Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 115330 / HA ZA 05-1044
Vonnis van 10 mei 2006
in de zaak van
1. R. L. D. B.,
wonende te Haarlem,
2. V. P. C. VAN W.,
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. B.C. Romijn,
tegen
1. de vennootschap onder firma
M. EN V. MAKELAARS O.G.,
gevestigd te Haarlem,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GCV BEHEER B.V.,
gevestigd te Aerdenhout, gemeente Bloemendaal,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BELLO AVIAMENTO B.V.,
gevestigd te Bloemendaal,
4. J.W.W. VAN O.,
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat mr. H.C. Koops te Amsterdam.
Partijen zullen hierna D.B. en M. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 oktober 2005 en de daarin genoemde processtukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 6 december 2005;
- de akte, tevens vermeerdering van eis, met producties van D.B. van 18 januari 2006;
- de antwoordakte van M. van 15 maart 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. D.B. heeft in april 1999 M. een zoekopdracht gegeven voor de aankoop van een woonhuis. Deze opdracht is geaccepteerd en vervolgens feitelijk uitgevoerd door C.M. J. (hierna te noemen: J.) van M.. M. droeg ten tijde van het uitvoeren van de opdracht het keurmerk “Garantiemakelaar”. Een Garantiemakelaar is een geselecteerde NVM makelaar die ervoor kiest om de opdrachtgever meer te bieden dan een standaardservice. Dit houdt onder meer in dat de makelaar aan de opdrachtgever een Bouw Technokeuring vooraf en een Garantieverzekering aanbiedt.
2.2. Gedaagden sub 2 tot en met 4 zijn vennoten van M..
2.3. Nadat het woonhuis gelegen te Haarlem aan de Spruitenbosstraat 21 (hierna te noemen: het huis) binnen het tijdsbestek van een week diverse malen was bezichtigd, is door J., namens D.B., op 22 april 1999 een bod uitgebracht ter hoogte van NLG. 1.231.231,11 k.k. zonder dat daarbij aanvullende voorwaarden zijn gesteld en is vervolgens op dezelfde dag tussen D.B. en de verkoper een koopovereenkomst (hierna te noemen: de koopovereenkomst) gesloten overeenkomstig het uitgebrachte bod. De vraagprijs bedroeg NLG. 975.000,- k.k. In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen in inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis.
(…)
Artikel 16. Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 90 jaar oud is, wat betekent dat de eisen welke aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan die bij nieuwe- of nieuwbouwwoningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen voor gas, elektriciteit en water, riolering, het dak en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3. omschreven woongebruik.”
Het opnemen van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst was reeds aangekondigd in de verkoopbrochure. De eigendomsoverdracht van het huis heeft plaatsgevonden op 15 juli 1999.
2.4. Bij de bezichtigingen voorafgaand aan de koop van het huis heeft J. D.B. medegedeeld dat de staat van de kozijnen op de tweede verdieping in de achtergevel slecht was en dat de westelijke zijgevel gerepareerd diende te worden vanwege bolling in het metselwerk. Voor wat betreft de westelijke zijgevel heeft J. zich laten adviseren door de Gevel Specialist te Haarlem (hierna te noemen: de gevelspecialist).
2.5. Nadat de koopovereenkomst was gesloten heeft M. het bureau Bouwtechnische Keuringen Nederland B.V. te Tiel (hierna te noemen: BKN) opdracht gegeven het huis te keuren. De keuring is in het bijzijn van D.B. verricht op 15 juli 1999 waarna door BKN een rapport is opgesteld. Het rapport is door M. niet eerder dan in februari 2004 aan D.B. ter beschikking gesteld. In dit rapport staan onder meer de volgende passages:
“Samenvatting herstelkosten naar aanleiding van keuringsresultaten
Dak exterieur ƒ 250,-- tot ƒ 300,-
Gesloten gevel ƒ 17500,- tot ƒ 21000,--
Buitenkozijnen ƒ 950,-- tot ƒ 1140,--
Dak interieur
Vloeren binnenwanden,-kozijnen en trappen ƒ 650,-- tot ƒ 780,--
(…)
2 GESLOTEN GEVEL
2.1 Metselwerk
(…)
Beoordeling van dit bouwdeel:
De conditie van dit bouwdeel is redelijk.
Dit bouwdeel is verzekerbaar.
