Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 328573 / VV EXPL 06-266
datum uitspraak: 15 december 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SCHIPHOL NEDERLAND B.V.
te Schiphol
eisende partij
hierna te noemen Schiphol Nederland
gemachtigde mr. C.E. Schouten
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SHIRLEY’S SCHIPHOL B.V.
te Beverwijk
gedaagde partij
hierna te noemen Shirley’s
gemachtigde mr. J.J. Perrels
De procedure
Schiphol Nederland heeft Shirley’s op 28 november 2006 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 december 2006, waarbij de gemachtigden zich hebben bediend van pleitnotities. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht.
De feiten
a. Schiphol Nederland is eigenaar van de bedrijfsruimten op Schiphol Plaza. Zij heeft met Shirley's een concessie-/huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte met bestemming "lingerie- en beenmodewinkel". Deze overeenkomst duurt sinds 30 april 2005 voor onbepaalde tijd voort.
b. Deze bedrijfsruimte grenst aan één zijkant aan een andere bedrijfsruimte en de andere zijden grenzen niet aan een andere bedrijfsruimte. Deze drie zijden bestaan grotendeels uit etalages waarin Shirleys haar handelswaar uitstalt.
c. Het is de bedoeling van Schiphol Nederland om de open ruimte gelegen tussen de bedrijfsruimte van Shirley’s en de nabijgelegen bedrijfsruimte van de huurder Kappé te bebouwen en aldus een nieuwe bedrijfsruimte te realiseren, ten behoeve van een nieuwe huurder AH to Go. Bij realisering van deze (ver)bouwplannen van Schiphol Nederland zal de etalageruimte van Shirley’s aan één zijde van het pand over een lengte van ruim negen meter komen te vervallen.
d. Medio oktober 2006 heeft Schiphol Nederland Shirleys meegedeeld dat zij op korte termijn een begin wenst te maken met de uitvoering van de benodigde werkzaamheden, maar Shirley’s heeft aangegeven haar medewerking slechts te willen verlenen indien aan haar voorwaarden ter zake van onder meer permanente alternatieve etalageruimte en aanpassing van de huurprijs en servicekosten voldaan wordt.
De vordering
Schiphol Nederland vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van Shirley’s om mee te werken aan uitvoering van de werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het realiseren van een bedrijfsruimte direct grenzend aan de bedrijfsruimte die Shirley’s huurt conform de tekeningen die als productie twee aan de dagvaarding zijn gehecht, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat Shirley's nalaat aan deze veroordeling te voldoen.
Schiphol Nederland stelt daartoe onder meer het volgende.
Schiphol Nederland wil met de uitvoering van deze plannen op deze locatie en op andere locaties binnen Schiphol Plaza het effect van een winkelstraat ter plaatste verbeteren en zo de werking van het winkelcentrum versterken.
Schiphol Nederland is in de onderhandelingen Shirley’s ter zake van haar voorwaarden grotendeels tegemoet gekomen. Zij kan echter niet voldoen aan de voorwaarde van Shirley’s ter zake van garantie van een permanente alternatieve etalageruimte; zij heeft wel al toegezegd zich daar maximaal voor in te spannen.
Ondanks die toezegging blijft Shirley’s weigeren haar medewerking te verlenen.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 BW is Shirley’s als huurder verplicht mee te werken aan een redelijk renovatievoorstel van de verhuurder. De huurder mag naar aanleiding van een dergelijk voorstel geen onredelijke eisen stellen en zal in ieder geval geen voorwaarden mogen stellen waaraan de verhuurder niet kan voldoen.
Schiphol Nederland heeft Shirley’s een redelijk voorstel gedaan en Shirley’s weigert ten onrechte haar medewerking. Schiphol Nederland heeft inmiddels voorbereidingen voor de (ver)bouw getroffen en afspraken gemaakt met de nieuwe huurder. Nu Shirley’s haar medewerking weigert kan Schiphol Nederland haar afspraken met die huurder niet nakomen en mist zij substantiële huurinkomsten die zij voor die nieuwe winkel zou ontvangen. Schiphol Nederland heeft daarom recht en een spoedeisend belang bij haar vordering.
Het verweer
Shirley’s heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
1. De gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen te voeren bodemprocedure een soortgelijke vordering van Schiphol Nederland tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit niet het geval is op grond van de volgende vaststellingen en overwegingen.
2. Schiphol Nederland heeft haar vordering gebaseerd op de gedoogplicht van de huurder bij dringende werkzaamheden en bij renovatie, een en ander zoals opgenomen in lid 1 respectievelijk lid 2 van artikel 7:220 BW, althans op haar verplichtingen uit hoofde van artikel 5:56 BW.
