Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 517640 EJ VERZ 11-490
Beschikking ex artikel 5:121 BW d.d. 6 februari 2012
inzake
[A],
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres],
verzoeker in conventie, tevens verweerder in reconventie, hierna [A] te noemen,
gemachtigde mr. M.H. Rozeboom, advocaat te Groningen,
tegen
[B],
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres],
verweerster in conventie, tevens verzoekster in reconventie, hierna [B] te noemen,
gemachtigde mr. B. Jans, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
Bij verzoekschrift, ter griffie ingekomen op 5 september 2011, heeft [A] de kantonrechter verzocht om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- een vervangende machtiging te verlenen voor de ontbrekende toestemming van [B], die met terugwerkende kracht geldt tot vóór de aanvang van de werkzaamheden, tot het herstel van het gemeenschappelijke dak en de gemeenschappelijke goten conform de offerte van SIG-Totaal BV van 6 juni 2010, onder vaststelling van de gezamenlijke kosten op € 10.830,00 inclusief BTW en onder de vaststelling dat partijen elk voor de helft in deze kosten dienen bij te dragen;
- een vervangende machtiging te verlenen voor de ontbrekende toestemming van [B] tot het uitvoeren van het buitenschilderwerk aan de gemeenschappelijke gedeelten aan de voorzijde (kozijnen, ramen, gootbetimmeringen voorgevel) conform de offerte van SIG-Totaal BV van 6 juni 2010, onder vaststelling van de gezamenlijke kosten op € 1.875,00 inclusief BTW en onder de vaststelling dat partijen elk voor de helft in deze kosten dienen bij te dragen alsmede onder de vaststelling dat de kosten voor de huur van een steiger van € 1.250,00 inclusief BTW volledig voor rekening van [B] komen;
- een vervangende machtiging te verlenen voor de ontbrekende toestemming van [B] tot het uitvoeren van het buitenschilderwerk aan de gemeenschappelijke gedeelten aan de achterzijde (kozijnen, ramen, gootbetimmeringen achtergevel) conform de offerte van SIG-Totaal BV van 6 juni 2010, onder vaststelling van de gezamenlijke kosten op € 3.125,00 inclusief BTW en onder de vaststelling dat partijen elk voor de helft in deze kosten dienen bij te dragen;
- [B] in de proceskosten te veroordelen met de bepaling dat indien de proceskosten niet binnen 14 dagen na het wijzen van de beschikking zijn voldaan, [B] daarover de wettelijke rente verschuldigd is.
[B] heeft op 28 oktober 2011 een verweerschrift ingediend met als conclusie dat de verzoeken van [A] moeten worden afgewezen. Daarbij heeft zij tevens een zelfstandig tegenverzoek gedaan, inhoudende dat de verhouding waarin partijen dienen bij te dragen in de kosten van het schilderwerk als volgt wordt vastgesteld:
- ieder der partijen draagt voor de helft bij in de kosten van herstel van het gemeenschappelijke deel, hetgeen in de offerte is aangeduid onder het kopje "VvE [adres]";
- ieder der partijen betaalt het schilderwerk aan zijn eigen privé-gedeelte, aldus dat [A] voor zijn rekening neemt hetgeen in de offerte onder het kopje "[adres]" is vermeld en [B] hetgeen onder "[adres]" is vermeld.
[B] heeft voorts verzocht om [A] zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten te veroordelen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 november 2011 in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Voorts waren daarbij aanwezig de partner van [B], [C] (verbonden aan Totaal Schilderwerk BV) en [D] (verbonden aan DBP Projectadvisering). Partijen hebben hun wederzijdse standpunten ter zitting (nader) uiteengezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
Zoals tijdens de mondelinge behandeling is afgesproken, heeft de kantonrechter - samen met de griffier - op 18 november 2011 de situatie ter plaatse bekeken. Naast de in de vorige alinea genoemde personen was daarbij aanwezig [E] (verbonden aan bouwbedrijf [E]). Aansluitend heeft in het gerechtsgebouw de voortzetting van de mondelinge behandeling plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Bij die gelegenheid is een door [A] op 12 juli 2011 gemaakte film bekeken en hebben partijen nog het een en ander naar voren gebracht. Van wat de kantonrechter heeft geconstateerd en wat door partijen aan de orde is gesteld, is door de griffier aantekening gehouden.
[A] heeft vervolgens op 9 december 2011 een akte ingediend, [B] op 23 december 2011. Tot slot heeft [A] op 5 januari 2012 nog een akte ingediend.
De beschikking is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.1. Bij akte van splitsing van 14 juni 1971 is de "Vereniging van Eigenaren flat [adres]", gevestigd te [plaatsnaam], opgericht (hierna: de VvE). In de splitsingsakte is het Algemeen reglement voor splitsing in appartementen d.d. 28 februari 1968 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard.
