Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 303436 / VV EXPL 06-62
datum uitspraak: 24 maart 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
beiden te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen [eisers]
gemachtigde mr. R.G.A. Moolenaar
tegen
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna tezamen te noemen [gedaagden]
gemachtigde mr. P.P. Otte
In conventie en in reconventie
De procedure
[eisers] hebben [gedaagden] op 2 maart 2006 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 maart 2006, waarbij de gemachtigde van [gedaagden] zich heeft bediend van pleitnotities en een vordering in reconventie heeft ingediend. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht. De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
De feiten
[eiser 1] huurt sinds 29 juni 1996 een kamer op de eerste verdieping in het pand aan de [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijks verschuldigde huurprijs van € 290,00.
[eiser 2] huurt sinds 1 april 2002 een kamer op de tweede verdieping van hetzelfde pand tegen een huurprijs van € 220,00 per maand.
De huurders kunnen gebruik maken van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen zoals keuken, toilet en badkamer.
[gedaagden] heeft sinds begin 2006 het pand in eigendom. Ten tijde van de eigendomsovergang was de onderhoudsstaat van het pand slecht. Er was onder meer sprake van lekkages, vloeren en vloerbalken waren verrot, de boiler was doorgerot, het lekte en tochtte volop.
Bij brief van hun gemachtigde van 4 januari 2006 hebben [eisers] [gedaagden] onder meer laten weten:
“Kennelijk wenst u reeds per, of zeer spoedig na, heden een ingrijpende en nogal langdurige verbouwingsproject te laten uitvoeren (…) van dringende reparaties in de zin van art. 7:220 BW Pro, welk soort werkzaamheden en dus overlast mijn cliënten wèl tijdelijk zouden moeten gedogen, lijkt mij hier redelijkerwijs geen sprake te zijn. (…) Aangezien de tijd dringt en geen ruimte bestaat voor discussie, sommeer ik u namens mijn beide cliënten hun woongenot op geen enkele wijze te verstoren, alvorens op deugdelijke wijze een redelijke regeling zal zijn bereikt.”
Kort daarna is [gedaagden] begonnen met een radicale verbouwing waarbij sloopwerk is verricht. De toiletten en douches worden/zijn vernieuwd en de indeling van het pand wordt/is gewijzigd. Door de verbouwingswerkzaamheden is overlast ontstaan voor de zittende huurders [eiser 1] en [eiser 2], waaronder verspreiding van bouwstof/puin, enige tijd afsluiting van watertoevoer en stroom en beperking van de sanitaire voorzieningen.
Ook na aanvang van de werkzaamheden hebben [eisers] [gedaagden] diverse malen aangesproken en aangeschreven in verband met de overlast. Bij brief van 16 januari 2006 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] onder meer meegedeeld:
“Cliënten zullen de huurpenningen met ingang van 04 januari jl. althans de dag dat uw ingrijpende verbouwing begon die hun woongenot sindsdien aanmerkelijk aantast, inhouden althans reserveren.”
Hierop hebben de gemachtigden van [eisers] enerzijds en van [gedaagden] anderzijds nog uitvoerig gecorrespondeerd zonder dat partijen tot elkaar zijn gekomen.
De vordering
[eisers] vorderen bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagden] tot het staken van de overlastveroorzakende werkzaamheden, onder gelijktijdig schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Verder vorderen ze dat [gedaagden] passende vervangende woonruimten aan ieder van eisers aanbiedt op zeer korte termijn, eveneens met dwangsom, met recht van beide eisers tot verdere opschorting van betaling van de huurpenningen. Ook wordt gevorderd dat [eisers] een voorschot wordt betaald op verhuis- en stofferingskosten van € 3.000,00 en een vergoeding althans substantieel voorschot op een vergoeding van de geleden immateriële schade. Subsidiair vorderen zij dat de kantonrechter een voorziening in goede justitie treft.
[eisers] stellen daartoe onder meer het volgende.
De onderhoudstoestand was zodanig dat reparaties noodzakelijk waren; dat enige overlast daarmee gepaard zou gaan is vervelend maar te begrijpen.
[gedaagden] is echter in plaats daarvan begonnen met een grondige verbouwing zonder de daarvoor in artikel 7:220 BW Pro aangewezen weg te volgen. De verbouwingswerkzaamheden genereren een vrijwel onafgebroken en onaanvaardbare mate van overlast.