Keuringsresultaten: Locatie/betreft
Er is uitbollend metselwerk aangetroffen. Vervangen metselwerk is niet direkt rechter zijgevel
Er zijn roestige en scheve muurankers aangetroffen. Conserveren en herstellen. algemeen
Post
Kostenindicatie inclusief BTW naar aanleiding van de keuringsresultaten: ƒ 2500,-- tot ƒ 3000,--
2.2. Voegwerk
Wijze van inspectie:
Dit onderdeel is beoordeeld op basis van een visuele inspectie.
Dit onderdeel is beoordeeld door steeksproefgewijs te krassen/prikken in het voegwerk
Beoordeling van dit bouwdeel:
De conditie van dit bouwdeel is matig.
Dit bouwdeel is niet verzekerbaar gezien de aard en /of omvang van de gebreken.
Keuringsresultaten: Locatie/betreft:
Er is verweerd, uitgevallen voegwerk aangetroffen. Vervangen. rechter zijgevel
Kostenindicatie inclusief BTW naar aanleiding van de keuringsresultaten: ƒ 15000,-- tot ƒ 18000
(…)
De totale herstelkostenindicatie voor de gesloten gevel bedraagt: ƒ 17500,-- tot ƒ 21000,--
(…)
3 BUITENKOZIJNEN
3.1 Buitenkozijnen, -ramen,en –deuren en hand- en sluitwerk
(…)
Beoordeling van dit bouwdeel:
De conditie van die bouwdeel is goed.
Dit bouwdeel is verzekerbaar.
Keuringsresultaten:
Er is onvoldoende omtrekspeling geconstateerd. Dit dient verbeterd te worden.
Er zijn vastzittende schuiframen en ontbrekende touwen aangetroffen. Gangbaar maken
en aanbrengen touwen.
Kostenindicatie inclusief BTW naar aanleiding van de keuringsresultaten: ƒ650,-- tot ƒ780,--
(…)
11 TOELICHTING VAN DE INSPECTEUR
De bouwkundige staat van deze woning is redelijk tot goed.
Het geheel verkeert in goede staat van onderhoud en maakt een goede indruk.”
2.6. In opdracht van D.B. heeft de gevelspecialist op 6 mei 1999 een offerte uitgebracht voor het renoveren van de westelijke zijgevel. Na de overdracht van het huis heeft de gevelspecialist in opdracht van D.B. de renovatie aan de westelijke zijgevel verricht op basis van de uitgebrachte offerte.
2.7. In opdracht van D.B. heeft timmerbedrijf D.R. te Haarlem (hierna te noemen: R.) op 15 augustus 2002 een offerte uitgebracht voor het plaatsen van twee nieuwe kozijnen op de tweede verdieping in de achtergevel. Vervolgens is door D.B. en R. afgesproken dat de twee kozijnen in september/oktober 2003 zouden worden geplaatst op basis van de uitgebrachte offerte en dat hieraan voorafgaand een bouwkundige naar de westelijke zijgevel zou kijken.
2.8. D.B. heeft het bouwkundig adviesbureau B. Vastgoed en Bouwadvies te Haarlem (hierna te noemen: BVB) opdracht gegeven hem te adviseren over de bouwkundige staat van het huis. Door F. B. (hierna te noemen: B.) van BVB is op 18 oktober 2003 mondeling advies uitgebracht. Dezelfde dag heeft B. nog een foto van de westelijke zijgevel naar D.B. opgestuurd met een kort briefje waarin onder meer het volgende staat: “De gevel ziet er netjes uit maar er zit een buik in. Het gehele pand is naar één kant gezakt wat niet schadelijk is voor het vervangen van de kozijnen.” Vervolgens is R. begonnen met de verbouwingswerkzaamheden met betrekking tot de twee te plaatsen kozijnen.
2.9. Tijdens de verbouwingswerkzaamheden heeft R. gebreken geconstateerd. In opdracht van D.B. heeft BVB op 12 november 2003 een bouwkundig expertiserapport (hierna te noemen: het 1e BVB rapport) opgesteld. In dit rapport staan onder meer de volgende passages:
“Reden opstelling van dit rapport.
(…)
Bij het verwijderen van het kozijn kwamen er echter zoveel gebreken aan het licht en bleek het metselwerk in de achtergevel en aan de bovenkant van de oostgevel van zo’n erbarmelijk slechte kwaliteit dat besloten werd door aannemer en opdrachtgever nu een bouwkundig expertise rapport op te laten stellen.
