Uitspraak
Zaaknummer: 81230/KG ZA 02-74
Vonnisdatum: 8 maart 2002
134
RECHTBANK TE HAARLEM,
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOTEL-CAFÉ-RESTAURANT DREEFZICHT BEHEER B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Haarlem,
eiseres,
procureur mr. R. Mulder,
advocaat mr. B.J.E.M. Tomlow te Utrecht,
-- tegen --
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DINGRIS B.V.,
statutair gevestigd te Heemstede,
gedaagde,
procureur mr. K. Beishuizen,
advocaat mr. J.L.M. Fruytier te Amsterdam.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Dreefzicht, respectievelijk Dingris.
1. Het verloop van het geding
1.1 Ter terechtzitting van 26 februari 2002 heeft Dreefzicht overeenkomstig de dagvaarding gesteld en gevorderd als hierna onder 3. weergegeven en die vordering toegelicht aan de hand van overgelegde pleitnotities. Dingris heeft tegen deze vordering verweer gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities.
1.2 Na verder debat in tweede termijn hebben partijen vonnis gevraagd. De uitspraak daarvan is bepaald op 12 maart 2002 of zoveel eerder als mogelijk.
2. De vaststaande feiten
In dit geding wordt van het volgende uitgegaan:
a. Eiseres is eigenaar van het hotel-café-restaurant Dreefzicht met ondergrond, parkeerplaatsen, erf en verdere aan- en toebehoren aan de Fonteinlaan 1 te Haarlem.
b. Vanaf medio 2001 hebben partijen onderhandeld over de verkoop van het perceel aan Dingris. In het kader van die onderhandelingen hebben medewerkers van Dingris het gebouw en het omliggende terrein herhaaldelijk bezichtigd.
c. Op 17 augustus 2001 hebben partijen terzake een koopovereenkomst gesloten. Daarin wordt het verkochte omschreven als "het hotel-café-restaurant Dreefzicht met ondergrond, parkeerplaats, erf en verdere aan- en toebehoren, staande en gele-gen te 2012 JG Haarlem, Fonteinlaan 1, kadastraal bekend gemeente Haarlem II sectie R nummer 902, groot zevenendertig are vijfenvijftig centiare". De koopprijs bedroeg ƒ 6.700.000,- en de levering werd bepaald op 15 december 2001.
d. Artikel 1.4 van de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaar-den luidt als volgt:
"Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte van het verkochte of de verdere omschrijving daarvan of de in artikel 4 en Pro 5 van de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.
Dit lijdt uitzondering indien en voor zover de desbetreffende opgave door de wederpartij blijkens dit contract is gegarandeerd, niet te goeder trouw is geschied dan wel het een niet opgegeven feit betreft hetwelk vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin op heden niet is ingeschreven."
e. Per 1 december 2001 heeft Dreefzicht de horeca-gelegenheid die zij in het ver-kochte exploiteerde beëindigd.
f. Bij brief van 5 december 2001 heeft de raadsman van Dingris Dreefzicht onder meer het volgende medegedeeld:
...
Bij de voorbereiding van de transactie heeft cliënte contact opgenomen met de Gemeente om te kijken naar de mogelijke bestemmingen van het complex en daarbij werd cliënte geheel tot haar verrassing geconfronteerd met het gegeven dat ruim 500 m2 terrein, thans in gebruik als parkeer-vakken, het eigendom van de Gemeente is en derhalve niet kan worden meegeleverd.
…...
Naar mijn stellige mening rust op U de informatieplicht om cliënte van het bovenstaande op de hoogte te brengen, niet in de laatste plaats omdat uw vertegenwoordiger bij de onderhandelingen, die tot de aankoop hebben geleid, heeft aangegeven dat bij het perceel grond alle huidige parkeer-plaatsen waren begrepen. Partijen hebben gezamenlijk rond het terrein gelopen en als zodanig is dit haar aangewezen.
