Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 299318 / CV EXPL 06-783
datum uitspraak: 4 oktober 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap Het Bolwerk B.V.
te Haarlem
eisende partij
hierna te noemen: Bolwerk
gemachtigde mr. K. van der Leij
tegen
[gedaagden]
te Haarlem
gedaagde partijen
hierna te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: C. T. Snijder
De procedure
Bolwerk heeft [gedaagden] op 11 januari 2006 gedagvaard. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord. Bij tussenvonnis van 8 maart 2006 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 18 april 2006 heeft plaatsgevonden. De griffier heeft aantekening gemaakt van hetgeen door en namens partijen ter comparitie is verklaard. Op de rolzitting van 14 juni 2006 heeft Bolwerk nadere producties ingediend, waarna [gedaagden] op de rolzitting van 12 juli 2006 een akte met nadere producties hebben ingediend. Tot slot heeft Bolwerk bij akte van 6 september 2006 nog gereageerd op laatstgenoemde akte van [gedaagden].
Vonnis is bepaald op vandaag.
De feiten
a. Op 1 januari 1975 is tussen [AAA] en [BBB] een huurovereenkomst gesloten, waarbij [AAA] met ingang van 1 januari 1975 verhuurt aan [BBB] de tweede etage en boven-liggende zolder van het perceel gelegen aan het [adres] (hierna te noemen: het gehuurde). Het gehuurde is bestemd en wordt gebruikt als woonruimte.
b. [CCC] is medehuurder van het gehuurde.
c. Bij brief van 23 juli 2002 heeft de heer [XXX] (hierna te noemen: [XXX]) het volgende aan [gedaagden] geschreven:
“Vanaf begin augustus 2002 zal ik eigenaar zijn van het pand [adres]. Hiervan huurt u ten behoeve van bewoning de 2e etage en de zolderverdieping. Het huurcontract werd door de verkoper aan mij ter kennisgeving overhandigd. De huurrechten die in de overeenkomst zijn omschreven zullen vanzelfsprekend worden gerespecteerd. (...)
Het pand wordt door mij aangekocht ten behoeve van ‘eigen gebruik’. Dit wil zeggen, dat ik met mijn vennootschappen en mijn makelaardij het pand voor kantoorgebruik zal gaan gebruiken. De ruimten op de parterre en de 1e verdieping zijn thans nog toereikend maar in de nabije toekomst zal de beschikbare ruimte voor mij onvoldoende zijn, waar-door ik ook de 2e verdieping en de zolder etage voor eigen gebruik nodig zal hebben. Voordat ik het pand zal betrekken, zal het gebouw ingrijpend worden gerestaureerd en verbouwd.”
d. Bij brieven van 10 november 2005 heeft de gemachtigde van Bolwerk het volgende aan zowel [BBB] als [CCC] geschreven:
“Tot mij heeft zich gewend de heer [XXX] in zijn hoedanigheid van middellijk eigenaar van de door u gehuurde woonruimte aan het [adres]. Cliënt is via een constructie van vennootschappen, zoals u bekend, vanaf 1 augustus 2002 eigenaar van het kantoorpand met de door u bewoonde bovenwoning. Juridische verhuurster is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Het Bolwerk B.V.
Cliënt heeft u en uw partner (...) van meet af aan op de hoogte gehouden van de plannen met de door u bewoonde woning in die zin dat cliënt mede op advies van zijn brancheorganisatie en zijn assuradeuren in eerste instantie heeft aangegeven de woning te willen betrekken bij de kantoorruimte die thans door het makelaarskantoor (Hanson Bedrijfsmakelaardij) worden gebruikt.
Zoals u bekend, is in deze situatie is een wijziging gekomen in die zin dat de feitelijke directeur eigenaar, de heer [XXX] en zijn gezin, thans dringend behoefte hebben aan woonruimte in die zin de woning voor eigen gebruik wensen aan te wenden.
De belangen van het kantoor lopen hiermee parallel nu immers door dit gebruik meer adequate bedrijfsvoering kan worden gerealiseerd.
Het is dan ook op grond van dringend eigen gebruik dat cliënt de huurrelatie met uw partner en met u als medehuurder wil beëindigen. Namens cliënt, en derhalve namens de verhuurster, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Het Bolwerk B.V., zeg ik hierbij de huurovereenkomst met betrekking tot de door u bewoonde bovenwoning aan het [adres] op tegen 1 maart 2006 en nodig u uit om mij binnen 6 weken na dagtekening van dit schrijven schriftelijk kenbaar te maken of u met deze opzegging akkoord gaat, in welk geval u de woning per genoemde datum ontruimd aan cliënt dient op te leveren.