Ik ben vandaag 12 november 2003 om ongeveer 14.00 uur bij het pand gaan kijken en heb vastgesteld dat er bij het bestaande werk ernstige gebreken waren.
(…)
Opname op 12 november 2003 ’s middags
(…)
Een ander probleem vormt de bovenkant van de oostelijke zijgevel. Het metselwerk zit ook daar aan de bovenkant los. Men kan soms stenen zonder moeite bewegen. Ook daar zal het metselwerk gesloopt moeten worden en weer worden aangeheeld.”
2.10. Op verzoek van D.B. heeft B. van BVB het advies medio november 2003 naar M. opgestuurd met het verzoek om hierover contact op te nemen met D.B.. Op 17 november 2003 heeft G.C. V. (hierna te noemen: V.) van M. het huis geïnspecteerd. In reactie op het 1e BVB rapport en de bezichtiging ter plaatse heeft V. bij e-mail van 22 december 2003 aan B. onder meer als volgt bericht:
“Al met al lijkt het ons een zeer moeilijke kwestie om nog iets te verhalen, mocht u overwegen om de vorige eigenaar alsnog aan te spreken dan ondersteunen wij de familie volgaarne”.
2.11. In opdracht van D.B. heeft R. de verbouwingswerkzaamheden voortgezet en heeft hij voor het einde van 2003 de door BVB geconstateerde gebreken hersteld.
2.12. In opdracht van de raadsman van D.B. is op 8 maart 2004 door BVB wederom een rapport (hierna te noemen: het 2e BVB rapport) opgesteld. In dit rapport staan onder meer de volgende passages:
“Reden voor dit rapport.
De familie R.L. D.B. is teleurgesteld vanwege het feit dat zij indertijd niet ingelicht zijn door hun aankopend makelaar over de slechte staat van onderhoud van het pand. Nu worden zij geconfronteerd met hoge kosten en vinden dat niet terecht. Zijn menen dat hen dat indertijd medegedeeld had moeten worden door hun aankopend makelaar. En dat deze nu een deel van de kosten dient te betalen.
(…)
Commentaar op Bouw technorapport woningen.
(…)
Het metselwerk in de achtergevel en de linkerzijgevel wordt in dit rapport orde bevonden.
(…)
Het blijkt nu echter dat er toen een nogal grove inschattingsfout is gemaakt.
Grote delen van het metselwerk in de achtergevel en in de linkerzijgevel waren er zo slecht aan toe (en toen ook al) dat de stenen in het metselwerk totaal geen verband meer hadden en geheel los bleken te liggen. (zie de foto’s van het schaderapport van 12 november 2003) Dit had toen geconstateerd kunnen en moeten worden.
(…)
Wordt BVB gevraagd om een mening te geven ten aanzien van het rapport van BKN dan kunnen wij niets anders concluderen dan dat dit rapport op de genoemde punten van de achtergevel en de oostgevel verkeerde informatie gegeven heeft.”
2.13. In opdracht van de raadsman van D.B. is op 23 maart 2004 door BVB wederom een rapport (hierna te noemen: het 3e BVB rapport) opgesteld. In dit rapport staan onder meer de volgende passages:
“Reden voor dit rapport.
De directe aanleiding voor dit rapport is het pas onlangs door de fam R.L. D.B. ontvangen Bouw Technorapport van 15 juli 1999.
(…)
Commentaar op Bouw Technorapport woningen van 15 juli 1999.
(…)
BVB is van mening dat bij het opstellen van het BKN rapport in 1999 en ook reeds voordien de bouwkundige toestand van de kozijnen, het metselwerk in de achtergevel en ook de slechte conditie van het metselwerk in de oostgevel al lang bestond.
(…)
Slot en conclusie.
(…)
Algemene opmerkingen bij aankoopadvies o.g.
Het samenstellen van een bouwkundig rapport voor de aankoop van onroerend goed is een hele serieuze zaak. De aspirant kopers zijn leken op bouwkundig gebied en moeten er van op aan kunnen dat het aankooprapport betrouwbare informatie verschaft over de bouwkundige staat van het aan te schaffen pand. Aan de hand van dit rapport maakt de aspirant koper een keus ten aanzien van het wel of niet kopen van het beoogde pand. Het rapport moet de aspirant koper dus zo volledig mogelijk voorlichten over de bestaande toestand van het pand en over wat de te verwachten kosten zullen zijn om het pand in de gewenste staat van onderhoud te verkrijgen.
