Uitspraak
Zaaknummer: 103123/KG ZA 04-309
Vonnisdatum: 16 juli 2004
472
RECHTBANK TE HAARLEM,
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PAULOWNA WORMERVEER VASTGOED B.V.,
gevestigd te Ede,
eisende partij,
procureur mr. M. Middeldorp,
advocaat R. Visser te Rotterdam,
-- tegen --
de personen die verblijven in een gedeelte van het perceel aan de Noorddijk 100 te Wormerveer,
wonende te Wormerveer, gemeente Zaanstad,
gedaagde partij,
procureur mr. H.K. Garvelink,
advocaat mr. S. Baggen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Paulowna respectievelijk de krakers.
1. Het verloop van het geding
1.1 Ter terechtzitting van 12 juli 2004 heeft Paulowna overeenkomstig de dagvaarding gesteld en gevorderd als hierna onder 3. weergegeven en die vordering toegelicht aan de hand van overgelegde pleitnotities. De krakers hebben tegen deze vordering ver-weer gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities.
1.2 Na verder debat in tweede termijn heeft de voorzieningenrechter een descente gelast en de datum daarvan in overleg met partijen bepaald op 13 juli 2004. Daarbij heeft hij de krakers verzocht ervoor te zorgen dat een ter zake kundige functionaris van de Re-gionale Brandweer Zaanstreek-Waterland (hierna: de brandweer) en een vertegen-woordiger van de gemeente Zaanstad (hierna: de gemeente) bij de descente aanwezig zijn.
1.3 De descente heeft op 13 juli 2004 plaatsgevonden in het bijzijn van onder meer [M], hoofd gebruikersvergunning van de brandweer (hierna: [M]) en [L], hoofd frontoffice Bouw, Wonen en Bedrijven van de gemeente (hierna: [L]), waarna partijen vonnis hebben gevraagd. De uitspraak daarvan is bepaald op 16 juli 2004.
2. De vaststaande feiten
2.1 In dit geding wordt van het volgende uitgegaan:
a. Paulowna is eigenaresse van het registergoed, plaatselijk bekend als Noorddijk 100 te Wormerveer (hierna te noemen: het pand).
b. Tot circa vijf jaar geleden werd het pand gebruikt als veevoederfabriek.
c. Sinds 2003 is een gedeelte (circa ¼) van het pand verhuurd aan Promotie Partners, die de ruimte gebruikt voor opslag van promotieartikelen en Gejo Handelsonder-neming, die de ruimte gebruikt voor opslag van (oude) bouwmaterialen. Op het dak van een gedeelte van het pand heeft Orange het recht om telecommunicatieap-paratuur te installeren en te exploiteren.
d. Op of omstreeks 5 juni 2004 hebben de krakers het pand zonder toestemming van Paulowna in gebruik genomen.
e. Op zondag 6 juni 2004 heeft Paulowna in het bijzijn van een deurwaarder een be-zoek aan de fabriek gebracht en de krakers verzocht te vertrekken. De krakers hebben aan dit verzoek geen gehoor gegeven. Diezelfde dag heeft Paulowna aan-gifte van huisvredebreuk gedaan bij de politie.
f. Naar aanleiding van deze aangifte hebben twee toezichthouders van de gemeente en een functionaris van de brandweer het pand bezocht.
g. Bij brief d.d. 6 juni 2004 heeft het college van B&W van de gemeente de krakers onder meer het volgende geschreven:
“Ter plaatse is door mevrouw [S] van de afdeling technische Vergunningen, team bedrijven, beoordeeld of er sprake was van een gevaarlijke situatie en onveilige situatie. Het pand, zijnde een inrichting in de zin van de Wet Milieubeheer bestemd voor het samen-stellen van mengvoeders alsmede opslag en transport ervan, bleek te worden bewoond door circa 9 gebruikers. Uit de activiteiten ter plaatse en de verklaringen van desbetreffende perso-nen bleek dat zij het desbetreffende pand voor woonruimte en expositieruimte aan het inrichten waren.
