Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 343890/ VV EXPL 07-73
datum uitspraak: 15 mei 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. M.P. Spanjer
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. M.J.A. Verseveld
IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] op 20 april 2007 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 mei 2007, waarbij de gemachtigde van [gedaagde] zich heeft bediend van pleitnotities. [gedaagde] heeft, voorafgaande aan de mondelinge behandeling, een vordering in reconventie ingesteld en deze bij akte gewijzigd. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is verhandeld.
De feiten
1. [eiser] heeft op 3 juli 2006 met [gedaagde] een huurovereenkomst betreffende een kamer aan het adres [adres] te [woonplaats] gesloten tegen een huurprijs van € 325,-- per maand. In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“De huur wordt maandelijks voor de eerste van de maand overgemaakt op [...]
de huurovereenkomst eindigt na zes maanden.”
2. Bij brief van 22 augustus 2006 heeft [gedaagde] onder meer het volgende aan [eiser] bericht:
“U heeft geen huur voldaan op 31 juli j.l. Ook het restant van de waarborgsom is niet voldaan. Wij zijn vijf maal bij u geweest, maar u laat niets van u horen.”
3. Op 29 augustus 2006 heeft [eiser] de huur over de maand augustus 2006 en het restant van de borgsom aan [gedaagde] overgemaakt.
4. Op 23 september 2006 heeft [gedaagde] onder meer het volgende aan [eiser] medegedeeld:
“U heeft nog steeds de huur van september niet betaald. Voor 1 oktober bent U ons schuldig: huur sept. 325,--
,, okt. 325,--
650,--
Bij niet tijdige betaling zullen wij alsnog U de huur opzeggen [...] Bij tijdige betaling zullen wij overwegen [...] u alsnog een contrakt aan te bieden voor een langere huurtermijn dan de afgesproken 6 maanden.”
5. Op achtereenvolgens 16 oktober 2006 en 6 en 8 november 2006 heeft [eiser] respectievelijk € 300,--, € 300,-- en € 50,-- aan [gedaagde] overgemaakt.
6. Bij brief van 7 december 2006 heeft [gedaagde] onder meer het volgende aan [eiser] medegedeeld:
“ Bij deze zeggen wij u de huur op per heden. Met ingang van 1 januari 2007 willen wij de kamer leeg en schoon opgeleverd hebben. Uw contract eindigt 31 december a.s., daar het u, ondanks talloze aanmaningen, schijnbaar niet lukt tijdig te betalen.”
7. De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 19 december 2006 aan [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging en zich namens [eiser] beroepen op huurbescherming. In deze brief heeft de gemachtigde erkend dat [eiser] in gebreke is met tijdige betaling van de huur voor de maand december 2006. Zij heeft zich beroepen op overmacht en spoedige betaling toegezegd.
8. Bij brief van 9 januari 2007 heeft [gedaagde] de gemachtigde van [eiser] onder meer het volgende medegedeeld:
“Dhr. [eiser] is van begin af aan [...] niet correct geweest met de betalingen [...] Hij heeft een contract van 6 maanden dat op 31-12-2006 eindigde. Ik heb geen vertrouwen in de heer en zie hem graag z.s.m. vertrekken.”
9. [eiser] heeft op 1 maart 2006 de woning niet kunnen betreden, omdat [gedaagde] de sloten had laten vervangen.
10. Bij brief van 6 maart 2006 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd tot overhandiging van de sleutel aan [eiser], onder aanzegging van rechtsmaatregelen. Zij heeft daarbij onder meer het volgende opgemerkt:
“Cliënt vertelde dat hij inmiddels de huur tot en met de maand februari 2007 aan u heeft voldaan.”
11. Bij brief van 7 maart heeft [gedaagde] het volgende aan de gemachtigde van [eiser] geschreven, voor zover van belang:
“Uw cliënt heeft geen huurcontract en heeft ingebroken in onze woning. Hiervan is aangifte gedaan bij de politie en uw cliënt is door de politie meegenomen. [...])
De woning waar uw cliënt is heeft ingebroken is reeds verhuurt (stond leeg). De aangetroffen spullen in onze woning zijn op te halen beneden in onze winkel [...]
[...] tevens heb ik aangifte gedaan van de telefonische dreigementen van uw cliënt.”
14. [gedaagde] heeft de woning per 15 maart 2007 aan een ander verhuurd.
IN CONVENTIE
De vordering
[eiser] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om het gehuurde aan hem ter beschikking te stellen en tot het terugplaatsen van zijn, [eiser]’s, inboedel in die woning, alles op straffe van een dwangsom. [eiser] stelt daartoe het volgende.
De huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] is niet geëindigd door het enkele verloop van de in de huurovereenkomst bepaalde periode van zes maanden. Geldige opzegging heeft niet plaatsgevonden. [gedaagde] schiet toerekenbaar tekort in zijn verplichting om het gehuurde ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, doordat hij [eiser] de toegang tot het gehuurde ontzegt.
Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering betwist. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd.
[eiser] schiet structureel tekort in zijn betalingsverplichtingen jegens [gedaagde]. Hij heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huurpenningen niet tijdig en eerst na herhaalde aanmaning betaald. Na de betaling van november 2006 heeft [eiser] helemaal geen betalingen meer verricht. Thans resteert een huurachterstand van vier maanden, te weten november 2006 tot en met februari 2007.
[gedaagde] heeft geen vertrouwen meer in (het betalingsgedrag van) [eiser]. Nu er bovendien inmiddels een nieuwe huurder is gevonden, die aanspraak kan maken op huurbescherming, kan de kamer niet meer aan [eiser] ter beschikking worden gesteld.
Daarbij komt dat [eiser] op de verzoeken van [gedaagde] tot betaling van de huur zodanig verbaal agressief heeft gereageerd, dat de verstandhouding tussen partijen inmiddels zo ernstig verstoord is geraakt dat van [gedaagde] niet kan worden verlangd de huurovereenkomst met [eiser] voort te zetten.
IN RECONVENTIE
De vordering
[gedaagde] vordert, na zijn vordering te hebben gewijzigd, dat aan [eiser] de toegang tot het gehuurde zal worden ontzegd en dat [eiser] zal worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van € 1.300,-- ter zake van achterstallige huurpenningen en € 300,00 ter zake van buiten-gerechtelijke kosten. [gedaagde] stelt hiertoe het volgende.
Gelet op de structurele tekortkoming van [eiser] in de nakoming van zijn betalings-verplichtingen en de bestaande huurachterstand van vier maanden, is er aanleiding om, vooruitlopend op een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens slechts huurderschap, [eiser] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.
[eiser] dient de achterstallige huurpenningen over de maanden november 2006 tot en met februari 2007, vermeerderd met de wettelijke rente, aan [gedaagde] te voldoen.
[eiser] is voorts de buitengerechtelijke kosten verschuldigd.
Het verweer
[eiser] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan.
[eiser] had aanvankelijk problemen met de huurbetalingen. Die problemen zijn voorbij en zullen ook in de toekomst geen rol meer spelen. Er bestaat thans geen huurachterstand meer. De huur over november 2006 heeft [eiser] per bankoverschrijving voldaan. De huur over december 2006 hoefde [eiser] niet te betalen, omdat [gedaagde] heeft toegezegd die te zullen verrekenen met de waarborgsom. De huur over de maanden januari en februari 2007 heeft [eiser] begin februari 2007 contant aan de zoon van [gedaagde] betaald. Er is dan ook geen aanleiding om aan [eiser] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.
[eiser] heeft [gedaagde] noch zijn zoon agressief benaderd. Het was juist de zoon van [gedaagde] die zich jegens [eiser] dreigend heeft opgesteld.
De omstandigheid dat er een nieuwe huurder in de kamer woont, kan er niet toe leiden dat de huurbescherming van [eiser] wordt ondermijnd.
IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
De beoordeling van het geschil
1. De vorderingen zijn beide gebaseerd op hetzelfde feitencomplex en hangen zodanig met elkaar samen, dat een gezamenlijke behandeling in de rede ligt.
2. De gevorderde voorlopige voorzieningen komen slechts voor toewijzing in aanmerking, als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedures een soortgelijke vordering van [eiser] respectievelijk [gedaagde] tot een toewijzing daarvan zal leiden.
3. Vooropgesteld wordt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd krachtens het bepaalde in artikel 7:271 BW niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd.
4. Verder geldt ingevolge artikel 7:272 BW dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder om het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast te stellen. Vaststaat dat [gedaagde] een zodanige vordering niet heeft ingesteld, terwijl uit de correspondentie tussen partijen in voldoende mate blijkt dat [eiser] niet heeft ingestemd met de opzegging.
5. Het voorgaande kan echter niet tot toewijzing van de vordering in conventie leiden, nu hetgeen in reconventie zal worden beslist daaraan in de weg staat.
6. Naar het oordeel van de kantonrechter is de enkele omstandigheid dat [eiser] de eerste maanden van de huurovereenkomst zijn betalingsverplichtingen steeds te laat is nagekomen en steeds eerst na herhaald verzoek daartoe tot betaling is overgegaan, onvoldoende om ervan uit te gaan dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Dit is anders, indien ook de huur over de maanden november 2006 tot en met februari 2007 nog open blijkt te staan. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat [eiser] de huur over de maanden november 2006 en januari en februari 2007 heeft voldaan en dat de huur voor december 2006 met de waarborgsom zou worden verrekend. Op [eiser] rust de bewijslast van zijn stellingen.
