Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 332505/CV EXPL 06-12788
datum uitspraak: 4 april 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. R.E. Troost
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. K. Beishuizen
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 5 december 2006, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe-zen en op 31 januari 2007 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 6 maart 2007 gehouden comparitie van partijen en de bij die gelegenheid door partijen nog in het geding gebrachte producties.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro-ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij-en het volgende vast:
a. Sedert 1 oktober 1986 huurt [eiser] van [gedaagde] de woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats].
b. Bij uitspraak van 9 maart 2006, verzonden op 7 april 2006, heeft de Huurcommissie het volgende overwogen en beslist:
“Gelet op de bevindingen tijdens het onderzoek in de woonruimte en gelet op het verhandelde ter zitting is de commissie van oordeel dat de woonruimte het volgende gebrek als bedoeld in bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte onder punt 1 vertoont: op de woonruimte rust een aanschrijving tot het treffen van voorzieningen op grond van artikel 14, eerste lid, van de Woningwet, voorzover de aan de aanschrijving ten grondslag liggende gebreken of tekortkomingen het woongenot van de gehuurde woonruimte ernstig schaden, aan welke aanschrijving nog niet is voldaan, een gebrek in categorie B (nummer 1), dat een tijdelijke huurverlaging toestaat tot 30% van de maximale huurprijs.
De commissie is van mening dat huurder vanwege dit gebrek de tussen huurder en verhuurder geldende huurprijs vanaf 01-05-2005 niet behoeft te betalen. Zolang het hierboven vermelde gebrek voortduurt wordt de geldende huurprijs verlaagd tot 30% van de maximale huurprijs.
(…)
Omdat de woonruimte het hiervoor genoemde gebrek vertoont, is redelijk dat huurder per 01-05-2005 €119,43 per maand als huurprijs betaalt, dat wil zeggen een bedrag overeenkomend met 30% van de op 01-05-2005 geldende maximale huurprijs.”
c. Geen der partijen heeft na de uitspraak van de Huurcommissie binnen de in artikel 7:262 BW Pro genoemde termijn een beslissing van de kantonrechter gevorderd, zodat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld.
d. Over de periode van 1 mei 2005 tot 1 mei 2006 heeft [eiser] 12 x €366,32 aan huur aan [gedaagde] betaald.
e. Bij brief van 15 november 2006 heeft de gemachtigde van [eiser] namens deze [gedaagde] verzocht en gesommeerd over de periode van 1 mei 2005 tot 1 mei 2006 €2.962,68 wegens teveel betaalde huur terug te betalen.
f. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.
g. Deze sommatie heeft de gemachtigde van [eiser] herhaald bij diens schrijven van 23 november 2006.
h. Bij schrijven van 25 januari 2007 heeft de gemeente Haarlem aan de Vereniging van eigenaars [adressen], waarvan [eiser] lid is als eigenaar van nummer 132 rood, onder meer het volgende geschreven:
“Op 4 juli 2005 is de vereniging van eigenaars waar u lid van bent aangeschreven wegens achterstallig onderhoud van het pand [adres], (…). Aan deze aanschrijving is niet volledig voldaan. Op 24 januari 2007 is een geactualiseerd opnamerapport gemaakt betreffende het resterende achterstallig onderhoud aan het pand.
(…)”
De vordering
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van €2.962,68, te vermeerderen met de wettelijke rente over de in de dagvaarding gespecificeerde bedragen en voor de daarbij vermelde perioden,
II. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van €1.190,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 februari 2005, althans vanaf 5 december 2006,
III. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.
[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grond-slag gelegd:
De Huurcommissie heeft bij onweersproken gebleven uitspraak van 9 maart 2006 de per
1 mei 2005 geldende huurprijs van €366,32 met ingang van die datum verlaagd tot 30% van de maximale huurprijs.
[gedaagde] heeft niet voldaan aan de aanschrijvingen van de gemeente Haarlem ter zake van zijn verplichting tot het treffen van voorzieningen in het kader van de (omvangrijke hoeveelheid) geconstateerde gebreken. Onverlet de verlaging van de huurprijs, blijft [gedaagde] jegens [eiser] in gebreke met het verschaffen van het bedongen huurgenot.
Sedert 1 mei 2006 betaalt [eiser] aan [gedaagde] de verlaagde huurprijs van €119,43 per maand.
Aangezien de Huurcommissie de huurprijs met terugwerkende kracht tot 1 mei 2005 bepaalde op €119,43 per maand, is [gedaagde] aan [eiser] over de periode van twaalf maanden €2.962,68 verschuldigd, zijnde 12 maal het verschil tussen €366,32 en €119,43
(= €246,89).
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [gedaagde] [eiser] genoodzaakt zijn vordering ter incasso uit handen te geven. [eiser] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten belope van een “fixed fee” van €1.190,00 inclusief omzetbelasting. [gedaagde] dient deze kosten ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro aan [eiser] te voldoen.