Door genoemde toezichthouders (bedoeld zijn de toezichthouders zoals vermeld bij punt 2.1 onder f) zijn strijdigheden geconstateerd voor bestaande bouw, zijnde woonfunctie zoals genoemd in het Bouwbesluit. Ter plaatse in sprake van een brandgevaarlijke situatie met betrekking tot de verspreiding en het ontstaan van brand, de aanwezigheid van vluchtroutes en de beperkingen en ontstaan en verspreiding van rook.
Op basis van de gemeentelijke bouwverordening dienen brandbeveiligingsinstallaties aanwe-zig te zijn.
Door bevoegde ambtenaren en de brandweer is geconstateerd dat er ter plaatse een brand-onveilige situatie aanwezig is in de zin van het Bouwbesluit die in combinatie met een moge-lijke stofexplosie aanleiding geeft om het pand middels spoedeisende bestuursdwang op grond van artikel 125 van Pro de Gemeente wet en de artikelen 5:21 en 5:24 van de Algemene Wet Be-stuursrecht te ontruimen.
Ingevolge artikel 17, lid 1 en 4 van de Woningwet dient het gebruik van een gebouw, niet zijn-de een woning, te worden gestaakt wegens gevaar voor de veiligheid van de gebruikers.
Conform het gestelde in artikel 21, lid 1 en 2 van de Woningwet dient de gebruikers bij voor-raad aan de aanschrijving te voldoen.”
h. Bij brief d.d. 25 juni 2004 heeft voornoemde [L] de krakers namens de ge-meente onder meer het volgende geschreven:
“Op 11 juni 2004 heeft u per e-mail een planologische vraag gesteld met betrekking tot het vestigen cq. wijzigen van een bedrijf op het adres Noorddijk 100 te Wormerveer. U wenst op deze locatie een cultureel centrum, een expositieruimte en 9 wooneenheden met atelierruimte onder te brengen. Uw vraag heeft betrekking op de inpasbaarheid van de verschillende functies in de geldende planologische regelgeving en op de noodzakelijke vergunningen.
Voor het realiseren van dit plan zijn de volgende vergunningen vereist:
1. Een bouwvergunning
2. Een gewijzigde milieuvergunning
3. Een milieumelding
4. Een gebruiksvergunning
Ik kan u voorts mededelen dat de voorgenoemde locatie valt in het gebied waarvoor op 22 no-vember 2001 het bestemmingsplan Noorderveld te Wormerveer is vastgesteld.
Het plangebied Nooderveld is blijkens het bestemmingsplan bedoeld voor kleinschalige be-drijven uit de sectoren lichte productie, groothandel en transport. Om deze reden zijn verschil-lende functies in het bestemmingsplan uitgesloten, waaronder wonen, grootschalige distribu-tiebedrijven, kantoren en functies die vallen onder de categorie cultuur, sport en recreatie. Om het gebied te verlevendigen is in het bestemmingsplan uitzondering gemaakt voor een beperkte vestiging van horeca en sportfaciliteiten. Daarnaast is bij de vaststelling van het bestemmings-plan rekening gehouden met reeds bestaande dienstwoningen.
De onderhavige gronden zijn blijkens de plankaart bestemd voor bedrijven behorende tot ten hoogste categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. In artikel 9 van Pro het bestemmings-plan zijn voorschriften met betrekking tot deze bestemming opgenomen. Bijgaand treft u een kopie van deze voorschriften aan. Ik doe u hierbij tevens de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zo-als opgenomen het bestemmingsplan, toekomen. Vastgesteld moet worden dat het door u be-oogde gebruik niet past in het bestemmingsplan.
