Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/4381
Uitspraakdatum: 27 februari 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende
te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen, verweerder.
Geschilomschrijving
In geschil is de uitspraak op het bezwaarschrift van verweerder van 8 maart 2006 tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
Zitting
Bij het onderzoek ter zitting van 13 februari 2007 te Haarlem zijn verschenen en gehoord eiser, alsmede namens verweerder A.
Gronden
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van deze onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
3. Verweerder heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 2. bedoelde waarde van eisers onroerende zaak op de waardepeildatum
€ 695.000 bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder de waarde nader vastgesteld op € 637.000.
4. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft verweerder als bijlage 4 bij het verweerschrift een ‘Taxatieverslag woningen’ en als bijlage 7 een aantal foto’s van ter vergelijking opgevoerde panden aan de b-straat 1, c-straat 1 en d-straat 1 overgelegd. Mede op basis van deze stukken wordt in het verweerschrift geconcludeerd tot een waarde in het economisch verkeer van eisers onroerende zaak van (eveneens) € 637.000.
5. Verweerder - op wie in dezen de bewijslast rust - maakt met hetgeen hij aanvoert, waaronder het bij de gedingstukken gevoegde taxatieverslag en de overige onder 4 genoemde stukken, de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat door verweerder geen (door een deskundige opgemaakt) taxatierapport is overgelegd, maar is volstaan met een (intern opge-maakt) taxatieverslag. Uit dit verslag noch uit de overige overgelegde stukken blijkt dat rekening is gehouden met het door eiser gestelde overlast van het tennispark (geluids-, stank-, licht- en parkeeroverlast). Evenmin blijkt uit deze stukken in welke mate rekening is gehouden met de verschillen in bouwjaar, inhoud, kaveloppervlakte en de (bij de woning van eiser dan wel bij de ter vergelijking opgevoerde objecten) aanwezige dakkapellen, kelder, dakterras, balkon, loggia, aanbouwen van woonruimte, al dan niet aangebouwde berging of schuur, garage en carport.
6. Aan verhandelingen in een verweerschrift over onderwerpen die op het terrein van een deskundige liggen, maar die niet worden ondersteund door een rapport van een deskundige, kent de rechtbank in dit soort zaken slechts een beperkte bewijskracht toe. Dit geldt in het bijzonder voor de mate waarin verschillen in objectkenmerken (zoals hierboven omschreven) tot verschillen in de vastgestelde waarde moeten leiden. Gelet op het bovenstaande geven de voor de door verweerder genoemde objecten gerealiseerde verkoopprijzen onvoldoende steun aan de door verweerder verdedigde waarde.
7. De rechtbank wijst in dit verband met nadruk op de (in vergelijking tot de door verweerder aangedragen vergelijkingspanden) relatief geringe inhoud en uitzonderlijke grote kaveloppervlakte van eisers woning. Vooral de kaveloppervlakte heeft, naar verweerder heeft verklaard, de door hem vastgestelde waarde sterk beïnvloed.
Echter, niet alleen ontbreekt dienaangaande een rapport van een deskundige, verweerder heeft ook nagelaten op enigerlei wijze inzicht te geven in de door hem gehanteerde berekeningen. De bij de waardevaststelling gehanteerde prijzen per m³ en/of m² ontbreken. Even-min zijn de aan deze m³-prijs en/of m²-prijs ten grondslag liggende staffels overgelegd.
Terecht spreekt eiser in dit verband over een black-box berekenings-metho-diek.
8. Gelet op het bovenstaande geven de voor de door verweerder genoemde objecten gerealiseerde verkoopprijzen onvoldoende steun aan de door verweerder verdedigde waarde.
9. Eiser heeft zijn standpunt dat aan zijn woning een waarde van € 525.000 moet worden toegekend gebaseerd op mondelinge uitlatingen van een tweetal door hem geraadpleegde makelaars. Aangezien deze inschattingen op geen enkele wijze (cijfermatig) zijn onderbouwd en eiser voorts zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld ook niet heeft onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht, kan de rechtbank eiser evenmin volgen in de door hem verdedigde waarde.
10. Nu de rechtbank verweerder, noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt de rechtbank, gelet op het vorenstaande, rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van eisers onroerende zaak, voor de toepassing van de wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast op € 580.000.
11. Het beroep is gegrond.
12. Eisers proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 4 (reiskosten).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 580.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 4 en wijst de gemeente Velsen aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Velsen het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 27 februari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door dr mr A.M. van Amsterdam, rechter, in tegenwoordigheid van mr S. Jalink, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.