Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 107641 / HA ZA 04-1661
Vonnis van 10 mei 2006
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DURA VERMEER BOUW AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. D.C. Orobio de Castro te Amsterdam,
tegen
de naamloze vennootschap
KONINKLIJKE VERKADE N.V.,
gevestigd te Zaandam,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. H.K. Garvelink,
advocaten mrs. J.A.M.A. Sluysmans en J.G. de Vries Robbé te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna Dura en Verkade genoemd worden.
1. De procedure
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 november 2004 met producties
- de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met één productie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie met producties
- de conclusie van dupliek in reconventie tevens houdende akte uitlating producties met producties
- de akte uitlating producties in reconventie zijdens Verkade
- de pleidooien, de ter gelegenheid daarvan door Verkade nog in het geding gebrachte stukken en de door beide partijen overgelegde pleitnotities.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend danwel niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de onweersproken inhoud van overgelegde producties staat in dit geding het volgende vast:
2.2. Nabij het centrum van Zaandam bevindt zich het zogenoemde Verkadeterrein. Aan de ene kant wordt dat terrein begrensd door de rivier De Zaan en aan de andere kant door de Provinciale weg. Het terrein kan in drie locaties worden opgesplitst, te weten: het Chocolade fabrieksterrein (1.4101 ha), het Biscuit fabrieksterrein (7.0890 ha) en het Sportterrein (3.6208 ha).
2.3. Verkade is in 1990 overgenomen door United Biscuits (UK) Ltd (hierna: UB), een rechtspersoon naar Engels recht.
2.4. Volgens een memorandum (hierna: het Memorandum) van 4 april 1997 van Chesterton International (Nederland) BV (hierna: Chesterton), welk bedrijf Verkade heeft begeleid bij de herontwikkeling van het Verkadeterrein, bestond in 1997 bij de directie van Verkade/UB de ambitie om, indien de opbrengsten van een eventuele verkoop van het Verkadeterrein dat zouden rechtvaardigen, de bedrijfsactiviteiten te verhuizen naar een nieuwe faciliteit binnen de gemeente Zaanstad.
2.5. Bij “de eventuele verkoop van het Verkadeterrein” zou de volgende, op bladzijde 1 van het Memorandum vermelde procedure worden gehanteerd:
Fase I
Een geselecteerd aantal partijen krijgt de beschikking over informatie omtrent het terrein en de daarbij behorende studies. Gedurende een periode van ca. 4 weken worden deze partijen in de gelegenheid gesteld hun eigen analyses en voorlopige haalbaarheidsstudies te doen.
Fase II
Aan het eind van fase I worden geselecteerde partijen uitgenodigd voor een gesprek met de directie van Verkade/United Biscuits om een uiteenzetting te geven van de waarde die zij toekennen aan het terrein alsmede een indicatieve koopprijs. Tijdens dit overleg zal o.m. gekeken worden naar de volgende zaken:
1. De wijze waarop partijen de waarde bepaald hebben alsmede de aannames die gehanteerd zijn bij deze waardebepaling.
2. De randvoorwaarden die partijen verbinden aan het realiseren van de aankoopprijs alsmede de “hardheid” van de prijsindicatie.
Fase III
a) Interne terugkoppeling en vergelijking van de verschillende indicaties.
b) Het uitnodigen van een tweetal partijen om de aangegeven indicatieve aankoopprijs, en
overige randvoorwaarden uit te werken.
Fase IV
Gedurende 8 weken worden deze partijen in de gelegenheid gesteld hun bod onvoorwaardelijk te maken.
2.6. Het Memorandum is bij brief van 28 mei 1997, vergezeld van andere informatie, door Chesterton “geheel vrijblijvend” aan Dura en nog 15 andere ontwikkelaars toegezonden.
