Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 296390/ VV EXPL 05-340
datum uitspraak: 25 januari 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
het kerkgenootschap
de Vereenigde Doopsgezinde Gemeente Haarlem
te Haarlem
eisende partij
hierna te noemen VDGH
gemachtigde mr. H.K. Garvelink
tegen
de besloten vennootschap
Frank & Jean Shops B.V.
te Amsterdam
gedaagde partij
hierna te noemen Frank & Jean
gemachtigde mr. H. Ferment
De procedure
VDGH heeft Frank & Jean op 2 januari 2006 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 januari 2006, waarbij de gemachtigden zich hebben bediend van pleitnotities. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is verhandeld.
De feiten
1. Frank & Jean huurt van VDGH met ingang van 1 mei 1989 de winkel/woning met plaats en erf aan de Grote Houtstraat 45 te Haarlem (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van (thans) € 3.545,10 per maand, te voldoen op of voor de eerste dag van de maand.
2. Partijen zijn bij voornoemde huurovereenkomst onder meer het volgende overeengekomen:
“Vroom en Dreesmann Nederland B.V. verklaart zich garant voor de afdracht […] van de verschuldigde huurpenningen.”
3. Bij aangetekende brief van 28 april 2003 heeft VDGH aan Frank & Jean de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2004 in verband met het voornemen van VDGH het gehuurde voor eigen gebruik te benutten. Frank & Jean heeft op 2 juni 2003 aan VDGH doen weten niet met de beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen.
4. Bij notariële akte van 1 oktober 2004 is opgericht de Stichting Jansje van Goor. Doelstelling van deze stichting is de huisvesting en verzorging van mensen met een geestelijke handicap. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door twee door Stichting De Hartekamp Groep en twee door de Dienende Kerkeraad van VDGH benoemde leden.
5. VDGH heeft Frank & Jean op 30 juni 2004 gedagvaard voor de kantonrechter te Haarlem en gevorderd dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het tijdstip zal worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen. VDGH heeft haar vordering gebaseerd op dringend eigen gebruik in verband met haar voornemen om in het gehuurde een winkel met ondersteunende horeca te vestigen ten behoeve van de Stichting De Hartekamp dan wel de Stichting Jansje van Goor.
6. Bij vonnis van 3 november 2004 heeft de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld op 1 mei 2005. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
7. Frank & Jean is van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen.
8. VDGH heeft een incidentele vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis waarvan beroep ingesteld.
9. Frank & Jean heeft de huurpenningen over de maanden januari en februari 2005 op 8 maart 2005, over de maanden maart tot en met september 2005 op 28 september 2005, over oktober 2005 op 7 oktober 2005, over november 2005 (gedeeltelijk) op 8 november 2005, over december 2005 op 19 december 2005 en over januari 2006, alsmede het restant van de huur over november 2005, op 2 januari 2006 voldaan.
10. Op 15 december 2005 heeft de gemeente Haarlem VDGH vergunning verleend tot het verrichten van bouwwerkzaamheden in het gehuurde.
11. Bij arrest van 19 januari 2006 heeft het Gerechtshof de vordering in het incident van VDGH afgewezen.
De vordering
VDGH vordert bij wijze van voorlopige voorziening, na haar vordering te hebben verminderd en voorwaardelijk vermeerderd, (samengevat)
1. dat de kantonrechter zal bepalen dat het vonnis van de kantonrechter te Haarlem van 3 november 2004 alsnog uitvoerbaar bij voorraad zal zijn, althans Frank & Jean zal veroordelen het gehuurde te ontruimen;
2. dat de kantonrechter Frank & Jean zal bevelen vertegenwoordigers van VDGH, alsmede door haar aangewezen architecten en aannemers binnen 24 uur na een daartoe strekkend verzoek toegang tot het verhuurde te verlenen met machtiging van VDGH het nodige onderzoek te verrichten in verband met de uit te voeren werkzaamheden en zonodig breekwerk te verrichten op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat Frank & Jean daarmee in gebreke blijft;
en voor het geval de vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen:
3. veroordeling van Frank & Jean tot het storten van een waarborgsom van € 15.000,-- althans zodanig bedrag dat de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren.
VDGH stelt daartoe het volgende.
Frank & Jean heeft misbruik van recht gemaakt door pas twee dagen voor het verstrijken van de beroepstermijn van het vonnis van de kantonrechter van 3 november 2005 in hoger beroep te komen en door VDGH op een termijn van acht weken te dagvaarden.
