Uitspraak
Zaaknummer: 83997/KG ZA 02-313
Vonnisdatum: 23 augustus 2002
650
RECHTBANK TE HAARLEM,
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
Eiser,
wonende te Haarlem,
eisende partij,
procureur mr. B. Wernik,
-- tegen --
gedaagde,
wonende te Wijk aan Zee, gemeente Beverwijk,
gedaagde partij,
procureur mr. J.P.S. van Schaik.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] respectievelijk [gedaagde].
1. Het verloop van het geding
1.1 Ter terechtzitting van 13 augustus 2002 heeft [eiser] overeenkomstig de dagvaarding gesteld en gevorderd als hierna onder 3. weergegeven en die vordering toegelicht bij monde van zijn raadsman. [gedaagde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities.
1.2 Na verder debat in tweede termijn hebben partijen vonnis gevraagd. De uitspraak daarvan is bepaald op 27 augustus 2002 of zoveel eerder als mogelijk.
2. De vaststaande feiten
2.1 In dit geding wordt van het volgende uitgegaan:
a. [eiser] is eigenaar van een strandhuisje. Het strandhuisje staat op het strand in Velsen-Noord, gemeente Velsen.
b. De betreffende standplaats huurt [eiser] sinds mei 1983 van [gedaagde]. Jaarlijks wordt terzake een (mondelinge) huurovereenkomst gesloten voor de duur van zeven maanden van 1 april tot 1 oktober voor een huurprijs van laatstelijk (het equivalent in Euro's van) f 842,-- per seizoen.
c. [gedaagde] huurt het stuk strand waar de standplaats van [eiser] deel van uitmaakt van de gemeente Velsen. In de desbetreffende huurovereenkomst zijn [gedaagde] geen beperkingen opgelegd terzake de onderverhuur en exploitatie van het door hem gehuurde strand.
d. [gedaagde] verhuurt sinds 1972 137 plaatsen op dit strand, variërend in grootte. Op al deze plaatsen staan strandhuisjes. 114 huisjes zijn eigendom van de huurder van de strandplaats. [gedaagde] heeft zelf 23 kleine zomerhuisjes in eigendom en ver-huurt deze.
e. Het strandhuisje van [eiser] is gebouwd in 1984 en meet 20 m2. [eiser] heeft bij de koop van het nieuw te bouwen huisje in 1983 f 7.500,-- betaald aan de bouwmaatschappij voor het huisje en circa f 1.700,-- á f 1.800,-- aan [gedaagde] voor de fundamenten. [eiser] heeft destijds geen entreegeld aan [gedaagde] betaald. De huidige taxatiewaarde van het huisje van [eiser] bedraagt ongeveer € 2000,--.
f. Sinds juni 2001 wil [eiser] zijn strandhuisje verkopen voor een bedrag van omstreeks f. 25.000,--. Om een dergelijke verkoopprijs te realiseren is het noodza-kelijk dat [gedaagde] met de koper een huurovereenkomst aangaat met betrekking tot de standplaats van het betreffende strandhuisje.
g. [gedaagde] is bereid een huurovereenkomst met de betreffende koper aan te gaan, maar uitsluitend (1) indien de koopprijs van het strandhuisje maximaal € 7.500,-- bedraagt en (2) de helft van de overwaarde (1/2 x (€ 7.500,-- -/- € 2.000,--) door [eiser] wordt afgedragen aan [gedaagde].
h. [eiser] is bereid bij verkoop 10% van de koopsom aan [gedaagde] af te dra-gen, mits [eiser] het recht heeft zelf de hoogte van de koopprijs te bepalen.
i. Het strandhuisje van [eiser] is demontabel en kan derhalve los van de standplaats worden verkocht.
j. [gedaagde] is bereid het strandhuisje van [eiser] tegen de taxatiewaarde over te nemen.
3. De vordering en de grondslag daarvan
3.1 [eiser] vordert, zakelijk weergegeven, dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] veroordeelt zijn medewerking te verlenen aan het sluiten van een huurover-eenkomst met een nieuwe huurder onder de voorwaarden dat de koopsom maximaal
f 35.000,-- bedraagt en [gedaagde] slechts aanspraak kan maken op 10% van de koop-som, althans onder de door de voorzieningenrechter in goede justitie te stellen voor-waarden, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2 [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] misbruik maakt van zijn rechten als onderverhuurder, althans onrechtmatig handelt, althans toerekenbaar tekortschiet als goed verhuurder door het stellen van onrechtmatige voorwaarden aan het aangaan van een huurovereenkomst met een aspirant koper van het strandhuisje van [eiser].
4. Het verweer en de slotsom daarvan
[gedaagde] heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. Op dit verweer zal, voorzover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
5. De gronden van de beslissing
5.1 Het standpunt van [eiser] komt er, kort samengevat, op neer dat [gedaagde] in strijd handelt met zijn verplichtingen als goed verhuurder, althans onrechtmatig han-delt, althans misbruik maakt van zijn bevoegdheid als verhuurder, door ongerecht-vaardigde en willekeurige voorwaarden te stellen aan de bereidheid een huurovereen-komst aan te gaan met de aspirant koper van het strandhuisje van [eiser]. Hier-door wordt [eiser] benadeeld, omdat deze opstelling van [gedaagde] meebrengt dat [eiser] zijn strandhuisje niet kan verkopen, althans slechts tegen een lagere prijs dan wanneer verhuur zonder die voorwaarden zou geschieden.