2.7. Naar aanleiding hiervan heeft Dura bij brief van 9 juli 1997 aan Chesterton haar “eerste en vrijblijvende visie” doen toekomen op de herontwikkeling van het Verkadeterrein en de bouw van de nieuwe productiefaciliteit. Eveneens op 9 juli 1997 heeft Dura haar plannen aan Verkade gepresenteerd.
2.8. Ten vervolge op haar planpresentatie van 9 juli 1997 heeft Dura bij brief van 11 juli 1997 nog “nadere informatie” aan Verkade toegezonden.
2.9. Bij brief van 21 juli 1997 heeft Verkade Dura uitgenodigd deel te nemen aan de “2e fase van het selectieproces voor de bouw van een nieuwe productiefaciliteit voor United Biscuits/Koninklijke Verkade alsmede de herontwikkeling van de bestaande Verkade-terreinen”. Nog twee andere partijen ontvingen een dergelijke uitnodiging.
2.10. Op 19 november 1997 heeft Dura haar planpresentatie “Herontwikkeling Verkade-terrein; van werken naar wonen” aan Verkade toegelicht. Bij brief van zelfde datum heeft zij die planpresentatie, gedateerd 18 november 1997, aan Verkade doen toekomen. Deze brief vangt aan als volgt:
In vervolg op onze eerste planpresentatie van 9 juli 1997 alsmede onze brieven van 9 juli 1997 (...) en 11 juli 1997 (...), doen wij onderstaand nadere informatie toekomen.
Algemeen, formulering doelstelling en uitgangspunten
Bovengenoemde planpresentatie is voor de directie van Koninklijke Verkade N.V./United Biscuits aanleiding geweest Dura Bouwgroep te selecteren voor de zogeheten 2e fase van het selectieproces; Dura is verzocht “aannames ten aanzien van milieu/sanering/slopen en bouwrijp maken verder te toetsen en van alle onzekerheden te ontdoen”.
2.11. Bij brief van 21 november 1997 heeft Dura nog “nadere informatie” aan Verkade verschaft, onder meer aldus:
I: Verwervingsprijs
Woensdagmiddag hebben wij u meegedeeld bereid te zijn een verwervingsprijs van f 28,7 mio. te garanderen. Uitgaande van de voorliggende planning kan de contante waarde worden bepaald op f 26,6 mio.
(...)
2.12. De “definitieve versie” van de planpresentatie “Herontwikkeling Verkade-terrein Zaandam; van werken naar wonen” is bij brief van 4 december 1997 door Dura aan Verkade toegezonden. De presentatie bestaat uit een Ontwikkelingsvoorstel (van 30 bladzijden) en een Woningcatalogus (van 45 bladzijden).
2.13. Bij brief van 10 januari 1998 heeft T.S. namens Verkade het volgende aan Dura medegedeeld:
Midden december 1997 hebben wij U medegedeeld dat onze beslissing ter bepaling met welke partij wij de verdere ontwikkeling van het Verkade-terrein te Zaandam zullen voortzetten, uitstel behoefde tot in januari 1998.
Het verheugt ons U nu te kunnen mededelen dat Uw firma in de door ons opgestelde rangorde, prioriteit heeft gekregen boven de twee andere kandidaten, in rangorde IBC-Muwi en ZVH/Het Oosten. Deze keuze is tot stand gekomen op basis van Uw financieel bod, de door U geschetste planontwikkeling en de positieve beoordeling in totaal van de door U ingediende plannen door zowel United Biscuits als de Gemeente Zaanstad.
Zoals eerder reeds medegedeeld is een definitieve verkoop van het aangeboden terrein alleen mogelijk na goedkeuring door de Managing Board van United Biscuits; wij verwachten in de maand februari 1998 U hierover verder te informeren.
Hierop vooruitlopend verzoeken wij U (...) een conceptcontract op te stellen wat gereed dient te zijn voor 20 januari 1998.
(...)
2.14. Vervolgens heeft Dura bij brief van 28 januari 1998 Verkade een conceptovereenkomst doen toekomen en daarbij het volgende opgemerkt:
(...)
