Uitspraak
Zaaknummer: 81876/KG ZA 02-130
Vonnisdatum: 11 april 2002 (bij vervroeging)
620
RECHTBANK TE HAARLEM,
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INTER AMUSEMENT BEHEER B.V.,
statutair gevestigd te Heiloo,
eisende partij,
procureur mr. A.M. Verbrugge,
advocaat mr. G. Kramer te Alkmaar,
-- tegen --
de krakers,
allen wonende te Zaandam, gemeente Zaanstad,
gedaagde partij,
procureur mr. H.K. Garvelink,
advocaat mr. M.M. Breukelaar te Amsterdam.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Inter Amusement respectievelijk [de krakers]
1. Het verloop van het geding
1.1 Ter terechtzitting van 27 maart 2002 heeft Inter Amusement overeenkomstig de dagvaarding gesteld en gevorderd als hierna onder 3. weergegeven en die vordering toegelicht aan de hand van overgelegde pleitnotities. [de krakers] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities.
1.2 Na verder debat in tweede termijn hebben partijen vonnis gevraagd. De uitspraak daarvan is bepaald op 12 april 2002 of zoveel eerder als mogelijk.
2. De vaststaande feiten
2.1 In dit geding wordt van het volgende uitgegaan:
a. Inter Amusement heeft op 31 juli 2001 de onroerende zaak gelegen te Zaandam, gemeente Zaanstad (hierna te noemen: het pand) gekocht en geleverd gekregen van Van Borkulo Onroerend Goed B.V..
b. Het pand wordt gedeeltelijk verhuurd aan Bristol Schoenen B.V. (hierna te noemen: Bristol) en aan Unique Nederland B.V. (hierna te noemen: Unique). Voor het overige is het pand sinds december 2000, nadat het een aantal jaren had leeggestaan, in gebruik genomen door [de krakers].
c. Met betrekking tot het gebruik van het pand door [de krakers] heeft mr. Kramer namens Inter Amusement bij brief d.d. 2 maart 2001 aan mr. Breukelaar onder meer het volgende geschreven:
In aansluiting op onze bespreking van hedenmorgen bevestig ik het door cliënte gedane aanbod als volgt.
Uw cliënten kunnen gebruik blijven maken van de door hen gekraakte ruimtes totdat een aanvang zal worden genomen met de verbouw waartoe inmiddels de benodigde vergunningen zijn aangevraagd.
Inter Amusement heeft daarbij toegezegd de door [de krakers] gemaakte energiekosten te betalen.
d. Inter Amusement is voornemens het pand te verbouwen tot casino, en heeft de daartoe benodigde vergunningaanvragen ingediend. Op 30 november 2001 is door de gemeente Zaanstad (hierna te noemen: de gemeente) aan Inter Amusement één van die vergunningen - de sloopvergunning - afgegeven.
e. Bij brief van 3 december 2001 heeft Inter Amusement [de krakers] verzocht het pand te ontruimen op 15 januari 2001.
f. Op 19 december 2001 heeft Arie Hollenberg Sloop- en Milieuwerken B.V. een offerte gedaan tot het intern kaal slopen tot casco van het pand. Vervolgens heeft Inter Amusement haar op 10 januari 2002 een opdracht tot sloop conform de offerte gegeven.
g. Tegen voornoemde sloopvergunning is door [de krakers] op 9 januari 2002 bezwaar ingediend.
h. Bij brief van 27 februari 2002 heeft de gemeente laten weten dat het bezwaar dat door [de krakers] tegen de sloopvergunning is ingediend niet aan feitelijk gebruik daarvan in de weg staat, nu [de krakers] daartegen geen voorlopige voorzieningen of schorsing hebben aangevraagd.
