Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 276408/ CV EXPL 05-5958
datum uitspraak: 2 november 2005
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
stichting De Olmenhorst,
gevestigd te [plaatsnaam],
eisende partij,
gemachtigde C.H. Boeder,
-- tegen --
[gedaagde 1],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
gedaagde partijen,
gemachtigde mr. W.J. Vroegindeweij.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als De Olmenhorst respectievelijk [gedaagden].
De procedure
De Olmenhorst heeft [gedaagden] op 9 juni 2005 gedagvaard. [gedaagden] heeft geantwoord (met 4 producties). Bij vonnis van 3 augustus 2005 is een comparitie van partijen (ter plaatse) gelast. Vooraf heeft De Olmenhorst nog een productie in het geding gebracht. De comparitie heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2005, waarna vonnis is bepaald op heden.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van overgelegde producties, staat in dit geding het volgende vast:
a. Op 1 december 1980 hebben de rechtvoorsganger van De Olmenhorst – [XXX] – en [gedaagden] een overeenkomst gesloten met de volgende inhoud:
(…) [XXX] (…) verklaart hierbij te verhuren aan mede-ondertekende [gedaagde1]
een standplaats (voor de daarop staande wooncaravan) alsmede tuin waarvan plaats en grenzen aan beide ondertekenaars bekend – onder de navolgende voorwaarden:
1) verhuur begint op 1.1.81 (…)
2) (…)
3) a. Terwijl onderverhuren en/of gebruik van het gehuurde ànders dan voor bewoning door [gedaagde 1] niet is toegestaan, (…) aanvaardt huurder de verplicht tot keurig onderhoud van “huis en erf” (…)
4) (…)
5) (…)
6) Zolang [gedaagden] de onder 2 t/m 4 genoemde rechten en verplichtingen ten genoege van hoofdbewoner en verhuurder correct in acht neemt, en hij de huurpenningen steeds tijdig voldoet en ook niet in conflict komt met de overheid, is er voor de verhuurder geen reden tot opzegging.
(…)
b. [gedaagden] heeft in 1983 de “wooncaravan” vervangen door een woning. De huur bedraagt thans € 120,22 per maand. [gedaagden] heeft het gehuurde onderhouden. Partijen hebben sinds 1996 onenigheid over door De Olmenhorst gewenste huurverhogingen.
c. Bij brief van 27 november 2003 heeft De Olmenhorst de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 juni 2004.
d. [gedaagden] heeft geweigerd het gehuurde te ontruimen en te verlaten.
De vordering
De Olmenhorst vordert (samengevat) bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat het woonruimteregime niet van toepassing is en evenmin sprake is van een woonwagen ex artikel 7:235 BW en te bepalen dat de huurovereenkomst door opzegging is beëindigd met ingang van 1 juli 2004:
II. subsidiair de huurovereenkomst op zo kort mogelijke termijn te ontbinden c.q. te beëindigen;
III. [gedaagden] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met de bepaling dat de ontruiming desnoods kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm;
IV. [gedaagden] in de kosten te veroordelen.
De Olmenhorst stelt daartoe dat artikel 7:228 BW van toepassing is, nu er geen sprake is van woonruimte en evenmin van een woonwagen.
Het verweer
[gedaagden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal, voorzover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
Kern van het onderhavige geschil is de vraag of de door partijen gesloten huurovereenkomst beoordeeld dient te worden als huur van woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, als gevolg waarvan de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zouden zijn.
Uit de in 1980 gesloten huurovereenkomst - zoals hierboven geciteerd bij de feiten - leidt de kantonrechter af dat [gedaagden] een standplaats met tuin heeft gehuurd - een onbebouwd stuk grond derhalve - en dat hij de daarop staande “wooncaravan” ging bewonen. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomst was het begrip standplaats echter nog niet wettelijk gedefinieerd. Artikel 1623a lid 5 BW (oud), de voorganger van artikel 7:236 BW, is immers pas in werking getreden op 1 juli 1994. Het bouwwerk waar [gedaagden] de laatste 22 jaar in woont is - dat heeft de kantonrechter ter plaatse met partijen vastgesteld - zonder meer te beschouwen als een gebouwde onroerende zaak (en derhalve als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW). Vast staat echter eveneens dat niet deze woonruimte, maar de grond waar deze op staat door [gedaagden] wordt gehuurd. De vraag die derhalve beantwoord moet worden is of de omstandigheid dat de standplaats zoals in 1980 overeengekomen door partijen niet valt onder de huidige wettelijke definitie van standplaats (er is immers geen sprake van een administratieve bestemming om aldaar een woonwagen te plaatsen), terwijl het gehuurde evenmin als een gebouwde onroerende zaak is te beschouwen, met zich mee brengt dat het gehuurde niet onder de huurbeschermingsbepalingen zou vallen.
Bij de beantwoording van die vraag is doorslaggevend wat partijen bij het aangaan van deze overeenkomst hebben beoogd. De Olmenhorst heeft ter comparitie gesteld dat het de oorspronkelijke bedoeling van haar rechtsvoorganger was om in tijden van woningnood werknemers voor korte tijd woonruimte te verschaffen. De kantonrechter acht de stelling dat een en ander een zeer tijdelijk karakter zou hebben echter onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het blijkt immers niet uit de tekst van de overeenkomst, die voor onbepaalde tijd is, en wordt bovendien gelogenstraft door de feitelijke gang van zaken. [gedaagden] woont immers thans bijna 25 jaar op het gehuurde, waarvan de laatste 22 jaar in het door hem opgerichte bouwwerk. Ook de omstandigheid dat de rechtsvoorganger van De Olmenhorst minst genomen heeft berust in de oprichting van het nieuwe bouwwerk geeft aan dat het op dat moment niet zijn bedoeling was dat de bewoning door [gedaagden] van korte duur zou zijn. Uit de toelichting ter comparitie van [YYY], secretaris van De Olmenhorst en zoon van de rechtsvoorganger van De Olmenhorst, leidt de kantonrechter af dat De Olmenhorst thans geconfronteerd wordt met de omstandigheid dat haar rechtsvoorganger in het verleden een aantal zaken op weinig zakelijke wijze heeft geregeld, dat zij alle zeilen bij moet zetten om het landgoed dat zij beheert te laten renderen en dat de huidige situatie (met onder meer [gedaagden]) niet overeenkomt met het belang van De Olmenhorst. De gewijzigde belangen aan de zijde van De Olmenhorst - en daarmee haar gewijzigde bedoeling met betrekking tot de huurovereenkomst - doen echter voor de beoordeling van dit geschil niet ter zake. Het gaat immers om de partijbedoeling bij het aangaan van de overeenkomst.
De bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1980 was - zo kan geconcludeerd worden nu niet vaststaat dat het verschaffen van woonruimte een tijdelijk karakter zou hebben - om aan [gedaagden] woonruimte te verschaffen. Daaraan is inherent dat partijen op dat moment hebben beoogd om ook het huurbeschermingsregime van toepassing te laten zijn. De omstandigheid dat de constructie die partijen toen hebben gekozen niet past in de wettelijke definities zoals die thans zijn vervat in artikel 7:233 e.v. BW doet daaraan niet af. Het kan immers niet zo zijn dat een huurder die huurbescherming geniet door invoering van een definitie waar zijn situatie niet onder valt, deze huurbescherming opeens zou verliezen.
Het bovenstaande leidt tot afwijzing van de vorderingen van De Olmenhorst. De Olmenhorst zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt De Olmenhorst tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagden] tot en met vandaag worden begroot op € 500,-- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Vogel en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.