Uitspraak
Zaaknummer: 77163/KG ZA 01-462
Vonnisdatum: 27 september 2002
134
RECHTBANK TE HAARLEM,
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de stichting STICHTING VOLKSUNIVERSITEIT HAARLEM,
gevestigd en kantoorhoudende te Haarlem,
eiseres,
procureur mr. W.M.U. van der Blom,
advocaat mr. D. Schaap te Rotterdam,
-- tegen --
de rechtspersoon naar publiekrecht DE GEMEENTE HAARLEM,
zetelend te Haarlem,
gedaagde,
procureur mr. M.E. Biezenaar.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Volksuniversiteit, respectievelijk de Gemeente.
1. De loop van het geding
1.1 Ter terechtzitting van 1 oktober 2001 heeft de Volksuniversiteit overeenkomstig de dagvaarding gesteld en gevorderd als hierna onder 3. weergegeven.
1.2 Na toelichting op de vordering van de zijde van de Volksuniversiteit, verweer van de zijde van de Gemeente, en verder debat in tweede termijn heeft de president de zaak pro forma aangehouden tot 1 januari 2002. Na verdere aanhouding is de behandeling van de zaak voortgezet op 17 september 2002. Bij die gelegenheid hebben partijen hun standpunten nader toegelicht, desgevraagd inlichtingen verstrekt en vervolgens vonnis gevraagd. De uitspraak daarvan is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
In dit geding kan van het volgende worden uitgegaan:
a. De Gemeente is eigenaar van het bij de Volksuniversiteit in gebruik zijnde gebouw aan de Leidsevaart 220 te Haarlem, hierna ook aan te duiden als "het gebouw".
b. Op 27 januari 1993 heeft de raad van de Gemeente een besluit genomen, onder meer inhoudende dat het gebouw aan de Volksuniversiteit zou worden verkocht voor een bedrag van ƒ 1.400.000,- (kosten verkoper) en dat de Gemeente aan de Volksuniversiteit voor de aankoop van het gebouw een geldlening zou verstrekken van ƒ 1.400.000,- één en ander onder in het raadsbesluit genoemde en overigens nader door burgemeester en wethouders te stellen voorwaarden.
c. Bij brief van diezelfde datum heeft de Gemeente aan de Volksuniversiteit een koopcontract ter ondertekening toegezonden. De concept-overeenkomst bevat onder artikel 15a een verkoopregulerende bepaling met de volgende inhoud:
Indien koper tot verkoop of uitgifte in erfpacht van het gekochte of een deel daarvan wenst over te gaan, dient koper de gemeente Haarlem bij aangetekend schrijven het voorkeursrecht van koop daarvan te verlenen tegen de in het hoofd van deze overeenkomst genoemde koopprijs zijnde ƒ 1.400.000,- of een evenredig deel daarvan, verhoogd met de aantoonbaar gemaakte (ver)bouwkosten, verminderd met terzake verkregen subsidiebedragen waarbij het eindbedrag gecorrigeerd wordt op basis van het globale kwartaalindexcijfer van de bouwkosten van woningen (maandstatistiek bouwnijverheid Bureau voor de Statistiek), peildatum 1 januari 1993.
Deze bepaling zal hierna ook worden aangeduid als het "koopsom-plus beding".
d. Tevens werd aan de Volksuniversiteit een gebruiksovereenkomst toegezonden waarbij de Gemeente het gebouw met ingang van 1 februari 1993 om niet in gebruik heeft gegeven aan de Volksuniversiteit, onder bepaling dat het gebruik zou eindigen per 1 juli 1993, althans per datum van levering van het gebouw.
e. Vervolgens heeft de Gemeente aan de Volksuniversiteit een convenant toegezonden dat onder meer de volgende bepalingen bevat:
1.
De gemeente verkoopt bij deze en levert uiterlijk op 1 juli 1993, doch feitelijk ter beschikking gesteld om niet op uiterlijk 19 februari 1993, als ware de Volksuniversiteit vanaf laatstgenoemde datum eigenaar, het gebouw met opstallen en ondergrond, plaatselijk bekend als het PABO-complex, aan de Leidsevaart 220 te Haarlem voor ƒ 1.400.000,- (een miljoen vierhonderd duizend gulden). In dit bedrag zijn alle bijkomende kosten begrepen, ook eventuele achterstallige zakelijke lasten en belastingen en de kosten en lasten vallende op de koop zelf.