[eiser 2] heeft gedurende een aantal weken doordeweeks noodgedwongen elders moeten verblijven.
[eisers] zijn ernstig geschaad in hun woongenot. [gedaagden] is toerekenbaar tekort geschoten in zijn verplichting tegenover hen, hetgeen voor [eisers] reden was en is om de huurpenningen (deels) in te houden danwel op te schorten. Om verdere overlast te voorkomen moet [gedaagden] de verbouwing nu staken, de gemeenschappelijke ruimten schoonmaken en de voorzieningen weer toegankelijk maken.
[gedaagden] is [eisers] kennelijk liever kwijt dan rijk, maar hij heeft hen geen alternatieve passende woonruimte aangeboden noch billijke kostenvergoedingen. [gedaagden] dient dat nu alsnog te doen. Het aanbieden van een huurovereenkomst voor de alsdan verbouwde ruimten is gezien de verlangde hogere huurprijs niet aanvaardbaar.
Het verweer en de tegenvordering
[gedaagden] betwist de vordering en voert daartoe onder meer het volgende aan.
De staat van het gehele pand was zodanig dat het eigenlijk onbewoonbaar was. De verbouwing moet in zijn geheel als dringend onderhoud worden gezien. De overlast is zoveel mogelijk beperkt. [eisers] hebben steeds over de noodzakelijke voorzieningen kunnen beschikken, al was het op een andere etage. [gedaagden] heeft [eisers] nog tussentijdse vervangende woonruimte aangeboden, maar dat aanbod hebben zij afgeslagen.
[gedaagden] wil hen helemaal niet weg hebben. [gedaagden] heeft hen een nieuw huurcontract aangeboden voor een nieuwe studio in hetzelfde pand, maar dat aanbod hebben zij afgeslagen.
Als [eisers] in hun kamers willen blijven wonen dan kan dat, tegen de oude huurprijs. [gedaagden] zal hun kamers dan in de huidige staat laten. Wel kunnen [eisers] gebruik gaan maken van de vernieuwde douches en toiletten.
De sloopwerkzaamheden zijn inmiddels nagenoeg klaar, de verbouwing op de eerste etage is over twee weken afgerond en medio april zal de gehele verbouwing klaar zijn.
[gedaagden] heeft een eis in reconventie ingesteld ter zake van de betaling van de met [eisers] overeengekomen huurprijzen vanaf 1 februari 2006.
Ten onrechte is [eiser 2] met betaling van de huurpenningen per 1 februari 2006 gestopt. Zij moet [gedaagden] de huur ad € 220,00 betalen voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij de kamer huurt, vanaf 1 februari 2006.
Ten onrechte heeft [eiser 1] vanaf 1 februari 2006 € 200 betaald aan huur per maand in plaats van de overeengekomen € 290,00. [eiser 1] dient de achterstallige huur alsnog te voldoen en hij moet de volle huurprijs gaan betalen.
De beoordeling van het geschil
Vooropgesteld wordt dat een voorlopige voorziening zoals gevraagd alleen kan worden toegewezen als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een soortgelijke vorderingen tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit ten aanzien van de vordering in conventie voor een klein deel wel en ten aanzien van de vordering in reconventie niet het geval is.
Ingevolge artikel 7:220 lid 1 BW Pro moet een huurder de verhuurder toestaan dringende werkzaamheden uit te voeren, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat het hier gaat om dringende werkzaamheden; [eisers] betwisten dat.
Gezien de onbetwiste omvang en aard van de werkzaamheden waarbij onder meer de indeling van het pand is gewijzigd, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet met succes volgehouden worden dat het hier enkel gaat op dringende werkzaamheden die niet zonder nadeel konden worden uitgesteld. Het beroep dat [gedaagden] doet op die wettelijke bepaling slaagt daarmee niet.
Gezien de slechte staat van onderhoud van het pand valt wel te begrijpen dat [gedaagden] heeft gekozen voor de rigoureuze aanpak van renovatie, in dit geval gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
[gedaagden] had daarvoor de juridische weg kunnen bewandelen van opzegging van de huurovereenkomsten met [eisers] op grond van het dringend nodig hebben van het pand voor renovatie. In dat geval had [gedaagden] aan moeten tonen dat zijn huurders andere passende woonruimte konden krijgen en [gedaagden] had dan verplicht kunnen worden een tegemoetkoming te betalen in hun verhuis- en herinrichtingskosten.