1.2. [B] is eigenaar van het appartementsrecht bestaande uit één/tweede aandeel in de gemeenschap, welk appartementsrecht ziet op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning, alsmede enige ruimten op de eerste, tweede en derde verdieping, aan de [adres] te [plaatsnaam].
1.3. [A] is eigenaar van het appartementsrecht bestaande uit één/tweede aandeel in de gemeenschap, welk appartementsrecht ziet op het uitsluitend gebruik van de op de eerste verdieping gelegen bovenwoning, alsmede enige ruimten op de tweede en derde verdieping, aan de [adres] te [plaatsnaam].
1.4. In artikel 2 van de splitsingsakte is bepaald dat ieder van de eigenaren voor één/tweede deel in de gemeenschap is gerechtigd. Op grond van artikel 14 van het modelreglement is elk van eigenaren verplicht om in dezelfde verhouding bij te dragen in de gemeenschappelijke schulden, kosten en lasten. Op grond van artikel 15 sub a, b en i van het modelreglement behoren daartoe onder meer de schulden, kosten en lasten die zijn gemaakt in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, de schulden, kosten en lasten die verband houden met de noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen, voor zover deze niet op grond van het modelreglement ten laste van een bepaalde eigenaar of bepaalde eigenaren komen, en alle overige schulden, kosten en lasten die gemaakt zijn in het belang van alle eigenaren of door de gemeenschappelijke eigenaren als zodanig verschuldigd zijn.
1.5. Artikel 1 sub d van het modelreglement bepaalt dat onder gemeenschappelijke gedeelten worden bedoeld de gedeelten van het gebouw met toebehoren welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.
1.6. In artikel 8 lid 3 van het modelreglement is bepaald dat beslissingen over onder meer het buitenschilderwerk en het onderhoud van het dak en de goten aan de vergadering van de VvE worden overgelaten.
1.7. Op grond van artikel 11 lid 4 van het modelreglement is elk van de eigenaren en gebruikers te allen tijde bevoegd tot het nemen van maatregelen die strekken tot het afwenden van een voor de gemeenschappelijke gedeelten onmiddellijk dreigend gevaar.
1.8. In 2009 en 2010 hebben door gebreken aan het gemeenschappelijke dak en de gemeenschappelijke goten herhaaldelijk - bij regen - lekkages plaatsgevonden in de woning van [A]. Partijen hebben daarover gesproken, maar tot een concreet actieplan heeft dat niet geleid.
1.9. Bij brief van 16 april 2010 heeft [A] [B] uitgenodigd voor een vergadering van de VvE op 10 mei 2010. Op de agenda stond ondermeer de renovatie van het dak en de goten (in verband met de lekkages) en het buitenschilderwerk aan de voor- en achterzijde. [B] heeft niet op de brief gereageerd en is niet op de vergadering verschenen.
1.10. Nadat er in juni 2010 opnieuw sprake was geweest van lekkage heeft [A] bij brief van 29 juni 2010 [B] bericht dat hij SIG-Totaal BV opdracht heeft gegeven om tot het herstel van het dak en de goten over te gaan, overeenkomstig de door SIG-Totaal uitgebrachte offerte. [A] heeft [B] verzocht om 50% van de herstelkosten voor haar rekening te nemen. [B] heeft daar bij brief van 1 juli 2010 bezwaar tegen gemaakt, waarna de herstelwerkzaamheden vooralsnog zijn opgeschort.
1.11. Op 12 juli 2010 was er werderom sprake van (ernstige) lekkage in de woning van [A]. De gemachtigde van [A] heeft [B] bij brief van die datum verzocht om alsnog met de herstelwerkzaamheden in te stemmen conform de offerte van SIG-Totaal en de helft van de herstelkosten voor haar rekening te nemen. [B] heeft vervolgens opnieuw laten weten dat zij het daar niet mee eens is.
Het standpunt van [A]
2. [A] stelt zich op het standpunt dat [B] haar medewerking aan herstel van het dak en de goten alsmede tot het uitvoeren van het buitenschilderwerk zonder redelijke grond weigert. Naar zijn mening was er voor wat betreft de reeds uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan het dak en de goten sprake van een onmiddellijk dreigend gevaar. Daarom kan de vervangende machtiging daarvoor volgens hem ook achteraf worden verleend. In beide gevallen moet volgens hem de machtiging worden gekoppeld aan de geoffreerde prijzen die hij heeft genoemd.