7. [eiser] heeft ter zitting betoogd in het bezit te zijn van betalingsbewijzen (een bankafschrift en kwitanties) waaruit de betalingen blijken, maar deze niet over te kunnen leggen. Volgens [eiser] kan dit niet in zijn nadeel werken, omdat zijn administratie zich bevindt bij zijn door [gedaagde] in beslag genomen inboedel en [gedaagde] niet eerder dan naar aanleiding van de onderhavige procedure heeft gesteld dat er een huurachterstand van vier maanden is. De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn redenering. De door [eiser] geschetste omstandigheden kunnen op zichzelf niet tot de conclusie leiden, dat op grond van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen. De kantonrechter baseert dit oordeel op de volgende gronden.
8. Het mag dan zo zijn dat [gedaagde], voorafgaande aan de procedure, in zijn correspondentie met de gemachtigde van [eiser] nimmer expliciet melding heeft gemaakt van de huurachterstand welke hij (mede) aan de vordering in reconventie ten grondslag legt, dat ontslaat [eiser] echter niet van de op hem rustende verplichting zijn stellingen van een deugdelijke en concrete onderbouwing te voorzien. Gelet op de hiervoor onder de feiten geciteerde correspondentie, had het [eiser] (en zijn gemachtigde) immers duidelijk moeten zijn dat in de onderhavige procedure het betalingsgedrag van [eiser] een sleutelrol zou gaan spelen. Dat klemt te meer nu de gemachtigde van [eiser] in haar brief van 6 maart 2007 stelt dat [eiser] de huur tot en met februari 2007 heeft voldaan. Van [eiser] had dus mogen worden verwacht dat hij de stukken waarop hij zich beroept, in ieder geval op de zitting paraat had gehad. Niet is gebleken dat [gedaagde] [eiser] niet of onvoldoende in de gelegenheid heeft gesteld om zijn spullen, waarbij zich volgens zeggen van [eiser] ook de betalingsbewijzen bevinden, van de plaats waar deze zijn opgeslagen weg te halen.
9. Gezien de onrechtmatige wijze waarop [gedaagde] de huurovereenkomst met [eiser] heeft beëindigd en [eiser] de toegang tot zijn woning onmogelijk heeft gemaakt, heeft de kantonrechter het desalniettemin raadzaam geacht om [eiser] alsnog in de gelegenheid te stellen om, samen met zijn gemachtigde, de betalingsbewijzen op te halen en deze op een later tijdstip van de dag in het geding te brengen. De zitting is te dien einde geschorst en op dezelfde dag op een later tijdstip voortgezet. Bij de voortzetting van de mondelinge behandeling heeft [eiser] verklaard de betalingsbewijzen niet te hebben gevonden.
10. Nu [eiser], ondanks de daartoe aan hem geboden extra mogelijkheid, er niet in is geslaagd om bewijzen van de door hem gestelde betalingen over te leggen en de onderhavige procedure zich, gelet op het spoedeisend karakter daarvan, niet voor (een langere) aanhouding leent, leidt hetgeen hiervoor onder 8. is overwogen tot de slotsom, dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de verwachting gerechtvaardigd is dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming door [eiser] zal worden toegewezen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [eiser] heeft gesteld dat hij zijn bankafschriften en kwitanties ordelijk heeft bewaard en hij geen deugdelijke verklaring heeft gegeven voor het feit dat hij ze niet heeft kunnen vinden. Gesteld noch gebleken is da de wijze waarop [gedaagde] zijn spullen heeft opgeslagen, daar mogelijk de oorzaak van is.
11. Dit brengt mee dat de vordering in reconventie toewijsbaar is, met dien verstande dat het gedeelte dat ziet op betaling van de buitengerechtelijke kosten zal worden geweigerd, nu van werkzaamheden anders dan die waarvoor artikel 237 Rv een vergoeding pleegt in te houden, niet is gebleken. De vordering in conventie zal, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist, worden geweigerd.
12. De proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, komen voor rekening van [eiser] omdat deze voor het grootste deel in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
IN CONVENTIE
- weigert de gevorderde voorlopige voorziening;
- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 400,-- aan salaris van de gemachtigde.
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
IN RECONVENTIE
- ontzegt aan [eiser] als huurder van de onzelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats], bij wijze van voorlopige voorziening, vooruitlopend op een vordering van [gedaagde] tot ontbinding van de huurovereenkomst, de toegang tot het gehuurde;
- veroordeelt [eiser], bij wijze van voorlopige voorziening, tot betaling aan [gedaagde] van € 1.300,-- (vier maal € 325,--) ter zake van achterstallige huurpenningen over de maanden november 2006 tot en met februari 2007, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 mei 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 100,-- aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Smits en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.