Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 264386/ CV EXPL 05-1675
datum uitspraak: 15 februari 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting Pré Wonen,
gevestigd te Haarlem,
eisende partij,
gemachtigde mr. S.H.J.M. Linthorst,
-- tegen --
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J.I. Vervest.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Pré Wonen respectievelijk [gedaagde].
De procedure
Pré Wonen heeft [gedaagde] op 8 februari 2005 gedagvaard (met bijgevoegd 2 producties). [gedaagde] heeft geantwoord. Bij vonnis van 27 april 2005 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 8 juni 2005. Aan Pré Wonen is bij mondeling tussenvonnis bewijs opgedragen, waarna getuigen en tegen-getuigen zijn gehoord. Pré Wonen heeft geconcludeerd na enquête(met bijgevoegd 2 producties), waarna [gedaagde] eveneens heeft geconcludeerd na enquête. Vonnis is bepaald op heden.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van overgelegde producties, staat in dit geding het volgende vast:
a. [gedaagde] is vanaf 6 mei 2004 huurster van een woning van Pré Wonen aan de [adres] te [woonplaats].
b. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] een zgn. “Aanhangsel Tweede Kans” ondertekend, waarin - onder meer - het volgende is opgenomen:
(…)
Mevrouw [gedaagde] bewoont de woning [adres] te [woonplaats].
Mevrouw [gedaagde] heeft op genoemd adres gedurende periode (2002 en 2003) overlast veroorzaakt. De overlast bestond uit dronkenschap, lichamelijk geweld, dreigementen in het bijzonder naar omwonenden, harde muziek en constante geluidsoverlast vanuit de woning.
In verband met die overlast heeft Pré Wonen haar middels gesprekken, brieven en sommatie aangesproken op haar gedrag.
De overlast is daardoor het laatste jaar afgenomen, zodat zij, onder voorwaarden, kan verhuizen naar andere woonruimte.
Verder zijn de volgende aanvullende voorwaarden van toepassing:
Zodra er enige overlast wordt waargenomen zal de procedure van overlast niet opnieuw worden doorlopen. De nieuwe overlast zal worden gevoegd bij het reeds bestaande dossier (…). Dit houdt in dat bij “ernstige overlast”, de procedure kan worden voortgezet daar waar het was beëindigd.
(…) Omschrijving van ernstige overlast: dronkenschap, lichamelijk geweld, dreigementen in het bijzonder naar omwonenden, harde muziek en constante geluidsoverlast vanuit de woning.
(…)
c. Bij brief van 29 september 2004 is [gedaagde] door Pré Wonen medegedeeld dat er wederom klachten terzake van ernstige overlast zijn binnengekomen en is [gedaagde] gesommeerd aan iedere vorm van overlast een einde te maken.
De vordering
Pré Wonen vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats].
Pré Wonen stelt daartoe het volgende. [gedaagde] schiet - door wederom ernstige overlast te veroorzaken - tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, met name wat betreft de aanvullende voorwaarden in het “Aanhangsel Tweede Kans” en artikel 5.3 van de huurvoorwaarden. Bovendien wordt Pré Wonen door het gedrag van [gedaagde] belemmerd in de op haar rustende verplichting om aan omwonenden rustig genot te verschaffen.
Het verweer
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal, voorzover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
Bij eerder genoemd mondeling tussenvonnis is Pré Wonen toegelaten tot het bewijs van de door haar gestelde overlast door [gedaagde]. Ter voldoening aan die bewijsopdracht heeft Pré Wonen vijf getuigen doen horen (yyy-1 en yyy-2) (tot 1 augustus 2005 wonend op [adres]), [zzz-1 en zzz-2 (wonend op [adres]) en M.M. Broers, sinds november 2004 wijkagent), waarna [gedaagde] in het tegengetuigen-verhoor twee getuigen (zichzelf en haar vriend [xxx])) heeft doen horen.
