Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 295236/ CV EXPL 05-13082
datum uitspraak: 15 februari 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap AVB Holding B.V.,
gevestigd te Heemskerk,
eisende partij,
gemachtigde mr. P.A.C. van Buul,
-- tegen --
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als AVB respectievelijk [gedaagde].
De procedure
AVB heeft [gedaagde] op 30 november 2005 gedagvaard. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord. Bij vonnis van 28 december 2005 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 17 januari 2006. AVB heeft ter comparitie nog enige producties in het geding gebracht. Vonnis is bepaald op heden.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van overgelegde producties, staat in dit geding het volgende vast:
a. [gedaagde] huurt van AVB een bovenwoning aan de [adres] te [woonplaats]. Tot 1 januari 2005 bedroeg de huur € 90,97 per maand.
b. In 2004 heeft AVB in verband met de in de wijk waar de woning staat heersende “palenpest” de fundering van het pand hersteld. Ook heeft zij de buitengevel schoongemaakt, gerepareerd en van nieuw voegwerk voorzien, heeft zij aan de achterzijde een nieuw balkon aangebracht, heeft zij de woning van nieuwe elektrische bedrading voorzien en heeft zij in de woning nieuwe kozijnen met dubbel glas aangebracht. Ook is er schilderwerk gedaan en is een plafond vervangen.
c. AVB heeft aan verbouwingskosten € 45.286,23 uitgegeven.
d. Partijen hebben overleg gevoerd over aanpassing van de huur in verband met de verbouwingskosten.
e. Vanaf 1 januari 2005 is [gedaagde] € 350,-- huur per maand gaan betalen.
f. Op 15 maart 2005 heeft [gedaagde] een verzoek om een uitspraak ingediend bij de huurcommissie betreffende een “huurverhoging na verbetering woning”.
g. Op 1 juni 2005 heeft de voorzitter van de huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woning laten instellen. Na een mondelinge behandeling op 8 september 2005 heeft de huurcommissie op diezelfde datum beslist dat de woningkwaliteit van de woning per 1 januari 2005 op 106 punten dient te worden gewaardeerd en dat de huurprijs na woningverbetering met ingang van die datum € 102,43 per maand bedraagt. Deze uitspraak is op 7 oktober 2005 naar partijen verzonden.
De vordering
AVB vordert (samengevat) vernietiging van bovengenoemde uitspraak van de huurcommissie en te bepalen dat [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn verzoek van 15 maart 2005, danwel het verzoek af te wijzen en opnieuw rechtdoende te verklaren voor recht dat de huurprijs zoals deze tussen partijen geldt met ingang van 1 januari 2005 op € 350,-- per maand wordt gesteld, danwel op een in goede justitie te bepalen huurprijs.
AVB stelt daartoe het volgende. Omdat er reeds overeenstemming bestond tussen partijen over de door [gedaagde] te betalen huurprijs na woningverbetering heeft de huurcommissie het verzoek van [gedaagde] ten onrechte gegrond op artikel 7:255 BW. [gedaagde] is in oktober 2004 akkoord gegaan met deze nieuwe huurprijs per 1 januari 2005, AVB heeft deze nieuwe huurprijs ook schriftelijk doorgegeven aan haar beheerder, makelaar Ideler, en [gedaagde] is de nieuwe huurprijs vanaf 1 januari 2005 ook zonder protest of voorbehoud gaan betalen.
Voor het geval geoordeeld wordt dat er geen overeenstemming is geldt dat het verzoek van [gedaagde] te laat is ingediend bij huurcommissie. Reeds in oktober 2004 was de renovatie gereed en het verzoek is niet binnen drie maanden nadien ingediend. Meer subsidiair stelt AVB dat de huurcommissie bij het vaststellen van de huur onvoldoende rekening heeft gehouden met de aangebrachte verbeteringen, nu zij geen rekening heeft gehouden met de nieuwe kozijnen, de nieuwe fundering en de buitengevel.