Ten overvloede zij opgemerkt dat het een eerste discussiestuk betreft dat in overleg met u ongetwijfeld nader vorm zal worden gegeven. Wij sluiten niet uit dat ook van onze zijde wijzigingen van het concept zullen worden voorgesteld, zo dient ondermeer nadere bestudering door een fiscaal adviseur nog plaats te vinden.
(...)
2.15. Bij brief van 5 maart 1998 aan Verkade heeft Dura een samenvatting gegeven van hetgeen eerder op die dag tussen partijen is besproken. Onder 1. wordt vermeld:
United Biscuits heeft groen licht gegeven voor de ontwikkeling van het Verkade-terrein aan de Zaan; (...)
2.16. Nadien hebben partijen zowel onderling als met de gemeente Zaanstad nog een aanzienlijk aantal besprekingen gevoerd met betrekking tot de herontwikkeling van het Verkadeterrein. In dat kader heeft Dura bij brief van 26 april 2000 Verkade nog een uitgewerkt voorstel gedaan tot “aanpassing van de gemaakte afspraken” met het voorstel “de aanpassing van de koopovereenkomst in overleg met u ter hand te nemen”, waarop UB bij brief van 8 september 2000 heeft geantwoord dat naar haar mening (nog) geen overeenstemming was bereikt met betrekking tot de essentialia van een mogelijke koopovereenkomst.
2.17. Bij aanwijzingsbesluit van 3 oktober 2000 heeft de gemeente Zaanstad een voorkeursrecht op het hiervoor, in 2.2., genoemde Sportterrein gevestigd. Bij besluit van 23 november 2000 heeft de gemeenteraad deze aanwijzing bestendigd, waarna het daartegen door Verkade gemaakte bezwaar ongegrond is verklaard. Thans is het Sportterrein nog steeds met dit voorkeursrecht belast, hetgeen aan vervreemding van dit terrein in de weg staat.
2.18. Op 3 juli 2001 zijn diverse gebouwen op het Chocolade fabrieksterrein door de staatssecretaris van OC&W aangewezen als rijksmonument. Na voortgezette besprekingen tussen partijen heeft Verkade dit terrein op 1 juli 2004 aan een derde verkocht. Op 25 augustus 2004 is het aan de koper overgedragen.
3. De vordering in conventie
3.1. Dura vordert op grond van de hiervoor weergegeven gang van zaken te verklaren voor recht dat Verkade zich jegens Dura verbond tot verkoop en levering van het Verkadeterrein, alsmede de veroordeling van Verkade om aan Dura te vergoeden de schade die Dura lijdt ten gevolge van de niet-nakoming door Verkade van vorenbedoelde overeenkomst, alles met kosten en zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Hieronder, in 7.1., zal de grondslag van het gevorderde nader worden weergegeven.
4. Het verweer in conventie
4.1. Verkade draagt kort samengevat tot haar verweer voor dat tussen partijen geen (koop)overeenkomst tot stand is gekomen, en, mocht dat wel het geval zijn, dat de managing board van UB haar goedkeuring daaraan niet heeft gegeven, zodat aan de door Verkade gestelde voorwaarde niet is voldaan. Meer subsidiair voert Verkade aan dat indien sprake is van een in het eerste kwartaal van 1998 met goedkeuring van UB totstandgekomen koopovereenkomst, deze is opengebroken doordat nadien nog langdurig over essentiële onderdelen tussen partijen is dooronderhandeld. Voor het geval deze weren en haar voorwaardelijke reconventionele vordering tot ontbinding danwel wijziging van een aangenomen koopovereenkomst falen, betoogt Verkade dat Dura om uiteenlopende redenen geen volledige nakoming van die koopovereenkomst kan vorderen, waarbij zij onderscheid maakt tussen de drie, hiervoor reeds genoemde terreinen waaruit het Verkadeterrein bestaat. Met name voert zij in dit verband aan dat zij niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Ook heeft Dura haar rechten (op het Chocolade fabrieksterrein) verwerkt en heeft zij haar schadebeperkingsplicht geschonden, aldus Verkade.