Het lijdt geen twijfel dat cliënte met dergelijke informatie dan wel niet had besloten tot aankoop gezien de bestemmingscomplicaties dan wel de koop slechts had willen laten plaatsvinden tegen een aanzienlijk lagere koopprijs, gezien de ongewisse toestand waaraan boven gerefereerd.
Cliënte wenst in principe nakoming van de transactie evenwel onder gelijktijdige aanlevering van de ontbrekende stukken grond. Te uwen behoeve sluit ik een copie van het kadaster bij, waarop ge-arceerd de stuken grond van de Gemeente staan aangegeven. Het zal U duidelijk zijn dat zolang de levering van de grond niet is geregeld, cliënte de afname van het perceel wil uitstellen.
Hierbij stel ik U in gebreke en stel ik U aansprakelijk voor de schade die cliënte lijdt en nog zal lij-den als gevolg van Uw toerekenbaar tekortkomen.
...
g. Bij brief van 18 december 2001 heeft het hoofd van de afdeling Grondbedrijf van de gemeente Haarlem (hierna ook: "de gemeente") Dreef-zicht het volgende medegedeeld:
...
Naar aanleiding van het overleg van vrijdag jl. heb ik in overleg met de afdeling Natuur en Landschap en de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Stadsvernieuwing de grondverkoop rondom Dreefzicht bekeken.
Uit dit overleg blijkt dat de strook gemeentegrond aan de achterzijde van Dreefzicht, welke thans door u in gebruik genomen is als parkeergelegenheid, langs een van de belangrijkste toegangsmogelijkheden tot de Haarlemmerhout ligt. De afdeling Natuur & Landschap wenst hier een groenstrook aan te leggen, zoals ook in 1996 al per brief aan u is medegedeeld. Deze grond kan dan ook niet aan u verkocht worden en ik verzoek u de bestrating van deze strook en de bestrating van het perceeltje grond aan de noordzijde van Dreefzicht zo spoedig mogelijk, en in overleg met het Grondbedrijf, te laten verwijderen. ...
De grond die wel aan u verkocht kan worden is met enkele arcering aangegeven.
...
h. Nadat Dingris op 15 december 2001 niet was verschenen om mee te werken aan de levering van het perceel, heeft Dreefzicht op 18 en 20 december 2001 de onder c. genoemde koopovereenkomst aan Dingris doen betekenen. Voorts heeft Dreefzicht Dingris in gebreke gesteld en haar gesommeerd op straffe van verbeurte van een boete de koopovereenkomst binnen acht dagen alsnog na te komen.
i. Op 27 december 2001 heeft Dingris de onder f. aangehaalde brief van haar raadsman aan Dreefzicht doen betekenen.
3. De vordering en de grondslag daarvan
3.1Dreefzicht vordert, zakelijk weergegeven, dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Dingris op straffe van verbeurte van een dwangsom zal ver-oordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis de koopovereenkomst d.d. 17 augustus 2001 na te komen in die zin dat Dingris haar medewerking verleent aan de notariële overdracht ten overstaan van notaris J.L.F. Bakker, diens plaatsvervanger of opvolger, teneinde de onroerende zaak staande en gelegen te (2012 JG) Haarlem aan de Fonteinlaan 1 te leveren, uitmakende het hotel-café Dreefzicht met ondergrond, parkeerplaats, erf en verdere aan- en toebehoren, kadastraal bekend gemeente Haarlem II sectie R nummer 902 en daartoe alle nodige rechtshandelingen te verrichten, waaronder het ten kantore en ten overstaan van de notaris of diens vervanger of diens plaatsvervanger ondertekenen van de notariële akte van eigendomsoverdracht.
3.2Dreefzicht legt aan haar vordering ten grondslag dat Dingris gehouden is de koopovereenkomst na te komen.
