Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4753
Uitspraakdatum: 9 augustus 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
Stichting X, gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij op 25 februari 2005 gedagtekende beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-weg 1 te P (hierna: ‘de onroerende zaak’ of ‘de woning’) vastgesteld op € 925.000, waardepeildatum 1 januari 2003, Woz-tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
Eiseres heeft op 4 april 2005 tegen deze beschikking bij verweerder een bezwaarschrift ingediend.
Verweerder heeft bij uitspraak van 10 augustus 2005 het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen op 16 september 2005 beroep ingesteld bij de rechtbank.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 25 april 2006 heeft verweerder een nader stuk ingediend. Eiseres heeft bij brief van 27 april 2006 een nader stuk ingediend. Deze stukken zijn in afschrift aan partijen gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2006. De onderhavige zaak is behandeld tegelijkertijd met zaak nummer 05/4754.
Eiseres is ter zitting vertegenwoordigd door haar voorzitter A, tevens eiseres in de zaak 05/4754, en door haar secretaris/penningmeester B. Namens verweerder is verschenen C. Partijen hebben ieder een pleitnota overgelegd en voorgedragen, waarvan de inhoud als hier opgenomen geldt. Eiseres heeft kennis kunnen nemen van de vier bij de pleitnota van verweerder behorende bijlagen en heeft zich daarover kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is eigenares van de onroerende zaak. Deze betreft een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW) aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van de NSW bedoelde voorwaarden.
2.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. De onroerende zaak wordt hierin omschreven als woonhuis en paardenstal met ondergrond en verder toebehoren. Als bouwjaar is vermeld circa 1608 tot 1760. De inhoud van de woning bedraagt circa 3.139 m³ en de perceelsoppervlakte bedraagt 133.554 m².
In de uitspraak casu quo in het verweerschrift is met betrekking tot de paardenstal vermeld dat het gaat om een kapschuur met paardenboxen, kantine en smidse, alles opgeleverd in 2004. De oppervlakte ervan bedraagt 358 m².
In dit rapport zijn drie vergelijkingsobjecten vermeld:
Straat en huisnummer Kad. opp. Inhoud hoofdgebouw Verkoopdatum Verkoopprijs
B-weg 1 5.040 m² 2.044 m³ 01-08-2002 € 1.326.750
C-weg 1 2.160 m² 1.270 m³ 04-03-2002 € 1.256.971
D-weg 1 6.010 m² 2.366 m³ 01-08-2002 € 2.155.456
Onr. zaak eiseres 133.554 m² 3.139 m³ Woz-waarde € 925.000
2.3. Tot de stukken behoort voorts een taxatieverslag woningen. Als bouwjaar is hierin vermeld 1641. Blijkens dit verslag is de berekening van de Woz-waarde als volgt opgebouwd:
- inhoud hoofdobject 3.139 m³ € 1.286.000
- grondoppervlakte hoofdobject 295 m² € 147.000
- overige grondoppervlak 132.901 m²
Kostbaar onderhoud, niet geisoleerd, grondwateroverlast
Deel objecten
Pergola € 5.000
Paardenstal € 105.000
Subtotaal € 1.543.000
Instandhoudingsfactor ongebouwd: 0,608
Instandhoudingsfactor gebouwd : 0,980
Factor bestemmingswaarde : 0,600
Vastgestelde benuttingswaarde € 925.000
2.4. In de bij de pleitnota van verweerder behorende bijlagen zijn berekeningsformulieren met betrekking tot de hiervoor onder 2.2. vermelde vergelijkingsobjecten opgenomen. Voor de woning B-weg 1 bedraagt de prijs € 343 per m³. Voor het object C-weg 1 bedraagt deze € 560 en voor het object D-weg 1 € 638. Met betrekking tot de laatste twee objecten is vermeld dat deze in goede staat zijn verkocht. Voorts is vermeld dat het object B-weg 1 een voormalig klooster is dat in volledig oude, oorspronkelijke staat is verkocht, dat er veel achterstallig onderhoud is en dat de ligging nadelig wordt beïnvloed door het achter gelegen industriegebied.
