Uitspraak
Rechtbank Haarlem
sector kanton, locatie Haarlem
zaak/rolnummer: 230027 CV EXPL 04-1925
datum uitspraak: 22 september 2004
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
in de zaak van:
1. [eiser] en
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
hierna te noemen [eisers],
gemachtigde mr. F.F.S. Finke,
--tegen--
1. [gedaagde 1] en
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
hierna te noemen [gedaagden],
gemachtigde mr. H.J.M. van Schie.
De procedure
De enkelvoudige kamer van de rechtbank Haarlem, sector civiel, heeft bij vonnis d.d. 4 februari 2004 deze zaak verwezen naar de sector kanton. Verwezen wordt naar de in dit vonnis genoemde stukken. Daarop hebben [eisers] gerepliceerd in conventie en geantwoord in reconventie (met producties), waarna [gedaagden] hebben gedupliceerd in conventie en gerepliceerd in reconventie (met producties). [eisers] hebben niet gedupliceerd in reconventie.
De feiten
a. In de zomer van 2001 hebben [gedaagden] van [X en Y] gekocht de percelen gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats gedaagden], kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding]. Op bedoelde percelen bevinden zich een woning, een paardenpension en een manege. De voorzijde van de woning is gelegen aan de [adres]. Aan de achterzijde van de woning bevinden zich het paardenpension en de manege. De percelen van [gedaagden] zijn aan de achterzijde omsloten door de percelen van [eisers]. Vanaf de achterzijde van de percelen van [gedaagden] is slechts toegang tot de openbare weg via een pad dat over de percelen van [eisers] loopt naar de [adres] (hierna: het pad).
b. Voor de afvoer van mest van de mestopslag en aanvoer van veevoer maakten [X en Y] en [Q], hun rechtsvoorganger, gebruik van het pad. [X en Y] hebben dit pad verhard met stelconplaten ten behoeve van vrachtwagens die mest ophalen.
c. In een tussen partijen gesloten overeenkomst van juni 2001 zijn partijen overeengekomen dat [gedaagden] van [eisers] een stuk grond (hierna ook: het stuk grond) mogen gebruiken - als buiten uitloop voor de paarden en voor de mestopslag - tegen betaling van een vergoeding. In deze overeenkomst zijn onder meer de navolgende bepalingen opgenomen:
1. Bij verkoop van de grond, geheel of gedeeltelijk, door de Hr. [eiser], zal door de Fam.[gedaagden] geen belemmering worden opgeworpen. Er kunnen geen rechten aan ontleend worden.
…
6. De in bruikleen gegeven grond moet na een opzegtermijn van 6 maanden vrij van stelcon-platen, mestbak en hekwerken worden opgeleverd.
d. Partijen zijn verder overeengekomen dat [gedaagden] gebruik mogen maken van het pad. Blijkens de schriftelijke bevestiging van deze overeenkomst d.d. 8 juni 2001 van [eisers] aan [gedaagden] zijn partijen onder meer het navolgende overeengekomen:
[eiser] behoudt het recht een strook grond van ong. drie meter breed direct gelegen naast de plantenkas, over de gehele diepte van het perceel van 45 mtr., te blijven gebruiken voor de opslag van kratten en ander materiaal.
In ruil hiervoor mag de Fam. [gedaagden] het bestaande pad wat op ons land ligt van en naar de [straatnaam], gebruiken voor afvoer van mest en aanvoer van stro, hooi en of veevoeder, tot wederopzegging.
Een simpele opzegging door een der personen kan deze afspraken opheffen met onmiddellijke ingang, zonder dat een der personen recht heeft op enig gebruik nadien of schadevergoeding vanwege verval van gebruik.
e. Bij brief d.d. 5 juni 2003 heeft [eiser] aan [gedaagden] het navolgende medegedeeld:
Sinds 1.07.2001 heeft u een gedeelte van ons land (5000 m2) in gebruik. Dit stuk land wordt door u gebruikt als weiland en opslag van paardenmest. Daar wij dit perceel zelf willen gaan betelen, c.q. gebruiken, zijn wij genoodzaakt de huurovereenkomst met u op te zeggen.
Volgens deze overeenkomst van 8.06.2001 heeft u 6 maanden de gelegenheid om het land “schoon” op te leveren, d.w.z. vrij van alle hekwerken.