5. De voorwaardelijke vordering in reconventie
5.1. Voor het geval de rechtbank zou oordelen dat de door Dura opgevoerde overeenkomst inderdaad tot stand is gekomen, vordert Verkade primair de ontbinding van die koopovereenkomst, subsidiair de wijziging/aanpassing daarvan, een en ander op grond van onvoorziene omstandigheden, althans op gronden van redelijkheid en billijkheid, nu partijen in 1998 niet hebben voorzien dat de daadwerkelijke uitvoering van de overeenkomst nog bijna zeven jaren op zich zou laten wachten.
6. Het verweer in voorwaardelijke reconventie
6.1. Het verweer van Dura houdt kort gezegd in dat van onvoorziene omstandigheden geen sprake is en dat bovendien artikel 6:258 lid 2 BW aan toewijzing van de vordering tot ontbinding of wijziging van de koopovereenkomst in de weg staat.
7. De beoordeling
In conventie
7.1. De gedingvoering vormt aanleiding voor de rechtbank vooreerst enige aantekeningen van meer algemene aard te plaatsen. Voor zover dat nog niet uit het petitum mocht voortvloeien, kan uit de door Dura tot ontwikkeling gebrachte stellingen genoegzaam worden opgemaakt dat zij zich op het standpunt stelt dat tussen partijen op 10 januari 1998 een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het Verkadeterrein. Dura maakt Verkade vervolgens het verwijt dat zij die overeenkomst niet is nagekomen en dat Verkade daarom jegens haar is gehouden tot het vergoeden van de schade, die het gevolg is van de (toerekenbare) niet-nakoming. De totstandkoming van een koopovereenkomst op 10 januari 1998 is de enige grondslag van het gevorderde. Die exclusiviteit brengt mee dat, wanneer niet komt vast te staan dat die overeenkomst is gesloten, het gevorderde zonder meer en ook volledig, met voorbijgaan aan hetgeen Verkade door Dura overigens wordt verweten, dient te worden afgewezen.
7.2. Doordat Dura haar vordering aldus heeft onderbouwd, spitst het geding zich toe op de vraag of inderdaad op 10 januari 1998 tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot het Verkadeterrein is tot stand gekomen, zoals Dura stelt en Verkade betwist. Uitgangspunt bij de beoordeling daarvan vormt artikel 6:217 lid 1 BW, dat bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Verkade betwist in de eerste plaats dat sprake is geweest van een aanbod in evenbedoelde zin. Dura stelt dat zij in de hiervoor, in 2.10 en 2.11, deels weergegeven brieven van 19 en 21 november 1997 wel degelijk een aanbod aan Verkade heeft gedaan.
7.3. Onder een aanbod in de zin van artikel 6:217 lid 1 BW wordt verstaan een aan de wederpartij gedaan voorstel tot het aangaan van een overeenkomst, welk voorstel zodanig is bepaald dat door de aanvaarding daarvan onmiddellijk een overeenkomst ontstaat. Waar kan worden gezegd dat in de brieven van 19 en 21 november 1997 op zich voldoende elementen zijn opgenomen om aan het bepaaldheidsvereiste te voldoen, ontbreken de aanknopingspunten om tevens te kunnen zeggen dat die brieven een gericht voorstel tot het aangaan van een overeenkomst inhouden. Hiertoe zijn drie factoren doorslaggevend.