2.5. Eiseres heeft in het geding gebracht een Periodiek Instandhoudingsplan 2007 t/m 2012 (hierna: P.I.P.). Het P.I.P. is opgesteld door D B.V., de inspectiedatum was 2 januari 2006. Hierin staat, voor zover hier van belang, vermeld:
“(blz. 2)Tijdens de nulmeting is gebleken dat de bouwkundige staat van X redelijk tot goed is. Echter een aantal onderdelen zijn slecht en aan een goede restauratie toe. Het betreffen hier de onderdelen bordestrap A, gevel bordes C en de vloer van de stijlkamer.
Ons instandhoudingsprogramma omvat een periode van 6 jaar en begint in het jaar 2007. Het programma is opgesteld naar de eisen van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg (...).
(...)
Algemeen
Het hoofdgebouw verkeert in een goede staat van onderhoud. De bordestrap bij de voorgevel A moet dringend worden gerestaureerd.
De houten vloer van verdieping 1 (woonkamer achter) is dringend aan een goede restauratie toe.”
Tussen partijen is niet in geschil dat de kosten van het achterstallig onderhoud volgens het P.I.P.-rapport € 87.097 bedragen.
2.6. Tot de stukken behoort voorts een door eiseres in het geding gebracht en door E makelaardij opgesteld taxatierapport met betrekking tot de onroerende zaak. In dit rapport is, voor zover hier van belang, vermeld:
“Op het terrein bevindt zich een kapschuur met hovenierskantine en paarden- en schapenstal, gebouwd voor het beheer van het park en het gevoerde extensieve begrazingsbeheer van de weide, met als doel te voldoen aan de 25-jarige onderhoudsverplichting van de Natuurschoonwet 1928.
Per opnamedatum 25 april 2006;
(...)
INHOUD
Totale bebouwde oppervlakte ca. 295 m2
-Souterrain 295 m2 x 1,75 (h) = 516 m3
-Begane grond – 1e verd. 262 m2 x 7 = 1.834 m3
-Uitbouw 55,38 m2 x 1,2 = 66,5 m3
-Zolder 128,4 x 3,77 = 484 m3
-Totaal = 2.900 m3
Inhoud ca. 2900 m3. Bouwjaar ca. 1641.
Inhoud volgens opgave/calculatie gemeente P: 3139 m2
(...)
de W.O.Z.-waarde van het object, per opnamedatum bedraagt;
€. 687.000,-
(...)
Verantwoording:
Vergelijkingsmethode
Vergelijkingsobject: Binnen de gemeente P bestaan nauwelijks vergelijkbare objecten qua bouwperiode, bouwstijl en afmetingen, behoudens ‘Huis F’, E-weg 1 te P. Van dit object zijn de volgende gegevens bekend:
Bebouwd oppervlak 291 m2
Inhoud 2143 m3
Huidige WOZ-waarde volgens opgave eigenaar: € 522.000,-
Grondwaarde volgens O.Z.B.-calculatie: € 300,- x 291 m2 € 87.300,- -/-
€ 434.700,-
434.700/2143 m3 x 3139m2 (opgaaf O.Z.B.-calculatie)=
3139/2143 x € 522.000,- = ca. € 636.735,-
grond 295 m2 x € 300,- = € 88.500,-
totaal X = € 725.235,-
(Huis F is recentelijk in- en uitwendig compleet gerenoveerd,
waarna de jaarlijkse onderhoudskosten tot een minimum
beperkt blijven)
aftrek achterstallig onderhoud volgens
P.I.P.-rapport (Periodiek InstandhoudingsPlan) € 87.097,- p.j., -/-
Waarde (vergelijkingsmethode) € 638.138,=
Kuberingsmethode
2900 m3 x 350,- per m3 = 1.098.650,-
295 m2 ondergrond x 450,- per m2 = 132.750,-
totaal = 1.231.400,-
x factor 0,6 (60%) = 738.840,-
aftrek achterstallig onderhoud
volgens P.I.P.-rapport (Periodiek
InstandhoudingsPlan) € 87.097,- p.j., -/-
Waarde (kuberingsmethode) = € 651.743,-
(...)
Kapschuur: Huurwaardekapitalisatiemethode
Bruto huuropbrengst € 5196,- p.j.
gas, licht en water € 480,- p.j.