Het standpunt van [B]
3. Zij betwist de urgentie van de herstelwerkzaamheden aan het dak en de goten. Machtiging achteraf is dan ook niet mogelijk. Volgens [B] moet het buitenschilderwerk inderdaad gebeuren, echter op basis van de offerte van het door haar benaderde bedrijf [F]. Zoals gebruikelijk in de gevallen waar een VvE slechts uit 2 eigenaren bestaat, is er aanleiding om ieder van de eigenaren het buitenschilderwerk van zijn/haar privégedeelte te laten betalen.
De beoordeling
4. Het dak en de goten
4.1. Niet in geschil is dat het dak en goten tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoren. Op grond van de splitsingsakte en het modelreglement hebben beide appartementseigenaren ([A] en [B]) ieder voor de helft in te staan voor de noodzakelijke kosten van het herstel.
4.2. Vervangende machtiging moet in beginsel vooraf worden gevraagd, maar volgens de parlementaire geschiedenis met betrekking tot artikel 5:121 BW kan de kantonrechter onder omstandigheden, namelijk indien de werkzaamheden geen verder uitstel kunnen lijden, ook achteraf een machtiging voor reeds verrichte werkzaamheden verlenen. Beoordeeld moet daarom worden of dat hier het geval was. Daarover overweegt de kantonrechter als volgt.
4.3. Dat het dak in een slechte staat verkeerde, zoals [A] stelt, wordt bevestigd door [F] van Bouwbedrijf [G]. In zijn verklaring van 16 juli 2010 schrijft hij namelijk dat het bedrijf in 2009 ter verhelping van diverse lekkages werkzaamheden aan de zijmuur en schoorstenen heeft verricht en dat partijen er toen op zijn gewezen dat die werkzaamheden weliswaar noodzakelijk waren, maar dat de situatie van goten en met name het dak dusdanig was dat een verregaande renovatie of vervanging noodzakelijk was.
4.4. Verder heeft [B] ter zitting verklaard dat partijen in 2009 al over het dak hebben gesproken, dat in dat jaar, zoals door partijen afgesproken, eerst de meest dringende werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat partijen in 2009 hebben afgesproken dat de rest een jaar later zou plaatsvinden. De kantonrechter trekt daaruit de conclusie dat ook in de ogen van [B] de staat van het dak en de goten te wensen overliet en ingrijpend herstel noodzakelijk was.
4.5. Omdat het ingrijpend herstel op dat moment nog niet had plaatsgevonden, staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat het dak in de zomer van 2010 in een slechte staat verkeerde.
4.6. Op grond van de door [A] overgelegde foto's en de door hem (in aanwezigheid van [B] en haar gemachtigde) ter zitting getoonde filmopname, staat naar het oordeel van de kantonrechter verder voldoende vast dat zich op 12 juli 2010 een zodanig ernstige lekkage in de woning van [A] heeft voorgedaan dat [A] geen andere keus had dan de aannemer opdracht te geven om onmiddellijk tot herstel van het dak en de goten over te gaan. Machtiging achteraf is in dit geval daarom mogelijk.
4.7. Op grond van artikel 5:121 lid 2 BW kan de kantonrechter bepalen in welke verhouding partijen (de enige appartementseigenaren) in de kosten moeten bijdragen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van de verdeelsleutel op grond van de splitsingsakte en het modelreglement. Dit betekent dat elke partij de helft van de kosten voor zijn/haar rekening moet nemen.
4.8. Hoewel de kantonrechter naar de letter van de wet slechts hoeft te bepalen in welke verhouding in de kosten moet worden bijgedragen, kan hij onder omstandigheden ook de hoogte van de kosten vaststellen. Dat zal de kantonrechter in dit geval voor wat betreft het dak en de goten doen, nu de werkzaamheden al zijn uitgevoerd en de aannemer de kosten daarvan al bij [A] heeft gedeclareerd.
4.9. Zoals blijkt uit de met stukken onderbouwde opgave van [A], bedroegen de herstelkosten van het dak en de goten € 10.830,00 inclusief BTW. [B] heeft de hoogte van dat bedrag betwist.
4.10. Aan het bedrag van € 10.830,00 liggen 2 facturen van de aannemer ten grondslag, namelijk die van 18 augustus 2010 groot € 8.925,00 en die van 25 augustus 2010 groot € 2.537,00. Op het totaal daarvan groot € 11.462,00 strekt € 632,00 in mindering omdat de in verband met dat bedrag verrichte werkzaamheden betrekking hadden op het privé-gedeelte van [A].
4.11. Voor wat betreft de hoogte van de nota's stelt de kantonrechter voorop dat [B] weliswaar insinueert dat de (kopie)facturen niet echt zijn, maar dat zij die (veronder)stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd.