11.
Het bepaalde in de artikelen 1 tot en met 4 zal nader worden geregeld bij raadsbesluit en bij notariële akten van koop/verkoop en hypothecaire vordering.
Het convenant is op 22 februari 1993 door partijen ondertekend en de Volksuniversiteit heeft het gebouw om niet in gebruik genomen.
f. Nadien hebben partijen gesproken en gecorrespondeerd over de voorwaarden waaronder aan de koopovereenkomst uitvoering zou worden gegeven.
g. Bij brief van 10 april 1997 heeft de Gemeente aan de Volksuniversiteit een concept-koopovereenkomst toegezonden die dezelfde (onder c. aangehaalde) verkoopregulerende bepaling bevat als de op 27 januari 1993 aan de Volksuniversiteit toegezonden concept-overeenkomst.
h. De Volksuniversiteit heeft daarop bij brief van diezelfde datum onder meer bezwaar gemaakt tegen het koopsom-plus beding, omdat daaromtrent in het convenant niets is bepaald. Dat bezwaar heeft de Volksuniversiteit herhaald in haar brief aan de Gemeente van 15 juni 1998.
i. Bij brief van 26 juni 1998 heeft de Gemeente aan de Volksuniversiteit medegedeeld bereid te zijn het gebouw aan de Volksuniversiteit te leveren tegen de in het convenant vermelde voorwaarden, waarop de Volksuniversiteit bij brief van 7 juli 1998 heeft geantwoord bereid te zijn af te nemen op de in het convenant neergelegde condities.
j. Daarna hebben partijen opnieuw over de voorwaarden van de koopovereenkomst gesproken en gecorrespondeerd. Voorts is de uitwerking van de koopovereenkomst aan de orde geweest tijdens een bespreking op 22 april 1999, waarbij namens de Gemeente aanwezig waren de toenmalige wethouder van Onderwijs [V.] en het hoofd van de afdeling onderwijs W. De Volksuniversiteit werd vertegenwoordigd door haar bestuursvoorzitter S. en directeur [E.].
k. Op 24 november 1999 heeft opnieuw een bespreking tussen partijen plaatsgevonden, waarna de afdeling Grondbedrijf van de Gemeente bij brief van 21 december 1999 opnieuw een concept-koopovereenkomst ter ondertekening aan de Volksuniversiteit heeft toegezonden. Die brief bevat onder meer de volgende toelichting:
"(...)
Beleid bij de verkoop van gemeentelijk onroerend goed is dat als verkocht wordt beneden de marktwaarde, er in de koopovereenkomst een terugkoopbeding wordt opgenomen waarbij de terugkoop plaatsvindt op basis van de oorspronkelijke koopsom, te vermeerderen met inflatiecorrectie e.d. (zie artikel 5 van het kontrakt). Uw verzoek om de marktwaarde als uitgangspunt te hanteren is voorgelegd aan de vakwethouders van Onderwijs en Grondzaken. Mochten zij in afwijking van het vigerende beleid instemmen met de marktwaarde als uitgangspunt bij een mogelijke terugkoop door de gemeente, dan wordt het kontrakt alsnog aangepast.
(...)"
De concept-koopovereenkomst bevat onder artikel 5 het koopsom-plus beding.
l. Daarop heeft de Volksuniversiteit bij brief aan de Gemeente van 18 januari 2000 onder meer kenbaar gemaakt dat partijen reeds op 22 april 1999 definitieve afspraken hebben gemaakt met betrekking tot het terugkoopbeding. De brief bevat onder meer de volgende passages:
"(...)
Na een lange aanloop heeft een delegatie van de Volksuniversiteit Haarlem met u en uw beleidsambtenaar onderwijs op 22 april 1999 een definitieve en laatste sprong gemaakt m.b.t. de afwikkeling van de levering van het pand Leidsevaart 220 alhier.
Belangrijke elementen in dit gesprek waren:
(...)