Artikel 19 lid 1 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt de mogelijkheid om ten behoeve van projecten vrijstelling te verlenen van de bebouwings- en gebruiksvoorschriften van een be-stemmingsplan. Op grond van artikel 19 lid 1 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan uit-sluitend vrijstelling worden verleend van het bestemmingsplan, indien het project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en gedeputeerde staten van Noord-Holland een ver-klaring van geen bezwaar heeft afgegeven. Voor het verlenen van deze vrijstelling dient op ba-sis van een formeel verzoek om vrijstelling te verlegen van het bestemmingsplan een vrijstel-lingsprocedure te worden doorlopen.
Gelet op het feit dat het bestemmingsplan Noorderveld recent is vastgesteld en mede gezien de schaarste van bedrijfsgronden voor kleinschalige bedrijven uit de sectoren lichte productie, groothandel en transport in het noordelijk deel van Zaanstad, ben ik niet bereid positief te ad-viseren aan het college van burgemeester en wethouders inzake medewerking aan een vrijstel-lingsprocedure.
Voor de volledigheid meld ik nog dat deze brief slechts een ambtelijk advies bevat. U kunt aan deze brief dan ook geen rechten ontlenen. Indien u een voor bezwaar en beroep vatbare beslis-sing wenst, dient u een formele aanvraag voor een bouwvergunning bij de gemeente in te die-nen.”
i. Bij brief d.d. 8 juli 2004 heeft verzekeringsmaatschappij Meeùs (hierna: de verze-keraar) Paulowna onder meer het volgende geschreven:
“Ten aanzien van het op bovengenoemde polis verzekerde pand gelegen aan de Noorddijk 100 te Wormerveer hebben wij begrepen dat deze gekraakt zou zijn.
Wij attenderen u erop dat bovengenoemde polis een clausule bevat die u verplicht deze situatie aan verzekeraars mede te delen (artikel 6 van Pro de voorwaarden NBZB 2002). Verzekeraars zullen vervolgens dekking binnen drie weken na mededeling beëindigen. Concreet betekent dit dat per 29 juli 2004 er geen dekking meer zal zijn voor het gekraakte pand en derhalve uw be-langen aldaar onverzekerd zijn.
Inmiddels hebben wij getracht het risico bij andere verzekeraars gedekt te krijgen. Verzeke-raars zoals de Nationale Nederlanden, Stad Rotterdam, AXA en ook Amev/Fortis hebben allen echter negatief gereageerd.”
j. Bij brief d.d. 12 juli 2004 heeft de verzekeraar Paulowna onder meer het volgende geschreven:
“In vervolg op ons schrijven d.d. 8 juli 2004 bevestigen wij nogmaals dat verzekeraars de dek-king voor het adres Noorddijk 100 te Wormerveer wensen te beëindigen nu dit pand gekraakt is.
Op bovengenoemde polis zijn meerdere adressen verzekerd waaronder Wormerveer. Het is verzekeraars bekend dat het pand al geruime tijd (deels) leegstaat in afwachting van het voor-gezet gebruik als op-en overslagsilo. Verzekeraars hebben hiermede tot op heden genoegen genomen, omdat dit pand een klein deel is van de totale polis.”
3. De vordering en de grondslag daarvan
3.1 Paulowna vordert, zakelijk weergegeven, dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1) de krakers zal veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis het pand aan de Noorddijk met al het hunne en de hunnen, alsmede alle andere overige zich daarin tijdens de executie bevindende personen, te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en het pand ter vrije en algehele be-schikking van Paulowna te stellen, met machtiging om de krakers en de overi-ge personen in geval van weigering of nalatigheid tot die ontruiming te nood-zaken, desnoods met behulp van de sterke arm;
2) zal bepalen dat deze vordering tot ontruiming tot twaalf maanden na de dag waartegen deze ontruiming is geëffectueerd ten uitvoer kan worden gelegd te-gen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
3) de krakers te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2 Paulowna legt aan haar vordering ten grondslag dat de krakers het pand zonder recht of titel in gebruik hebben en derhalve onrechtmatig jegens haar handelen. Zij stelt voorts dat zij een spoedseisend belang bij de ontruiming heeft omdat zij als eigenares-se van het pand daarover thans niet meer vrijelijk kan beschikken in verband met de door haar gewenste (en op korte termijn verwachtte) op-en overslag van veevoeder. Daarnaast is zij thans niet meer in staat om haar huurders het gewenste huurgenot te verschaffen en is zij evenmin in staat om een antieke vrachtwagen te stallen. Boven-dien brengt de huidige staat van het pand met zich mee dat er sprake is van een zeer (brand)onveilige situatie. Daar komt nog bij dat Paulowna heeft moeten ondervinden dat een geïnteresseerde huurder in verband met de kraaksituatie van de huur heeft af-gezien en dat de verzekeraar heeft aangekondigd de dekking per 29 juli 2004 te beëin-digen.