Aan deze eisen voldoet het BKN rapport niet!
Het tegendeel was echter het geval!
Het is onvolledig, geeft geen juiste informatie en heeft daardoor de schijn gewekt dat de bouwkundige toestand van het pand goed was.
De familie D.B. heeft indertijd zijn vertrouwen gesteld in makelaar M. V. als deskundige om bij de aankoop van het pand te adviseren. M. V. heeft als garant makelaar een bouwkundig rapport op laten stellen om zekerheid te krijgen over de bouwkundige staat van het pand. Bovendien had makelaardij M. V. met een beetje goede wil ook zelf kunnen constateren hoe slecht de staat van de achtergevel en de linkerzijgevel was. Daar zou in dit geval geen bijzondere deskundigheid voor nodig zijn geweest en men zou zeker van het bedrijf M. V. als aankopend makelaar verwacht kunnen hebben dat zij een beter advies zouden hebben gegeven. M. V. heeft de familie D.B. noch van de feiten van het BKN rapport op de hoogte gesteld noch zelf dus grondig genoeg gekeken. Als aankopend makelaar heb je echter wel de plicht om de cliënt in te lichten over deze zaken.”
2.14. Bij brief van 1 april 2004 heeft D.B. M. aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade en om schadevergoeding gevraagd. Vervolgens heeft een briefwisseling plaatsgevonden tussen de aansprakelijkheidsassuradeur van M., BAVAM B.V. te Amsterdam (hierna te noemen: BAVAM) en raadsman van D.B., waarin BAVAM de aansprakelijkheid voor de schade heeft afgewezen.
2.15. BAVAM heeft Crawford & Company Nederland B.V. (hierna te noemen: Crawford) opdracht gegeven de schade op te nemen. In het voorlopig rapport van Crawford van 16 juni 2004 staan onder meer de volgende passages:
“BEVINDINGEN
(…)
Middels foto’s van vóór de renovatie is zichtbaar dat er horizontale scheurvorming in de oostgevel voorkwam. Tevens zijn slecht voegwerk en afwijkende ankers zichtbaar.
Of en in hoeverre totale renovatie van het bovendeel van de oostgevel noodzakelijk was, is achteraf door ons niet te beoordelen.
(…)
CONCLUSIE
(…)
Alhoewel voor ons de noodzaak voor wat betreft de oostgevel niet geheel vast staat, is er bij de achtergevel naar onze mening sprake van een deels verborgen gebrek.
Alhoewel ter uwer beoordeling komt het ons voor dat uw verzekerde niet veel valt te verwijten en dat tevens een groot deel van de nu aan de orde zijnde gebreken als onzichtbaar aangemerkt kunnen worden.
TOTALE KOSTEN EN REPARATIE
Ondanks de uitgebreide klachten van B.V.B. over uw verzekerde en B.K.N. is er naar onze mening hoogstens sprake van extra metselwerk aan de achtergevel en de oostgevel. Dit terwijl het plaatsen van de kozijnen vereenvoudigd is.
Er vanuit gaande dat de gebreken voor uw verzekerde zichtbaar waren geweest c.q. een waarschuwing op zijn plaats zou zijn geweest, zijn naar onze mening de extra kosten, op basis van prijsvorming in 1999, als volgt:
-extra kosten herstel achtergevel inclusief 17,5 % BTW NLG 18.540,00
-extra kosten herstel oostgevel inclusief 17,5 % BTW NLG 30.350,00
-totaal NLG 48.890,00
-de door uw verzekerde destijds geschatte kosten waren NLG 25.000,00
-resteert NLG 23.890,00
-reeds uitgegeven aan westgevel, inclusief BTW NLG 14.575,00
De maximale schade is derhalve, inclusief BTW NLG 38.465,00 (EUR 17.455,00)”
2.16. Bij schrijven van 20 januari 2005 heeft B. van BVB enkele opmerkingen op schrift gesteld in reactie op het voorlopig rapport van Crawford.
2.17. Bij brief van 8 januari 2006 heeft de heer R. B. van Beekbeheer B.V. (hierna: Beek) aan de raadsman van D.B. zijn bevindingen gerapporteerd van een bezichtiging van het huis op 18 oktober 2003.