7.4. Allereerst brengt Dura in de hiervoor in 2.7., 2.8. en 2.10. tot en met 2.12. weergegeven correspondentie (waaronder de brieven van 19 en 21 november 1997) op geen enkele manier tot uitdrukking dat sprake is van een voorstel dat gereed ligt voor aanvaarding teneinde aldus een overeenkomst tot stand te brengen. De door Dura gebruikte woorden (zoals: “eerste en vrijblijvende visie”, “nadere informatie”, “nadere uitwerking” en “ontwikkelingsvoorstel” ), zowel afzonderlijk als in onderling verband bezien, voeren veeleer tot het oordeel dat Dura telkens in de desbetreffende fase heeft beoogd haar bieding(en) zodanig neer te zetten dat zij zelf (nog) niet aan onderdelen daarvan kon worden gehouden, zodat nog geen sprake was van een volledig aanbod. Enerzijds doet zij op een aantal essentiële punten duidelijke voorstellen, maar anderzijds laat zij weten dat andere onderdelen nog nadere uitwerking behoeven.
Zo wordt in de brieven van 19 en 21 november 1997 van een aantal posten en “varianten” gesproken waarover kennelijk nog geen beslissing is genomen, terwijl kan worden opgemaakt dat de uiteindelijke verwervingsprijs daarvan wel mede afhankelijk is.Ook al is Dura over die prijs in haar brief van 21 november 1997 nog zo expliciet, zij is daarbij uitgegaan “van de voorliggende planning”.
7.5. Ten tweede spoort het woordgebruik van Dura ook met de fase waarin de procedure, zoals in het Memorandum beschreven, op dat moment klaarblijkelijk verkeerde; in Fase I had Dura haar “eerste en vrijblijvende visie” aan Chesterton doen toekomen. Vervolgens werd zij in juli 1997 door Verkade uitgenodigd voor Fase II (“de 2e fase van het selectieproces...”) en streden in november 1997 nog drie gegadigden om de voorkeur van Verkade. Daarbij werd door de kandidaten in de eerste plaats nog tegen elkaar opgeboden en lag het dan ook niet zonder meer voor de hand dat de uitgebrachte biedingen tevens een aanbod in de zin van artikel 6:217 lid 1 BW inhielden. Verkade had derhalve geen reden de brieven van 19 en 21 november 1997 behalve als een “bieding” tevens als een aanbod in voornoemde zin op te vatten en niets wijst erop dat zij dat heeft gedaan. Bij brief van 10 januari 1998 gunt Verkade aan Dura de “prioriteit” boven de twee andere kandidaten en vraagt zij Dura een conceptcontract op te stellen. Dat is wat anders dan een aanbod aanvaarden. Verkade geeft met deze brief veeleer te kennen dat de selectieprocedure is afgerond, dat Dura de voorkeur heeft gekregen en dat zij thans (alleen) met Dura wil gaan onderhandelen over de voorwaarden waarop een koopovereenkomst tussen partijen tot stand kan worden gebracht. Verkade heeft in dit verband tegen het andersluidende betoog van Dura voldoende aannemelijk gemaakt dat het gebruik van de termen “definite bids” en “3 firm offers” in de notulen van de vergaderingen van haar Raad van Commissarissen van 28 augustus en 27 november 1997 aldus dient te worden verstaan dat zij de intentie had in de op basis van het Memorandum in gang gezette selectieprocedure in een betrekkelijk vroeg stadium helderheid te verkrijgen over hetgeen ieder der kandidaten bereid was met betrekking tot de essentiële onderdelen van een – in de woorden van het Memorandum – “eventuele koopovereenkomst” op tafel te leggen, zodat zij redenen had biedingen met substantie te vragen teneinde die vervolgens met elkaar te kunnen vergelijken.