3. Beoordeeld moet daarom allereerst worden of sprake is van dringende werkzaamheden die aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of van renovatie in de zin van lid 1 respectievelijk lid 2 van artikel 7:220 BW.
4. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het gaat om een gedoogplicht van de huurder terzake van dringende werkzaamheden die aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd. Het gaat daarbij wat lid 1 van artikel 7:220 BW betreft, naar het oordeel van de kantonrechter, wel om werkzaamheden die ertoe moeten leiden dat sprake is van een verbetering of een gelijk blijven van het gehuurde. Ook ten aanzien van de renovatie van lid 2 van genoemd artikel geldt dat sprake moet zijn van een verbetering van de gehuurde ruimte. Daarvan is in dit geval geen sprake.
5. Schiphol Nederland wenst een ruimte gelegen tussen de door Shirley’s gehuurde bedrijfsruimte en de door een derde (Kappé) gehuurde bedrijfsruimte op te vullen met een nieuwe winkel. Dit betekent derhalve niet dat de door Shirley’s gehuurde bedrijfsruimte wordt gerenoveerd, maar dat sprake is van een uitbreiding van de betrokken winkelstraat in Schiphol Plaza. Uit de stukken die door partijen zijn overgelegd blijkt naar het oordeel van de kantonrechter overduidelijk dat ten aanzien van de door Shirley’s gehuurde bedrijfsruimte geen sprake is van een verbetering maar veeleer van een verslechtering, doordat zij ten gunste van de nieuw te bouwen winkel een belangrijke etalageruimte met een lengte van ruim 9 meter moet opofferen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de wetgever een dergelijke uitbreiding van een winkelstraat niet voor ogen gestaan bij de bepaling omtrent de verplichtingen van de huurder bij door de verhuurder gewenste renovatie van de gehuurde ruimte.
6. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter is het daarom niet waarschijnlijk te achten dat Shirley’s in de bodemprocedure zal worden veroordeeld op grond van artikel 7:220 BW haar medewerking te verlenen aan de door Schiphol Nederland te laten verrichten werkzaamheden.
7. Met betrekking tot artikel 5:56 BW geldt dat het moet gaan om het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak tengevolge waarvan het noodzakelijk is dat de door Shirley’s gehuurde bedrijfsruimte tijdelijk wordt gebruikt. Deze situatie doet zich naar het oordeel van de kantonrechter niet voor omdat, zoals uit het bovenstaande reeds volgt, het hier niet gaat om een tijdelijk gebruik van de bedrijfsruimte van Shirley’s, maar om een definitieve aantasting daarvan ten behoeve van de genoemde uitbreiding van de winkelstraat.
8. Uit de wetsgeschiedenis bij artikel 7:220 BW blijkt ook dat Shirley’s op grond van de in artikel 6:248 BW genoemde eisen van redelijkheid en billijkheid verplicht zou kunnen worden haar medewerking aan de door Schiphol Nederland gewenste uitbreiding te verlenen. Voor zover Schiphol Nederland zich op deze bepaling beroept geldt het volgende.
9. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter handelt Shirley’s thans niet in strijd met die genoemde eisen van redelijkheid en billijkheid. Partijen hebben over en weer voorstellen gedaan om voor de bedrijfsruimte van Shirley’s een oplossing te vinden die niet tekort zal doen aan haar rechten van gebruikster van de betrokken bedrijfsruimte. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter is de weigering van Shirley’s om op de gedane voorstellen van Schiphol Nederland in te gaan niet dermate onredelijk te achten dat zij in strijd zou handelen met de genoemde eisen van redelijkheid en billijkheid. Partijen zullen opnieuw met elkaar in overleg moeten treden over de vraag of de huurovereenkomst tussen hen moet worden ontbonden of moet worden aangepast overeenkomstig redelijke wensen van Shirley’s.
10. Op grond van het vorenstaande is het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter derhalve evenmin waarschijnlijk te achten dat Shirley’s wegens strijd met artikel 6:248 BW veroordeeld zal worden haar medewerking te verlenen op de wijze zoals Schiphol Nederland dat wil.
11. De conclusie luidt dan ook dat de gevraagde voorziening moet worden geweigerd.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
12. De proceskosten komen voor rekening van Schiphol Nederland omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- weigert de gevorderde voorlopige voorziening;
- veroordeelt Schiphol Nederland tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Shirley’s tot en met vandaag worden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.