Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 343734/CV EXPL 07-3478
datum uitspraak: 25 juli 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde J. West
tegen
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
3. [gedaagde 3]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde 1] c.s.
gemachtigde mr. J.B. de Jong
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde 1] c.s. gedagvaard op 10 april 2007. [gedaagde 1] c.s. heeft schriftelijk geantwoord. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 30 mei 2007 een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 26 juni 2007. [eiser] heeft zich bediend van pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht. Partijen hebben ter gelegenheid van de comparitie producties in het geding gebracht.
De feiten
a. Op 27 september 2006 is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning (met inventaris), gelegen aan de [adres] te [woonplaats], voor de duur van 12 maanden, ingaande 1 november 2006, tegen een huurprijs (inclusief stoffering/meubliering en voorschot nutsvoorzieningen) van € 2.500,00 per maand,
bij vooruitbetaling te voldoen.
b. Op de schriftelijke huurovereenkomst zijn [eiser] als verhuurder en [gedaagde 1], [gedaagde 2] en alsmede Adviesburo T.A., vertegenwoordigd door [gedaagde 3] , als huurder vermeld. Allen hebben de huurovereenkomst voor akkoord ondertekend.
c. Op 21 oktober 2006 is een door partijen voor akkoord ondertekend schouwrapport van de woning opgemaakt.
d. [gedaagde 1] c.s. heeft de huurpenningen over de maanden november en december 2006 pas na aanmaning voldaan.
e. Vanaf januari 2007 heeft [gedaagde 1] c.s. geen huur meer betaald. De huurachterstand bedraagt tot en met juni 2007 € 15.000,00.
f. Bij op 22 maart 2007 door de gemachtigde van [eiser] ontvangen schrijven heeft [gedaagde 3] onder meer aan [eiser] medegedeeld:
“[...] om diverse problemen met het Huis op te lossen voelen wij ons verplicht een gedeelte huur in te houden. [...] gebreken die opgelost moeten worden.
1. Lekkage in de slaapkamer door houten plafon.
2. Deur van de doescabine kan niet eens dicht, water loopt onder de deur.
3. Deuren in de gang en diverse slaapkamers sluiten niet.
4. Tegels in de tuin zouden worden schoongemaakt [...]
5. Schuur [...] staat op instorten.
6. De gestolen Fiets wil ik de kosten terug hebben die in de verroesten schuur stond.
7. Materiaal wat nu nog in de schuur staat moet bekeken worden en vergoed.
8. Gordijnen [...] was zo oud dat het aan alle kanten afscheurt.”
g. Bij brief van 22 maart 2007 heeft de gemachtigde van [eiser] de door [gedaagde 3] genoemde gebreken betwist en [gedaagde 1] c.s. gesommeerd tot betaling van € 7.500,00 aan achterstallige huurpenningen. De gemachtigde heeft daarbij onder meer nog opgemerkt:
“Ten tijde van het opleveren van het gehuurde is er een schouwrapport opgemaakt [...] De door u genoemde punten zijn niet in dit rapport opgenomen. [...]
Indien u (onderhouds)klachten heeft, dient u deze te melden bij uw verhuurder. Cliënte heeft geen melding van u ontvangen.”
De vordering
[eiser] vordert, na zijn vordering te hebben vermeerderd, (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van € 17.764,91 en van € 2.500,00 per maand vanaf juli 2007. [eiser] stelt daartoe het volgende.
Er is geen grond voor opschorting van de huurpenningen. [gedaagde 1] c.s. is de huurpenningen over januari tot en met juni 2007 aan [eiser] verschuldigd. Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [gedaagde 1] c.s. [eiser] genoodzaakt zijn vordering ter incasso uit handen te geven. [eiser] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van € 2.573,40 inclusief btw. Deze kosten komen ingevolge de algemene betalingsvoorwaarden dan wel krachtens de wet voor rekening van [gedaagde 1] c.s. Voorts is [gedaagde 1] c.s. de wettelijke rente verschuldigd. Deze bedraagt, berekend tot 18 juni 2007, € 191,51. [gedaagde 1] c.s. schiet zodanig tekort in de nakoming van zijn verplichtingen, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Het verweer
[gedaagde 1] c.s. betwist de vordering. Hij voert daartoe het volgende aan.
[eiser] is niet ontvankelijk in zijn vordering jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Zij konden geen huurder worden, omdat zij in december 2005 failliet zijn verklaard. [eiser] is er uitdrukkelijk mee akkoord gegaan dat alleen T.A. Adviesbureau huurder zou zijn.
