Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rep.nr.: 296750 / AL VERZ 05-3238
datum uitspraak: 24 februari 2006
BESCHIKKING EX ART. 5:130 BW
inzake
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Haarlemse Kegel Bond,
gevestigd te Haarlem,
verzoekster,
hierna: HKB,
gemachtigde mr. M.W. Langhout,
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Vereniging van Eigenaars van het Flatgebouw Zijdelinge,
gevestigd te Haarlem,
verweerster,
hierna: de VvE
gemachtigde: mr. S.L. Sarin.
De procedure
Op 23 december 2005 is ter griffie een verzoekschrift ontvangen van HKB, strekkende tot vernietiging van een besluit van de VvE d.d. 24 november 2005. De VvE heeft een verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 10 februari 2006. Alle stemgerechtigden zijn voor de zitting opgeroepen teneinde te worden gehoord. Op de zitting hebben partijen hun standpunt nader toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is verhandeld. Met de gemachtigden is afgesproken dat HKB na de zitting nog enige stukken die ter sprake zijn geweest in het geding zal brengen.
Het verzoek
Het verzoekschrift richt zich tegen het besluit van de VvE d.d. 24 november 2005 inhoudende een wijziging van het huishoudelijk reglement, met name voorzover het betreft artikel 13 (waarin nadere regels over geluids- en stankoverlast worden gesteld). HKB heeft aangevoerd dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, nu dit enkel is genomen omdat enkele appartementseigenaren stellen (over)last te hebben van de activiteiten in het kegelcentrum. De overlast wordt betwist door HKB. Zij heeft aan alle door de overheid gestelde verplichtingen voldaan. Voordat vergunning werd verleend heeft de gemeente Haarlem (hierna: de gemeente) geluidsmetingen verricht. Door het maximale geluidsniveau op 10 Db. te stellen (waar de gemeente de norm op 45 Db. stelt) zou het kegelcentrum geen activiteiten meer kunnen verrichten. Dat kan niet de bedoeling zijn.
Met betrekking tot de stankoverlast stelt HKB dat zij voorstellen heeft gedaan om eventuele hinder zoveel mogelijk te voorkomen, maar dat de andere appartementseigenaren deze zonder nadere motivering hebben afgewezen.
Het verweer
De VvE heeft gemotiveerd tegen het verzoek verweer gevoerd. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
De beoordeling van het verzoek
Aan de orde is de vraag of het besluit van de VvE van 24 november 2005 om het huishoudelijk reglement op bovenomschreven wijze te wijzigen, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid dient te worden vernietigd.
Ter terechtzitting heeft HKB - onbetwist - aangevoerd dat zij van de gemeente een gebruiksvergunning heeft gekregen om het appartement als kegelcentrum te gebruiken, en dat deze vergunning is verkregen nadat door een door de gemeente aangewezen deskundige uitgebreide geluidsmetingen zijn verricht. Door diverse appartementseigenaren is ter terechtzitting aangegeven dat zij desondanks veel overlast ondervinden van het kegelcentrum, waarbij zij aanvoeren dat bij de metingen steeds één bal op één baan is gegooid (en vervolgens het geluid is gemeten), terwijl de overlast wordt veroorzaakt doordat alle banen tegelijkertijd gebruikt worden. Bovendien zou er sprake zijn van “contactgeluid”, waardoor het geluid niet zozeer gehoord, maar gevoeld wordt. Voorts stelt de VvE dat er sprake is van stankoverlast als gevolg van het met open raam frituren door HKB, waarvan de lucht doordringt in de slaapkamers van woonappartementen. HKB heeft ter terechtzitting aangegeven dat als er gefrituurd wordt de geur niet via het afzuigsysteem weg te krijgen is en dat daarom een raam wordt opengezet.
Het volgende wordt overwogen. Vooropgesteld wordt dat in artikel 20 van de akte van splitsing is bepaald dat in het huishoudelijk reglement nadere regels omtrent het voorkomen van geluidshinder en stankoverlast vanuit privé-gedeelten kunnen worden gesteld. Voorts bepaald artikel 17 dat appartementseigenaren verplicht zijn hun privé-gedeelten te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming. In zijn algemeenheid geldt dat appartementseigenaren zich ten opzichte van elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. In een geval als het onderhavige - waarin het complex deels woonappartementen bevat en deels bedrijfsruimte - geldt dat de appartementseigenaar van de bedrijfsruimte zoveel mogelijk rekening moet houden met de woonfunctie van de andere appartementen, maar geldt evenzeer dat de eigenaren van de woonappartementen het functioneren van het bedrijf in de bedrijfsruimte niet mogen blokkeren. De wijziging van het huishoudelijk reglement voor zover het betreft de geluidsoverlast is - zo is door de VvE ter zitting verklaard - enkel gericht tegen het kegelcentrum. Door het toegestane geluidsniveau op 10 Db. te stellen (en daarmee voor HKB een norm te stellen die - zo heeft de VvE ter zitting aangegeven - gebruikelijk is voor woonappartementen) wordt het HKB feitelijk onmogelijk gemaakt om een kegelcentrum in haar appartement te exploiteren. Een beslissing van een (uit eigenaren van woonappartementen bestaande) meerderheid van de VvE die er feitelijk op neer komt dat de eigenaar van de bedrijfsruimte zijn bedrijf niet kan uitoefenen, is naar het oordeel van de kantonrechter te beschouwen als misbruik van recht, en is daarmee in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
In het licht van het bovenstaande zal artikel 13 lid 2 van het gewijzigde huishoudelijk reglement worden vernietigd. Dit neemt overigens niet weg dat HKB klachten met betrekking tot geluidsoverlast van andere appartementseigenaren serieus dient te nemen. Voorts geldt dat indien (woon)appartementseigenaren het idee hebben dat HKB de haar van gemeentewege opgelegde beperkingen met betrekking tot geluid(soverlast) overschrijdt - ter zitting gaven meerdere appartementseigenaren aan dat de metingen van de gemeente niet representatief waren - zij zich tot de gemeente dienen te wenden.
Met betrekking tot de gewijzigde bepaling terzake stankoverlast geldt dat deze - zo heeft de VvE ter zitting aangegeven - is ingegeven door de door HKB veroorzaakte stank als gevolg van het frituren. HKB weigert deze stank overlast te noemen, maar ter zitting geeft zij aan dat het frituren stank met zich brengt en dat deze stank in het kegelcentrum blijft hangen als er geen raam wordt opengezet. Waar de stank in dat geval door het raam naar buiten gaat is het niet onaannemelijk dat deze vervolgens te ruiken is in privé-gedeelten van de andere appartementen. De omstandigheid dat de VvE de door HKB voorgestelde oplossingen tot op heden heeft afgekeurd brengt niet met zich dat een nadere aanscherping ten deze in het huishoudelijk reglement in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dit geldt temeer nu deze regel niet de bedrijfsuitoefening van HKB volledig blokkeert, terwijl zij bij een voortduring van de status quo terzake van de door haar voorgedragen aanpassingen aan het afzuigsysteem op de voet van 5:121 BW een oplossing kan forceren. De vernietiging van artikel 13 lid 1 van het gewijzigde huishoudelijk reglement wordt daarom afgewezen.
Partijen zijn over en weer op punten in het ongelijk gesteld. De proceskosten worden daarom gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het besluit van de VvE van 24 november 2005 inhoudende de invoering van artikel 13 lid 2 (met betrekking tot geluidsoverlast) van het huishoudelijk reglement;
wijst af het meer of anders verzochte;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. B. Vogel en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.