* de gemeente heeft -indien noodzakelijk- een terugkooprecht van het pand op basis van de dan geldende marktwaarde
(...)"
m. Op 21 januari 2000 heeft opnieuw een bespreking plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren: V., W., S. en E., en voorts S.v.B., lid van het bestuur van de Volksuniversiteit en M., directeur van de sector Maatschappelijke Ontwikkeling van de Gemeente.
n. Vervolgens heeft de Volksuniversiteit bij brief van 23 februari 2000 de Gemeente als volgt bericht:
"(...)
Voor de goede orde bevestig ik hierbij de gemaakte afspraken:
(...)
t.a.v. de verkoop regulerende bepalen
De terugkoop zoals opgenomen in het 2e concept acte van levering d.d. 21 december 1999 is niet overeengekomen. De afspraak was immers dat de gemeente (indien nodig) tegen marktwaarde terugkoopt. Deze waarde wordt door externe taxateurs bepaald.
(...)"
o. Bij brief aan de Gemeente van 30 maart 2001 heeft de Volksuniversiteit de Gemeente onder meer het volgende medegedeeld:
"(...)
2. Afspraken
Kort willen wij alle afgesproken punten nogmaals opsommen:
(...)
e) Recht van eerste koop: De gemeente heeft het recht van eerste koop indien om welke reden dan ook de VUH het pand LV 220 afstoot. Conform onze afspraken van 22 april 1999 en 21 januari 2000 geschiedt deze terugkoop tegen de dan geldende marktwaarde. De waarde wordt door externe taxateurs vastgesteld.
(...)"
Tevens werd aan de Gemeente een concept-koopovereenkomst toegestuurd die onder meer de volgende bepaling bevat:
Artikel 5:
Eerste recht van koop
Indien de koper het voornemen heeft om tot verkoop van de gekochte over te gaan dient zij de gemeente Haarlem als eerste gedurende twee maanden in de gelegenheid te stellen tot terugkoop van het verkochte tegen de dan geldende marktwaarde. Deze waarde dient door een door de koper aan te wijzen erkende makelaar te worden vastgesteld. Bij verschil van inzicht over de juistheid laat de verkoper een tweede taxatie verrichten eveneens door een erkende makelaar. Bij blijvend verschil benoemen deze twee makelaars een derde erkende makelaar. De taxatie van die derde makelaar is norm.
p. Bij brief van 1 juni 2001 heeft de raadsman van de Volksuniversiteit de Gemeente gesommeerd een datum en tijdstip voor de levering van het gebouw vast te stellen onder de condities als in het voorjaar van 2000 tussen partijen overeengekomen. De Gemeente heeft daaraan geen gevolg gegeven.
q. Op 12 juni 2001 heeft De Volksuniversiteit de Gemeente nog medegedeeld:
"(...)
In een aantal gespreksronden met u en de portefeuillehouder voor Onderwijs hebben de voorzitter van de VUH en ondergetekende van gedachten gewisseld over de terugkoopregeling van het pand Leidsevaart 220 alhier.
Op 22 april 1999 en op 21 januari 2000 is bij dit onderwerp uitvoerig stilgestaan.
(...)
Wij hebben er op gewezen dat u als gemeente uiteraard als eerste het terugkooprecht heeft. Dat dient tegen marktwaarde te zijn en niet tegen de oude historische prijs verhoogd met goedgekeurde bouwkosten en de prijsindex. De marktwaarde wordt vastgesteld door erkende makelaars: een van uw zijde en een van onze zijde. Indien deze deskundigen er niet uitkomen betrekken deze makelaars een derde makelaar in het overleg. De dan geformuleerde prijs is norm.
Over deze aanpak was volstrekte overeenstemming, te meer daar wij bij herhaling meedeelden dat indien de VUH het pand in de toekomst mogelijkerwijs moet verlaten, b.v. omdat het pand te groot of te klein is geworden, wij alsdan een budget nodig hebben om elders tegen marktwaarde weer een pand te kunnen kopen.
(...)
Deze schriftelijke vastlegging van reeds al lang afgesproken toezeggingen laat, gezien de vertragingen uwerzijds, de juridische stappen van mijn bestuur onverlet.
(...)"
3. De vordering en de grondslag daarvan
De Volksuniversiteit vordert dat de president bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de Gemeente op straffe van verbeurte van een dwangsom zal veroordelen om binnen een maand na betekening van het te wijzen vonnis mee te werken aan de levering van het gebouw op de voorwaarden zoals vervat in de concept-koopovereenkomst die de Volksuniversiteit bij brief van 30 maart 2001 aan de Gemeente heeft toegestuurd.