Tevens ontzeggen wij u de mogelijkheid om gebruik te maken van ons landpad van en naar de [straatnaam]. Dit zal ingaan op 1-12-2003. Voor deze datum moeten de mestbak en stelconplaten verwijderd zijn. Wij zullen ervoor zorg dragen dat alle kratten tussen de kas en de rijhal verwijderd zullen zijn.
f. Bij brief d.d. 24 september 2003 heeft mr. Garvelink namens [eisers] voor zover nodig de overeenkomst tot bruikleen van het stuk grond opgezegd tegen 1 maart 2004.
g. Omdat [eisers] vanaf 1 december 2003 het pad geblokkeerd hielden hebben [gedaagden] een voorziening gevraagd bij de kort geding-rechter van deze rechtbank. In afwachting van een beslissing in de bodemprocedure heeft deze bij vonnis van 6 februari 2004 [eisers] geboden de overeenkomst met betrekking tot het gebruik van het land en het pad na te komen op straffe van een dwangsom.
De vorderingen
[eisers] vorderen in conventie (samengevat) dat de rechtbank:
1. [gedaagden] zal veroordelen het stuk grond ontruimen en ontruimd te houden;
2. voor recht zal verklaren dat de overeenkomst met betrekking tot het stuk grond en het pad rechtsgeldig door [eisers] is opgezegd;
3. [gedaagden] zal verbieden gebruik te maken van het pad;
4. [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten;
met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
In reconventie vorderen [gedaagden] (samengevat) dat de rechtbank:
I. Voor recht verklaart dat de overeenkomst slechts opgezegd kan worden indien dat land als bouwgrond is of zal worden verkocht;
II. (uitvoerbaar bij voorraad) [eisers] te gebieden de overeenkomst onverkort en volledig na te komen;
I. (uitvoerbaar bij voorraad) [eisers] te veroordelen een bedrag van € 500,-- aan [gedaagden] te betalen voor iedere dag dat [eisers] hieraan geen uitvoering geeft, met een maximum van € 10.000,--;
IV. primair,
een recht van overpad te verlenen via het bestaande pad;
subsidiair,
een noodweg aan te wijzen en te bepalen dat de in artikel 5:57 lid 1 BW bedoelde schadevergoeding € 1.000,--, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, bedraagt;
V. [eisers] te veroordelen een bedrag van € 500,-- aan [gedaagden] te betalen voor iedere dag dat [eisers] geen uitvoering geeft aan de onder IV vermelde veroordeling, met een maximum van € 10.000,--;
VI. [eisers] te veroordelen in de kosten van de procedure.
Het verweer
De vorderingen worden over en weer betwist. De verweren zullen voor zover belang in het navolgende worden besproken.
De beoordeling van de geschillen in conventie en in reconventie
De conventie en de reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
Voor een beoordeling is allereerst van belang hoe de in het geding zijnde overeenkomsten gekwalificeerd dienen te worden. Gezien het door [gedaagden] gestelde - en niet door [eiser] betwiste - gebruik van het stuk grond (uitloop van paarden en mestopslag) dient de overeenkomst die daarop betrekking heeft niet - ook niet ambtshalve - als een pachtovereenkomst beschouwd te worden. De kantonrechter beschouwt deze overeenkomst als een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst van ongebouwd onroerend goed. De overeenkomst met betrekking tot het gebruik van het pad in ruil voor gebruik van een stuk grond van [gedaagden] door [eisers] is voor onbepaalde tijd aangegaan en in die zin te beschouwen als een duurovereenkomst. Kern van het tussen partijen bestaande geschil is de vraag of [eisers] de overeenkomsten door opzegging kon beëindigen op een wijze zoals zij hebben gedaan.
Omdat de inleidende dagvaarding in deze zaak is betekend nà 1 augustus 2003 is - op grond van het bepaalde in artikel 208 Overgangswet NBW - het vanaf die datum geldende huurrecht (boek 7 titel 4) van toepassing voor zover het betreft de huurovereenkomst van het stuk grond. Overeenkomstig artikel 7:228 lid 2 BW geldt dat een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst eindigt door opzegging, waarbij dit dient te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. In het onderhavige geval is er geen sprake van enige vorm van “huurbescherming” op grond van een dwingendrechtelijke bepaling.