i. Bij brief van 23 oktober 2001 van de gemeente aan Inter Amusement heeft zij laten weten dat, nu Inter Amusement gedoogt dat het pand als woning wordt gebruikt, zij door de regionale Brandweer Zaanstreek een onderzoek heeft laten instellen naar de brandveiligheid daarvan. De brandweer heeft in het rapport naar aanleiding van het onderzoek geconcludeerd dat het pand niet aan de eisen voldoet die op grond van het Bouwbesluit aan een woning worden gesteld. De gemeente heeft in voornoemde brief bepaald dat Inter Amusement ervoor dient te zorgen dat het uiterlijk op 1 februari 2002 voldoet aan de in haar brief genoemde brandveiligheidseisen, op straffe van een dwangsom.
j. Bij de onder 2.h genoemde brief van de gemeente heeft zij Inter Amusement tevens laten weten dat indien Inter Amusement voor 1 april 2002 een kortgedingprocedure tot ontruiming van het pand zou zijn gestart, zij in ieder geval tot de uitkomst daarvan bekend is geworden, zou afzien van het invorderen van de dwangsom zoals hiervoor onder 2.i vermeld.
k. Huursters Bristol en Unique hebben herhaaldelijk verklaard hinder te ondervinden van het gebruik van het pand door [de krakers]. Bristol schrijft in haar brief aan Inter Amusement van 10 december 2001 onder meer het volgende:
Wederom richt ik mij tot u, ditmaal per post, om de steeds groter wordende problemen in bovengenoemde Bristol vestiging aan te kaarten.
Zoals ik u in mijn eerdere e-mail, toegelicht met foto's, al heb laten weten ondervinden wij hinderlijk overlast van de krakers.
Deze overlast is dusdanig dat van het "ongestoord genot" van het gehuurde thans geen sprake meer is.
Onze filiaalleidster ter plaatse, mevrouw Carin Bakker, maakt in een aan het hoofdkantoor gericht schrijven melding van onderstaande punten van overlast:
· Harde muziek tijdens koopavonden en geluidsoverlast van de skatebaan.
· Veel alarmmeldingen doordat krakers beveiligde deuren toch proberen te openen. Bij ieder alarm wordt ons personeel gewaarschuwd (ook 's nachts).
· Permanente lekkages die steeds erger worden en die tot aanzienlijke schade lijden.
· Stankoverlast door graffitispuitbussen en door het roken van stickies.
· Roltrap weigert steeds vaker dienst en schijnt naar zeggen van mevrouw Bakker afgekeurd te zijn. Volgens de huurovereenkomst is het onderhoud voor rekening van huurder, doch dient verhuurder de kosten van vervanging voor haar rekening te nemen.
· Vloer in het magazijn is slecht en zit vol gaten, waardoor rijdend transport steeds moeilijker wordt.
· Door de lekkages hebben wij last van een steeds verder afbrokkelend plafond, waardoor goederen beschadigd worden. Ook dient ons personeel steeds voor het opruimen van het plafondkalk te zorgen. Verder is dit natuurlijk niet een geheel ongevaarlijke situatie waarbij wij iedere vorm van schade en aansprakelijkheid op voorhand onmiddellijk bij de ei-genaar zullen neerleggen.
Wij verzoeken u op korte termijn met een passende oplossing te komen voor bovenstaande problemen opdat wij weer ongestoord onze winkel kunnen exploiteren.
Mocht dit, onverhoopt, op korte termijn niet gebeuren dan zijn wij genoodzaakt verdere stappen te ondernemen en zullen wij de huurbetalingen opschorten totdat een definitieve oplossing bereikt is.
3. De vordering en de grondslag daarvan
3.1 Inter Amusement vordert, zakelijk weergegeven, dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. [de krakers] zal veroordelen om de onroerende zaak te Zaandam, gemeente Zaanstad, met uitzondering van de ruimtes gehuurd door Bristol Nederland B.V. en Unique Nederland B.V., met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege [de krakers] bevinden respectievelijk bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanige andere termijn als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen is, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels in een lege en behoorlijke staat ter beschikking van Inter Amusement te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Inter Amusement bij gebreke hiervan daartoe de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen op kosten van [de krakers];
2. [de krakers] hoofdelijk zal veroordelen om aan Inter Amusement te voldoen een bedrag van € 4.711,--, vermeerderd met de wettelijke rente;
3. [de krakers] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2 Inter Amusement legt aan haar onder 1. genoemde vordering ten grondslag dat [de krakers] zich thans zonder recht of titel in het pand van Inter Amusement bevinden, nu Inter Amusement een aanvang wenst te maken met de door haar voorgenomen verbouwing en er derhalve een eind is gekomen aan de overeenkomst tot gebruik van het pand door [de krakers].