4. Het verweer en de slotsom daarvan
De krakers hebben tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan met veroordeling van Paulowna in de kosten van het geding. De krakers, die met zijn negenen en allen studenten van de Rietveldacademie zijn, beto-gen dat zij in de regio dringend op zoek waren naar een ruimte om een culturele broedplaats in het leven te roepen, waar gewoond en gewerkt kan worden en waar ex-posities en kunstmanifestaties georganiseerd kunnen worden. Het pand lijkt hiervoor, ondanks de slechte staat waarin het verkeert, een ideale plek. Nu het pand al enkele ja-ren leeg staat en door Paulowna niet meer wordt gebruikt, heeft zij geen belang bij de ontruiming. Integendeel, de krakers stellen dat Paulowna belang heeft bij gebruik door de krakers omdat hierdoor wordt voorkomen dat het pand door verval en vernielingen in nog slechtere staat komt te verkeren. Op dit verweer zal, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
5. De gronden van de beslissing
5.1 Uitgangspunt in de onderhavige zaak dient te zijn dat de door Paulowna ingestelde vordering als misbruik van bevoegdheid gekwalificeerd moet worden als zij geen spoedeisend belang heeft bij de ontruiming en daardoor de wezenlijke belangen van de krakers worden geschaad, zodat de wederzijdse belangen dienen te worden afge-wogen.
5.2 Bij gelegenheid van de descente heeft de voorzieningenrechter vastgesteld dat het pand een zeer groot complex betreft, dat uit diverse -functioneel verschillende- ge-deeltes bestaat. Naast de ruimte die gehuurd is door Promotion Partners en Gejo Han-delsonderneming, is er een gedeelte waar voorheen de op-en overslag plaatsvond, een gedeelte waar voorheen de productie van mengvoeder plaatsvond (waaronder een ho-ge ruimte met ‘zogenaamde’ waterstraten, een op de eerste verdieping gelegen ge-deelte, uit meerdere ruimten bestaand, dat voorheen als kantoorruimte werd gebruikt) en een gedeelte waar voorheen de technische dienst zat en waar compressoren en ag-gregaten geplaatst waren (op dit moment staat hier nog een ketel).
5.3 Paulowna stelt dat het pand, naast het gebruik door anderen zoals vermeld bij punt 2.1 onder c, op onregelmatige basis ook door haar zelf wordt gebruikt voor de op-en over-slag van graan. Daartoe heeft zij aangevoerd dat de behoefte aan opslag afhankelijk is van de ontwikkelingen op de nationale graanmarkt en dat op korte termijn te ver-wachten valt dat zij tarwe (eind van de deze zomer) en maïs (september a.s.) in de si-lo’s van het pand zal moeten opslaan. De daartoe benodigde technische installatie is op dit moment weliswaar niet gebruiksklaar, maar deze kan binnen een week gerepa-reerd en gebruiksklaar gemaakt worden. Daarnaast stelt Paulowna dat het pand ge-bruikt wordt voor de stalling van een antieke vrachtwagen.
