Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5522
Uitspraakdatum: 20 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 11, te Hoofddorp (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op
€ 396.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 september 2005 de waarde verminderd tot € 360.000. Eiser heeft daartegen bij brief van 17 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op 20 oktober 2005, beroep ingesteld. Het beroepschrift is nader aangevuld op 31 mei 2006.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2006. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen B, tot bijstand vergezeld van C, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1.Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met inpandige garage. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 294 m².
2.2.Naar aanleiding van het ingediende beroepschrift heeft verweerder een taxatie laten verrichten. In zijn rapport komt de taxateur tot de conclusie dat de waarde van de woning
€ 349.000 is. Bij de vaststelling van de waarde heeft hij zich gebaseerd op de verkoopcijfers van de woningen a-straat 19, b-straat 88, c-straat 90 en d-straat 90 alle te Z. De gegevens van deze vergelijkingsobjecten luiden als volgt:
Inhoud Opp. kavel Transactiedatum Verkoopprijs Woz-waarde
m3 m2 EUR EUR
a-straat 19 580 294 16-12-2002 372.500 448.000
b-straat 88 432 300 04-03-2003 375.000 373.000
c-straat 90 544 263 08-01-2003 387.982 401.000
d-straat 90 495 274 16-04-2002 392.520 414.000
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de in geding zijnde woning door verweerder bij de bestreden uitspraak te hoog is vastgesteld.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Als waarderingsmaatstaf geldt dus de waarde in het economisch verkeer, die bepaald wordt met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met woningen waarvan marktgegevens in de vorm van verkoopcijfers beschikbaar zijn, aangepast naar de staat waarin de woning op de waardepeildatum verkeert. Daarbij wordt in de regel uitgegaan van openbare verkoop aan de meest biedende gegadigde. Er zijn de rechtbank geen omstandigheden bekend op grond waarvan van die regel zou moeten worden afgeweken.
4.3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde waarde aansluiting gezocht bij de verkoopprijzen die rondom de peildatum voor vier min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet woz als hiervoor weergegeven. In het taxatierapport zijn met betrekking tot de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende gegevens opgenomen met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, onderhoudsstaat en bouwperiode. Verweerder heeft daarmee, met inachtneming van de onderlinge verschillen, voldoende aannemelijk gemaakt dat deze objecten zodanig vergelijkbaar zijn met de woning, dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als uitgangspunt kunnen worden genomen ter onderbouwing van de voor de woning vastgestelde waarde.
4.4.Eiser heeft gesteld dat de inhoud van de woning niet juist is berekend door verweerder. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een berekening overlegd. Deze berekening is gebaseerd op de bouwtekeningen van eisers woning. Eiser heeft bij zijn berekening rekening gehouden met de netto-inhoud van de woning. Voorts heeft hij de verhoging van de woonkamer/keuken en de berging door twee gedeeld in verband met een schuin dak. Verweerder heeft de inhoud van de woning eveneens bepaald aan de hand van de bouwtekening, maar is hierbij uitgegaan van de bruto-inhoud. Nu meting naar bruto-inhoud de gebruikelijke methode is voor de inhoudsberekening van de woningen is de rechtbank van oordeel dat deze grief van eiser niet kan slagen.
4.5.Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning conform de vastgestelde waarde in het taxatierapport dient te worden bepaald. De vraag rijst in dat geval of dan het beroep, gelet op artikel 26a van de Wet woz, ongegrond moet worden verklaard omdat de juist geachte waarde niet meer dan 4 % afwijkt van de door verweerder vastgestelde waarde.
4.6.De rechtbank is van oordeel dat artikel 26a van de Wet woz moet worden toegepast ten aanzien van de door verweerder vastgestelde waarde bij de primaire beschikking en niet de waarde die in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Redengevend hiervoor acht de rechtbank dat in artikel 26a van de Wet woz is opgenomen dat moet worden gekeken naar de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet woz bij beschikking vastgestelde waarde. De uitspraak op bezwaar kan niet als een dergelijke beschikking worden aangemerkt.
4.7.Vorenstaande brengt met zich dat de juist geachte waarde van € 349.000 meer dan 4 % afwijkt van € 396.000, zodat het beroep gegrond is. De uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. Met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, zijn in beginsel termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten. Voor vergoeding komen op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking de door eiser gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, door de rechtbank begroot op € 4. De verletkosten bedragen blijkens de opgave van eiser, ten aanzien waarvan verweerder het oordeel aan de rechtbank heeft gelaten, € 150. De rechtbank acht dit bedrag niet onredelijk.
Voorts heeft eiser een factuur overlegd van de Gebroeders X, makelaars – taxateur o.g.. Eiser heeft bij hun advies ingewonnen met betrekking tot de onderhavige procedure. De rechtbank is van oordeel dat niet voldoende duidelijk is geworden dat het ingewonnen advies een relevante bijdrage aan de procedure heeft geleverd. De rechtbank is derhalve van oordeel dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het totaal te vergoeden bedrag beloopt derhalve € 154.
6. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
€ 349.000;
- veroordeelt verweerder in de kosten van het beroep, aan de zijde van eiser gevallen en vastgesteld op € 154, onder aanwijzing van de gemeente Haarlemmermeer als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- gelast de gemeente Haarlemmermeer het door eiser voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 37 aan hem te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 20 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.G. Kemmers, in tegenwoordigheid van mr. M. Put, griffier.
Afschrift
verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.