Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1739
Uitspraakdatum: 25 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als M-straat 70, te Z (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 476.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 december 2005 de waarde gehandhaafd. Eiser heeft daartegen bij brief van 17 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 20 januari 2006, beroep ingesteld. De gronden van het beroep zijn aangevuld bij brief van 1 maart 2006.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft met inachtneming van de termijn bedoeld in artikel 8:58 Awb Pro nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift aan verweerder gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2006. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens verweerder is verschenen P, tot bijstand vergezeld van N, taxateur.
De zaak is gelijktijdig behandeld met die geregistreerd onder 06/1740, 06/1741, 06/1742, 06/1780 en 06/3079, alle betreffende woz-waarde van vergelijkbare woningen gelegen aan de M-straat te Z.
2. Feiten
2.1. Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde hoekwoning met inpandige garage, carport en overig toebehoren. De inhoud van de woning is ongeveer 577 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 725 m².
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport laten opstellen door de taxateur. In zijn rapport komt de taxateur tot de conclusie dat de waarde van de woning € 476.000 bedraagt. Bij de vaststelling van de waarde heeft de taxateur zich gebaseerd op de verkoopcijfers van de woningen gelegen aan de M-straat 40 en 43 en P-straat 35 te Z. De gegevens van deze vergelijkingsobjecten luiden als volgt:
Inhoud Opp. kavel Transactiedatum Verkoopprijs Woz-waarde
m3 m2 EUR EUR
M-straat 40 675 588 01-11-2002 530.923 508.000
M-straat 43 442 395 20-11-2002 345.000 365.000
P-straat 35 536 370 01-10-2002 390.000 379.000
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning door verweerder bij de bestreden uitspraak te hoog is vastgesteld.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet de waarde van de onderhavige woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
4.2. Blijkens de wetsgeschiedenis is de waarderingsmaatstaf de waarde in het economisch verkeer, inhoudende de prijs die voor de woning zou worden betaald bij verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meestbiedende gegadigde. Deze waarde wordt nader vastgesteld met behulp van een systematische vergelijking met woningen waarvan de marktgegevens in de vorm van verkoopcijfers beschikbaar zijn, aangepast naar de staat waarin de woning op de waardepeildatum verkeert.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 genoemde taxatieverslag overgelegd waarin met de daar vermelde verkoopgegevens van de genoemde woningen de waardevaststelling is onderbouwd. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet woz als hiervoor weergegeven.
4.4. Eiser meent dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met name omdat zijn woning vergeleken is met vrijstaande woningen, eisers woning betreft een geschakelde hoekwoning. De rechtbank merkt daarover op dat in beginsel niet vereist is dat vergelijkingsobjecten identiek zijn. Verweerder moet echter wel inzichtelijk maken hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in geding rekening is gehouden bij het vaststellen van de waarde. In dat verband heeft verweerder ter zitting desgevraagd verklaard dat het niet uitmaakt of een woning vrijstaand is of geschakeld is, omdat de huizenmarkt hierin geen verschil in verkoopprijzen laat zien. Verweerder heeft dit standpunt niet nader onderbouwd met schriftelijke stukken. De rechtbank is om die reden van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er geen verschil bestaat tussen geschakelde woningen en vrijstaande woningen. Op grond hiervan kunnen de door verweerder als vergelijkingsobjecten gepresenteerde woningen aan de M-straat 40 en 43 niet als vergelijkingsobjecten dienen nu dit geheel vrijstaande woningen betreffen.
4.5. Eiser heeft voorts aangevoerd dat op de 1e verdieping van de woning er nogal wat kubieke meters zijn die niet benut kunnen worden als gevolg van de flauwe helling van het dak. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat de inhoud van de woningen bepaald is op basis van de NEN-2580 methode. Dat houdt in dat alle ruimtes van de woning zijn meegenomen, waaronder ook de zogenoemde knieschotten. De rechtbank wijst erop bij de NEN-2580 methode bij de berekening van de inhoud alleen het vloeroppervlakte wordt meegenomen vanaf een netto hoogte van 1,5 meter. Er vanuit gaande dat verweerder in overeenstemming met zijn verklaring ter zitting dat bij de berekening van de inhoud van de woningen uitgegaan is van de totale inhoud, is de inhoud naar het oordeel van de rechtbank niet juist berekend.
4.6. Eiser heeft daarnaast gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de geluidsoverlast van de spoorlijn die gelegen is in de achtertuin van eisers woning. Verweerder heeft daar tegenover gesteld dat er geen waardedrukkend effect uitgaat van de geluidsoverlast van de spoorlijn. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder ter zitting verklaard dat de verkoopprijzen niet laten zien dat de spoorlijn een negatief effect heeft op de verkoopprijzen van woningen die aan de spoorlijn gelegen zijn. Nu verweerder dit niet heeft kunnen onderbouwen met schriftelijke stukken, waaruit de verkoopprijzen van woningen aan een spoorlijn zijn af te leiden, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat er geen waardedrukkend effect uitgaat van geluidsoverlast door de spoorlijn.
4.7. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.8. Eiser heeft gesteld dat de woning gewaardeerd moet worden op € 417.335, waarbij een m3 prijs gehanteerd is van € 400 en er een correctie van 5% is toegepast wegens de overlast van de treinen. De inhoudsprijs heeft eiser opgevraagd bij een makelaarskantoor die op de hoogte is van de marktontwikkelingen in Z. De rechtbank is van oordeel dat, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.3. tot en met 4.6. is overwogen, de door eiser gestelde waarde niet te laag is en zal eiser daarom in zijn standpunt volgen.
4.9. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond moet worden verklaard. De uitspraak op bezwaar en de waardebeschikking zullen worden vernietigd en de rechtbank zal de waarde vaststellen op € 417.335. Tevens zal worden bepaald dat de onroerende zaaksbelasting dient te worden berekend naar dezelfde waarde.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, acht de rechtbank termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Ingevolge het Besluit proceskosten bestuursrecht komt eiser in aanmerking voor een vergoeding de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De gemachtigde van eiser heeft zich kort voor de zitting als zodanig gesteld. Op die reden begroot de rechtbank de kosten, op (1 punt voor het verschijnen ter zitting bij een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1) € 322. Tevens komen de door eiser gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse voor vergoeding aanmerking, door de rechtbank begroot op € 14. Het totaal te vergoeden bedrag beloopt derhalve € 336.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot € 417.335;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting naar een berekend naar een waarde van € 417.335;
- veroordeelt verweerder in de kosten van het beroep, aan de zijde van eiser gevallen en vastgesteld op € 336, onder aanwijzing van de gemeente Purmerend als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- gelast de gemeente Purmerend het door eiser voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 37 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 25 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. L.F. Roseval, in tegenwoordigheid van mr. M. Put, griffier.
Afschrift
verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.