De woning vertoont allerhande gebreken. [gedaagde 1] c.s. heeft de zaakwaarnemer van [eiser] diverse malen telefonisch gevraagd deze gebreken te verhelpen. Omdat dit ondanks mondelinge toezeggingen van die zaakwaarnemer niet gebeurde, is [gedaagde 1] c.s. uiteindelijk tot opschorting van de huurpenningen overgegaan. Er is sprake van schuldeisersverzuim; door te weigeren tot herstel van de gebreken over te gaan, verhindert [eiser] de nakoming door [gedaagde 1] c.s. van zijn betalingsverplichtingen. [gedaagde 1] c.s. is bereid om na herstel van de gebreken een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag aan huurpenningen aan [eiser] te voldoen. De huursom van € 2.500,-- per maand is, gelet op de staat van de woning, te hoog. [gedaagde 1] c.s. beroept zich op matiging van de huur, nu er sprake is van een verminderd huurgenot ten gevolge van gebreken aan de woning.
De beoordeling van het geschil
1. Op het huurcontract zijn alle gedaagden uitdrukkelijk als huurder vermeld. Nu niet gebleken is van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] desondanks niet als huurders dienen te worden aangemerkt, moet ervan worden uitgegaan dat zij naast T.A. Adviesburo als contractpartners van [eiser] hebben te gelden. Daarbij komt dat ingevolge artikel 1.4 van het huurcontract alle als huurder genoemde privé personen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. Het voorgaande leidt er dan ook toe dat er geen grond is om [eiser] in zijn vordering jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet-ontvankelijk te achten.
2. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat [gedaagde 1] c.s. telefonisch over gebreken heeft geklaagd. Vast staat dat [gedaagde 1] c.s. eerst op 22 maart 2007 schriftelijk aan [eiser] te kennen heeft gegeven tot opschorting van de huurpenningen te zullen overgaan. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s de huurpenningen over de maanden januari tot en met maart 2007 zonder meer aan [eiser] is verschuldigd.
3. [eiser] heeft de door [gedaagde 3] in de brief van 22 maart 2007 genoemde gebreken gemotiveerd betwist. Hij heeft tevens uitdrukkelijk betwist enige toezegging te hebben gedaan met betrekking tot reparatie of vervanging van zaken, waaronder het schuurtje. [gedaagde 1] c.s. heeft geen bewijs van het tegendeel bijgebracht. Daarbij komt dat [eiser] onbetwist heeft gesteld dat het schouwrapport van 21 oktober 2006 slechts is opgemaakt ter bescherming van [gedaagde 1] c.s., opdat [eiser] later geen aanspraak kan maken op reparatie door [gedaagde 1] c.s. van de daarin genoemde bijzonderheden.
4. Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft [gedaagde 1] c.s. naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt, dat er vanaf 22 maart 2007 sprake is van gebreken aan het gehuurde die van zodanige aard zijn, dat zij de (volledige) opschorting van de huurpenningen rechtvaardigen. Ook uit de tijdens de comparitie van partijen door [eiser] getoonde digitale foto’s van het gehuurde is zulks niet gebleken. Dit leidt ertoe dat ook het beroep van [gedaagde 1] c.s. op opschorting van zijn betalingsverplichting ter zake van de na 22 maart 2007 verschuldigd geworden huurpenningen, faalt.
Nog afgezien daarvan geldt, dat [gedaagde 1] c.s. geen (reconventionele) vordering tot evenredige vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7:207 BW Pro heeft ingesteld, zodat voor een "matiging" van de huur ook daarom al geen grond bestaat.
5. Op grond van het voorgaande zal de (vermeerderde) vordering tot betaling van de huurachterstand geheel worden toegewezen. De huurachterstand is dermate aanzienlijk dat ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. De tekortkoming is niet van geringe betekenis en er zijn geen omstandigheden gesteld die de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen.
6. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden beperkt tot het bedrag dat ingevolge de kantonrechterstaffel van het rapport Voorwerk II mag worden berekend over de ter incasso uit handen gegeven hoofdsom, derhalve tot een bedrag van € 833,00 inclusief btw. De rente en de buitengerechtelijke incassokosten over de toekomstige huurpenningen zijn niet toewijsbaar, nu het geen opeisbare vordering betreft.
7. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] c.s. omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst van partijen;
- veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van [eiser] zijn, te verlaten, en met overdracht van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking te stellen van [eiser];
- machtigt [eiser] om, zo nodig met behulp van de sterke arm, de woning te doen ontruimen indien [gedaagde 1] c.s. dat zelf niet tijdig doet;
- veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd,
om aan [eiser] te betalen de somma van € 16.024,51 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 15.000,00 vanaf 19 juni 2007 tot de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde 1] c.s. voorts, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen € 2.500,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning vanaf
1 juli 2007 bij [gedaagde 1] c.s. in gebruik blijft;
- veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op € 84,31 voor het exploot van dagvaarding, € 199,00 aan vastrecht en € 600,00 aan salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.