Netto Huuropbrengst € 4716, p.j.
Huurwaardecalculatie:
€ 4716,- x 12,5* = € 58.950,-
x bestemmingswaardefactor 0,6 = € 35.370,-
rekenfactor bruto aanvangsrendement ca. 8%
Totaal € 651.743,-
€ 35.370,- +
€ 687.113,-“
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en naar de pleitnota’s.
Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
Eiseres:
De vorige taxateur, de heer G, heeft de m³-waardering van Huis F toegepast op X. Helaas is hij weg bij de gemeente, anders hadden wij hier niet gestaan. De inhoud daarvan is destijds door de gemeente opgegeven. Die methode is nog steeds juist. Op X staan vier objecten. Onze taxateur heeft vergeleken met E-weg 1. Het hoofdgebouw daar wijkt te veel af.
De gemeente is niet op de hoogte van de bestemmingswaardeproblematiek. Het P.I.P. gaat uitsluitend over het pand.
De gemeente past een aftrek van 40 procent toe. Het pand wordt aldus op een lagere bestemmingswaarde gewaardeerd door het onderhoud van het terrein. Daarbij komt nog het onderhoud van het pand zelf.
Eiseres is het niet eens met de vermelding op bladzijde 12, onderaan, van de taxatie-instructie: de 60 procent is wel een discussiepunt.
Het hoofdgebouw van Huis F, waarmee de gemeente wil vergelijken, heeft uitstraling en ligt dominant naar voren.
Bij een eerdere procedure, bij het Gerechtshof Amsterdam, was de inhoud nauwelijks aan de orde. Volgens dit hof was de waarde aanzienlijk lager dan nu. Het verschil ad 200 m³ betreft een onbruikbaar souterrain. De stahoogte is 1,75 m en er is veel overlast van grondwater. Dan worden pompen ingezet, daardoor liggen er veel buizen. Soms is het droog. Een overleg om een gezamenlijke berekening te maken van de inhoud is misgelopen. Wij hadden een buurman meegenomen die zei dat de gemeente de procedure zou verliezen. Toen de taxateur kwam, was er geen probleem, maar 200 m³ moet niet op de onderwerpelijke manier worden gewaardeerd. Onze taxateur gaat uit van 2.900 m³.
Hoe meer de grond waard is, des te lager is de prijs per m³.
Het gaat om een kapschuur met een hovenierskantine, een paar stalletjes en een werkplaats. Die is er gekomen, omdat het vroegere koetshuis een woonbestemming kreeg. Een object hoeft toch niet de prijs waard te zijn die het heeft gekost. De schuur is verhuurd. De huur is gekapitaliseerd voor de bepaling van de waarde ervan. Wij twijfelen eraan of je een waarde mag toekennen aan elementen die dienen voor het onderhouden van het landgoed.
Per stal wordt € 120 huur betaald. Er zijn drie stallen. Dat is marktconform: nergens wordt meer betaald. De hoveniersorganisatie huurde voorheen elders. Men wilde alleen van ons huren, als men dezelfde huur kon betalen. Wij zijn daarmee akkoord gegaan, want anders zouden wij niets hebben. De kapschuur begon al met een verliespost, omdat we een architect nodig hadden. De hoveniers zaten voorheen bij ons in de keuken. Nu hebben zij een eigen kantine en toilet. De schuur kan aan niemand anders worden verhuurd. Er staan allerlei apparaten in. Het investeringsbedrag weten wij niet meer precies. Volgens de waardeleer van Limperg kun je investeren wat je wilt, maar als je niet voldoende opbrengst hebt, moet je waarderen op hetgeen je ontvangt.
Het is de vraag wie nog bereid is een landgoed als dit te beheren. Er kan geen raam open: dat verlaagt de waarde. Andere woningen zijn niet vergelijkbaar. De waarden daarvan zijn gestegen, van onze woning niet.
Verweerder:
De heer G heeft het pand getaxeerd. Hij heeft ook het bezwaar behandeld en afgewezen. Als hij nog bij de gemeente werkte, zouden wij hier ook hebben gestaan.
