Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 560191 VV EXPL 12-94
Vonnis in kort geding van 18 oktober 2012
inzake
de besloten vennootschap [naam] Beheer B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Groningen,
eiseres, hierna [A] te noemen,
gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen, advocaat te Groningen,
tegen
de besloten vennootschap Granny’s Groningen B.V.,
gedaagde, hierna Granny’s te noemen,
met statutaire zetel te Lelystad, kantoorhoudende te [plaatsnaam], [adres],
gemachtigde: [B], directeur.
PROCESGANG
Op de in de inleidende dagvaarding genoemde gronden heeft [A] gevorderd om Granny’s bij wijze van voorlopige voorziening:
- te gelasten om met ingang van 1 oktober 2012, althans met ingang van een datum nader te bepalen door de kantonrechter, naast de contractueel verschuldigde huurprijs van € 2.401,79 exclusief btw per maand aan [A] te voldoen een voorschot van € 3.000,00 voor iedere maand totdat de kantonrechter in de bodemprocedure de huurprijs zal hebben vastgesteld die gedaagde met ingang van 1 januari 2011 aan [A] verschuldigd zal zijn, met de bepaling dat al hetgeen Granny’s aan voorschotten aan [A] voldoet, in mindering zal worden gebracht c.q. strekt tot voldoening van de alsdan door de kantonrechter met terugwerkende kracht vast te stellen huurverplichting van Granny’s;
- te veroordelen in de proceskosten van de voorlopige voorzieningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vaststelling van deze kosten in het vonnis.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2012. Partijen ([A] deugdelijk vertegenwoordigd door haar directeur [naam] en Granny’s deugdelijk vertegenwoordigd door haar directeur [B]) zijn ter zitting verschenen. Ook is de gemachtigde van [A] verschenen. Ter zitting hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteen gezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
Het vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1. Granny’s is op 29 januari 1996 een huurovereenkomst aangegaan met (de rechtsvoorgangster van) [A] met betrekking tot de bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) aan het [adres] te Groningen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 januari 1996 en lopende tot 1 januari 2001, met de mogelijkheid tot verlenging voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar. De huidige huurperiode is begonnen op 1 januari 2011 en loopt tot 1 januari 2016.
1.2. In de voorlaatste huurperiode bedroeg de door Granny’s verschuldigde huurprijs € 27.623,40 per jaar exclusief btw. Bedrijfsmakelaar [C] heeft in opdracht van [A] geconcludeerd dat die huurprijs niet meer in overeenstemming was met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. In het ter zake in september 2010 door bedrijfsmakelaar [C] opgesteld rapport is op basis van de criteria als vermeld in artikel 7:303 BW Pro vermeld dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2011 € 64.300,00 per jaar exclusief btw zou moeten bedragen.
1.3. Tussen partijen is vervolgens geen overeenstemming bereikt omtrent de huurverhoging. Granny’s heeft in dit kader niet gereageerd op het voorstel van [A] om door een deskundige van Granny’s en [C] een derde deskundige te laten benoemen.
1.4. [A] heeft vervolgens op 5 januari 2011 bij de kantonrechter van deze rechtbank een verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:304, lid 2, BW ingediend en verzocht een deskundige te benoemen ter verkrijging van een advies omtrent een voor het gehuurde nader vast te stellen huurprijs. Bij beschikking van 27 mei 2011 heeft de kantonrechter een deskundige, [D], benoemd.
1.5. [D] heeft daarop onderzoek verricht en de resultaten daarvan neergelegd in het rapport van 3 april 2012. Hierin is vermeld dat de nadere huurprijs conform artikel 7:303 BW Pro per 1 januari 2011 op € 50.700,00 per jaar exclusief btw kan worden vastgesteld.
1.6. Hoewel [A] zich vanwege de in het onderzoek betrokken vergelijkingspanden niet geheel kan vinden in het deskundigenadvies van [D], heeft zij Granny’s voorgesteld de uitkomst van het advies te accepteren en de verschuldigde huurprijs per 1 januari 2011 vast te stellen op € 50.700,00 per jaar exclusief btw. Granny’s is hiermee niet akkoord gegaan.
1.7. Op 5 oktober 2012 heeft [A] Granny’s gedagvaard voor de kantonrechter voor onderhavige procedure alsook voor de bodemprocedure, waarin zij op de voet van artikel 7:303 BW Pro vordert dat de huurprijs voor het bedrijfspand met ingang van 1 januari 2011 zal worden vastgesteld op € 64.300,00 exclusief btw per jaar.