[gedaagden] heeft echter ervoor gekozen met voorzetting van de huurovereenkomsten met [eisers] over te gaan tot renovatie. Dat is de situatie waarop lid 2 van artikel 7:220 BW Pro doelt, waarbij is bepaald dat een huurder renovatie van de gehuurde woning moet toestaan wanneer de verhuurder een voorstel doet dat gelet op de wederzijdse belangen redelijk is.
[gedaagden] heeft gesteld dat hij zijn huurders een redelijk voorstel heeft gedaan; hij heeft [eisers] een aanbod gedaan voor tijdelijke vervangende woonruimte.
Ter zitting echter heeft [gedaagden] erkend dat hij dat aanbod niet aan [eiser 1] heeft gedaan. [eiser 2] heeft betwist een dergelijk aanbod gekregen te hebben en [gedaagden] heeft daar te weinig tegenover gesteld. Er moet daarom vanuit worden gegaan dat een dergelijk aanbod niet is gedaan en van een ander redelijk aanbod is niet gebleken. Daarmee is een en ander niet gegaan zoals het had moeten gaan.
Voldoende aannemelijk is dat door de verbouwing het woongenot van [eisers] is aangetast en dat [gedaagden] tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens [eisers]. Er kan daarom vooralsnog niet vanuit worden gegaan dat [eisers] ten onrechte de huurpenningen hebben ingehouden.
Op dat oordeel strandt reeds de tegenvordering van [gedaagden]. Zodra de verbouwing zal zijn afgerond waarmee de overlast normaal gesproken tot een einde zal zijn gekomen, zal daar weer betaling van de normale huurprijs tegenover komen te staan. Dit laat overigens eventuele schadevergoedingen onverlet.
Ook een aantal van de vorderingen van [eisers] moet worden afgewezen.
In het kader van dit kort geding valt immers niet te bepalen wat de hoogte van de door [eisers] geleden en te lijden materiële en immateriële schade is of zal zijn. Enerzijds heeft [eiser 2] bijvoorbeeld niet aangegeven welke kosten met haar tijdelijk verblijf elders gemoeid zijn geweest, terwijl die kosten naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wel voor vergoeding in aanmerking zouden kunnen komen.
Anderzijds is onvoldoende aannemelijk geworden dat de woonruimten niet bewoonbaar waren; er zijn steeds (minimale) voorzieningen in het pand aanwezig geweest.
Voorshands komt het de kantonrechter voor dat die bedragen niet van de omvang zullen zijn als van het nu gevorderde voorschot.
Ook de vordering tot staking van de werkzaamheden wordt afgewezen. [gedaagden] heeft immers onbetwist gesteld dat de werkzaamheden op de eerste verdieping klaar zullen zijn op een termijn van 2 weken na de zitting, hetgeen neerkomt op eind maart 2006. De rest van het pand zal volgens [gedaagden] medio april 2006 gereed zijn. In dit vergevorderd stadium hebben [eisers] naar het oordeel van de kantonrechter geen spoedeisend belang bij staking van de werkzaamheden; zij hebben er eerder belang bij dat alle werkzaamheden zo snel mogelijk worden afgerond. Na voltooiing zal elke verdieping een douche en een toilet hebben, zo begrijpt de kantonrechter, en [gedaagden] heeft aangegeven dat [eisers] tegen de oude huurprijs hun kamers in de oude staat kunnen blijven huren.
Wel hebben [eisers] een spoedeisend belang bij toegankelijke, bruikbare en schone voorzieningen als een douche, toilet en keuken, ook tijdens de verbouwing. De kantonrechter zal daarom [gedaagden] veroordelen tot het bruikbaar en schoon houden van die voorzieningen zoals hierna te melden.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
Omdat alle partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten in conventie en in reconventie wordt gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- veroordeelt [gedaagden] bij wijze van voorlopige voorziening om binnen een dag na betekening van dit vonnis ervoor te zorgen dat tenminste 1 keuken, 1 douche en 1 toilet in het pand aan de [adres] te [woonplaats] toegankelijk, bruikbaar en schoon gehouden worden zolang de verbouwingswerkzaam-heden in het pand niet zijn afgerond;
- bepaalt dat [gedaagden] een dwangsom verbeurt van € 100 voor iedere dag dat deze de hiervoor gegeven beslissing niet nakomt, tot een maximum van € 1.000,00;
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
in reconventie
- weigert de gevorderde voorlopige voorziening;
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.J. Baas en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.