Bij de taxatie is het ongebouwde deel van het land niet meegenomen. Op de opstal is factor 0,6 losgelaten. Deze ontstaat door de factor gebouwd te vermenigvuldigen met de factor ongebouwd. Ook de taxateur van eiseres hanteert deze factor. Hierover bestaat geen discussie. Wij verwijzen hierbij ook naar bladzijde 12, onderaan, van de taxatie-instructie.
Er is wel rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van het hoofdgebouw. Het pand is al jaren onderwerp van discussie; wij zijn er een aantal malen geweest. De onderhoudstoestand is bekend en komt tot uitdrukking in de bestemmingswaarde. In het taxatieverslag is te zien hoe de factor is opgebouwd. Op 2 juni 2001 is het pand van binnen opgenomen. De staat waarin de onroerende zaak zich toen bevond, zal sindsdien niet verbeterd zijn. Van die opname is gebruik gemaakt voor de taxatie.
Wij gebruiken vergelijkingsobjecten, terwijl eiseres steeds één object gebruikt. Er moet met verkoopcijfers worden vergeleken om de opstal te taxeren. Daarbij wordt rekening gehouden met de bouwkundige staat. Daarna wordt de bestemmingswaarde bepaald.
Het Huis F is een hoofdgebouw met twee segmenten: gebogen vleugels. In één van die vleugels bevindt zich een woning. Die vormt E-weg 1. Deze woning is heel anders dan het pand van eiseres. Als men al vergelijkt, moet men met het hoofdgebouw vergelijken.
In het verleden heeft men ervoor gekozen een gezamenlijke berekening te maken om de discussie over de inhoud uit de wereld te helpen. De geringe stahoogte van een deel van de kelder is ook bekend.
Indien men een object gaat verhuren, relateert men de hoogte van de huur aan de stichtingskosten. Normaal wil men een bepaald rendement behalen. Eiseres heeft de opstallen verhuurd, maar daarvoor geen marktconforme huur gevraagd. In het kader van de Wet-woz moeten wij uitgaan van reële, marktconforme prijzen. Het is niet duidelijk hoe de huur tot stand is gekomen. Het is vreemd dat de taxateur van eiseres op € 58.950 uitkomt. Het is wel voorstelbaar dat eiseres bij de huur niet naar winst streeft, zoals bijvoorbeeld bij een kantoorpand waarbij de huur aan de investering wordt gerelateerd, maar het is niet voorstelbaar dat eiseres erop toelegt. De indruk wordt gewekt dat de huur aan de hoveniers onderdeel uitmaakt van een andere overeenkomst: dit lijkt ons niet redelijk voor de waardering. De Wet-woz vermeldt de keuze tussen vervangingswaarde en verkoopopbrengsten. In het onderhavige geval is de investering hoger dan de gekapitaliseerde huurwaarde. De huurkapitalisatiemethode werkt niet ongerijmd, indien wordt uitgegaan van een reële huur.
Het landgoed moet inclusief alle opstallen worden getaxeerd. Vervolgens moet in verband met de bestemmingswaarde worden gecorrigeerd. Het is voorstelbaar dat een eventuele koper meer betaalt dan de getaxeerde waarde gezien de door eiseres gepleegde investering. Om die kapschuur te verkrijgen moet men € 100 à € 200.000 investeren.
Een landgoed is een kostbare geschiedenis, daarom is deze waarderingstechniek voorgeschreven.
De taxatie-instructie van 1999 is de laatste die er is. Wellicht komt er naar aanleiding van deze procedure een actualisering. De methodiek is nog steeds van toepassing.
De verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten stonden in het taxatierapport. Bij de pleitnota is een analyse daarvan gevoegd. Van de opbrengst per m³ van de vergelijkingsobjecten is voor het hoofdgebouw van eiseres 80 procent genomen. Daarna is factor 0,6 erop toegepast.
5. Toepasselijke regelgeving
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Het vijfde lid van voormeld artikel luidt: “In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.”
5.2. In artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet woz is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, alsmede dat de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, ligt. Voorts houdt artikel 18, derde lid, van de Wet woz in dat bij ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de door de afnemers geheven belastingen als bedoeld in artikel 1, derde lid.
