Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/109
Uitspraakdatum: 23 augustus 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Y, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a laan 1 te Q voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 689.000 (hierna: de woz-waarde). In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Eiser heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 4 april 2005. Verweerder heeft bij uitspraak van 30 november 2005 het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. Eiser heeft hiertegen een beroepschrift ingediend, dat door de rechtbank is ontvangen op 13 december 2005.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2006 te Haarlem. Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder is door de griffier bij brief, verzonden op 27 april 2006 aan de ambtenaar belast met de heffing van de Gemeente Zandvoort op het adres Postbus 2 te Zandvoort, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Verweerder is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen acht de rechtbank aannemelijk dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank.
2. Feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 1 te Q (hierna: de woning). De woning betreft een twee-onder-één-kapwoning met een aanbouw met een inhoud van 70 m³, met bijbehorende berging/schuur en tuin. De oppervlakte van de kavel bedraagt 460 m2. De woning is gebouwd rond het jaar 1934.
2.2. Verweerder heeft een in zijn opdracht door A, woz-taxateur, opgemaakt taxatierapport d.d. 9 februari 2006 overgelegd, waarin de waarde van de woning per 1 januari 2003 is getaxeerd op € 689.000. Verweerder heeft de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en heeft daarbij de volgende, eveneens in Q gelegen, vergelijkingsobjecten gehanteerd:
Straat en huisnummer
Bouwjaar ± Oppervlakte
kavel Inhoud hoofdgebouw ± Verkoopprijs Verkoopdatum woz-waarde
b-laan 1 1921 384 m² 616 m³ € 575.000 06-08-2003 € 566.000
c-laan 1 1922 620 m² 528 m³ € 687.500 20-11-2003 € 695.000
a-laan 2 1938 401 m² 544 m³ € 702.906 03-12-2001 € 626.000
a-laan 3 1933 413 m² 400 m³ € 530.000 15-05-2002 € 583.000
3. Geschil
In geschil is de vraag of verweerder de woz-waarde van de onderhavige woning te hoog heeft vastgesteld.
Eiser is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en herroeping van de beschikking. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de staat op deze datum.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat het aan verweerder is aannemelijk te maken dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.3. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat aan de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer toegekend moet worden van € 689.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Niet in geschil is dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkbare woningen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen.
4.4. Verweerder is bij zijn taxatie uitgegaan van een inhoud van de woning van 540 m³. Eiser heeft dienaangaande opgemerkt dat verweerder is uitgegaan van een breedte van de woning van 9,10 meter terwijl de woning niet over de gehele lengte deze breedte heeft. Uitgaande van een geringere breedte voor een deel van de woning komt eiser tot een totale inhoud van 510 m³. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning een inhoud heeft van meer dan 510 m³. Voorts is verweerder naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte uitgegaan van de aanwezigheid van vier dakkapellen. De rechtbank stelt vast dat de woning van eiser beschikt over drie dakkapellen. Dat één van deze dakkapellen een zeer brede dakkapel is, betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat er aangenomen kan worden dat er sprake is van vier dakkapellen. Verweerder heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.5. Eiser heeft de door hem verdedigde waarde van € 618.498 naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt. Eiser heeft de door hem gestelde waarde niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een - recent - taxatierapport.
4.6 Aan de stenen berging van belanghebbende heeft verweerder een waarde toegekend van € 176 per m³. Dat is minder dan hij heeft toegekend aan de stenen bergingen van a-laan 2 en c-laan 1 (beide € 200 per m³), maar meer dan hij toekent aan de houten berging van a-laan 3 (€ 100 per m³). De rechtbank acht aannemelijk dat de door verweerder aan de berging van belanghebbende toegekende waarde niet te hoog is.
4.7. Nu geen van de door partijen verdedigde waarden juist kan worden geacht, ziet de rechtbank aanleiding de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen. Hierbij gaat de rechtbank uit van een inhoud van het hoofdgebouw van 510 m³, de aanwezigheid van 3 dakkapellen en een waarde per m³ van € 604. Voorts overweegt de rechtbank hierbij dat eiser ter zitting heeft aangegeven zich te kunnen vinden in de waarde die verweerder aan de aanbouw en de grond heeft toegekend. De waarde wordt aldus vastgesteld op:
Woning 510 m³ x € 604 = € 308.040
Aanbouw € 17.500
3 dakkapellen à € 3.000 = € 9.000
Berging € 12.672
Grond € 313.072
Totaal € 660.284
4.8. Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 660.000 en zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, Awb zelf in de zaak voorzien. De aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienen dienovereenkomstig te worden verlaagd.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 3,20, zijnde de (geschatte) reiskosten per openbaar vervoer 2e klasse van eiser om de zitting van 28 juni 2006 bij te wonen. De rechtbank wijst de gemeente Zandvoort aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 660.000;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 660.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 3,20, en wijst de gemeente Zandvoort aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Zandvoort het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 23 augustus 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. M. Mulder, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.