Voorts is [gedaagde] de wettelijke rente verschuldigd geworden over elk individueel bedrag van €246,89, telkens verschuldigd vanaf de eerste van elke maand.
Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
De onderhavige procedure betreft de vraag of [eiser] recht heeft op terugbetaling van de door hem betaalde huur over de periode van 1 mei 2005 tot 1 mei 2006, voor zover het door hem betaalde totaalbedrag meer is dan het totaalbedrag van 12 x €119,43.
[gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat [eiser] op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid geen recht heeft op terugbetaling, omdat [eiser] zijn medewerking niet heeft verleend aan het door [gedaagde] laten verrichten van de herstelwerkzaamheden.
[gedaagde] heeft voor dit beroep op schuldeisersverzuim en/of op het bepaalde bij het tweede lid van artikel 6:248 BW Pro onvoldoende overtuigende feiten gesteld.
Voor de periode van 1 mei 2005 tot 1 mei 2006 heeft [gedaagde] immers slechts stukken in het geding gebracht die met name betrekking hebben op het verrichten van werkzaamheden in de periode oktober/november 2005.
[eiser] heeft daar tegenover ter comparitie verklaringen overgelegd die de stelling van [gedaagde] gemotiveerd weerspreken.
Het had op de weg van [gedaagde] om te stellen en zonodig te bewijzen dat hij [eiser] in gebreke heeft gesteld met betrekking tot diens verlangde medewerking. Daarvan is niets gesteld en/of gebleken.
Het is ook volstrekt niet aannemelijk te achten dat [eiser] als huurder, die -zoals is gebleken- reeds jarenlang [gedaagde] tot herstel van de gebreken tracht te bewegen, zijn medewerking aan dat herstel zou weigeren.
Het feit dat de eigenares van het pand [adres] geen medewerking zou hebben verleend, kan bovendien niet aan [eiser] worden toegerekend in de zin van artikel 6:58 BW Pro.
Op grond van het vorenstaande staande verwerpt de kantonrechter dit verweer als zijnde onvoldoende concreet onderbouwd.
[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat geen rechtsgrond aanwezig is voor de tijdelijke huurverlaging zoals vastgesteld door de Huurcommissie, omdat uitdrukkelijk in de uitspraak is vermeld dat de puntenhuur ad €398,11 verschuldigd is vanaf het moment van opheffing van de geconstateerde gebreken.
Indien [gedaagde] het niet eens was met de uitspraak van de Huurcommissie had hij de weg van artikel 7:262 BW Pro moeten volgen. Daarvoor is het nu te laat.
Voor het geval [gedaagde] van oordeel is dat hij de gebreken afdoende heeft hersteld en dat om die reden de huurprijs weer verhoogd moet worden, dan dient hij zich tot de Huurcommissie te wenden om een en ander te laten vaststellen, waarna hij op grond van artikel 7:262 BW Pro een beslissing van de kantonrechter kan vorderen.
Op grond van het vorenstaande verwerpt de kantonrechter het verweer van [gedaagde] en ligt de gevorderde hoofdsom, waarvan de hoogte immers niet is bestreden, voor toewijzing gereed.
De kosten verbonden aan de door [eiser] gestelde - en door [gedaagde] niet betwiste - buitengerechtelijke werkzaamheden zijn aan te merken als redelijke kosten die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Tegen deze gevorderde buitengerechtelijke incassokosten is geen enkel verweer gevoerd, zodat deze zullen moeten worden toegewezen.
Nu gesteld noch gebleken is waarom de over deze kosten gevorderde rente met ingang van
6 februari 2005 verschuldigd zou zijn, wordt deze rente toegewezen vanaf de dag der dagvaarding.
Hetgeen partijen verder nog te berde hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwij-ting aan [eiser] te betalen €2.962,68, te ver-meerderen met de wette-lijke rente berekend als volgt:
- over €246,89 vanaf 1 mei 2005,
- over €246,89 vanaf 1 juni 2005,
- over €246,89 vanaf 1 juli 2005,
- over €246,89 vanaf 1 augustus 2005,
- over €246,89 vanaf 1 september 2005,
- over €246,89 vanaf 1 oktober 2005,
- over €246,89 vanaf 1 november 2005,
- over €246,89 vanaf 1 december 2005,
- over €246,89 vanaf 1 januari 2006,
- over €246,89 vanaf 1 februari 2006,
- over €246,89 vanaf 1 maart 2006,
- over €246,89 vanaf 1 april 2006,
telkens tot aan de dag der alge-hele voldoening.
Veroordeelt [gedaagde] voorts om tegen behoorlijk bewijs van kwij-ting aan [eiser] te betalen €1.190,00 te ver-meerderen met de wette-lijke rente daarover vanaf 5 december 2006 tot aan de dag der algehele voldoening.
Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op €269,82 aan verschotten en €400,00 aan salaris voor de gemachtigde, met bepaling dat de explootkosten worden verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage bedoeld in artikel 9, 1e lid van de Wet op de Omzetbelasting 1968.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor-raad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.