3. Het geschil
3.1. D.B. vordert, na vermeerdering van eis buiten processueel bezwaar van M. - samengevat – hoofdelijke veroordeling van gedaagden, des de één betalende de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling aan D.B. van € 41.975,10 (zijnde € 37.221,05 terzake van de aanneemsom en € 4.754,05 terzake van het bouwkundig advies van BVB), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 december 2003 tot 15 juli 2003, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten ad € 8.407,35, te vermeerderen met de wettelijke rente over het gehele bedrag vanaf 15 juli 2006.
3.2. M. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. D.B. legt aan zijn vordering ten grondslag dat M. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de overeenkomst van opdracht doordat zij, voorafgaand aan de aankoop van het huis door D.B., heeft nagelaten D.B. te informeren over de aanwezige en zichtbare gebreken in de achter- en oostelijke zijgevel van het huis. D.B. stelt dat hij als gevolg hiervan schade heeft geleden bestaande uit de kosten van herstel van de achtergevel en de oostelijke zijgevel alsmede de voor het herstel noodzakelijke bouwkundige rapportage van BVB.
4.2. Als meest verstrekkende verweer heeft M. aangevoerd dat D.B. niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd zodat hij geen beroep meer kan doen op een gebrek in de prestatie (art. 6:89 BW Pro). Dit verweer gaat echter niet op nu vaststaat dat op 12 november 2003 de gebreken door D.B. zijn geconstateerd. Vervolgens is het rapport van BVB van diezelfde datum kort daarna aan M. toegestuurd en is de heer V. van M. reeds op 17 november 2003 in de gelegenheid gesteld om het huis te inspecteren en zijn reactie te geven op het BVB-rapport, hetgeen hij ook gedaan heeft bij e-mail van 22 december 2003. Ook als de aansprakelijkstelling bij brief van 1 april 2004 tot uitgangspunt wordt genomen, is de rechtbank van oordeel dat – mede gelet op het voorgaande - binnen bekwame tijd na de ontdekking van de gebreken bij M. is geprotesteerd.
4.3. Kernvraag is of M. haar uit de overeenkomst tot opdracht voortvloeiende verplichtingen heeft geschonden doordat zij, althans J., bij de bezichtigingen voorafgaand aan de aankoop van het huis heeft nagelaten D.B. te informeren over de aanwezige en zichtbare gebreken in de achtergevel en de oostelijke zijgevel. M. ontkent dit omdat, zo stelt zij, op dat moment geen sprake was van zichtbare gebreken in de achtergevel en de oostelijke zijgevel.
4.4. Het uitgangspunt bij de beoordeling van de reikwijdte van de verplichtingen van de makelaar is dat deze als een goed opdrachtnemer moet hebben gehandeld, te weten zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden te werk zou zijn gegaan. In het onderhavige geval is van belang enerzijds dat het huis op het moment van de bezichtigingen meer dan 90 jaar oud was, op grond waarvan van M., althans van J., verwacht mocht worden dat zij een extra zorgplicht had met betrekking tot de inspectie en beoordeling van de bouwkundige toestand van het huis. Die extra zorgplicht vloeide bovendien ook voort uit de het op dat moment op M. van toepassing zijnde keurmerk “Garantiemakelaar”. Anderzijds is in het onderhavige geval van belang dat voor M. sprake was van een grote tijdsdruk omdat D.B.- gezien de overspannen markt- zijn aankoopbeslissing snel wilde maken.
4.5. Vanwege de ouderdom van het huis kon van M. verwacht worden dat zij extra zorg zou besteden aan onderzoek van de bouwkundige staat. Vast staat dat M., althans J., bij de bezichtigingen voorafgaand aan de koop van het huis heeft geconstateerd dat de kozijnen op de tweede verdieping in de achtergevel in slechte staat verkeerden en dat er sprake was van een bolling van het metselwerk in de westelijke zijgevel. M., althans J., heeft geen gebreken geconstateerd in de achtergevel en/of de oostelijke zijgevel, althans hiervan is niet gebleken. Ten aanzien van de westelijke zijgevel heeft J. advies ingewonnen bij de gevelspecialist. Los van het antwoord op de vraag of hij door J. hierom expliciet is gevraagd, heeft de gevelspecialist op dat moment evenmin gebreken in de achtergevel en/of de oostelijke zijgevel geconstateerd.