5.3. Aan artikel 18, derde lid, van de Wet woz is uitvoering gegeven in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet woz (hierna: de Uitvoeringsregeling). In deze regeling is, voorzover hier van belang, het volgende bepaald:
Art. 2.1. Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
a. (.......;
b. één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, van die wet bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
5.4. Tot de gedingstukken behoort voorts een afschrift van de beleidsregels volgens welke verweerder ten behoeve van de Wet woz onroerende zaken als de onderhavige pleegt te taxeren (de Taxatie-instructie NSW-landgoederen ten behoeve van de waardering voor de Wet woz; hierna: taxatie-instructie). Hierin staat onder meer het volgende vermeld:
“4 BESTEMMINGSWAARDE
Het in artikel 17 lid Pro (...) (5) van de wet WOZ omschreven waardebegrip wordt kortheidshalve aangeduid als de BESTEMMINGSWAARDE.
De bestemmingswaarde is de waarde in het economisch verkeer, onder aftrek van een percentage, dat afhankelijk is van de benodigde inspanning om de uit de wet- en regelgeving (NSW én WOZ) voortvloeiende instandhoudingsverplichting na te komen.
Wellicht ten overvloede wordt nog aangegeven, dat uitsluitend ten aanzien van objecten en objectdelen WELKE TOT WONING DIENEN en gebouwde eigendommen, die daaraan dienstbaar zijn de bestemmingswaarde geldt.
(...)
Hoewel in letterlijke zin wellicht een andere conclusie kan worden getrokken (uit de tekst van artikel 17, vijfde lid, Wet woz, toevoeging rechtbank), wordt er in het kader van deze taxatie-instructie van uitgegaan, dat deze instandhoudingsverplichting (vrijwel) uitsluitend het ongebouwde landgoed betreft.
De toevoeging “geen opgaand hout te vellen anders dan ...” wijst daar ook op!
Alleen bijzondere op het landgoed voorkomende gebouwde eigendommen dienen in de uit de wet- en regelgeving voortvloeiende instandhoudingsverplichting te worden betrokken.
Hierbij moet met name worden gedacht aan gebouwde onderdelen, welke geen economisch of praktisch nut (meer) hebben en toch in stand gehouden moeten worden.
Te denken valt aan een onder de rangschikking vallende watermolen, een zonnewijzer, een duiventil e.d.
Bij gebouwde objectonderdelen, die wel een economisch of praktisch nut hebben, zal bij het vaststellen van de economische waarde (...) immers al rekening gehuden zijn met de extra grootte van het object, de hoge stookkosten, de extreme onderhoudsgevoeligheid enz.
Indien deze elementen vervolgens ook (...) bij het bepalen van de bestemmingswaarde opnieuw betrokken worden, zou ten onrechte voor de tweede maal met deze aspecten rekening worden gehouden.
De bestemmingswaarde van objecten, welke tot woning dienen en delen, die dienstbaar zijn aan de woning, wordt dus bepaald, door de waarde in het economisch verkeer te vermenigvuldigen met een factor, die kleiner is dan 1, en wordt bepaald, rekening houdend met de mate van instandhoudingsverplichting van het landgoed.
(...)
6. WAARDEBEPALING
Op een NSW-landgoed kan men diverse objectensoorten aantreffen.
Naast het (...) landhuis, kan men er niet alleen (...) aantreffen, maar ook verhuurde
kantoorruimten, horecabedrijven en campings.
Uitgaande van een juiste afbakening dienen al deze objecten getaxeerd te worden. Daarbij kunnen de daartoe geëigende taxatiemethodieken worden toegepast, zoals die ook t.a.v. andere WOZ-objecten gelden.
Specifieke aanpassingen dienen daarna plaats te vinden.
(...)
6.2. NIET-WONINGEN
Ook bij niet-woningen wordt aansluiting gezocht bij het plaatselijke of regionale marktbeeld.”
6. Beoordeling van het geschil
6.1. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.2.1. Ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak € 925.000 (0,6 x € 1.543.000) bedraagt, heeft verweerder zich beroepen op het door hem in het geding gebrachte taxatierapport en het taxatieverslag woningen, vermeld onder respectievelijk 2.2. en 2.3.