2. De standpunten van partijen
2.1. Gelet op de uitgebrachte rapporten van zowel bedrijfsmakelaar [C] alsook van [D] is volgens [A] te verwachten dat in de procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs voor het bedrijfspand met ingang van 1 januari 2011 een nadere huurprijs zal worden vastgesteld die minimaal € 23.000,00 per jaar hoger ligt dan de huurprijs die Granny’s thans betaald.
Dit betekent dat nu reeds sprake is van een huurachterstand van ongeveer € 40.000,00. Ter verkleining van het verhaalsrisico van de huurachterstand vanaf 1 januari 2011 stelt [A] in afwachting van de beslissing in de bodemprocedure recht en spoedeisend belang te hebben bij een voorschot op de te verwachten nieuwe huurprijs.
2.2. Granny’s heeft in essentie als verweer aangevoerd dat zowel het rapport van [D] als het rapport van [C] is gebaseerd op een verouderde en onjuiste maatvoering. Verder heeft zij aangevoerd dat de ITZA-methode door beide makelaars, waar het gaat om de in het pand gelegen kelder, onjuist is toegepast. Een berekening op basis van de werkelijke oppervlakte en een juiste toepassing van de ITZA-methode resulteert in een jaarlijkse huurprijs van € 34.344,54. Granny’s is dan ook niet bereid over te gaan tot betaling van de door [A] voorgestelde huurprijs, die zij overigens niet zal kunnen opbrengen.
2.3. Waar nodig zal hierna nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. Het door [A] gevorderde strekt tot betaling van een geldsom. De kantonrechter stelt voorop dat voor toewijzing van een voorziening in kort geding die strekt tot betaling van een geldsom slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn. Voorts geldt dat terughoudendheid op zijn plaats is, mede met het oog op het restitutierisico, en dat dienaangaande feiten en omstandigheden moeten worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is.
Spoedeisend belang
3.2. Vast staat dat het verschil tussen de door de door de kantonrechter benoemde deskundige [D] geadviseerde huurprijs en de op dit moment nog geldende huurprijs ruim, € 20.000,00 per jaar exclusief btw bedraagt. Indien de kantonrechter de bevindingen van de deskundige in de bodemprocedure overneemt en de nader vast te stellen huurprijs op januari 2011 laat ingaan, zal - zoals ook [A] stelt - tegen die tijd sprake zijn van een huurachterstand van ruim € 40.000,00. [A] heeft over het spoedeisend belang naar voren gebracht dat zij vanwege de hoogte van deze te verwachten huurachterstand een verhaalsrisico loopt wanneer zij moet wachten op de afloop van de bodemprocedure. Granny’s heeft dit door [A] gestelde risico niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Nu niet is uit te sluiten dat in de (bodem)procedure tot nadere huurprijsvaststelling pas omstreeks januari 2013 vonnis zal worden gewezen, is de kantonrechter van oordeel dat [A] haar spoedeisend belang bij de vordering voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Aannemelijkheid vordering
3.3. Naar het oordeel van de kantonrechter moet in beginsel worden uitgegaan van het in het deskundigenadvies van [D] neergelegde advies dat de nadere huurprijs conform artikel 7:303 BW Pro per 1 januari 2011 op € 50.700,00 per jaar exclusief btw kan worden vastgesteld. Slechts ingeval van motiveringsgebreken of inconsistenties kan hiervan worden afgeweken.
3.4. Granny’s stelt dat sprake is van inconsistenties die tot een te hoge huurprijs hebben geleid. Zo meent zij in de eerste plaats dat de deskundige is uitgegaan van een onjuiste maatvoering. Ter toelichting heeft zij ter zitting naar voren gebracht dat de deskundige haar advies heeft gebaseerd op verouderde tekeningen. De vloeroppervlakte, zoals blijkt uit een inmiddels door bouwkundig ontwerp en adviesbureau PDB-design verrichte inmeting, is verminderd met ongeveer 12 m2 tot een omvang van afgerond 164 m2, aldus Granny’s. Weliswaar zijn de makelaars van beide partijen op 28 maart 2012 opnieuw bijeen geweest in verband met het vaststellen van de oppervlakte - zoals [A] stelt -, maar Granny’s stelt dat bij die vaststelling gebruik is gemaakt van de verouderde tekeningen en het oppervlakte niet conform de daarvoor geldende normen opnieuw is ingemeten.
3.5. [A] heeft deze stellingen van Granny’s dat sprake is geweest van een verbouwing die hebben geleid tot een kleiner oppervlak en dat de maten in het deskundigenrapport zijn gebaseerd op tekeningen van voor 2010 niet weersproken. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat het deskundigenrapport is gebaseerd op een onjuiste maatvoering.
