Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/4137
Uitspraakdatum: 10 februari 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X,
wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 155.000 (hierna: de WOZ-waarde).
Eiser heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 21 maart 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 juli 2005 de bezwaren van eiser gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 142.000. Eiser heeft hiertegen een beroepschrift ingediend, dat door de rechtbank is ontvangen op 17 augustus 2005.
Op grond van artikel 8:58 van Pro de Awb heeft eiser vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij en behoren tot de stukken van het geding.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2006 te Haarlem. Ter zitting zijn verschenen eiser en namens verweerder A, tot bijstand vergezeld door B.
Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. De rechtbank rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
2.1. Eiser is gebruiker en eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Z (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning met een dakkapel en een vrijstaande berging, gebouwd in 1940, met een inhoud van circa 273 m³ en een oppervlakte van circa 123 m². Eiser heeft de woning op 24 juli 2000 aangekocht voor een bedrag van € 129.327.
2.2. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2003 in bezwaar, vanwege de aanwezigheid van palenpest, nader vastgesteld op een bedrag van € 142.000.
2.3. Verweerder heeft een taxatieverslag overgelegd. De waarde van de woning is mede tot stand gekomen door vergelijking met de navolgende, in het taxatieverslag genoemde, objecten:
Straat en huisnummer
Bouwjaar Inhoud
woning Oppervlakte kavel Verkoopdatum Verkoopprijs WOZ-waarde
a-straat 2 1940 273 m3 108 m2 04-03-2002 € 154.285 € 149.000
b-straat 1 1953 288 m3 121 m2 20-09-2002 € 150.000 € 155.000
b-straat 2 1953 288 m3 139 m2 26-06-2003 € 175.000 € 153.000
2.4. In het jaar 2001 is door D B.V. een onderzoek verricht naar de vraag of er ten aanzien van onder andere de woning van eiser sprake is van palenpest. Uit het naar aanleiding van dit onderzoek op 11 juni 2001 uitgebrachte rapport blijkt dat de woning van eiser is ingedeeld in kwaliteitsniveau I. Dit betekent dat er binnen een periode van 25 jaar geen maatregelen ter verbetering van de fundering noodzakelijk zijn.
3. Het geschil en standpunten van partijen
In geschil is of verweerder de woz-waarde van de in geding zijnde woning terecht op € 142.000 heeft vastgesteld.
Eiser is van oordeel dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en herroeping van de beschikking. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de staat op deze datum.
Als waarderingsmethode geldt dus de waarde in het economisch verkeer. Daarbij wordt uitgegaan van openbare verkoop aan de meest biedende gegadigde onder de beste omstandigheden.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe het onder punt 2.3. vermelde taxatieverslag overgelegd dat hij heeft onderbouwd met de daarin vermelde verkoopgegevens van de daarin genoemde vergelijkbare woningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen in factoren die bepalend zijn voor de waarde, zoals de afmetingen, ligging en conditie van de heipalen tussen genoemde vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. Hierbij overweegt de rechtbank dat het vergelijkingsobject gelegen aan de a-straat 2 blijkens het door D B.V. opgestelde rapport eveneens is ingedeeld in kwaliteitsniveau I. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve een goede basis voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige woning.
4.3. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning van eiser en de in het taxatierapport genoemde objecten (waaronder de afwezigheid van een dakkapel en de in vergelijking tot eisers woning grotere inhoud van een aantal van deze objecten) geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten naar het oordeel van de rechtbank voldoende steun aan de door verweerder verdedigde WOZ-waarde. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat eventuele waardedrukkende invloeden aangaande de aanwezigheid van palenpest in de waardestelling van de woning afdoende zijn verdisconteerd. Ter zitting is komen vast te staan dat de vergelijkingsobjecten gelegen aan de b-straat 1 en 2 niet aangetast zijn door palenpest. Door een waardedrukkend effect ter hoogte van € 13.000 in aanmerking te nemen heeft verweerder hiermee naar het oordeel van de rechtbank echter voldoende rekening gehouden. Op basis van de vergelijking kan in beginsel niet worden gezegd dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank is op grond van het bovenstaande dan ook van oordeel dat de waardevaststelling zorgvuldig en gemotiveerd tot stand is gekomen. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde.
4.4. Eiser bestrijdt de waardevaststelling van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser gesteld dat de palenpest op elk moment kan verergeren en eiser eerder dan thans bekend tot herstel zal dienen over te gaan. Eiser is van mening dat de vastgestelde waarde met een bedrag van € 45.000, zijnde de kosten van het herstel, verlaagd dient te worden. De rechtbank overweegt dienaangaande dat eiser in gebreke is gebleven om een rapport van een deskundige te overleggen waaruit zou blijken dat zijn woning van een ander kwaliteitsniveau is dan niveau I. De rechtbank acht het derhalve aannemelijk dat eisers woning ingedeeld dient te worden in kwaliteitsniveau I en is van oordeel dat met een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde € 13.000 voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect dat uitgaat van de aanwezigheid van palenpest. De rechtbank overweegt hierbij dat het bij de vaststelling van de WOZ-waarde niet gaat om de omvang van de herstelkosten, maar om de invloed die de aanwezigheid van palenpest heeft op het bod dat de meestbiedende gegadigde voor eisers woning bereid is uit te brengen.
4.5. Eiser heeft in zijn betoog ter zitting benadrukt dat hij ten tijde van de aankoop van zijn woning geen absolute zekerheid kon verkrijgen of er grote funderingsproblemen waren. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat bij de aankoop van eisers woning
geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van palenpest of dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
4.6. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde van € 142.000 en dat hetgeen eiser heeft gesteld daaraan niet afdoet.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G. Guinau. De beslissing is op 10 februari 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. M. Mulder, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.