Uitgangpunt bij de beoordeling van het geschil is dat de overlast als gesteld door Pré Wonen - indien deze vast komt te staan - beschouwd kan worden als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die voor [gedaagde] voortvloeien uit de huurovereenkomst. Op grond van een dergelijke tekortkoming heeft Pré Wonen op de voet van artikel 6:265 BW Pro de bevoegdheid om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, tenzij de tekortkoming zodanig gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt.
De kantonrechter acht op grond van de getuigenverklaringen bewezen dat vanaf medio juni 2004 tot november 2004 met enige regelmaat in de nachtelijke uren geluidsoverlast is veroorzaakt vanuit de woning van [gedaagde]. Dit verklaren alle buren, [gedaagde] betwist het niet (zij geeft aan dat zij zich er niet van bewust was) en ook [xxx] erkent dat er vorige zomer “dingetjes zijn gebeurd”. Ook acht de kantonrechter bewezen dat [xxx] in die periode door de muur heen richting de familie [zzz] heeft geschreeuwd “dat hij de buren de keel door zou snijden als zij nog een keer de politie zouden bellen”. Dit is verklaard door de heer en mevrouw [zzz] en [xxx] heeft tijdens het getuigenverhoor erkend dat hij dat misschien in zijn emotie wel geroepen heeft. Dat dit op de familie [zzz] bedreigend is overgekomen leidt geen twijfel.
Ook is in deze procedure vast komen te staan dat er nà november 2004 een sterke verbetering is opgetreden. [yyy-1] heeft als getuige verklaard dat het na november 2004 goed is gegaan, dat de overlast geen reden is geweest om te verhuizen en dat de overlast hen niet heeft gehinderd bij de verkoop van de woning. Dit wordt beaamd door haar echtgenoot [yyy-2]. Ook [zzz-1] heeft als getuige verklaard dat zij de buren niet meer hoort als zij binnen is en dat zij niet meer door hen uit haar slaap wordt gehouden. Bovendien verklaart wijkagent Broers dat haar sinds november 2004 geen klachten meer bereikt hebben. In dat licht is de verklaring van [zzz-2] dat hij nog wel eens in de nachtelijke uren last heeft van [gedaagde] (en [xxx]) - in die zin dat hij ze hoort discussiëren en/of een deur hoort slaan - van onvoldoende gewicht. Dat de familie [zzz] de rust “gemaakt” vinden (“ze zijn stil omdat ze stil moeten zijn”) is in dit verband ook niet relevant. Als er geen overlast meer is, is er geen reden om tot ontbinding en ontruiming over te gaan.
Het gegeven dat mensen dicht op elkaar wonen brengt over en weer verplichtingen met zich mee. Enerzijds dienen ze er bij het produceren van geluid rekening mee te houden dat ze buren hebben, maar anderzijds dienen ze ook te accepteren dat ze - bijvoorbeeld als er een feestje is - hun buren af en toe kunnen horen. Dit zijn de normale geluiden die buren van elkaar hebben te dulden. Op grond van de getuigenverklaringen acht de kantonrechter niet bewezen dat na november 2004 nog sprake is geweest van een overlastsituatie die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De omstandigheid dat zich nadien één keer een incident heeft voorgedaan - op 26 oktober 2005 heeft zich tussen 22.30 uur en 23.00 uur tijdens een verjaardagsfeestje een luidruchtige ruzie voorgedaan tussen [xxx] en zijn broer, waar uiteindelijk door de buren de politie bij geroepen is - doet daaraan niet af.
Eén en ander brengt met zich mee dat de vordering van Pré Wonen thans zal worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter echter dat - waar wel vaststaat dat zij tot november 2004 flinke overlast heeft veroorzaakt, terwijl bovendien aannemelijk is dat ook bij haar vorige woning sprake was van overlastklachten - [gedaagde] op haar tellen zal moeten (blijven) passen. Met het gegeven dat zij in het verleden overlast heeft veroorzaakt zal er bij nieuwe klachten eerder sprake zijn van een situatie die ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
Pré Wonen zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proces-kosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt Pré Wonen tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 600,-- aan salaris gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Vogel en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.