3.6. Verder heeft Granny’s als verweer gevoerd dat de ITZA-methode verkeerd is toegepast waar het gaat om de kelder. Zij stelt dat het gebruikelijk is dat aan een kelder volgens de ITZA-methode 10 % van de A-zone (100 %) wordt toegekend, terwijl de deskundige de kelder in dit geval slechts tot 40 % heeft afgewaardeerd. [A] heeft op dit punt gesteld dat de kelder slechts wordt gewaardeerd op 10 % als deze ook als zodanig wordt gebruikt. In dit geval is de kelder echter - zo stelt [A] - ingericht als bedrijfsruimte, waar klanten hun gekochte versnaperingen kunnen nuttigen en waar de bezoekerstoiletten zijn gelegen. Met een afwaardering tot 40 % is de ITZA-methode volgens [A] dan ook correct toegepast.
3.7. Granny’s heeft de stellingen van [A] in verband met de toepassing van de ITZA-methode voor de kelder niet weersproken. In deze kortgeding procedure moet voorshands dan ook worden aangenomen dat deze methode juist is toegepast.
3.8. Gezien hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 3.4 en 3.5 is overwogen acht de kantonrechter de kans aanwezig dat de vast te stellen huurprijs lager zal uitvallen dan geadviseerd door de deskundige. Een ruwe berekening op basis van het verminderde aantal vierkante meters laat een nieuwe jaarlijkse huurprijs zien van € 47.235,30 exclusief btw. In het kader van deze kortgeding procedure is de kantonrechter bij deze berekening uitgegaan van 164 m2. Om tot het aantal herleidbare vierkante meters te komen, heeft de kantonrechter gemakshalve - op basis van het totaal, nu niet is gesteld in welke zones de 12 teveel vastgestelde vierkante meters zijn gelegen - factor 0,64 toegepast (112,70 m2 / 175,93 m2). Het totaal aantal herleide vierkante meters komt daarmee op een afgerond aantal van 105. Nu de door de deskundige geadviseerde huurprijs per vierkante meter (€ 449,86) door Granny’s niet is betwist, komt de kantonrechter op deze wijze dan ook tot de hiervoor vermelde jaarlijkse huurprijs van € 47.235,30 exclusief btw.
3.9. Op grond van voorgaande voorlopige berekening moet worden geconcludeerd dat ook wanneer wordt uitgegaan van een kleiner oppervlak voldoende aannemelijk is dat in de procedure tot huurprijsvaststelling een aanzienlijk hoger bedrag zal worden vastgesteld dan de nu nog geldende huurprijs. Anderzijds kan evenwel niet worden ontkend dat er nog enige onzekerheid bestaat over de uitkomst van de bodemprocedure. De kantonrechter acht het daarom gepast dat Granny’s aan [A] als voorschot bovenop de thans nog geldende huur een bedrag voldoet van € 2.500,00 per maand.
Restitutierisico
3.10. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van het risico dat [A] niet in staat is de voorgeschoten huurverhogingen terug te betalen in het geval in de bodemprocedure tot huurprijsvaststelling zou worden beslist dat de huur niet of slechts in geringe mate wordt verhoogd.
3.11. Voorgaande rechtsoverwegingen leiden tot de slotsom dat de gevorderde voorlopige voorziening met betrekking tot de betaling van een maandelijks voorschot naast de contractueel verschuldigde huur zal worden toegewezen, met dien verstande dat het voorschot met ingang van 1 november 2012 zal worden vastgesteld op € 2.500,00.
3.12. Granny’s zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis.
BESLISSING IN KORT GEDING
De kantonrechter:
- gelast Granny’s om met ingang van 1 november 2012, naast de contractueel verschuldigde huurprijs van € 2.401,79 exclusief btw per maand aan [A] te voldoen een voorschot van € 2.500,00 voor iedere maand totdat de kantonrechter in de bodemprocedure de huurprijs zal hebben vastgesteld die gedaagde met ingang van 1 januari 2011 aan [A] verschuldigd zal zijn, met de bepaling dat al hetgeen Granny’s aan voorschotten aan [A] voldoet, in mindering zal worden gebracht c.q. strekt tot voldoening van de alsdan door de kantonrechter met terugwerkende kracht vast te stellen huurverplichting van Granny’s;
- veroordeelt Granny’s tevens in de kosten van het geding, aan de zijde van [A] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 109,00 aan griffierecht, € 76,17 aan explootkosten en € 400,00 voor salaris van de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 18 oktober 2012 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: mb