Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 328164/ CV EXPL 06-11272
datum uitspraak: 20 juni 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting STICHTING ELAN WONEN
te Haarlem
eisende partij in conventie
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen Elan Wonen
gemachtigde mr. H.J. ter Meulen
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie
eisende partij in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
in persoon procederend.
De verdere procedure
Na het tussenvonnis van 21 maart 2007 heeft een comparitie van partijen ter plaatse plaatsgevonden.
De verdere beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
1. De kantonrechter volhardt bij hetgeen in voormeld vonnis is overwogen en beslist.
2. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] heeft bedoeld zijn vordering in reconventie voorwaardelijk in te stellen, namelijk slechts voor het geval de vordering in conventie wordt afgewezen.
3. De kantonrechter begrijpt dat Elan Wonen haar vorderingen sub I en II heeft ingesteld, omdat zij van mening is dat hetgeen partijen zijn overeengekomen met betrekking tot de groenvoorziening en de door [gedaagde] te leveren bijdrage in de kosten van klein onderhoud daarvan leidend is en niet kan worden doorkruist door een uitspraak ex art. 7:260 BW Pro. Voor zover de kantonrechter de stellingen van Elan Wonen op dit punt kan volgen, baseert zij deze op het bepaalde in art. 7:259 BW Pro, voor zover in dat artikel wordt bepaald dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen.
4. De kantonrechter deelt dit standpunt niet. Elan Wonen miskent hiermee immers dat art. 7:260 BW Pro nu juist de mogelijkheid biedt een uitspraak te verkrijgen over de betalingsverplichting van de huurder op het punt van de servicekosten door de huurcommissie, indien zij daarover een geschil hebben, ook als dat geschil betrekking heeft op de vraag of de verhuurder wel een vergoeding voor bepaalde kostenposten had mogen bedingen.
5. [gedaagde] heeft zich derhalve, met het oog op het geschil dat hij met Elan Wonen heeft met betrekking tot die bijdrage aan het tuinfonds, gelet op genoemde bepalingen terecht tot de huurcommissie gewend. Dat neemt niet weg dat de procedure bij de huurcommissie niet exclusief is.
6. Elan Wonen heeft ook nog gesteld dat het enkele feit dat thans (als gevolg van een uitspraak van de Hoge Raad) een gewijzigd inzicht is ontstaan over de vereisten die aan de inrichting van een groenvoorziening gesteld moeten worden om de onderhoudskosten daarvan ten laste van de huurders te kunnen brengen, niet meebrengt dat dat wat partijen daarover in de huurovereenkomst zijn overeengekomen niet meer geldt. Ook dit standpunt deelt de kantonrechter niet. In het zogenaamde Tuinstad-arrest heeft de Hoge Raad lijnen uitgezet op basis waarvan in individuele gevallen aan de hand van de individuele situatie ter plaatse moet worden beoordeeld of verhuurders de onderhoudskosten van groenvoorzieningen bij huurders in rekening kunnen brengen. Dat huurder en verhuurder ooit bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de huurder een bijdrage in dat onderhoud zal leveren, laat dit onverlet. De ter zake gevorderde verklaringen van recht zullen dus niet worden gegeven.
7. Omdat de vorderingen betrekking hebben op de periode van 1 januari 2004 tot 1 januari 2005 dient allereerst vastgesteld te worden welke bepalingen van toepassing zijn. Daartoe wordt het volgende overwogen. Op 1 augustus 2003 is onder andere in werking getreden de wet van 21 november 2002 tot vaststelling van titel 7.4 van het burgerlijk wetboek (hierna: BW). Op grond van het bepaalde in artikel 205 van Pro de Overgangswet nieuw BW wordt deze procedure, waarin de inleidende dagvaarding is betekend na inwerkingtreding van bedoelde wet, beheerst door het na 1 augustus 2003 geldende recht. De artikelen 7:259 en 260 BW gelden vanaf 1 januari 2005. De Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) is per 1 augustus 2003 ingetrokken. In de in dit geding bedoelde periode is heeft artikel 12 HPW Pro geen werking meer terwijl artikel 7:259 BW Pro nog niet van kracht was. Het kan niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest om dit vacuüm te laten ontstaan. Omdat de in dit geding bedoelde onderhoudskosten materieel gezien zowel onder de werking van artikel 12 HPW Pro kunnen vallen als onder de werking van artikel 7: 259 BW, zal deze zaak dan ook worden beoordeeld in het licht van bedoelde bepalingen.
8. In deze zaak draait het dus om de vraag of de bij het complex van flatwoningen [adres] te [woonplaats] behorende groenvoorziening is aan te merken als een groenvoorziening met een open karakter die voor iedereen toegankelijk is in de betekenis die daaraan door de Hoge Raad in het zogenaamde Tuinstadarrest is gegeven.
9. Uit hetgeen door partijen is gesteld en door de kantonrechter is waargenomen, kan het volgende met betrekking tot de in deze zaak bedoelde groenvoorziening worden vastgesteld.