3.1 De Volksuniversiteit legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen op 22 april 1999 en 21 januari 2000 mondeling zijn overeengekomen dat in de koopovereenkomst een terugkooprecht tegen marktwaarde zou worden opgenomen.
4. Het verweer
De Gemeente heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd. Hierop zal, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 In dit geding gaat het om de vraag of partijen, zoals de Volksuniversiteit stelt, zijn overeengekomen dat de Gemeente bij levering van het gebouw aan de Volksuniversiteit het recht zal hebben het gebouw terug te kopen tegen de dan geldende marktwaarde. Deze stelling is door de Gemeente gemotiveerd betwist. Vast staat dat omtrent een terugkooprecht, in welke vorm dan ook, in het door beide partijen ondertekende convenant niets is bepaald.
5.2 Ter terechtzitting van 1 oktober 2001 is de behandeling van de zaak aangehouden om de Volksuniversiteit in de gelegenheid te stellen bewijs te leveren van haar stelling dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een terugkoopbeding tegen marktwaarde. Daartoe heeft de Volksuniversiteit een voorlopig getuigenverhoor doen houden. In het kader daarvan zijn op 23 april 2002 gehoord E., S.v.B. en S. De Gemeente heeft op 6 juni 2002 als getuigen doen horen M., V. en W.
5.3 Tijdens de voortzetting van de behandeling op 17 september 2002 heeft de Volksuniversiteit haar aanvankelijke stelling dat reeds op 22 april 1999 overeenstemming was bereikt omtrent het terugkoopbeding tegen marktwaarde, niet langer gehandhaafd en gesteld dat op basis van de verklaringen van E. en S., die worden ondersteund door een aantal brieven van de Volksuniversiteit, vaststaat dat partijen op 21 januari 2000 overeenstemming hebben omtrent het terugkoopbeding tegen marktwaarde.
5.4 Naar het oordeel van de president kan uit hetgeen voornoemde getuigen hebben verklaard niet worden afgeleid dat partijen het op 21 januari 2000 eens zijn geworden over een marktconform terugkoopbeding.
5.5 E. heeft verklaard: "Tijdens dat gesprek is overeenstemming bereikt over een marktconform terugkoopbeding. Dat leid ik met name af uit de slotzin van V.. V. zei: 'Ik heb M. erbij gehaald die als enige op hele korte termijn een doorbraak kan forceren.' Op dat moment wist ik dat het rond, klaar was, dat er duidelijkheid bestond." De door E. aangehaalde woorden van [V.] houden echter geenszins een aanvaarding in van het marktconforme terugkoopbeding noch enigerlei toezegging op dat punt. Later verklaart E.: "Gelet op de sfeer en de toezeggingen en het feit dat er zo een zware topambtenaar en de wethouder aanwezig waren, kon ik redelijkerwijs en billijkerwijs aannemen dat we eruit waren." Daaruit blijkt dat [E.], mede op basis van de uitspraak van [V.], heeft aangenomen dat er overeenstemming was bereikt. De woorden van [V.] zelf kunnen die aanname echter niet dragen en de overige omstandigheden bieden daarvoor evenmin toereikende grond.
5.6 Uit de verklaring van [V.] zelf valt evenmin op te maken dat partijen het eens zijn geworden over een marktconform beding. Blijkens haar verklaring is op 21 januari 2000 aan de orde geweest dat het niet conform het Haarlemse beleid was om, in een geval dat een pand sterk onder de marktwaarde wordt verkocht, een marktconform terugkoopbeding overeen te komen. Zij verklaart voorts dat de enige toezegging die zij heeft gedaan inhield dat zij met haar collega van het Grondbedrijf van de Gemeente zou gaan praten. Op dat punt wordt haar verklaring bevestigd door Werkman, die heeft verklaard: "Tijdens het gesprek op 21 januari 2000 heeft de Volksuniversiteit het marktconforme terugkoopbeding nogmaals bepleit. [V.] heeft daarop gezegd 'dat hoor ik, jullie kennen de raadsuitspraak, ik zal met K. overleggen of er ruimte in het gemeentebeleid bestaat'. Verder heeft V. geen toezeggingen gedaan." Tenslotte valt de verklaring van [E.] niet te rijmen met de verklaring van S., die inhoudt dat de kwestie van het terugkoopbeding reeds vóór 21 januari 2000 was afgerond.
