Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 326831 / CV EXPL 06-6461
datum uitspraak: 8 maart 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
in de zaak van:
de stichting STICHTING PARTEON,
gevestigd te Wormerveer,
eiseres,
gemachtigde: mr H.M. Hielkema,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: geen.
De loop van het geding
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de navolgende stukken, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast wordt beschouwd:
- de dagvaarding, met bijlagen,
- het schriftelijk antwoord, met bijlagen.
Ter uitvoering van het tussenvonnis van 9 november 2006 heeft op 29 november 2006 een mondelinge behandeling van de zaak (comparitie na antwoord) plaatsgevonden. Het vonnis vervolgens, na enkele malen uitstel, bepaald op heden.
Beoordeling van het geschil
Tussen partijen staat vast dat (een rechtsvoorgangster van) eiseres aan gedaagde met ingang van 23 juli 1997 de woning aan de [adres] te [woonplaats] heeft verhuurd. Gedaagde heeft zich in de loop van 2005 enkele malen tot de huurcommissie gewend met het verzoek uitspraak te doen over de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de afreke-ning van servicekosten over de kalenderjaren 2002, 2003 en 2004. Gedaagde heeft verder op 8 februari 2005 de huurcommissie verzocht om verlaging van het voorschotbedrag service-kosten. De huurcommissie heeft op 5 januari 2006 (uitspraak verzonden op 18 augustus 2006) uitgesproken dat de betalingsverplichting van gedaagde met betrekking tot de service-kosten over 2002 € 342, 21, over 2003 € 355,37 en over 2004 € 400,40 bedraagt. Het aan de orde gestelde voorschotbedrag bedraagt volgens de huurcommissie met ingang van 1 maart 2005 € 5,00 per maand.
Eiseres kan zich niet verenigen met deze uitspraak en heeft – tijdig – een beslissing van de kantonrechter gevraagd. Zij vordert dat de betalingsverplichting van gedaagde ter zake van de serviceposten huismeester en schoonmaakkosten algemene ruimten in genoemde boek-jaren worden vastgesteld op € 153,48, € 171,91, respectievelijk € 175,23 en dat het door gedaagde verschuldigde voorschotbedrag voor de servicekostenpost huismeester met ingang van 1 maart 2005 wordt vastgesteld op € 7,75 per maand, een en ander met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding. Over andere servicekosten bestaat tussen partijen geen verschil van mening. Eiseres heeft aan haar vordering onder meer ten grondslag gelegd dat de huurcommissie ten onrechte geen inhoudelijk onderzoek heeft gedaan naar het aandeel van de huurderstaken in het takenpakket van de huismeester en 60 % heeft aangehouden waar het ter zake geldende beleid uitkomt op 70 % van de kosten voor de huurders en 30 % van de kosten voor de verhuurder. Verder heeft de huurcommissie volgens eiseres ten onrechte de post schoonmaakkosten op nihil gesteld.
Gedaagde heeft de vordering bestreden en geconcludeerd tot afwijzing. Voorzover nodig zal de kantonrechter hierna op de afzonderlijke verweren van gedaagde ingaan.
De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van eiseres grotendeels kan worden toegewezen. Dit oordeel berust op de volgende gronden.
Het belangrijkste punt van discussie tussen partijen is de beantwoording van de vraag of eiseres bij de servicekosten schoonmaakkosten mag opvoeren. Eiseres heeft deze aanvanke-lijk ondergebracht in de post huismeester. Bij brief van 21 juli 2006 heeft eiseres gedaagde doen weten dat met ingang van 1 augustus 2006 de kosten worden gesplitst in een deel huismeesterkosten en een deel schoonmaakkosten. Dit betekent niet meer dan dat een post wordt opgesplitst, er ontstaat geen nieuwe servicekostenpost met extra kosten. In dit geding kan worden vastgesteld dat eiseres al jarenlang het schoonmaken van de algemene ruimten uitbesteedt aan een schoonmaakbedrijf en de kosten daarvan kennelijk steeds in de post huismeester heeft ondergebracht. Wellicht is dit de oorzaak van het feit dat partijen indertijd in het huurcontract d.d. 23 juli 1997 bij het maandelijks verschuldigde voorschotbedrag wel een post huismeester hebben opgenomen (NB voor ƒ 20,00, een aanzienlijk een hoger bedrag dan de € 5,00 die nu tussen partijen in discussie is), maar niet een aparte post schoonmaak-kosten. In dit verband merkt de kantonrechter op dat het niet ongebruikelijk is dat schoon-maakwerkzaamheden onder de verantwoordelijkheid van de huismeester vallen. Het is dus niet zonder meer waar dat in het huurcontract niets geregeld is over de schoonmaakkosten en dat eiseres om die reden geen recht zou hebben op betaling van deze kosten.