De binnentuinen, waar het in deze zaak om gaat, zijn voor het grootste gedeelte omsloten door woongebouwen (flats), lage woningen en garages en zijn L-vormig. Door de tuinen loopt een betegeld voetpad van de ene kant naar de andere kant, door de assen van de L-vorm van de tuin. Die voetpaden ontsluiten de tuinen. De tuinen zijn uitsluitend toegankelijk via bedoelde voetpaden, welke voetpaden eigendom van de gemeente zijn en een openbare bestemming hebben. De tuinen bestaan voor een groot gedeelte – in de lange as van de L – uit een grasveld. In de korte as van de L bevinden zich bomen en struiken. In de tuinen zijn kleine gedeeltes gereserveerd waar wat banken staan en een enkel speeltoestel. Het flatgebouw aan de [adres] waar zich de woning van [gedaagde] bevindt, is gelegen langs de lange as van de L van een van die tuinen en de flatwoningen grenzen aan de achterzijde aan de tuin. Vanuit de woningen is zicht op de tuinen en de daarin gelegen grasvelden geven optische ruimte aan de bewoners. In het voetpad zijn, bij de in- en uitgang van de tuin, roosters aangebracht om te verhinderen dat honden in de tuin komen en de voetpaden zijn ’s nachts verlicht omdat er lantaarns langs de voetpaden zijn geplaatst door de gemeente. Hier en daar zijn bordjes geplaatst met het opschrift “speelplek” of “eigen terrein Elan Wonen”. Deze laatste bordjes zijn pas na de in dit geding bedoelde periode aangebracht. Aanvankelijk waren de tuinen nog deels afgegrensd door middel van paaltjes met ijzerdraad, maar omdat de struiken en bomen inmiddels zijn volgroeid zijn die paaltjes verwijderd.
De tuinen zijn vanaf de openbare weg via bedoelde voetpaden vrij toegankelijk.
10. Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van een groenvoorziening die wel voor iedereen toegankelijk is, maar die een open karakter mist. De tuinen behoren optisch heel duidelijk tot de daar omheen gelegen woongebouwen en het geheel oogt – ondanks dat de tuinen via de bedoelde voetpaden door iedereen kunnen worden betreden – besloten. De groenvoorzieningen strekken daardoor kennelijk in de eerste plaats de bewoners van de betreffende woningen tot extra huurgenot. Daar komt bij dat voldoende aannemelijk is geworden dat Elan Wonen bij het ontwerpen van de groenvoorziening de bewoners van het complex heeft betrokken en met hun wensen rekening heeft gehouden. Juist in overleg met de bewoners en om hen meer van de tuinen te kunnen laten genieten, is niet gekozen voor een nog meer besloten inrichting van de tuinen, bijvoorbeeld door er een hek omheen te plaatsen. De stelling van Elan Wonen dat dat zo is, is bevestigd door P. Heijman van het hoveniersbedrijf dat de groenvoorziening heeft aangelegd en door [gedaagde] niet gemotiveerd weersproken.
11. Dat de tuinen mogelijk ook door anderen dan de huurders van het complex [adres] worden gebruikt, maakt dit niet anders. Gelet op hetgeen op dit punt door of namens [gedaagde] is aangevoerd, is het allereerst de vraag of “die anderen” niet behoren tot de bewoners (de voetballende kinderen waar over gesproken is, zijn waarschijnlijk –deels- kinderen van huurders) en bovendien geeft dit enkele feit de tuinen nog niet een open karakter, hoe vervelend dit gebruik door anderen misschien ook voor de huurders is.
12. Evenmin leidt de omstandigheid dat de voetpaden eigendom van de gemeente zijn en een openbare bestemming hebben tot een ander oordeel met betrekking tot het karakter van de tuinen.
13. Het voorgaande betekent dat de groenvoorziening behorende bij het in dit geding bedoelde complex van woningen aan de [adres] te [woonplaats], waarvoor de huurders krachtens hun huurovereenkomst een bijdrage in de onderhoudskosten dienen te leveren, aan te merken is als een groenvoorziening met een besloten karakter. Elan Wonen is dan ook gerechtigd die bijdrage van de huurders te vragen.
14. Dit alles leidt ertoe dat de sub III en IV geformuleerde vorderingen worden toegewezen als na te melden.
15. Gelet op de uitkomst in de procedure in conventie komt de kantonrechter niet toe aan een beoordeling van de procedure in voorwaardelijke reconventie.
16. [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld in deze procedure en daarom in de proceskosten veroordeeld. Elan Wonen wordt geacht in de voorwaardelijke reconventie geen extra kosten te hebben gemaakt.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
- verklaart van recht dat de in dit geding bedoelde groenvoorziening als gesitueerd in dan wel rondom het complex aan de [adres] te [woonplaats], waarvan de woning van [gedaagde] deel uitmaakt, heeft te gelden als een besloten groenvoorziening, waarvan [gedaagde] en de overige bewoners van het betreffende complex geacht worden het exclusieve genot te hebben;
– stelt de omvang van de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot de onderhoudskosten van deze groenvoorziening (zoals behorende tot de door [gedaagde] gehuurde woning aan de [adres] 63 te [woonplaats]) gedurende de periode 1 januari 2004 tot 1 januari 2005 vast op € 60,--;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Elan Wonen tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
exploot € 84,87
vastrecht € 281,--
salaris gemachtigde € 600,--;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
– wijst af het meer of anders gevorderde;
In voorwaardelijke reconventie:
- wijst de vordering af;
-veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Elan Wonen tot en met vandaag worden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Smits en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.