Ik hecht eraan op te merken dat mij is gebleken dat cliënt u in de afgelopen 3 jaar meermalen attent heeft gemaakt op beschikbare alternatieve woonruimte waarna ik tevens heb geconstateerd dat u op deze suggesties niet bent ingegaan. Uiteraard komt deze handelwijze geheel voor uw rekening.”
e. [gedaagden] zijn niet akkoord gegaan met een beëindiging van de huurovereen-komst.
De vordering
Bolwerk vordert vaststelling van het tijdstip waartegen de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte gelegen aan het [adres] zal ein-digen, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming van het gehuurde door [gedaagden] en met veroordeling van [gedaagden] om deze woonruimte voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Bolwerk te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van Bolwerk de ontruiming zelf te bewerk-stellingen met de hulp van de sterke arm.
Bolwerk stelt daartoe dat de middellijk eigenaar van Bolwerk, te weten [XXX], het gehuurde wegens dringend eigen gebruik nodig heeft voor zichzelf en zijn gezin. Bolwerk heeft het pand, waarvan een deel aan [gedaagden] als onzelfstandige woon-ruimte is verhuurd, sinds 1 augustus 2002 in eigendom. [XXX] exploiteert in het pand een eenmans-zaak, te weten Hanson Bedrijfsmakelaardij. Wegens financiële problemen heeft [XXX] zijn woonhuis verkocht en een (tijdelijk) huurappartement te Heemstede aanvaard. De markt-ontwikkeling in de sector bedrijfsmakelaardij maakt het onontkoombaar dat het gehuurde geïntegreerd wordt in het pand waarin het makelaarskantoor wordt geëxploiteerd. [XXX] en zijn echtgenote, die ook werkzaam is voor het makelaarskantoor, zijn op die manier beter in staat om op elk moment van de dag adequaat te functioneren in het bedrijf. Bovendien wordt het gezin van [XXX] dan minder onevenredig belast door de afwezigheid van [XXX]. In dit verband heeft Bolwerk gesteld dat er sprake is van een vereenzelviging tussen haar en (de eenmanszaak van) [XXX]. [XXX] is 100% eigenaar van [XXX] Holding B.V., welke vennootschap weer 100% van de aandelen houdt in Steengoed Invest B.V. en Vastgoed Haarlem III B.V.. Deze laatstgenoemde vennootschap is 100% aandeel-houdster van Bolwerk en Steengoed Invest B.V. is formeel bestuurder van Bolwerk. Daarnaast is [XXX] eigenaar van de eenmanszaak Hanson Bedrijfsmakelaardij. Alle aan [XXX] gelieerde vennootschappen staan ingeschreven op het adres [adres] alwaar tevens het makelaarskantoor is gevestigd.
Tot slot is Bolwerk van mening dat [gedaagden] in staat moeten worden geacht een hogere huurprijs te betalen.
Het verweer
[gedaagden] betwisten de vordering. Allereerst merken zij op dat sprake is van zelf-standige woonruimte. Er is weliswaar sprake van een gedeelde entree, doch verder beschik-ken zij over alle benodigde voorzieningen.
Voorts hebben zij aangevoerd dat Bolwerk hen nooit heeft meege-deeld dat zij eigenaresse is geworden van het gehuurde. Op grond van artikel 7:274 lid 4 onder Pro b is een vordering gegrond op eigen gebruik niet toewijsbaar indien de opzegging is geschied binnen 3 jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder ter kennis is gebracht. Nu de wacht-termijn van 3 jaar nog niet is verstreken, kan Bolwerk niet tot opzeg-ging van de huur-over-eenkomst overgaan.
Verder voeren [gedaagden] aan dat zij het niet aannemelijk achten dat [XXX] met zijn gezin thans de bovenwoning wenst te betrekken. In de periode tussen 2002 en 2005 heeft [XXX] meerdere malen te kennen gegeven het gehuurde te willen betrekken bij het makelaarskantoor. [gedaagden] betwisten dan ook dat thans sprake is van dringend eigen gebruik. Bovendien was Bolwerk van het begin af aan op de hoogte van het feit dat [gedaagden] de tweede etage en zolder-verdie-ping bewoonden. Zij heeft deze situatie willens en wetens geaccepteerd. Voorts blijkt uit het handels-register dat [XXX] Holding B.V., het moederbedrijf van Bolwerk en Hanson Bedrijfsmakelaardij, is gelieerd met onder-nemin-gen die betrokken zijn bij handel in en ontwikkeling van vastgoed, waardoor het voor [XXX] en zijn gezin mogelijk moet zijn om andere woonruimte te vinden. Daarbij zal de finan-ciële situatie van [XXX] beter zijn dan die van [gedaagden]. Verder is door [gedaagden] nog aangevoerd dat het dringend eigen gebruik van Bolwerk niet het dringend eigen gebruik van [XXX] en/of zijn eenmanszaak kan zijn. Bolwerk is namelijk niet betrokken bij Hanson Bedrijfsmakelaardij.
Tot slot hebben [gedaagden] aangevoerd dat hun belangen om in het gehuurde te kun-nen blijven wonen groter zijn dan de belangen van Bolwerk om de woning tot haar beschik-king te stellen. [gedaagden] wonen al sinds 1975 in de woning en zijn zeer gehecht aan de woonomgeving. Daarentegen heeft Bolwerk haar belang niet aannemelijk gemaakt. Voorts heeft Bolwerk niet aannemelijk gemaakt dat er andere passende woon-ruimte voor hen voorhanden is. Bolwerk heeft [gedaagden] niet gewezen op een aantal alternatieve woningen. Een concreet aanbod hebben zij evenmin gehad.
Indien de vordering van Bolwerk wordt toegewezen, vorderen [gedaagden] een vergoe-ding van de te betalen verhuis- en herinrichtingskosten en dient Bolwerk een deel van een eventuele hogere huur als schadevergoeding aan hen te compenseren.
De beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro kan de rechter de vordering van Bolwerk slechts toewijzen indien Bolwerk aannemelijk maakt dat zij het verhuurder zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmer-king genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Onder eigen gebruik wordt ook verstaan gebruik door een ander dan de verhuurder persoon-lijk indien die ander tot de verhuurder in zodanig nauwe betrekking staat dat het gebruik door die ander als eigen gebruik door de verhuurder moet worden beschouwd. Zodanig eigen gebruik kan echter slechts als eigen gebruik gelden indien de verhuurder door de woning aan een ander in gebruik te geven haar eigen belang dient. Door Bolwerk is gesteld dat de verhuurder, te weten Bolwerk, en de ander, te weten [XXX], vereenzelvigd dienen te worden. De kantonrechter is echter van oordeel dat de belangen van Bolwerk niet zonder meer vereenzelvigd kunnen worden met de belangen van [XXX]. Door [XXX] is immers niet gesteld dat door tegemoetkoming aan de gestelde belangen van [XXX], te weten efficiëntere bedrijfsvoering van zijn eenmanszaak Hanson Bedrijfsmakelaardij en een hechter gezinsleven, tevens de belangen van Bolwerk worden gediend. Gelet de bedrijfs-omschrijving van Bolwerk, te weten het verwerven, restaureren en instandhouden van monumenten in de zin van de Monumentenwet en het lenen van gelden en het verstrekken van zekerheden, ziet de kantonrechter niet in op welke manier de belangen van Bolwerk gediend zijn indien aan de belangen van [XXX] tegemoet wordt gekomen. De kanton-rechter is dan ook van oordeel dat het eigen gebruik van Bolwerk niet is komen vast te staan.
Voorts is het de kantonrechter niet gebleken dat het voor [XXX] dringend nodig is dat hij met zijn gezin in de onmiddellijke nabijheid van het makelaarskantoor woont. Niet is gebleken dat [XXX] zodanig ver van het kantoor woont dat de bedrijfsvoering van het makelaarskantoor dan wel zijn gezinsleven in gevaar komt, noch is gebleken van financiële omstandigheden op grond waarvan het nodig is dat [XXX] het gehuurde in eigen gebruik neemt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [XXX] het dringend eigen gebruik niet voldoende onderbouwd.
Reeds op grond van het bovengenoemde komt de vordering van Bolwerk niet voor toe-wijzing in aanmerking. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
De proceskosten komen voor rekening van Bolwerk, omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Bolwerk tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagden] tot en met vandaag worden begroot op €450,-- aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.