Het verweer
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal, voorzover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
Kern van de regeling van artikel 7:255 BW is - althans voorzover relevant in dit geschil - dat er voor een verhuurder een mogelijkheid bestaat een huurverhoging vast te stellen, indien deze tijdens een huurperiode verbeteringen aanbrengt aan de woonruimte, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen. Daarbij geldt dat achterstallig onderhoud niet als een dergelijke verbetering wordt beschouwd, omdat dit onderhoud geacht wordt te zijn verdisconteerd in de huurprijs.
Tussen partijen is in confesso dat een omvangrijk deel van de door AVB verrichte werkzaamheden als achterstallig onderhoud is te beschouwen. De huurcommissie heeft naar het oordeel van de kantonrechter (en kennelijk ook in de visie van partijen) terecht de vernieuwde elektra en het isolatieglas beschouwd als woningverbeteringen die het woongenot van [gedaagde] verhogen. De stelling van AVB dat de nieuwe kozijnen, de vernieuwde fundering en de opgeknapte buitengevel eveneens het woongenot van [gedaagde] verhogen kan de kantonrechter - zonder nadere feitelijke onderbouwing van de zijde van AVB - echter niet volgen. Dit zijn immers bij uitstek onderdelen van een woning die gewoon in orde dienen te zijn en door een verhuurder onderhouden dienen te worden. Indien dit langdurig achterwege is gebleven valt herstel of vervanging daarvan onder het - buiten het bereik van artikel 7:255 BW blijvende - achterstallig onderhoud.
Uitgangspunt is daarom dat slechts de verbeterde elektra en het isolatieglas - een zeer beperkt onderdeel van de overigens omvangrijke werkzaamheden - als verbeteringen in de zin van dit wetsartikel kunnen worden beschouwd. Waar AVB ter comparitie heeft aangegeven dat zij met [gedaagde] is gaan praten over huurverhoging omdat zij haar investering met betrekking tot de gehele renovatie terug wilde verdienen (en derhalve niet slechts op de twee onderdelen die het huurgenot verhogen) kan de gestelde mondelinge overeenkomst - die op een huurverhoging van bijna 285 % neerkomt - niet worden gezien als een “overeenstemming over het bedrag van de verhoging” als bedoeld in artikel 7:255 lid 2 BW. Partijen hebben immers volgens de eigen stelling van AVB daarbij geen overeenstemming bereikt over welke huurverhoging redelijk zou zijn als gevolg van de onderdelen van die renovatie die zijn te beschouwen als woningverbetering in de zin van dit artikel, maar hebben (de kosten van) de gehele renovatie daarbij betrokken. De vraag of de door AVB gestelde overeenkomst daadwerkelijk gesloten is - [gedaagde] ontkent dit - behoeft daarmee geen verdere beoordeling, nu deze een toetsing door de huurcommissie niet in de weg staat. Nadere bewijslevering, zoals aangeboden van de zijde van AVB, kan dus achterwege blijven.
Feit is dat AVB een huurverhoging heeft doorgevoerd per 1 januari 2005 in verband met de door haar verrichte verbeteringswerkzaamheden. Daarmee heeft zij het moment gefixeerd waarop deze werkzaamheden geacht moeten zijn te zijn afgerond. Haar voor het eerst in deze procedure opgeworpen stelling dat de werkzaamheden reeds in oktober 2004 waren afgerond, als gevolg waarvan [gedaagde] door de huurcommissie niet-ontvankelijk verklaard had moeten worden, ontbeert enige feitelijke onderbouwing. Uitgangspunt in deze procedure is derhalve dat [gedaagde] binnen drie maanden na totstandkoming van de verbeteringen een verzoek heeft ingediend en dat de huurcommissie hem terecht heeft ontvangen in dit verzoek.
Resumerend zijn er geen gronden om de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen of de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs te wijzigen. Tegen de omvang van de huurverhogingen als gevolg van de verbeteringen, als vastgesteld door de huurcommissie, heeft AVB geen gemotiveerde bezwaren gericht.
Het bovenstaande leidt tot afwijzing van de vordering. De proceskosten komen voor rekening van AVB omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt AVB in de kosten van de procedure, die tot op heden aan de zijde van [gedaagde] worden bepaald op € 25,-- aan verletkosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Vogel en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.