De omstandigheid dat in de schriftelijke overeenkomst met betrekking tot het stuk grond uitdrukkelijk wordt gesproken over - kortweg - een meewerken van [gedaagden] aan de beëindiging daarvan in geval van verkoop van de grond door [eisers], brengt - gezien bovengenoemde hoofdregel - naar het oordeel van de kantonrechter niet zonder meer met zich dat de overeenkomst (waarbij [gedaagden] dit nog nader inperken tot verkoop ten behoeve van woonbebouwing) slechts in die situatie door [eisers] zou kunnen worden opgezegd.
In het algemeen geldt dat voor de inhoud van een overeenkomst niet slechts de tekst maatgevend is, maar is ook van belang wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen. Indien [eisers] voor het aangaan van de overeenkomst uitdrukkelijk tegen [gedaagden] hebben gezegd het land niet meer nodig te hebben voor eigen gebruik en voorts het land uitsluitend ontruimd opgeleverd wensten te zien in geval tot verkoop ten behoeve van woningbouw zou kunnen worden overgegaan - overeenkomstig [gedaagden] gemotiveerd stellen - dan geldt dat [eisers] de overeenkomst niet mochten opzeggen op een wijze zoals zij thans hebben gedaan. [gedaagden] mochten er in dat geval immers op vertrouwen dat de overeenkomst alleen zou worden opgezegd als die situatie zich zou voordoen.
Met betrekking tot de overeenkomst terzake van het gebruik van het pad zijn partijen schriftelijk overeengekomen dat deze zonder meer door een van partijen kan worden opgezegd. [gedaagden] hebben gesteld dat [eisers] ook daarover - in weerwil van de tekst van de overeenkomst - hebben gezegd dat deze overeenkomst slechts zou eindigen bij verkoop van de grond.
[eisers] hebben betwist dat zij voor het aangaan van de overeenkomsten dergelijke uitlatingen hebben gedaan. Op [gedaagden] rust de last hun stellingen dienaangaande te bewijzen. Overeenkomstig hun aanbod zullen zij in beginsel tot bewijslevering worden toegelaten. Slagen zij er in bovengenoemd bewijs te leveren dan betekent dit echter niet zonder meer dat [eisers] slechts in die situatie van de overeenkomst af zou kunnen komen. Dit zou echter kunnen impliceren dat op [eisers] de verplichting rust de schade die de opzegging voor [gedaagden] teweeg brengt - door niet meer terug te verdienen investeringen - te vergoeden. Partijen hebben hierover al een en ander gesteld. Voorts bestaat voor [eisers] uiteraard de mogelijkheid om ex artikel 6:258 BW wijziging van de overeenkomst te vorderen op grond van onvoorziene omstandigheden.
Hetgeen hiervoor is overwogen sluit niet geheel aan op hetgeen partijen over en weer hebben gevorderd. Om de voortgang van de procedure met partijen te bespreken zal een comparitie van partijen worden gelast.
De rechtbank geeft partijen in overweging om voorafgaande aan de comparitie met elkaar in overleg te treden, teneinde te bezien of zij, ter vermijding van nadere proceskosten, hun geschil na dit vonnis in der minne kunnen regelen.
Getuigen kunnen op de nu vast te stellen zitting niet worden gehoord. Voor zover partijen zich ter comparitie zullen bedienen van stukken, al dan niet op grond van een bij dit vonnis gegeven opdracht, dienen zij deze in origineel ter comparitie mede te brengen en in afschrift aan de rechtbank en de wederpartij te doen toekomen, aldus dat zij uiterlijk één week voor de vast te stellen comparitiedatum zijn ontvangen.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
De kantonrechter:
- gelast partijen tot het geven van inlichtingen en het beproeven van een regeling te verschijnen in het gerechtsgebouw aan de Jansstraat 46 te Haarlem op 3 november 2004 te 15.30 uur;
- bepaalt dat een (gemotiveerd) verzoek om uitstel van de terechtzitting alleen in behandeling wordt genomen, als verzoeker het standpunt van de tegenpartij bekend maakt en de verhinderdata van beide partijen, hun eventuele gemachtigden en de getuigen opgeeft. Dit verzoek dient uiterlijk een week voor de vastgestelde zittingsdatum op de griffie te zijn ingediend;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Vogel en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.