogte van de boete nooit hebben becijferd of daarvan nooit een prognose is gemaakt, zoals eisers stellen, maakt dit niet anders.
Renteberekening
Eisers stellen dat zij geen rente over de geleende hoofdsom maar over een hoger, geïndexeerd - en dus niet geleend - bedrag betalen en dat derhalve geen sprake is van rente in eigenlijke zin. Volgens eisers ontbeert de overeenkomst om die reden een oorzaak en is zij ook daarom nietig. De rechtbank passeert dit betoog eveneens onder verwijzing naar de rechtsoverwegingen 4.2 t/m 4.4. Van een gebrek in de overeenkomst dat nietigheid met zich brengt, is geen sprake.
Onvoorziene omstandigheden
Eisers stellen verder dat zij niet hebben voorzien dat de stijging van de consumentenprijsindex zo’n excessieve uitwerking zou hebben, dat dit risico niet in de constructie is verdisconteerd en dat gedaagden daarom geen ongewijzigde instandhouding van de financieringsovereenkomst mogen verwachten. De rechtbank passeert deze stellingen onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.15 t/m 4.17 is overwogen. Van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW is geen sprake.
Redelijkheid en billijkheid
Eisers stellen voorts het volgende. Zij zijn onevenredig lang aan de constructie gebonden. Het is onaanvaardbaar dat zij daaraan nog langer worden gehouden. Het moet voor gedaagden mogelijk zijn geweest een veel evenwichtiger constructie in het leven te roepen. Zij hadden bijvoorbeeld een opstalrecht kunnen aanbieden. Deze omstandigheden, wat daarvan ook zij, leiden echter - mede het licht van de in de rechtsoverwegingen 4.2 t/m 4.4 vermelde uitgangspunten - niet tot het oordeel dat de (financierings)constructie niet rechtsgeldig of aantastbaar is. De omstandigheid dat eisers gegeven de condities de constructie ervaren als een “gedwongen uitzitten van de termijn van 30 jaar”, kan in het licht van het voorgaande niet aan gedaagden worden tegengeworpen. Van een onverschuldigde betaling door eisers en een ongerechtvaardigde verrijking van gedaagden is niet gebleken.
Cessie
Eisers stellen tenslotte dat de overeenkomsten met KLM Pensioenfondsen zijn overgegaan naar Altera, dat zij niets weten van deze vennootschap en haar bestuurders en dat - mocht Altera failleren of mochten de aandelen in “dubieuze handen” vallen - dit “desastreuze gevolgen” kan hebben voor de positie van eisers. Ook dit is volgens eisers reden om de constructie nietig te verklaren. De rechtbank kan hen hierin niet volgen, reeds niet nu onweersproken is dat de cessie aan Altera rechtsgeldig is geschied (zie ook punt 2.8). Overigens brengt een eventueel gebrek in de cessie aan Altera geen nietigheid van de overeenkomsten zelf of de gehele constructie met zich.
Slotsom
Al het voorgaande - en alle (gestelde) omstandigheden van het geval in onderling verband en samenhang bezien - leidt de rechtbank tot de slotsom dat de vorderingen van eisers niet toewijsbaar zijn. De rechtbank zal de vorderingen derhalve afwijzen, met veroordeling van eisers in de kosten van de procedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden gevallen. Deze kosten worden begroot op:
- vast recht EUR 244,00
- salaris procureur EUR 1.356,00 (3 punten × tarief II à EUR 452,-)
Totaal EUR 1.600,00.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af,
veroordeelt eisers hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op EUR 1.600,-,
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Smit, als voorzitter, en mr. A.H. Schotman en mr. I.H. Lips, als leden van genoemde kamer, en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2007.?