De kantonrechter wijst in dit verband op artikel 6.3 van de onbetwist toepasselijke algemene huurvoorwaarden d.d. 2 januari 1997, waarin het volgende is bepaald:
“Huurder is verplicht, zover daartoe geen andere regeling door verhuurder is getroffen, in overleg met de bewoners van omliggende panden zorg te dragen voor het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten”.
Gedaagde heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot de conclusie zouden moeten leiden dat hij overeenkomstig deze bepaling bedoelde schoonmaakwerkzaamheden zelf heeft uitgevoerd of voor zijn rekening heeft genomen. Integendeel: gebleken is dat eiseres en voorgaande verhuurders onweersproken al vanaf 1988 een extern schoonmaak-bedrijf hebben ingeschakeld, zodat gedaagde direct al wist wie verantwoordelijk was voor de schoonmaakwerkzaamheden. De schoonmaakkosten zijn op dit punt kennelijk nooit eerder officieel door gedaagde aangekaart dan in 2005.
Gedaagde heeft verder onbetwist nooit protest aangetekend tegen het maandelijks verschul-digde voorschotbedrag en de - door hem betaalde - servicekostenafrekeningen tot 2002. Ook heeft gedaagde niet weersproken dat de post schoonmaakkosten nooit door hem is aange-kaart in eerdere servicekostenprocedures bij de huurcommissie.
Op grond van het bovenstaande komt de kantonrechter tot de slotsom dat gedaagde gehouden is om aan eiser de vanaf 2002 in rekening gebrachte schoonmaakkosten te voldoen nu deze kosten al sinds jaar en dag deel uitmaken van de verschuldigde servicekosten en, bij gebreke van argumenten voor het tegendeel, in overeenstemming zijn met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten kan worden beschouwd. De vordering van eiseres is in zoverre gegrond en toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de servicekosten huismeester over de jaren 2002, 2003 en 2004. Het door eiseres toegepaste prercentage bij de doorberekening van deze kosten over genoemde jaren aan de huurders kan de toets der kritiek doorstaan, mede omdat dit aansluit bij gangbaar beleid in andere gevallen. Er zijn onvoldoende argumenten aangevoerd om van dit beleid af te wijken.
De vordering van eiseres, voorzover deze het met ingang van 1 maart 2005 door gedaagde verschuldigde voorschotbedrag voor de servicekostenpost huismeester betreft, zal niet worden toegewezen. De huurcommissie heeft dit bedrag afgerond op € 5,00 per maand. In de brief van eiseres aan gedaagde van 21 juli 2006, waarin wordt aangekondigd dat de huis-meesterkosten en de schoonmaakkosten worden gesplitst, worden de huismeesterkosten gesteld op € 4,44 per maand. Eiseres heeft in dit geding geen relevante feiten en omstandig-heden aangevoerd die tot de conclusie kunnen leiden dat de vastgestelde € 5,00 per maand niet in redelijke verhouding zou staan tot de te verwachten huismeesterkosten. Hierbij dient te worden bedacht dat het slechts om voorschotbedragen gaat, zodat eventueel te weinig als voorschot betaalde huismeesterkosten later kunnen worden opgevraagd.
Er zijn goede gronden om de kosten van deze procedure te compenseren als hierna nader aangegeven. Gedaagde had het recht om de onderhavige kwestie bij de huurcommissie aan te kaarten en heeft daar gehoor gevonden voor zijn argumenten. Hij heeft in dit geding niet meer behoeven te doen dan zich op de uitspraak van de huurcommissie te beroepen. Bij een nauwkeuriger aanpak van eiseres in de zaak voor de huurcommissie was het mogelijk voor eiseres niet nodig geweest om deze dagvaardingsprocedure te beginnen. Dit dient voor reke-ning van eiseres te blijven, ook al heeft zij achteraf gezien (grotendeels) gelijk gekregen. Verder speelt een rol dat deze wettelijk voorgeschreven procedure een bijzonder karakter heeft, wat onder meer blijkt uit het feit dat hoger beroep is uitgesloten.
Beslissing
De Kantonrechter:
Stelt de betalingsverplichting van gedaagde ter zake van de servicekostenposten huismeester en schoonmaakkosten algemene ruimten in de boekjaren 2002, 2003 en 2004 vast op
€ 153,48, € 171,91, respectievelijk € 175,91.
Stelt het door gedaagde verschuldigde voorschotbedrag voor de servicekostenpost huismeester met ingang van 1 maart 2005 vast op € 5,00 per maand.
Compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr A.E. Patijn, kantonrechter, en ter openbare terechtzitting van
8 maart 2007 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.