5.4 De krakers erkennen dat een gedeelte van het pand wordt gebruikt door Promotions Partners en Gejo Handelsondermening en dat het dak van een gedeelte van het pand wordt gebruikt door Orange, maar stellen daar geen last van te hebben omdat er vol-doende ruimte overblijft voor gebruik door hen. Zij betwisten dat het pand gebruikt wordt voor de stalling van een antieke vrachtwagen. Daarnaast betwisten zij dat Paulowna het pand gebruikt voor op-en overslag van veevoeders. Zij voeren daartoe aan dat de huidige staat van het pand en de daarin aanwezige apparatuur hiertoe niet de mogelijkheid beidt en dat de technische installatie, nodig voor de op-en overslag van veevoeder, niet op een dergelijke korte termijn gebruiksklaar gemaakt kan worden maar dat hiermee minstens enkele maanden gemoeid zijn.
5.5 Los van het antwoord op de vraag of Paulowna zelf (een gedeelte van) het pand in gebruik heeft of op korte termijn zal krijgen en of er in het pand bij tijd en wijle een antieke vrachtwagen wordt gestald, is de voorzieningenrechter van oordeel dat dit ge-bruik, gelet op de omvang van het pand, medegebruik door de krakers in een ander gedeelte van het pand niet uitsluit. De voorzieningenrechter is echter niettemin van oordeel dat de belangen van Paulowna bij ontruiming zwaarder wegen dan de belan-gen van de krakers om het pand te blijven gebruiken. Daartoe wordt als volgt overwo-gen.
5.6 Het belang van de krakers om het pand te blijven gebruiken is wezenlijk, nu algemeen bekend is dat het voor kunstacademiestudenten zeer moeilijk is om een ruimte te vin-den waarin het mogelijk is om (grote) kunstobjecten te vervaardigen en te exposeren en waarin tevens genoeg ruimte is om te wonen.
5.7 Daartegenover staan echter zwaarwegende belangen van Paulowna. Ten eerste heeft Paulowna groot belang bij het behouden van verzekeringsdekking voor het pand. Uit de brief van haar verzekeraar d.d. 8 juli 2004 (a.w. sub 2.1.i) blijkt dat deze voorne-mens is per 29 juli 2004, als het pand dan nog steeds gekraakt is, de dekking te beëin-digen en dat in ieder geval vier andere verzekeraars negatief hebben gereageerd op het verzoek om in de huidige situatie dekking op het pand te verlenen. De verzekeraar heeft haar voornemen om de dekking te beëindigen in haar brief d.d. 12 juli 2004 (zie punt 2.1 onder j) nogmaals bevestigd. In het algemeen kan gesteld worden dat het mo-gelijk is om een polis -bij gewijzigd gebruik- te wijzigen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Paulowna echter voldoende aannemelijk gemaakt, dat die mogelijkheden er in dit geval niet zijn. Niet betwist is dat Pauwlowna bij het behoud van die dekking belang heeft.
5.8 Voorts heeft de brandweer, bij monde van [M], bij gelegenheid van de descente te kennen gegeven dat zij negatief staan ten opzichte van het door de krakers voorge-stane gebruik van het pand. Zij heeft daartoe aangevoerd dat het pand thans in zeer slechte staat verkeert. Met betrekking tot de verschillende vormen van gebruik, zoals door de krakers beoogd (wonen, werken en exposeren), ontbreken een groot aantal vereiste veiligheidsvoorzieningen, die weliswaar zijn te realiseren, maar die veel in-spanningen en financiële investeringen vergen. De krakers stellen dat zij hiervan op de hoogte te zijn, maar dat zij -in overleg met de brandweer- voornemens zijn zo snel mogelijk een aantal veiligheidsmaatregelen (zoals het plaatsen van compartimenten in het gedeelte van de ‘zogenaamde’ waterstraten) te realiseren. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het voornemen van de krakers om aan de door de brandweer bedoelde eisen te voldoen, mede gelet op hun beperkte financiële middelen, de enor-me omvang van het pand en het tijdelijke karakter dat een kraaksituatie in zich draagt, niet erg realistisch.