4. Het verweer
Dingris heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd. Hierop zal, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
5. Beoordeling van het geschil
5.1Dingris stelt zich op het standpunt dat zij niet gehouden is de onder de feiten genoemde koopovereenkomst na te komen. Zij voert daartoe aan dat het verkochte in drie opzichten ernstige gebreken vertoont. Een gedeelte van de grond die Dingris meende te hebben gekocht, is eigendom van de gemeente Haarlem, en kan derhalve niet door Dreefzicht worden geleverd. In een deel van de kelder van het verkochte is sprake van ernstige wateroverlast. Voorts is in de bodem van het verkochte een olie-tank aanwezig. Dingris is van mening dat Dreefzicht haar informatieplicht ten aanzien van deze tekortkomingen heeft geschonden. Daarom acht Dingris, de ontbinding, althans de vernietiging van de overeenkomst, althans opschorting van haar verplichtingen uit de overeenkomst gerechtvaardigd.
5.2De vordering van Dreefzicht tot nakoming van de overeenkomst is voor toewijzing vatbaar indien in dit geding voldoende aannemelijk wordt dat de bodemrechter voormeld standpunt van Dingris zal verwerpen.
5.3Ten aanzien van de eerste door Dingris gestelde tekortkoming staat vast dat het verkochte, zoals dat in de koopovereenkomst (aangehaald onder 2.b.) is omschreven, niet de gehele oppervlakte beslaat die Dreefzicht tijdens de exploitatie van de horeca-gelegenheid in gebruik had. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat Dreefzicht aan de buitenranden van het terrein drie perceelsgedeelten in gebruik had, die eigendom zijn van de gemeente Haarlem. Die perceelsgedeelten hebben bij elkaar een oppervlakte van circa 247 m2 en waren bij Dreefzicht in gebruik als parkeerruimte. Voorts staat vast dat degenen die Dreefzicht tijdens de onderhandelingen en de bezichtigingen die aan de verkoop zijn voorafgegaan vertegenwoordigden daarvan op de hoogte waren, althans behoorden te zijn.
5.4Dingris stelt dat Dreefzicht voor de totstandkoming van de overeenkomst de indruk heeft gewekt dat het gehele bij Dreefzicht in gebruik zijnde terrein, dus inclusief de perceelsgedeelten die naderhand eigendom van de gemeente bleken te zijn, te koop werd aangeboden. Zij voert daartoe aan dat Dreefzicht tijdens de bezichtigingen heeft kenbaar gemaakt dat haar aanbod het gehele bestrate perceel omvatte. Daaronder vallen ook de perceelsgedeelten van de gemeente. Dingris stelt zich op het standpunt dat het op de weg van Dreefzicht had gelegen haar te informeren over de aanspraken van de gemeente Haarlem. Door dat na te laten heeft Dreefzicht, aldus Dingris, haar informatieplicht terzake geschonden.
5.5Dreefzicht heeft daartegenover aangevoerd dat Dingris zich niet met vrucht op ondermaat van het perceel kan beroepen, nu een dergelijk beroep bij artikel 4 van Pro de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden is uitgesloten. In dit betoog kan Dreefzicht niet worden gevolgd. Artikel 4 van Pro de algemene voorwaarden ziet op situaties waarin tussen de door de verkoper opgegeven grootte en de werkelijke oppervlakte een geringe discrepantie bestaat. In casu gaat het om een aanzienlijk verschil van circa 247 m2. Het niet bij de koop betrokken terrein was als parkeerruimte in gebruik en is als zodanig voor Dingris, gelet op de door haar beoogde bestemming van het gekochte - zij wenst het perceel te verhuren aan een horeca-exploitant - van wezenlijke betekenis.
