Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 341402 / CV EXPL 07-1528
datum uitspraak: 5 juli 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
in de zaak van:
Woningstichting Wormer
te Wormer
eisende partij
hierna te noemen Won.st.Wormer
gemachtigde deurwaarder W.Th. Schoonebeek
tegen
[gedaagde]
te [adres]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. A.A. Bouwman
De procedure
Won.st.Wormer heeft op gronden zoals in de dagvaarding vermeld een vordering ingesteld tegen [gedaagde].
Hierop heeft [gedaagde] geantwoord.
Vervolgens zijn partijen ter terechtzitting verschenen voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een schikking. De gemachtigden hebben de zaak toen tevens bepleit, aan de hand van pleitnotities. Van dit alles zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zo nodig in de vorm van een proces-verbaal worden uitgewerkt.
Tenslotte is de uitspraak op vandaag bepaald.
De inhoud van alle processtukken, waaronder begrepen de mogelijk door partijen overgelegde producties, wordt als hier overgenomen beschouwd.
De feiten
In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven.
1. Won.st.Wormer verhuurde met ingang van 15 december 1998 aan [betrokkene], zuster van [gedaagde] en verder aan te duiden als [betrokkene], de woonruimte gelegen te [adres] aan de [adres] tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van op het laatst € 417,61 per maand.
2. Het betreft hier een zelfstandige woning zoals bedoel in de artikelen 7.234 en 269 van het Burgerlijk Wetboek. De woning telt drie kamers.
3. Op 27 augustus 2002 is [betrokkene] samen met haar partner [partner van] eigenaar geworden van het woonhuis aan de [adres].
4. [gedaagde] heeft zich per 14 oktober 2002 bij de basisadministratie van de gemeente Wormerland laten inschrijven op het woonadres [adres] te [adres]. Hij heeft daar sindsdien zijn hoofdverblijf.
5. [betrokkene] heeft de huur van de huurwoning aan de [adres] op 30 november 2006 opgezegd tegen 31 december 2006.
6. Op 19 december 2006 heeft [gedaagde] aanspraak gemaakt op de positie van onderhuurder, die na het einde van de hoofdhuur tot huurder van de huurwoning aan de [adres] zou worden gepromoveerd.
7. Per 3 januari 2007 heeft [betrokkene] zich laten uitschrijven bij de basisadministratie van de gemeente Wormerland op het adres [adres] te [adres] en laten inschrijven bij de basisadministratie van de gemeente Alkmaar op het adres [adres].
8. Won.st.Wormer heeft geweigerd [gedaagde] als (opvolgend) hoofdhuurder te erkennen. [gedaagde] heeft geweigerd het gehuurde te ontruimen.
9. De in deze procedure bedoelde woonruimte is vanwege toepassing van het bepaalde in artikel 4 van Pro de Huisvestingswet (Convenant Woonruimteverdeling) geen huisvestingsvergunning, zoals bedoeld in artikel 7 lid 1 van Pro de Huisvestingswet, vereist. De verdeling van dergelijke, naar zijn aard schaarse woonruimte, vindt plaats overeenkomstig de regels van dit convenant, welk systeem overigens binnen het hele ROA-gebied geldt. Kenmerkend voor dit systeem is een voorafgaande registratie als woningzoekende via ‘Woningnet’ en de verplichting van de woningzoekende om te reageren op advertenties voor vrijkomende woningen. Bij de toewijzing van de woning aan kandidaat-huurders speelt de duur van de registratie een overwegende rol. In de praktijk geldt voor starters op de huurwoningmarkt in de gemeente Wormerland een wachttijd van ongeveer 5,3 jaar.
De vordering.
Won.st.Wormer vordert:
primair een verklaring voor recht dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning aan de [adres] te [adres] verblijft en verder dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van die woning, met nevenvorderingen zoals in de dagvaarding vermeld;
subsidiair dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden c.q. beëindigd zal verklaren met veroordeling tot ontruiming en verdere nevenvorderingen zoals in de dagvaarding vermeld;
alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Het verweer.
Het verweer strekt tot gehele of gedeeltelijke afwijzing van de vordering.
De beoordeling van het geschil
Partijen blijken primair verdeeld over de vraag of [gedaagde] na beëindiging van de huur tussen Won.st.Wormer en [betrokkene] op de voet van het bepaalde in artikel 7.269 van het Burgerlijk Wetboek tot (hoofd)huurder van de in deze procedure bedoelde woning is gepromoveerd. Het antwoord op die vraag hangt af van het antwoord op de vóórvraag of [gedaagde] voorafgaande aan de opzegging van de huur door [betrokkene] als onderhuurder van die zelfstandige woning was aan te merken.
Daarover wordt als volgt geoordeeld.