Daarbij komt dat de door VDGH ingestelde incidentele vordering grote vertraging heeft opgelopen. Daaraan is in de eerste plaats Frank & Jean debet door aanvankelijk niet te verschijnen, vervolgens het verstek te zuiveren en tot twee maal toe uitstel voor het antwoord in het incident te vragen. Voorts heeft de rolraadsheer VDGH twee maal niet toegestaan om in reactie op een door Frank & Jean overgelegd, misleidend stuk, een akte in het incident te nemen dan wel (schriftelijk) te pleiten en een verzoek van VDGH tot royement van de incidentele vordering genegeerd.
Omdat Frank & Jean weigert het gehuurde vrijwillig te ontruimen en de planning van de verbouwing van het gehuurde ten gevolge van de lange duur van de appelprocedure in gevaar dreigt te komen, heeft VDGH een spoedeisend belang bij de onderhavige vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis van 3 november 2004.
Frank & Jean schiet stelselmatig te kort in de tijdige betaling van de huurpenningen. Dit rechtvaardigt de ontruiming van het gehuurde. Gelet op de noodzaak om de verbouwing van het gehuurde niet langer uit stellen, is het spoedeisend belang dat VDGH heeft bij ontruiming evident.
Voor het geval zal worden geoordeeld dat het betalingsgedrag van Frank & Jean de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt, dient Frank & Jean ingevolge artikel 3 sub f van de huurovereenkomst de gevorderde waarborgsom aan VDGH te voldoen.
Om de verbouwing van het gehuurde te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat vertegenwoordigers van VDGH, alsmede de door hen ingeschakelde architecten en aannemers, de boven de winkel gelegen woning kunnen betreden om onderzoek te doen naar de bouwkundige staat van het gehuurde teneinde bouwplannen en offertes te kunnen opstellen. Enig breekwerk, zoals het openmaken van plafonds, zal daarvoor niet steeds zijn te vermijden. Ondanks herhaald verzoek verleent Frank & Jean VDGH geen toegang tot het gehuurde. Zij heeft de woning in strijd met de huurovereenkomst zonder toestemming van VDGH aan een derde onderverhuurd, welke onderhuurder weigert medewerking aan het onderzoek te verlenen. Het spoedeisend belang dat VDGH ook bij dit gedeelte van de vordering heeft, behoeft geen betoog.
Het verweer
Frank & Jean heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
Nog daargelaten dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter vooralsnog onvoldoende aannemelijk kan worden geacht, dat het door Frank & Jean tegen de beëindiging van de huurovereenkomst gevoerde verweer als kennelijk ongegrond dient te worden aangemerkt, is het gedeelte van de vordering, strekkende tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis van 3 november 2004, reeds niet voor toewijzing vatbaar, nu daarop bij incidenteel arrest van 19 januari 2006 afwijzend is beslist.
Tegen de door VDGH aan het gedeelte van de vordering strekkende tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag gelegde tekortkoming van Frank & Jean in de tijdige betaling van de huurpenningen, heeft Frank & Jean ter gelegenheid van de mondelinge behandeling gemotiveerd verweer gevoerd. De kantonrechter acht het, gelet op hetgeen VDGH als reactie op het verweer van Frank & Jean heeft betoogd, vooralsnog niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden beslist dat er sprake is van een zodanige herhaalde tekortkoming door Frank & Jean, dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn.
Aan de voorwaardelijk ingestelde vordering tot betaling van een borgsom ontbreekt, gelet op de garantstelling door Vroom en Dreesmann voor de betaling van de huurpenningen, het spoedeisend belang.
Frank & Jean heeft onbetwist gesteld, dat zij VDGH steeds toegang heeft verleend tot zowel de winkelruimte als de daarboven gelegen woning. Met betrekking tot het door VDGH gevorderde breekwerk heeft Frank & Jean zich bereid verklaard daaraan mee te werken, mits VDGH garandeert dat het gebruik van het gehuurde daardoor niet wordt bemoeilijkt, welke voorwaarde de kantonrechter terecht acht. Daarmee komt de grondslag aan dit gedeelte van de vordering te ontvallen.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening zal worden geweigerd.
De proceskosten komen voor rekening van VDGH omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- weigert de gevorderde voorlopige voorziening;
- veroordeelt VDGH tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Frank & Jean tot en met vandaag worden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.