6.2.2. Voor de voor het hoofdobject vastgestelde waarde van [€ 1.286.000 (inhoud) + € 147.000 (ondergrond) = ] € 1.433.000 heeft verweerder zich hoofdzakelijk beroepen op de prijzen die zijn gerealiseerd bij de verkoop van de onder 2.2. vermelde objecten.
Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder met genoemd taxatierapport en taxatieverslag en met de door hem in het verweerschrift en ter zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het hoofdobject en de waarde van de ondergrond van de woning, niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder is uitgegaan van de gemiddelde prijs per m³ die is gerealiseerd bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten, en daarop vanwege kosten van onderhoud een korting van twintig procent heeft toegepast. In dit kader heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat rekening moet worden gehouden met een hogere aftrek aan onderhoudskosten. Dit te minder nu uit het P.I.P. blijkt dat de bouwkundige staat redelijk tot goed is. De rechtbank acht aannemelijk dat kosten van het volgens het P.I.P. dringend te verrichten onderhoud zijn verdisconteerd in voormelde door verweerder toegepaste aftrek van twintig procent. Het P.I.P. vermeldt niets over de door eiseres ter zitting gestelde overlast van water in het souterrain en ook overigens is deze overlast niet in die mate aannemelijk gemaakt, dat moet worden geoordeeld dat de door verweerder toegepaste korting van twintig procent op de waarde per m³ niet voldoende is.
Voorts heeft eiseres tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de woning minder dan 3.139 m³ bedraagt.
De stelling van eiseres dat slechts één pand, te weten ‘Huis F’, E-weg 1, vergelijkbaar is, treft geen doel nu dit pand niet is verkocht, en derhalve geen sprake is van een gerealiseerde verkoopprijs die in een vergelijking zou kunnen worden betrokken.
6.2.3. Verweerder heeft de waarde van de pergola vastgesteld op € 5.000. Hij verwijst hiervoor naar het door hem in het geding gebrachte taxatierapport. Nu eiseres tegen deze waarde geen afzonderlijke grief heeft ingebracht en ook overigens van de onjuistheid ervan niet is gebleken, is de rechtbank van oordeel dat deze waarde niet op een te hoog bedrag is bepaald.
6.2.4. Verweerder heeft de waarde van de kapschuur/paardenstal vastgesteld op € 105.000. Hij heeft zich hiervoor gebaseerd op een bedrag aan huur dat eiseres volgens verweerder had kunnen bedingen gezien de door haar gepleegde investering. Eiseres stelt hiertegenover dat voor de paardenboxen een reële huur wordt ontvangen en dat de kantine slechts aan de hoveniers kon worden verhuurd, indien zij eenzelfde huur mochten betalen als zij voorheen elders betaalden. Eiseres voegt hieraan toe dat zij, indien zij de kantine niet aan de hoveniers had kunnen verhuren, - afgezien van de paardenboxen - in het geheel geen huur had kunnen ontvangen.
De rechtbank acht de waarde die verweerder toekent aan de kapschuur/paardenstal niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank gaat verweerder ten onrechte voorbij aan de door eiseres gestelde werkelijke huuropbrengsten. Dat aan deze huurovereenkomst andere dan zakelijke overwegingen ten grondslag hebben gelegen of dat de overeenkomst deel uitmaakt van een andere overeenkomst heeft verweerder, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt. Nu verweerder tegen de door eiseres voorgestane berekening op zich zelf geen grieven heeft aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van de kapschuur op € 58.950. In zoverre is het beroep gegrond.
6.3. Op grond van het onder 6.2.1. tot en met 6.2.4. overwogene is het gelijk gedeeltelijk aan eiseres. De woz-waarde van de onroerende zaak dient daarom te worden vastgesteld op 0,6 (de niet in geschil zijnde factor bestemmingswaarde) x (€ 1.433.000 + € 5.000 + € 58.950 =) € 1.496.950 = € 898.170, afgerond € 898.000.
7. Proceskosten
Nu het beroep ten dele gegrond is, zijn er in beginsel termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Nu van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand evenwel niets is komen vast te staan en omtrent overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten niets is gesteld of gebleken, blijft een veroordeling achterwege.
8. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en de beschikking;
- stelt de waarde vast op € 898.000, en
- gelast dat de gemeente het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 9 augustus 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J. Snitker, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.