3.3 Aan de onder 2. genoemde vordering legt zij ten grondslag dat zij zich niet meer gebonden acht aan de toezegging de energiekosten te betalen, omdat [de krakers] zich evenmin aan hun toezegging houden. Zij stelt schade te hebben geleden ten gevolge van het onrechtmatig gebruik van gas water en elektriciteit gedurende het jaar 2001 door [de krakers].
4. Het verweer en de slotsom daarvan
4.1 [de krakers] heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan met veroordeling van Inter Amusement in de kosten van het geding. Op dit verweer zal, voorzover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
5. De gronden van de beslissing
5.1 Inter Amusement heeft gesteld dat zij spoedeisend belang heeft bij haar vordering, omdat de gemeente Zaanstad heeft gedreigd tot invordering van de opgelegde dwangsom over te gaan indien Inter Amusement niet voldoet aan de brandveiligheidseisen die zij aan het pand stelt op grond van de Bouwwet, nu deze als woning wordt gebruikt. Dat [de krakers] stellen dat de gemeente het met de uiterste termijn waarop aan die eisen moet worden voldaan het niet zo nauw zou nemen, doet niet af aan de op de Bouwwet gegronde verplichting van Inter Amusement aan de in de onder 2.i vermelde voorschriften te voldoen. In aanmerking genomen dat Inter Amusement binnen afzienbare tijd uitvoering zal geven aan haar voornemen om het pand te laten slopen, heeft Inter Amusement terecht aangevoerd dat van haar niet kan worden gevergd dat zij aanzienlijke investeringen doet om ervoor te zorgen dat het pand voordien nog aan voormelde brandveiligheidseisen voldoet.
5.2 Inter Amusement voert verder aan dat het spoedeisend belang bij haar vordering is gelegen in het feit dat Bristol onder meer bij de onder 2.k geciteerde brief te kennen heeft gegeven zodanig hinder te ondervinden van de door [de krakers] veroorzaakte overlast dat zij dreigt de betaling van de huurpenningen op te schorten. [de krakers] hebben daartegen aangevoerd dat de hinder deels wordt betwist en deels wordt veroorzaakt door achterstallig onderhoud, waarvoor Inter Amusement als verhuurster verantwoordelijk is. Het is weliswaar niet ondenkbaar dat Inter Amusement enig achterstallig onderhoud kan worden verweten, maar zij heeft ook voldoende aannemelijk gemaakt dat zij bij herhaling klachten heeft ontvangen van haar huursters, overeenkomstig de 'punten van overlast' die in voornoemde brief worden genoemd, waaronder harde muziek tijdens koopavonden, loze alarmmeldingen en stankoverlast door graffitispuitbussen.
5.3 Gezien het onder 5.1 en 5.2 overwogene, is het spoedeisend belang van Inter Amusement bij haar vordering voldoende gebleken.
5.4 Inter Amusement heeft gesteld dat de verkrijging van de sloopvergunning voldoende is om van [de krakers] ontruiming te verlangen, nu partijen zijn overeengekomen dat [de krakers] het pand zou ontruimen op het moment dat met de verbouwing een aanvang zal worden gemaakt. [de krakers] heeft tegen de gevorderde ontruiming aange-voerd dat met Inter Amusement was overeengekomen dat zij zouden ontruimen als alle benodigde vergunningen voor de verbouwing zouden zijn verkregen en dat thans die voorwaarde nog niet is vervuld, omdat onder andere de benodigde bouw- en ex-ploitatievergunningen nog niet zijn verkregen.