5.9 Voorts is –mede gelet op het bepaalde in art 557 lid2 Rv.- in het kader van afweging van belangen een relevante omstandigheid dat de gemeente sterk negatief staat tegen-over het door de krakers voorgestane gebruik van het pand, ook wanneer dit op tijde-lijke basis zou plaatsvinden. Uit de brief van het college van B&W van de gemeente d.d. 6 juni 2004 (zie punt 2.1 onder g) blijkt dat het college aanleiding ziet om ontrui-ming bij bestuursdwang aan te zeggen, omdat in het pand sprake is van “een brandge-vaarlijke situatie met betrekking tot de verspreiding en het ontstaan van brand, de aanwezigheid van vluchtroutes en de beperkingen en ontstaan en verspreiding van rook.” Uit de brief van [L] d.d. 12 juli 2004 (zie punt 2.1 onder h) blijkt dat het door de krakers beoogde gebruik van het pand (wonen, werken en exposeren) niet past in het recent vastgestelde bestemmingsplan en dat [L] in zijn hoedanigheid van hoofd van de frontoffice Bouwen, Wonen en Bedrijven, in een eventueel door de kra-kers op te starten vrijstellingsprocedure, een negatief advies aan het college van B&W zal uitbrengen ten aanzien van het door de krakers voorgestane gebruik. Bij gelegen-heid van de descente heeft [L] bevestigd dat dit nog steeds het standpunt van de gemeente is. Daaraan doet niet af dat enkele gemeenteraadslieden, die eveneens bij de descente aanwezig waren, een ander standpunt naar voren brachten. Immers, het be-stemmingsplan is recentelijk (in 2001) vastgesteld. Het is niet erg aannemelijk dat een afwijkend standpunt bij de gemeenteraad, nog daargelaten de omstandigheid dat er bij de descente slechts drie raadsleden van kleine fracties aanwezig waren en het stand-punt van de gemeenteraad als zodanig niet is komen vast te staan, op korte termijn tot een ander beleid zal leiden.
5.10 Ook het standpunt van het wijkoverleg Wormerveer, dat -zoals verwoord door [T]- erop neer komt dat zij, in verband met de gevaarlijke toestanden die in het pand worden veroorzaakt door rondhangende jongeren, graag ziet dat het pand be-woond dan wel gebruikt wordt, kan er niet toe bijdragen dat de zwaarwegende belan-gen van Paulowna moeten wijken voor de belangen van de krakers. Immers, niet is komen vast te staan dat bewoning dan wel gebruik van het pand door de krakers het bestaan van die gevaarlijke toestanden zal uitsluiten.
5.11 Het vorenoverwogene leidt ertoe dat de vordering zal worden toegewezen met dien verstande dat de krakers een redelijke termijn gegund zal worden het pand te ontrui-men en te verlaten.
5.12 De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1 Veroordeelt de krakers om uiterlijk op 28 juli 2004 het pand aan de Noorddijk 100 te Wormerveer met al het hunnen en de hunnen, alsmede alle andere overige zich daar bevindende personen, te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en het pand ter vrije en algehele beschikking van Paulowna te stellen.
6.2 Machtigt Paulowna om de krakers en de overige personen in geval van weigering of nalatigheid tot die ontruiming te noodzaken, desnoods met behulp van de sterke arm.
6.3 Bepaalt dat dit vonnis tot twaalf maanden na de dag waartegen deze ontruiming is geëffectueerd ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de ten-uitvoerlegging zich in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens waanneer zich dat voordoet.
6.4 Veroordeelt de krakers in de kosten van dit geding, tot aan de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van Paulowna begroot op € 311,40 aan verschotten en € 703,- aan procu-reurssalaris.
6.5 Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman, voorzieningenrechter van deze recht-bank, en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 16 juli 2004, in tegen-woordigheid van de griffier.