7.6. Ten derde spreekt Dura zelf in de periode na 10 januari 1998 tot 26 april 2000 nergens van een door haar gedaan aanbod of een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst. In haar begeleidende brief van 28 januari 1998 aan Verkade noch in de considerans van het bijgevoegde concept (“een eerste discussiestuk”), waarin de gang van zaken tot 28 januari 1998 stapsgewijs wordt weergegeven, wordt door Dura gewag gemaakt van een inmiddels, naar aanleiding van een door haar gedaan aanbod, tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst. Ook in haar brief van 1 april 1998 aan Verkade spreekt zij nog van “bieding van 21 november 1997”, gelijk zij in haar brief aan Verkade van 19 juni 1998 in relatie tot IBC - één van de drie overgebleven gegadigden - “onze biedingen” ter sprake brengt, waaraan zij toevoegt “vanzelfsprekend het niveau van onze bieding” te handhaven, hetgeen allerminst voor de hand ligt wanneer men van mening is een aanbod te hebben gedaan dat inmiddels is aanvaard. Eerst na 26 april 2000 gaat Dura dit standpunt ten opzichte van Verkade/UB innemen.
7.7. Het voorgaande voert tot de slotsom dat de brieven van Dura aan Verkade van 19 en 21 november 1997 niet, zoals Dura ter adstructie van haar vordering heeft betoogd, zijn aan te merken als een aanbod in de zin van artikel 6:217 lid 1 BW en dat tussen partijen dan ook geen koopovereenkomst met betrekking tot het Verkadeterrein is tot stand gekomen.
7.8. Ten overvloede tekent de rechtbank in het verlengde van het vorenoverwogene nog aan dat de brief van Verkade aan Dura van 10 januari 1998 bezwaarlijk als een aanvaarding in de zin van artikel 6:217 lid 1 BW kan worden opgevat. Veeleer dient die brief aldus te worden verstaan, zoals hiervoor in 7.5. reeds overwogen, dat Verkade daarin aan Dura bericht dat zij, Dura, de voorkeur heeft verkregen boven de andere twee nog overgebleven bieders en dat vanaf dat moment alleen met Dura zal worden onderhandeld over de haalbaarheid van een koopovereenkomst. Op zich zou tot de mogelijkheden hebben behoord omtrent het onderdeel van de aanvaarding C.H. van Bemmelen, voormalig algemeen directeur van Verkade, nog als getuige - onder ede - te horen, mede gelet op zijn bij repliek door Dura overgelegde verklaring van 20 januari 2005, waarin van aanvaarding wordt gesproken. Waar evenwel geen sprake is geweest van een aanbod, valt niet in te zien wat nog de zin van een dergelijk verhoor in het kader van dit geding kan zijn, zodat daarvan wordt afgezien.
7.9. Deze uitkomst brengt mee, gelet ook op hetgeen hiervoor in 7.1. is aangetekend, dat de overige onderdelen van het debat (inzake de periode na 10 januari 1998) en de verdere weren van Verkade geen behandeling behoeven.
7.10. Het gevorderde zal Dura worden ontzegd.
7.11. Dura zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Verkade worden begroot op:
- vast recht 241,00
- salaris procureur 1.808,00 (4 x 452,--)
totaal EUR 2.049,00
In voorwaardelijke reconventie
7.12. De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.
7.13. Het instellen van een voorwaardelijke eis in reconventie is onder de gegeven omstandigheden een redelijke vorm van verdediging door Verkade. Dura wordt daarom ook met betrekking tot het geding in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de zin van art. 237 Rv beschouwd en zal in de kosten van dat geding worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Verkade worden begroot op € 1.017,-- aan salaris procureur (0,5 x 4,5 x 452,--).
8. De beslissing
De rechtbank
in conventie
8.1. wijst de vorderingen af,
8.2. veroordeelt Dura in de proceskosten, aan de zijde van Verkade tot op heden begroot op EUR 2.049,--,
in voorwaardelijke reconventie
8.3. verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft,
8.4. veroordeelt Dura in de proceskosten, aan de zijde van Verkade tot op heden begroot op EUR 1.017,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.P. Ruitinga, mr. A.E.A.M. van Waesberghe en mr. M.P.J. Ruijpers en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2006.?