5.5 Het standpunt van [de krakers] wordt niet gevolgd. Mede gelet op het feit dat Inter Amusement als eigenaresse van het pand werd geconfronteerd met bewoners die daar zonder recht of titel verbleven, dient als uitgangspunt te gelden dat de voorwaarden waaronder Inter Amusement dit verblijf wilde gedogen door haar eenzijdig konden worden bepaald. Derhalve zal worden uitgegaan van de inhoud van de brief van 2 maart 2001, hiervoor genoemd onder 2.c. In deze brief wordt wel melding gemaakt van benodigde vergunningen maar niet dat deze alle verkregen moeten zijn voordat met de verbouwing een aanvang zou kunnen worden gemaakt. Hieruit volgt dat Inter Amusement kennelijk als voorwaarde voor haar gedogen de eis heeft gesteld dat [de krakers] het pand zouden verlaten zodra de bouwwerkzaamheden een aanvang konden nemen. Niet gebleken is dat [de krakers] deze voorwaarde hebben verworpen, noch welke consequenties zij aan dit verwerpen alsdan hadden verbonden. Het beroep van [de krakers] op een andersluidende overeenkomst wordt op grond van het vorenstaande verworpen. Voldoende aannemelijk is voorts geworden dat met de (sloop-) werkzaamheden kan worden begonnen. Dat nog moet worden beslist op het door [de krakers] tegen de verleende sloopvergunning gemaakte bezwaar en dat daarmee de verkregen vergunning niet onherroepelijk is geworden, maakt het voorgaande niet anders, nu de gemeente in haar brief d.d. 27 februari 2002 heeft laten weten dat ondanks dit bezwaar de sloopvergunning feitelijk kan worden gebruikt, omdat [de krakers] geen voorlopige voorziening of schorsing hebben gevraagd.
5.6 Gelet op het vorenoverwogene zal de gevraagde voorziening worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruiming uiterlijk 4 weken na de dag van betekening moet hebben plaats gevonden. Terecht heeft [de krakers] zich op het standpunt gesteld dat de door Inter Amusement gevorderde termijn van twee weken dermate kort is dat van [de krakers] niet in redelijkheid kan worden verlangd dat zij in die periode het pand verlaten.
5.7 De gevorderde bepaling dat de sterke arm op kosten van [de krakers] zal kunnen worden ingeschakeld, berust niet op de wet en zal worden afgewezen.
5.8 Inter Amusement heeft bij brief d.d. 3 december 2001 aan [de krakers] een verzoek tot ontruiming op 15 januari 2002 gedaan. De vordering tot schadevergoeding ter zake van door [de krakers] gemaakte energiekosten over het jaar 2001 die door Inter Amusement niet in rekening zijn gebracht, zal worden afgewezen, nu [de krakers] in die periode niet in gebreke is geweest aan het verzoek om ontruiming te voldoen.
5.9 [de krakers] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1 Veroordeelt [de krakers] om de onroerende zaak Gedempte Gracht 1 en 5 en Damkade 1 met de kadastrale aanduiding ZDM01 K 9077 te Zaandam, gemeente Zaanstad, met uitzondering van de ruimtes gehuurd door Bristol Nederland B.V. en Unique Nederland B.V., met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege [de krakers] bevinden respectievelijk bevindt, binnen vier weken na betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in een lege en behoorlijke staat ter beschikking van Inter Amusement te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden.
6.2 Machtigt Inter Amusement de onder 6.1 bedoelde ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie zelf te bewerken.
6.3 Veroordeelt [de krakers] in de kosten van dit geding, tot op de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van Inter Amusement begroot op € 258,18 aan verschotten en € 703,36 aan salaris voor de procureur.
6.4 Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
6.5 Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Monster, voorzieningenrechter van deze rechtbank, en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 11 april 2002 (bij vervroeging), in tegenwoordigheid van de griffier.