4.12. Op grond van de facturen en de constatering tijdens de descente staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat er dakpannen zijn vervangen. De kantonrechter hecht daarbij ondermeer waarde aan het feit dat de dakpannen tijdens de descente aan de orde zijn gekomen en dat de daarbij aanwezige deskundige aan de zijde van [B] ([E]) noch op dat moment noch in zijn schrijven van 21 november 2011 in twijfel heeft getrokken dat er nieuwe pannen zijn geleverd. Verder blijkt uit de facturen genoegzaam dat de aannemer verrot dakbeschot heeft hersteld. Aan het niet (voldoende) onderbouwde verweer van [B] ter zake zal dan ook voorbij worden gegaan.
4.13. [E] geeft nog wel aan dat in zijn optiek een snelbouwsteiger meer voor de hand had gelegen dan, zoals hier is gebeurd, een vaste steiger (wat duurder is). Dat is naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende om tot de conclusie te kunnen komen dat de aannemer geen vaste steiger had mogen gebruiken. Dat is een afweging die een aannemer (bijvoorbeeld uit veiligheidsoverwegingen) in beginsel zelf mag maken.
4.14. Omdat tot slot niet is gebleken dat de herstelwerkzaamheden onnodig en/of ondeugdelijk zijn uitgevoerd ([E] geeft aan dat hij sommige dingen anders zou hebben aangepakt maar zegt niet dat wat de aannemer heeft gedaan ten onrechte of niet goed is gebeurd), gaat de kantonrechter er dan ook vanuit dat de aannemer een redelijk bedrag voor de herstelwerkzaamheden in rekening heeft gebracht.
4.15. Op grond van het voorgaande zal worden bepaald dat, zoals [A] heeft verzocht, elke partij voor de helft in de herstelkosten groot € 10.830,00 inclusief dient bij te dragen.
5. Het buitenschilderwerk
5.1. Partijen zijn het er (inmiddels) over eens dat het buitenschilderwerk noodzakelijk is. Hoewel de vervangende machtiging daarom strikt genomen niet nodig is, zal de kantonrechter die - voor zover nodig - wel verlenen, nu partijen door hun stroeve verhouding kennelijk een duwtje in de rug nodig hebben om het schilderwerk daadwerkelijk te laten uitvoeren.
5.2. Op grond van de splitsingsakte en het modelreglement moeten partijen ieder de helft van de kosten van het buitenschilderwerk betalen. Wanneer (één van de) de appartementseigenaren tot een andere kostenverdeling wil(len) komen, moet daarvoor de akte van splitsing worden gewijzigd. Zolang dat niet is gebeurd, geldt dat conform de splitsingsakte en het modelreglement moet worden gehandeld. Door [B] is onvoldoende gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat niettemin een andere verdeling dan ieder de helft van de kosten in de rede ligt.
5.3. Hoewel, zoals hiervoor overwogen, de kantonrechter onder omstandigheden ook de hoogte van de kosten kan vaststellen, zal hij dat voor wat betreft het schilderwerk niet doen. In het onderhavige geval zou dat immers betekenen dat de kantonrechter zou moeten bepalen met wie van de bedrijven die een offerte hebben uitgebracht in zee moet worden gegaan. Een procedure als de onderhavige leent zich daar niet voor. Bovendien is de hoogte van de kosten van het schilderwerk kennelijk nooit op een vergadering van de VvE geagendeerd of - buiten deze procedure - anderszins tussen partijen aan de orde gekomen.
6. De proceskosten
6.1. Gezien de uitkomst van de procedure wordt [B] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij aangemerkt, zodat zij de proceskosten heeft te dragen. Omdat de reconventie nauw samenhangt met de conventie zullen de kosten in reconventie op nihil worden begroot.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
1. verleent, met terugwerkende kracht, vervangende machtiging voor het herstel van het gemeenschappelijke dak en de gemeenschappelijke goten conform de offerte van SIG-Totaal BV van 6 juni 2010, stelt de kosten van het herstel daarvan vast op € 10.830,00 inclusief BTW en bepaalt dat partijen elk voor de helft in deze kosten moeten bijdragen;
2. verleent voorts vervangende machtiging voor het uitvoeren van het buitenschilderwerk aan de gemeenschappelijke gedeelten aan de voorzijde en de achterzijde (in beide gevallen kozijnen, ramen en gootbetimmeringen) en bepaalt dat partijen elk voor de helft in de kosten van het schilderwerk moeten bijdragen;
3. veroordeelt [B] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [A] tot aan deze uitspraak begroot op € 71,00 aan griffierecht en € 600,00 aan salaris van de gemachtigde en bepaalt dat indien de proceskosten niet binnen 14 dagen na de datum van deze beschikking zijn voldaan, [B] vanaf dat moment daarover de wettelijke rente verschuldigd is;
4. verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst af het anders of meer verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 februari 2012 in aanwezigheid van de griffier.
typ: MH
coll.: