Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 127774 / KG ZA 06-433
Vonnis in kort geding van 28 september 2006
in de zaak van
1. de vereniging
DE VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET FLATGEBOUW [ADRES],
gevestigd te [woonplaats],
2. [EISERS SUB 2],
beiden wonende te [woonplaats],
3. [EISERS SUB 3],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. P.F.P. Nabben,
tegen
1. [GEDAAGDE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [GEDAAGDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna ook de VvE,[eisers sub 2],[eisers sub 3], [gedaagde sub1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnotities van eisers
- de aantekeningen van [gedaagde sub 2].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het pand aan de [adres] te Haarlem is gesplitst in vier appartementsrechten: twee woningen ([nummer]-rood en [nummer]-zwart), een door middel van garagedeuren afgesloten (opslag)ruimte ([nummer]-a) en een klein onbebouwd perceel aan de achterzijde.
2.2. Tot deze appartementsrechten zijn de volgende personen gerechtigd:
- ten aanzien van [nummer]-zwart: [eisers sub 3] voornoemd
- ten aanzien van [nummer]-rood: [eisers sub 2] voornoemd
- ten aanzien van [nummer]-a: [gedaagde sub 1] voornoemd
- het onbebouwde perceeltje: [G.T en P.G.T].
De stemverhouding binnen de vergadering van de VvE is daarbij als volgt:
- [adres, nummer]-zwart: 4/11e deel van de stemmen
- [adres, nummer]-rood: 4/11e deel van de stemmen
- [adres, nummer]a: 2/11e deel
- het onbebouwde perceeltje: 1/11e deel.
2.3. [gedaagde sub1] heeft het appartement [adres, nummer]a verhuurd aan [gedaagde sub 2], die voornemens is om, samen met haar echtgenoot, in deze ruimte een snackbar en cateringservice te exploiteren.
2.4. Tijdens een op 3 augustus 2006 gehouden (spoed)vergadering van de VvE is gesproken over het gebruik van het appartement [adres, nummer]a. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren bij deze vergadering aanwezig.
2.5. Eind augustus 2006 zijn [gedaagde sub 2] en haar echtgenoot begonnen met het aanpassen van [adres, nummer] a aan de beoogde exploitatie als snackbar.
2.6. Bij aangetekende brief d.d. 23 augustus 2006 heeft [eisers sub 3] aan [gedaagde sub 1] medegedeeld dat hij bezwaren heeft tegen de exploitatie van een snackbar in [adres, nummer]a. Een kopie van deze brief heeft hij aan [gedaagde sub 2] gestuurd.
2.7. De procureur van de VvE heeft bij aangetekende brief d.d. 6 september 2006 en [gedaagde sub 2] gesommeerd de bouwactiviteiten met betrekking tot [adres, nummer]a met onmiddellijke ingang te staken.
3. Het geschil
3.1. Eisers vorderen dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
[gedaagde sub 2]:
1 zal veroordelen om de bouwactiviteiten aan de ruimte in het pand aan de [adres, nummer]-a te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie [X], met onmiddellijke ingang te staken en gestaakt te houden,
2 haar zal verbieden in die ruimte een cafetaria, snackbar of enig andere voor het publiek toegankelijke winkelruimte te vestigen,
3 een en ander op straffe van een aan eisers te verbeuren dwangsom van EUR 10.000,-- voor elke dag of dagdeel dat zij in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen,
4 met veroordeling, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten;
en [gedaagde sub 1]:
5 zal verbieden de ruimte in het pand aan de [adres, nummer]-a te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie [X], te gebruiken of in gebruik te geven voor de exploitatie van een cafetaria, snackbar of enig ander voor het publiek toegankelijke winkelruimte,
6 op straffe van een aan eisers te verbeuren dwangsom van EUR 100.000,-- voor elke overtreding van dat verbod,
7 met veroordeling, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten.
3.2. Aan deze vordering leggen eisers - kort samengevat - ten grondslag dat de voorgenomen exploitatie van [adres, nummer]a als snackbar/cafetaria en de daarmee samenhangende verbouwing strijdig zijn met verschillende bepalingen uit het splitsingsreglement, de splitsingsakte en de wet.
3.3. Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Artikel 16 lid 4 van het voor de VvE geldende splitsingsreglement (zoals gewijzigd bij akte wijziging splitsing d.d. 15 april 1987) bepaalt dat ‘Alle appartementsrechten dienen te worden gebruikt voor bewoning. Handel, nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend.’ Daarnaast bepaalt artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement dat ‘Ieder op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden’, terwijl in artikel 14 van dit reglement is bepaald dat de eigenaars en gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor het architectonische uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden en dat de toestemming niet kan worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar wordt gebracht.
4.2. Niet ter discussie staat dat het voorgenomen gebruik van [adres, nummer]a dat van een snackbar/caterbedrijf betreft en dat de hiermee samenhangende bouwplannen onder meer het aanbrengen van een deur en een venster in de muur aan de achterkant van het gebouw, het aanbrengen van een afvoerpijp langs de zijgevel, het plaatsen van een vetafschermer op de rioolafvoer en de vervanging van de pui aan de straatkant behelzen.
Op grond van de hiervoor genoemde bepalingen moet dan ook worden geconcludeerd dat zonder toestemming van de vergadering van de VvE deze exploitatie en bouwactiviteiten in geen geval toelaatbaar kunnen worden geacht.
4.3. Uit niets blijkt echter dat gedaagden deze toestemming hebben verkregen. Het moge zo zijn dat [eisers sub 3] welwillend heeft gereageerd toen de echtgenoot van [gedaagde sub 2] tijdens een kennismaking op 1 juli 2006 de plannen met [adres, nummer]a heeft uitgelegd, maar op basis van een eerste reactie van één appartementseigenaar hebben gedaagden niet mogen aannemen dat de vergadering van de VvE toestemming voor deze plannen verleent. Vast staat dat de echtgenoot van [gedaagde sub 2] op genoemde datum ook met [eisers sub 2] heeft gesproken, dat [eisers sub 2] daarbij aarzelend op de plannen heeft gereageerd en om bedenktijd heeft gevraagd en dat hij kort daarop telefonisch heeft medegedeeld dat hij niet met deze plannen akkoord gaat. Verder staat vast dat [eisers sub 3] niet lang na het gesprek eveneens aan de echtgenoot van [gedaagde sub 2] heeft medegedeeld dat hij niet met de plannen instemt. Tijdens de op 3 augustus 2006 gehouden spoedvergadering van de VvE - waarbij [gedaagde sub 2] en haar echtgenoot op uitnodiging van de VvE aanwezig waren - is bedoelde toestemming tenslotte ook niet verleend, zoals gedaagden ter zitting hebben erkend.
4.4. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat op voorhand moet worden geoordeeld dat gedaagden met de vestiging van een snackbar/cateringbedrijf in [adres, nummer]a en de met dit doel te verrichten bouwactiviteiten, onrechtmatig tegenover eisers handelen. Dit klemt te meer nu gedaagden hier onder meer bij brieven d.d. 23 augustus en 6 september 2006 op zijn gewezen, maar de realisatie van hun plannen met [adres, nummer]a ook daarna onverkort hebben doorgezet.
4.5. Verder is de vrees van eisers dat de vestiging van een horecagelegenheid zal leiden tot een aanzienlijke waardedaling van [adres, nummer]-zwart en [nummer]-rood als reëel te beschouwen en op zichzelf overigens niet betwist. Ook ligt het voor de hand om te verwachten dat de toeloop op de snackbar voor de bewoners van [adres, nummer]-zwart en [nummer]-rood een zekere mate van geluids- en andere overlast met zich zal brengen. Dat een dergelijke bedrijfsactiviteit zal leiden tot een beduidende verhoging van de premie van de opstalverzekering van [adres, nummer]-zwart en [nummer]-rood is tenslotte niet betwist. Daarom komt een doorslaggevend gewicht toe aan de belangen van eisers bij een veroordeling tot staking van de bouwactiviteiten, voor zover deze in strijd zijn met de artikelen 13 en 14 van het splitsingsregelement, en een verbod op het gebruik van [adres, nummer]a in strijd met artikel 16 van het splitsingsreglement.
4.6. De conclusie is dat de vordering van eisers voor toewijzing in aanmerking komt. De gevorderde dwangsommen zullen daarbij worden beperkt, zoals hierna is vermeld.
4.7. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij tezamen in de proceskosten worden veroordeeld. In hun pleitnota hebben eisers weliswaar opgemerkt dat op grond van art. 29 lid 5 van het splitsingsreglement (zoals gewijzigd bij akte wijziging splitsing) alle kosten voor [gedaagde sub 1] zijn, maar nu zij geen eiswijziging hebben geïntroduceerd en gesteld noch gebleken is dat deze bepaling in dit verband een andere strekking heeft dan artikel 237 lid 1 Rv, bestaat er geen aanleiding om op dit punt anders te oordelen.
De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,32
- vast recht 248,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.135,32
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde sub 2] om de bouwactiviteiten aan de ruimte in het pand aan de [adres, nummer]a te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie [X], met onmiddellijke ingang te staken en gestaakt te houden, voor zover deze bouwactiviteiten strijdig zijn met de artikelen 13 en 14 van het toepasselijke splitsingsreglement,
5.2. verbiedt [gedaagde sub 2] in de ruimte in het pand [adres, nummer]a te Haarlem een cafetaria, snackbar of enig ander voor het publiek toegankelijke winkelruimte te vestigen,
5.3. bepaalt dat [gedaagde sub 2] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelt met het onder 5.1 en 5.2 bepaalde, aan eisers een dwangsom verbeurt van EUR 10.000,--, tot een maximum van EUR 150.000,--,
5.4. verbiedt [gedaagde sub 1] de ruimte in het pand aan de [adres, nummer]a te Haarlem, te gebruiken of in gebruik te geven voor de exploitatie van een cafetaria, snackbar of enig ander voor het publiek toegankelijke winkelruimte,
5.5. bepaalt dat [gedaagde sub 1] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij in strijd handelt met het onder 5.4 bepaalde, aan eisers een dwangsom verbeurt van EUR 50.000,--, tot een maximum van EUR 150.000,--,
5.6. veroordeelt gedaagden tezamen in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op EUR 1.135,32,
5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.P. Ruitinga en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2006.?