ECLI:NL:RBHAA:2003:AF5067

• Datum uitspraak: 18 februari 2003
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 195010
• Instantie: Rechtbank Haarlem
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. van der Valk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Goedkeuring afwijkende huurovereenkomst voor winkelruimte in Volendam

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Haarlem op 18 februari 2003, hebben de partijen, Schilder Volendam BV als verhuurster en Kevin Shoes VOF als huurster, een verzoek ingediend tot goedkeuring van een afwijkende huurovereenkomst voor een winkelruimte in Volendam. Het verzoek is ingediend op 30 januari 2003 en is gebaseerd op de artikelen 7A:1629 en 1630 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurster en huurster willen een huurovereenkomst sluiten voor de duur van twee jaar, zonder verlengingsoptie, maar met een opzegtermijn van een half jaar. De kantonrechter heeft echter bedenkingen geuit over deze opzegtermijn en heeft om nadere inlichtingen gevraagd, welke op 14 februari 2003 zijn verstrekt.

De kantonrechter oordeelt dat de voorgestelde huurovereenkomst verwarrend is en in strijd met de wet. Volgens de wet kunnen huurovereenkomsten voor de duur van maximaal twee jaar zonder opties niet worden opgezegd, maar lopen ze van rechtswege af. Dit betekent dat de opzegtermijn zoals voorgesteld door de partijen niet alleen verwarrend is, maar ook niet rechtsgeldig. De kantonrechter concludeert dat de partijen beoogd hebben een overeenkomst te sluiten voor de duur van twee jaar, van 15 februari 2003 tot 14 februari 2005, zonder verdere opties.

De kantonrechter benadrukt dat als de huurster niet tijdig voor 14 februari 2005 aangeeft wat zij wil, dit niet betekent dat zij gebonden is aan een nieuwe termijn. De overeenkomst laat onduidelijk wat er moet gebeuren na deze datum. De kantonrechter stelt dat partijen tot 14 februari 2005 de mogelijkheid hebben om afspraken te maken over de periode daarna, maar dat als deze afspraken in strijd zijn met de wet, opnieuw toestemming moet worden gevraagd. Indien de huur na 14 februari 2005 stilzwijgend wordt voortgezet, wordt de huur volgens de wet met drie jaar verlengd tot 14 februari 2008. De beschikking kan binnen drie maanden worden aangevochten bij het Gerechtshof te Amsterdam, waarbij het beroepschrift door een advocaat moet worden ingediend.

De kantonrechter keurt de huurovereenkomst goed, met uitzondering van de artikelen 3.2 en 3.3, waaraan partijen zich niet zullen houden.

Uitspraak

R E C H T B A N K H A A R L E M

Sector Kanton

Locatie Zaanstad

Zaaknummer : 195010

Datum uitspraak : 18 februari 2003

Beschikking van de kantonrechter inzake:

Holding Schilder Volendam BV

te Volendam gemeente Edam-Volendam

Verhuurster

en

Kevin Shoes VOF

te Volendam gemeente Edam-Volendam

Huurster

Verloop van de procedure

Bij verzoekschrift van 30 januari 2003 hebben verhuurster en huurster een verzoek ingediend, strekkende tot goedkeuring van een van het wettelijk regime afwijkende huurovereenkomst met betrekking tot een winkelruimte in Volendam.

Het verzoek is gebaseerd op artikel 7A:1629 en 1630 BW

Bij brief van 5 februari 2003 heeft de kantonrechter aan verhuurster bedenkingen geuit en nadere inlichtingen gevraagd.

Die zijn verstrekt bij faxbrief, gedateerd 12 februari maar verzonden op 14 februari.

De inhoud van de stukken kan als hier ingelast en herhaald worden beschouwd.

Het verzoek en de achtergronden

Het verzoek komt erop neer dat partijen met elkaar een huurovereenkomst willen sluiten voor de duur van twee jaren zonder verlengingsoptie voor de ene of de andere partij, maar met een opzegtermijn van een half jaar.

Gevraagd naar de bedoeling van deze opzegtermijn heeft verhuurster meegedeeld dat huurster in verband met de huidige marktrisico's heeft gevraagd om een huur van niet langer dan twee jaren.

Verhuurster daarentegen wil graag tijdig op de hoogte zijn wat huurster na die twee jaren wil en geeft aan dat dan verlenging met vijf jaar plus vijf optiejaren wordt beoogd.

Beoordeling van het verzoek

De kantonrechter blijft ondanks de uitleg van mening dat het afwijkende huurcontract verwarrend is en dat de opzeggingsbepaling strijdig is met de wet.

Zonder toestemming van de kantonrechter zijn geldig huurovereenkomsten voor de duur van ten hoogste twee jaren zonder opties.

Dergelijke huurovereenkomsten behoeven echter niet te worden opgezegd, volgens de wet lopen ze van rechtswege af, dus iedere opzegtermijn is niet alleen verwarrend maar strijdig met de wet.

Er wordt in dit geval van uitgegaan dat partijen in dit geval beoogd hebben een overeenkomst te sluiten voor de duur van twee jaar, aangevangen op 15 februari 2003 en eindigende op 14 februari 2005, zonder vooraf afgesproken verdere opties.

Uiteraard is het zinvol dat de huurster tijdig voor 14 februari 2005 laat weten wat zij wil, maar als zij dat niet doet heeft het niet het rechtsgevolg dat zij dan na 14 februari 2005 is gebonden aan een bepaalde nieuwe termijn.

Een dergelijke termijn staat overigens ook niet in de aan de kantonrechter voorgelegde overeenkomst.

Weliswaar stelt de verhuurster dat zij dan van plan is om een contract voor 5 jaar plus 5 optiejaren aan te beiden, maar er staat niet in de overeenkomst wat er moet gebeuren als verhuurster dat niet doet of als huurster dan iets anders wil.

Kortom, wat de ene of de andere partij nu al voor die periode na 14 februari 2005 voor ogen staat, wordt in deze overeenkomst in het ongewisse gelaten.

Ik houd het er daarom op dat partijen nog tot 14 februari 2005 over de periode daarna kunnen afspreken wat ze dan willen, en als dat alsdan in strijd is met de wet moeten zij opnieuw toestemming vragen.

Wanneer partijen echter na 14 februari 2005 de huur stilzwijgend voortzetten en niet tijdig tevoren iets anders afspreken wordt de huur ingevolge de wet van rechtswege met drie jaren verlengd tot 14 februari 2008.

De strekking van deze overwegingen is dat partijen geacht worden voor twee jaar te hebben gecontracteerd zonder opties en dat het contract wordt goedgekeurd behalve de artikelen 3.2 en 3.3, waaraan partijen elkaar niet zullen houden.

B E S C H I K K I N G

De kantonrechter;

Keurt de voorgelegde huurovereenkomst tussen partijen goed, met uitzondering van de artikelen 3.2 en 3.3 van deze huurovereenkomst.

Aldus gegeven door mr J.J. van der Valk als kantonrechter, en op 18 februari 2003 in het openbaar uitgesproken en door kantonrechter en griffier ondertekend.

Tegen deze beschikking kan binnen drie maanden na heden beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam.

Het beroepschrift kan uitsluitend door een advocaat worden ingediend.