5.7 In de door de Volksuniversiteit genoemde correspondentie zijn evenmin aanknopingspunten te vinden die erop duiden dat op 21 januari 2000 overeenstemming is bereikt als door de Volksuniversiteit gesteld. De brief van 18 januari 2000 kan de stelling van de Volksuniversiteit niet ondersteunen, reeds op grond van het feit dat die brief dateert van voor het gesprek, waarin, naar de Volksuniversiteit thans stelt, het terugkooprecht tegen marktwaarde zou zijn overeengekomen. Daar komt bij dat in die brief wordt gesteld dat partijen het over dat beding al op 22 april 1999 eens geworden zijn, welke stelling inmiddels door de Volksuniversiteit is verlaten.
5.8 De Volksuniversiteit beroept zich voorts op haar sub 2.n aangehaalde brief aan de Gemeente van 23 februari 2000, waarin S de in de visie van de Volksuniversiteit op 21 januari 2000 gemaakte afspraken heeft "bevestigd".
Voorts verwijst de Volksuniversiteit naar haar onder de feiten aangehaalde brieven van 30 maart en 12 juni 2001, waarin zij eveneens vermeldt dat op 22 april 1999 en 21 januari 2000 een terugkoopbeding tegen marktwaarde is overeengekomen.
5.9 Voormelde brieven kunnen de Volksuniversiteit evenmin baten, omdat zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, de enkele omstandigheid dat de Volksuniversiteit daarin melding maakt van een in haar visie tot stand gekomen afspraak, niet zonder meer de conclusie kan rechtvaardigen dat die afspraak daadwerkelijk is gemaakt. Dat de door de Volksuniversiteit in dit verband aangevoerde brieven dezelfde passage bevatten als de brief van 18 januari 2000 geeft te denken over de mate waarin de latere brieven op feiten berusten.
5.10 Aan de Volksuniversiteit kan worden toegegeven dat het in de gegeven omstandigheden op de weg van de Gemeente zou hebben gelegen om onmiddellijk op de brieven te reageren en kenbaar te maken dat een afspraak, als door de Volksuniversiteit gesteld, in haar visie niet tot stand is gekomen. De enkele omstandigheid dat de Gemeente heeft nagelaten bezwaar te maken tegen de wijze waarop de Volksuniversiteit het besprokene heeft weergegeven brengt echter nog niet met zich dat die weergave als juist moet worden aanvaard.
5.11 Tenslotte stelt de Volksuniversiteit nog dat de door haar gestelde overeenstemming omtrent het beding valt af te leiden uit het feit dat na 21 januari 2000 nog slechts over de financiële situatie van de Volksuniversiteit is gesproken en gecorrespondeerd alsmede uit de omstandigheid dat van nader overleg met het Grondbedrijf, dat volgens de stellingen van de Gemeente na 21 januari 2000 zou hebben plaatsgevonden, niet is gebleken. De Gemeente heeft daaromtrent ter terechtzitting echter gemotiveerd aangegeven dat na voornoemde datum intern overleg is gevoerd over het terugkoopbeding, dat M in dat kader compromissen heeft voorgesteld, maar dat het Grondbedrijf is blijven vasthouden aan het standpunt dat een marktconform terugkoopbeding onbespreekbaar was. Derhalve kan ook dit argument de Volksuniversiteit niet baten.
5.12 Blijkens het voorgaande zijn de terugkoopvoorwaarden voor partijen van cruciale betekenis. Geoordeeld moet dan ook worden dat van een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst nog immer geen sprake is, nu voor de gestelde wilsovereenstemming op dat punt immers geen bewijs is bijgebracht. De Volksuniversiteit heeft dan ook geen aanspraak op levering. De gevraagde voorziening moet daarom worden geweigerd, met veroordeling van de Volksuniversiteit als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding.
6. Beslissing
De president:
6.1 Weigert de gevraagde voorziening.
6.2 Veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot op de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van gedaagde begroot op € 193,- aan verschotten en € 703,36 aan salaris voor de procureur.
6.3 Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman, fungerend-president van deze rechtbank, en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 27 september 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.
_____