5.2 Met [gedaagde] is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat van de gestelde wanprestatie, onrechtmatige daad, of misbruik van bevoegdheid geen sprake is. Het volgende is daarvoor redengevend.
5.3 Vast staat dat in de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] geen beper-kingen aan [gedaagde] zijn opgelegd terzake onderverhuur en exploitatie van het door [gedaagde] gehuurde stuk strand. [gedaagde] is derhalve in beginsel vrij te beslissen wie hij wel of niet als huurder accepteert, tenzij uit de wet, overeenkomst of het onge-schreven recht anders voortvloeit.
5.4 De (mondelinge) huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] voorziet niet in een regeling voor de situatie bij verkoop van het strandhuisje door [eiser]. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter brengt de algemene wettelijke verplichting van "goed verhuurderschap", anders dan [eiser] stelt, niet mee dat [gedaagde] onder de gestelde omstandigheden gehouden is de door [eiser] aan-gedragen huurder op de door [eiser] te stellen condities te accepteren. Van wanprestatie is derhalve geen sprake.
5.5 Ook misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 Burgerlijk Wetboek) is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet aan de orde.
5.6 De reden dat [gedaagde] een maximum stelt aan de verkoopprijs is, volgens [gedaagde], gelegen in het sociaal ondernemerschap dat hij nastreeft. [gedaagde] wil hiermee be-werkstelligen dat de aankoop van een strandhuisje op "zijn" strand bereikbaar blijft voor minder welgestelden. Daarmee zegt [gedaagde] tevens te bereiken dat de kopers van het strandhuis van [eiser] passen binnen de groep bestaande huurders. Dit draagt bij aan een goede onderlinge verstandhouding van de huurders, waar [gedaagde] als verhuurder belang bij heeft. Dit standpunt komt de voorzieningenrechter voors-hands niet onredelijk voor.
5.7 Dat [gedaagde] aanspraak maakt op een deel van de overwaarde van het strandhuisje van [eiser], is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter evenmin onredelijk. Immers, mede in aanmerking genomen het feit dat de taxatiewaarde van het strandhuisje los van de standplaats - zoals [gedaagde] onbetwist heeft gesteld - circa € 2.000,-- bedraagt en [eiser] destijds geen entreegeld aan [gedaagde] heeft hoe-ven betalen, is aannemelijk dat de overwaarde van het strandhuisje volledig verband houdt met de standplaats. De wens van de aspirant koper om juist hier een strand-huisje te kopen zal voor een belangrijk deel zijn ingegeven door omstandigheden die op het terrein van [gedaagde] liggen, zoals de plek op zich, de relatief lage huur, het feit dat tussen de huisjes veel vrije ruimte is en de goede verstandhouding van de huur-ders.
5.8 Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagde] in ieder geval een gerechtvaardigd belang heeft bij de door hem gestelde voorwaarden aan de bereidheid een huurovereenkomst aan de gaan met de koper van het strandhuisje van [eiser]. [gedaagde] gebruikt zijn bevoegdheid als verhuurder derhalve niet louter om [eiser] te schaden. Bedoelde belangen van [gedaagde] afgezet tegen het gemis door [eiser] van een bepaald bedrag aan extra verkoopopbrengst voor zijn standhuisje, levert voorts naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet een zodanige onevenredigheid op dat [gedaagde] gehouden zou zijn die voorwaarden achterwege te laten. Dit klemt temeer nu bedoelde extra verkoopopbrengst niet kan worden toegerekend aan het huisje zelf, maar veeleer aan de standplaats ervan, terwijl [eiser], behalve zijn persoonlijk (niet overdraagbaar) huurrecht, geen rechten kan doen gelden op deze standplaats. Daar komt bij dat [eiser] vrij en in staat is zijn huisje los van de standplaats te verkopen en dat [gedaagde] bereid is het huisje voor de taxatiewaarde te kopen. De stelling dat de opstelling van [gedaagde] mee zou brengen dat [eiser] zijn huisje niet kan verkopen, is derhalve niet juist.
5.9 In aanmerking genomen de hiervoor reeds genoemde contractsvrijheid van [gedaagde], welke vrijheid een zekere mate van willekeur impliceert, handelt [gedaagde] met het stellen van de twee genoemde voorwaarden naar het voorlopig oordeel van de voor-zieningenrechter evenmin onrechtmatig jegens [eiser], ook niet als juist is de stelling dat [gedaagde] deze voorwaarden in vergelijkbare situaties niet steeds hanteert. [gedaagde] heeft overigens gemotiveerd betwist dat de door [eiser] in dit ver-band aangehaalde gevallen van verkoop van strandhuisjes door derden, vergelijkbaar zijn. Nu ook overigens geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken die toewijzing van de gevraagde voorzieningen rechtvaardigen, zal de vordering worden afgewezen.
5.10 [eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1 Wijst de vordering af.
6.2 Veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot op de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 193,-- aan verschotten en € 703,36 aan salaris voor de procureur.
6.3 Verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer, voorzieningenrechter van deze rechtbank, en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 23 augustus 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.