Voldoende gebleken is dat [betrokkene] het gehuurde in 2002, nadat zij met haar partner een huis had gekocht in Alkmaar, feitelijk ter beschikking heeft gegeven of gelaten aan haar broer, [gedaagde] die daarvoor aan haar betaalde. Weliswaar heeft [betrokkene] zich daar pas begin 2007 laten uitschrijven, maar dat laat zich verklaren doordat [betrokkene] kennelijk jegens Won.st.Wormer verborgen wilde houden dat zij het gehuurde had verlaten en dat haar broer daar was ingetrokken. Nu gesteld noch gebleken is dat we hier van doen hebben met een zogenaamde pseudo-onderverhuur (onvolwaardige contractsoverdracht), kan uit het voorgaande geen andere conclusie worden getrokken, dan dat [gedaagde] de gehele in deze procedure bedoelde zelfstandige woning als onderhuurder van [betrokkene] is gaan bewonen. Daaraan kan niet afdoen dat [betrokkene] de mogelijkheid openliet om op enigerlei tijdstip in die woning terug te keren en, al dan niet vanwege die mogelijkheid, nog (enige tijd) wat van haar spullen in de berging heeft opgeslagen. Uit niets blijkt dat [betrokkene] toen nog in die woning verblijf hield. Daaraan kan evenmin afdoen dat de betalingen die [gedaagde] aan [betrokkene] heeft gedaan (soms) nogal chaotisch overkomen. Niet uit het oog mag immers worden verloren dat het hier om broer en zus gaat, welke relatie in de regel toch niet als puur zakelijk mag worden aangemerkt.
Dat betekent dat moet worden aangenomen dat [gedaagde], na beëindiging van de huur met [betrokkene], op de voet van het bepaalde in artikel 7.269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is ‘gepromoveerd’ tot (hoofd)huurder van de betreffende woonruimte.
Gelet op het voorgaande moet vervolgens worden geoordeeld over het subsidiaire geschilpunt dat partijen verdeeld houdt, te weten of de kantonrechter, zoals Won.st.Wormer kennelijk bedoelt te vorderen, de hiervoor aangenomen huur op de voet van het bepaalde in artikel 7.269 lid 2 zal beëindigen.
Daarover wordt als volgt geoordeeld.
In het midden kan worden gelaten of de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking [gedaagde] de positie van huurder te verschaffen, nu in de gegeven omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte, alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen [gedaagde] en [betrokkene] en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van Won.st.Wormer kan worden gevergd dat zij de huur met [gedaagde] voortzet.
De eerlijke verdeling van schaarse woonruimte als de onderhavige is van groot maatschappelijk belang, welk belang Won.st.Wormer als sociale verhuurder mede moet behartigen. Indien de huur met [gedaagde] zou moeten worden voortgezet, dan zou laatstgenoemde op niet te rechtvaardigen gronden voorrang krijgen boven andere woningzoekenden, die daarvoor volgens de regels van het convenant wèl in aanmerking komen. Dat [gedaagde] gelet op de duur van de onderhuur thans al (bijna) in aanmerking zou komen voor toewijzing van deze woning is niet waar, nu het enkele feit dat [gedaagde] deze woning onderhuurde niet afdoet aan zijn status van ‘starter’ zoals bedoeld in het hiervoor genoemde convenant.
Dat [gedaagde], gelet op zijn jarenlange verblijf in deze woning, een duidelijke voorkeur heeft voor het behoud van het genot daarvan valt te begrijpen, maar dat is van onvoldoende gewicht om af te doen aan het voorgaande. Dat wordt niet anders indien mede in beschouwing wordt genomen dat [gedaagde] thans in afwachting is van het ondergaan van een herniaoperatie. Uiteraard is het van belang dat men na zo’n operatie behoorlijk kan revalideren. Niet aannemelijk is echter dat [gedaagde] daarvoor op –juist- deze woning is aangewezen. Datzelfde geldt voor de stelling dat [gedaagde] gewoon is zijn twee kinderen, die niet bij hem wonen, geregeld thuis te ontvangen. Ook dat kan elders gebeuren. De lange duur van de onderhuur geeft evenmin aanleiding om de thans als huur te kwalificeren overeenkomst in stand te laten. Niet gebleken is dat Won.st.Wormer op enigerlei wijze het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat zij het (voortgezet) gebruik van de woning door [gedaagde] zou gedogen.
Samenvattend zal ik het subsidiair gevorderde toewijzen, zoals hierna nader te bepalen.
Daarbij zie ik wel aanleiding om [gedaagde] een lange ontruimingstermijn te gunnen, te weten tot 31 december 2007, zodat hij een ruime kans heeft om elders vervangende woonruimte te vinden. Mede gegeven deze lange ontruimingstermijn zal ik dit vonnis, anders dan nog door [gedaagde] gevraagd, wel degelijk uitvoerbaar verklaren bij voorraad.
Omdat de huur pas per eind 2007 wordt beëindigd is [gedaagde] op grond van de thans aangenomen huurovereenkomst tot aan het einde van de huur de huurprijs verschuldigd. Een gebruiksvergoeding, zoals nog gevorderd, is alleen aan de orde als [gedaagde] het gehuurde na 31 december 2007 nog niet mocht hebben ontruimd.
Omtrent de proceskosten moet worden beslist zoals hierna bij de beslissing bepaald.
Beslissing
Bepaalde wordt dat de huurovereenkomst tussen Won.st.Wormer en [betrokkene] met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen te [adres] aan de [adres] met ingang van 1 januari 2008 zal eindigen.
[gedaagde] wordt veroordeeld om deze woonruimte met aanhorigheden met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] mocht bevinden uiterlijk op 31 december 2007 te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van Won.st.Wormer, met machtiging aan Won.st.Wormer om, als [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
[gedaagde] wordt veroordeeld, om te betalen aan Won.st.Wormer een bedrag groot € 417,61 (althans een bedrag gelijk aan de per eind december 2007 geldende huurprijs) voor elke maand of gedeelte daarvan welke [gedaagde] vanaf 1 januari 2008 in het bezit van deze woonruimte blijft.
[gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, deze voor zover gerezen aan de zijde van Won.st.Wormer tot op heden begroot op € 477,31 waarvan € 300,-- wegens salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 5 juli 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.