Nu M., althans J., uit eigen waarneming, dan wel met behulp van advies door de gevelspecialist, geen gebreken in de achtergevel en/of de oostelijke zijgevel heeft geconstateerd, heeft zij D.B. hierover ook niet kunnen informeren.
4.6. Gezien haar extra zorgplicht en te meer omdat zij als Garantiemakelaar hiertoe gehouden was, had het op de weg van M. gelegen om voor de eventuele aankoop van het huis een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Vast staat dat dit door de tijdsdruk niet tijdig is gebeurd: de keuring op grond waarvan het BKN rapport is opgesteld vond immers pas plaats op de dag van de overdracht, te weten op 15 juli 1999. Of zulks kan worden aangemerkt als een tekortkoming van M. in haar informatieplicht ten aanzien van de gebreken in de achtergevel en/of de oostelijke zijgevel kan in het midden blijven, nu bedoelde gebreken bij dit bouwkundig onderzoek ook niet zijn geconstateerd.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene moet geconcludeerd worden dat M. haar informatieplicht afdoende is nagekomen. Dit zou anders zijn als vast zou komen staan dat voorafgaand aan de aankoop van het huis sprake was van gebreken in de achtergevel en de oostelijke zijgevel die voor M., althans J., duidelijk zichtbaar waren.
4.8. Hiervan is echter niet gebleken. Vast staat dat bedoelde gebreken pas tijdens de verbouwingswerkzaamheden in november 2003 zijn geconstateerd. Vóór die tijd zijn de gebreken noch door de inspecteur van BKN, noch door de gevelspecialist voor of tijdens het renoveren van de westgevel, noch (in eerste instantie) door B. opgemerkt.
Voor zover uit de door D.B. overgelegde BVB rapporten en de brief van Beek zou kunnen worden afgeleid dat de gebreken in de achtergevel en/of de oostelijke zijgevel ten tijde van de bezichtigingen al bestonden, brengt dit niet zonder meer met zich dat bedoelde gebreken op dat moment ook zichtbaar waren. Voor zover in de rapporten melding wordt gemaakt van zichtbare gebreken kan slechts worden vastgesteld dat deze voor de betrokkenen (en tevens aangeboden getuigen) in 2003 zichtbaar waren, aangezien alle rapporten gebaseerd zijn op waarnemingen (of foto’s) uit 2003. Aan de enkele verklaring van Beek, gebaseerd op een bezichtiging op 18 oktober 2003, dat de gebreken ook zichtbaar moeten zijn geweest in 1999, gaat de rechtbank voorbij nu die verklaring tegenstrijdig is aan hetgeen B., die op dezelfde dag het huis heeft bezichtigd kennelijk in het bijzijn van Beek, aan D.B. heeft gerapporteerd namelijk dat het metselwerk voldoende sterk was om de kozijnen in de achtergevel te vervangen. Gelet op het voorgaande en het feit dat D.B. heeft erkend dat hij zelf de gebreken aan de achtergevel en de oostelijke zijgevel in 1999 evenmin heeft geconstateerd, zal de rechtbank het bewijsaanbod van D.B. als niet ter zake dienend passeren.
4.9. Het vorenstaande zou mogelijk nog aanleiding hebben kunnen geven tot het bevelen van een deskundigenonderzoek. Vast staat echter dat de achtergevel en oostelijke zijgevel inmiddels zijn gerenoveerd. De vraag of de gebreken destijds al voor M. zichtbaar waren of wellicht pas later zichtbaar zijn geworden door andere factoren, zoals bijvoorbeeld de verbouwingswerkzaamheden aan het huis, valt thans niet meer door een onafhankelijke deskundige te beoordelen. De rechtbank acht om die reden een deskundigenbericht niet meer opportuun.
4.10. Nu niet is komen vast te staan dat bij de bezichtigingen voorafgaand aan de aankoop van het huis sprake was van zichtbare gebreken in de achtergevel en de oostelijke zijgevel van het huis kan niet worden geconcludeerd dat M. door hiervan geen melding te maken is tekort geschoten in haar verplichtingen jegens D.B.. De vorderingen zullen derhalve worden afgewezen. D.B. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af.
5.2. veroordeelt D.B. in de proceskosten, aan de zijde van M. tot op heden begroot op EUR 3.380,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2006.?