Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5635
Uitspraakdatum: 16 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Y,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a 12 A te Q (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 952.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij uitspraak van 26 september 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 24 oktober 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2006. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen A. Ter zitting is het onderzoek geschorst om verweerder in staat te stellen nadere stukken in het geding te brengen. Na ontvangst van de nadere stukken van verweerder op 12 juni 2006 en de reactie van eiser op 21 juni 2006 is het onderzoek met toestemming van partijen zonder het houden van een nadere zitting gesloten en is uitspraak bepaald op heden.
2. Feiten
Het object betreft een verkooppunt van motorbrandstoffen (hierna: het tankstation),
bestaande uit vijf verkooppompen (vier voor benzine en dieselolie en één voor LPG), een wasstraat en een serviceruimte. Het object is staande en gelegen op een aan eiser in eigendom behorend perceel grond met een oppervlakte van ongeveer 1.049 m².
Eiser heeft het perceel grond verhuurd aan B BV (hierna: de tankstationhouder).
Bij de gedingstukken bevindt zich een door, dan wel namens verweerder opgemaakte taxatiekaart niet-woningen en een Rekenblad, waarin de waarde van het object is bepaald op € 952.000.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of verweerder eiser terecht heeft aangemerkt als genothebbende van het object en, indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, of verweerder de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Eiser heeft gesteld dat hij alleen eigenaar is van de grond en dat de op de grond aanwezige opstallen niet door hem, maar door de huurder van de grond, de tankstationhouder, zijn geplaatst. Eiser heeft in dit verband gewezen op de huurovereenkomst, zoals deze op 16 februari 1988 tussen hem en de tankstationhouder is gesloten, alsmede op een akte uitlating deskundigenbericht van de kantonrechter te Zaandam van 14 februari 2002, inzake een huurprijsgeschil tussen eiser en de tankstationhouder.
Gelet op eisers stelling, ziet de rechtbank zich allereerst geplaatst voor de vraag of eiser terecht als belastingplichtige is aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Op grond van artikel 24, derde lid, onder a, Wet woz ontvangt degene die op 1 januari 2003 het genot heeft van de onroerende zaak de woz-beschikking. Genot van een onroerende zaak heeft een ieder die het eigendom, bezit of beperkt recht heeft van die onroerende zaak. Het is daarbij niet nodig dat de zaak door de genothebbende wordt gebruikt. Vaststaat dat eiser eigenaar is van de grond. Gesteld noch gebleken is dat ter zake van de op deze grond gebouwde opstallen, het tankstation, een recht van opstal of enig ander beperkt recht is gevestigd. Dit betekent dat eiser, als eigenaar van de ondergrond, door natrekking tevens eigenaar is geworden van de daarop gebouwde opstallen. Hieraan doet niet af dat eiser geen invloed heeft gehad op de sloop van de oude opstallen en de realisatie van de nieuwe opstallen. Het voorgaande leidt dan ook tot de conclusie dat eiser, zijnde de genothebbende krachtens eigendom, terecht als belastingplichtige is aangemerkt.
Ten aanzien van de door verweerder gehanteerde taxatiemethode overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar het Rekenblad. Blijkens het Rekenblad is het object getaxeerd aan de hand van de Real Estate Norm Methodiek (hierna: de REN-methode). De REN-methode definieert een aantal locatie- en kwaliteitskenmerken aan de hand waarvan op een objectieve manier de op een locatie mogelijke doorzet bepaald kan worden. Deze taxatiemethode is tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de brancheorganisaties van motorbrandstofverkooppunten en wordt binnen de branche geaccepteerd. Gelet hierop kan deze methode bij onroerende zaken als de onderhavige worden gehanteerd als basis voor de waardering in het kader van de Wet woz. Hieruit vloeit voort dat het door verweerder overgelegde Rekenblad, nu dat is gebaseerd op de REN-methode, een voldoende basis kan vormen om de waarde van het object te onderbouwen.
De waarde van het object is (mede) gebaseerd op het aantal in 2003 verkochte liters brandstof. Blijkens het Rekenblad is verweerder daarbij uitgegaan van een aantal van 7 miljoen. Eiser heeft ter zitting gesteld dat het aantal verkochte liters brandstof eerder 3 miljoen bedraagt. De rechtbank heeft verweerder in de gelegenheid gesteld nadere stukken in te dienen, waaruit blijkt waarop het door hem gehanteerde aantal van 7 miljoen verkochte liters brandstof is gebaseerd. Verweerder heeft de rechtbank een schrijven van de accountant van de tankstationhouder doen toekomen, waarin deze verklaard dat in 2003 9.770.184 liters brandstof zijn verkocht. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen, nu eiser daar tegen over geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan tot een ander aantal liters moet worden geconcludeerd. Daarnaast merkt de rechtbank op dat verweerder bij het bepalen van de waarde een lager aantal dan 9.770.184 liters verkochte brandstof, namelijk 7 miljoen, als uitgangspunt genomen, hetgeen niet ten nadele van eiser is.
Eiser heeft met betrekking tot de overige door verweerder in het Rekenblad gehanteerde gegevens en uitgangspunten geen grieven aangevoerd, zodat de rechtbank, nu zij geen aanleiding ziet daar anders over te oordelen, uitgaat van de juistheid daarvan.
De overige door eiser ingebrachte stellingen kunnen evenmin slagen. Dat verweerder in zijn reactie aan de rechtbank van te hoge huurinkomsten uitgaat, is van geen doorslaggevende betekenis, nu de hoogte van de huur geen factor is die van invloed is op deze waardebepaling van het object. Ditzelfde geldt voor eisers grief dat verweerder van een te groot perceeloppervlakte is uitgegaan. Nu eiser - zoals hierboven is vastgesteld - eigenaar is van de op de grond gebouwde opstallen, wordt de woz-waarde van die opstallen bepaald op basis van de REN-methode. Daarbij is de grootte van het perceel grond geen waardebepalende factor. Dit is slechts anders indien de opstallen zouden toebehoren aan een andere eigenaar, omdat in dat geval de (onder)grond van de opstallen in het kader van de Wet woz apart moet worden gewaardeerd.
Gelet op het vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder, gelet op het door hem overgelegde Rekenblad en aanvullende stukken, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2001 niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 16 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.J. Roke, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift
verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.