5.6Voor zover Dreefzicht zich op het standpunt stelt dat het op de weg van Dingris had gelegen zich omtrent de exacte omvang van het perceel nader te informeren, bijvoorbeeld door inlichtingen in te winnen bij het kadaster, wordt dat argument verworpen. Vast staat dat er geen visuele tekenen zijn waaruit Dingris had kunnen en moeten afleiden dat een gedeelte van het bestrate terrein, dat door Dreefzicht als parkeerruimte werd gebruikt, niet onder het aanbod viel. Op grond van de situatie ter plaatse mocht Dingris dan ook te goeder trouw menen dat zij het gehele bestrate terrein kocht. Dreefzicht heeft weliswaar gesteld dat zij de bestrating slechts als indicatie heeft genoemd. Nu het Dreefzicht echter bekend was dat Dingris het perceel wilde kopen om het vervolgens te verhuren aan een of meer horeca-exploitanten, moet het voor Dreefzicht ook kenbaar geweest zijn dat 247 m2 parkeerruimte voor Dingris van essentieel belang was. Tegen die achtergrond brachten de eisen van redelijkheid en billijkheid, die de verhouding tussen partijen beheersten, mee dat Dreefzicht tijdens de onderhandelingen over de verkoop expliciet kenbaar had moeten maken dat de perceelgedeelten van de gemeente, die in visueel opzicht één geheel vormen met haar perceel, niet in haar aanbod begrepen waren.
5.7Het voorgaande voert reeds tot de slotsom dat te verwachten valt dat de bodemrechter van oordeel zal zijn dat Dreefzicht haar informatieplicht heeft geschonden door niet te melden dat de perceelsgedeelten van de gemeente niet onder haar aanbod vielen en de ontbinding c.q. vernietiging van de overeenkomst op die grond gerechtvaardigd zal achten.
5.8Dreefzicht heeft nog aangevoerd dat de niet-meeverkochte perceelsgedeelten geen grond behoeven op leveren voor ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst omdat die perceelsgedeelten op korte termijn alsnog aan Dingris kunnen worden geleverd. Ter toelichting stelt zij dat zij de betreffende gedeelten van het parkeerterrein al sedert het begin van de jaren 70 in bezit heeft en door verjaring eigenaar is geworden. Dreefzicht verwijst ter ondersteuning van dit standpunt naar een door Dingris in het geding gebracht verslag van een bespreking tussen Dreefzicht en vertegenwoordigers van de gemeente Haarlem d.d. 24 april 1972, waarbij onder meer het gebruik door Dreefzicht van de perceelsgedeelten van de gemeente aan de orde is geweest. Dit ar-gument kan echter thans niet doorslaggevend zijn. Of in het onderhavige geval sprake is van eigendomsverkrijging door verjaring is mede afhankelijk van de vraag of het gebruik door Dreefzicht van de perceelsgedeelten van de gemeente moet worden gekwalificeerd als bezit of houderschap. Daarover kan slechts in een procedure tussen Dreefzicht en de gemeente Haarlem worden beslist. Overigens zou uit de ter zitting door Dreefzicht geuite stelling dat zij de desbetreffende gedeelten van het parkeerterrein minimaal 30 jaar, met toestemming van de gemeente, in gebruik had, moeten worden geconcludeerd dat sprake was van houderschap door Dreefzicht, op grond waarvan haar geen beroep op verjaring zou toekomen.
5.9Ten overvloede wordt nog het volgende overwogen. Dreefzicht heeft gesteld dat het op ontbinding gebaseerde verweer niet kan slagen, omdat in de correspondentie tussen de raadslieden weliswaar sprake is geweest van een eventuele ontbinding van de overeenkomst, maar Dingris deze feitelijk nimmer rechtsgeldig heeft ontbonden. Dingris heeft dat betwist en aangevoerd dat zij de overeenkomst heeft ontbonden bij brief van haar raadsman van 16 januari 2002. Of de inhoud van de brief van Dingris van 16 januari 2002 als ontbinding van de overeenkomst moet worden aangemerkt, kan echter in het midden blijven, nu Dingris in ieder geval de overeenkomst heeft ontbonden in de pleitnotities van dit kort geding, waarvan ter terechtzitting een exemplaar aan de raadsman van Dreefzicht is overhandigd.
5.10Al het voorgaande voert ertoe dat de gevraagde voorziening moet worden geweigerd. Dreefzicht zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
6. Beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1Weigert de gevraagde voorziening.
6.2Veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot op de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van gedaagde begroot op € 193,- aan verschotten en € 703,36 aan salaris voor de procureur.
6.3Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer, voorzieningenrechter van deze rechtbank, en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 8 maart 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.